sfratto - obbligo di adire l'ufficio di conciliazione - compensazione della pigione con pretese per difetti della cosa locata?

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Numero d'incarto:

12.2006.43

Data decisione, Autorità:

14.06.2006, IICCA

Titolo:

sfratto - obbligo di adire l'ufficio di conciliazione - compensazione della pigione con pretese per difetti della cosa locata ?

AUTORITÀ DI CONCILIAZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONE

COMPENSAZIONE

DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE

PROCEDURA DI SFRATTO DEI CONDUTTORI

art. 257d CO

art. 259g CO

art. 274a cpv. 1 let. b CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2006.43

Lugano

14 giugno

2006/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente,

Epiney-Colombo e Walser

segretario:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.123

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con istanza 20

agosto 2005 da

AO 1

AO 2

tutti rappr. da RA 2

contro

AP 1

AP 2

AP 3

tutti rappr. da RA 1

volta a ottenere lo sfratto dei convenuti dai fondi n. __________,

domanda avversata dalle controparti, e che il Pretore, con decreto 2 febbraio

2006, ha integralmente accolto;

appellanti i convenuti con atto di appello 10 febbraio 2006, con cui

chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di

sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli istanti con osservazioni 8 marzo 2006 postulano la

reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

richiamato il decreto 15 febbraio 2006 con cui il presidente di

questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto: 1. Con

contratto di locazione 1. gennaio 2004 AO 1 hanno concesso in uso a AP 2

alcuni stabili del Centro __________” siti sul mappale n. __________ RFD di __________.

Il canone di

locazione prevedeva, tra l’altro, una durata fino al 31 dicembre 2020, con

facoltà di proroga, e una pigione mensile di fr. 9'000.- (fr. 108'000.- annui).

A far tempo dal mese

di agosto 2004 __________ e AO 1 hanno locato a AP 2 un appartamento con box

coperto, sempre presso il Centro __________, destinato a AP 3 e AP 1.

2. Sorte

controversie in merito allo stato dell’oggetto locato, i conduttori hanno

sospeso il pagamento del canone di locazione. Ricevute dai locatori le diffide

per il pagamento degli arretrati relativi ai mesi di dicembre 2004 e gennaio

2005, con istanza 17 febbraio 2005 al competente Ufficio di conciliazione AP 2 le

ha contestate, chiedendo la compensazione degli importi oggetto della diffida

nonché il risarcimento dei danni e la riduzione del canone di locazione.

Il 4 marzo 2005 i

locatori hanno inoltrato la disdetta per mora con effetto al 30 aprile sia per

il Centro __________ sia per l’appartamento accessorio. Anche la disdetta è

stata contestata da AP 2 con istanza 11 marzo 2005 all’Ufficio di conciliazione.

All’udienza indetta

il 4 aprile 2005 per la discussione di entrambe le istanze la procedura è stata

sospesa, essendo in corso trattative tra le parti intese ad una soluzione

bonale della vertenza. Le parti sono quindi state convocate una successiva

udienza, poi rinviata su loro richiesta e non più indetta.

3. AO 1 AP 2, AP 3

e AP 1 dal Centro __________”. All’udienza del 10 ottobre 2005 il Pretore,

preso atto che gli inquilini stavano concretizzando una soluzione alternativa

atta a permettere la liberazione degli spazi a Novazzano, ha formulato una

proposta di accordo giudiziale, sospendendo la procedura. Parte istante ha

aderito alla proposta, che non ha però trovato consenzienti i convenuti i quali

con scritto 18 ottobre 2005 l’hanno rifiutata.

All’udienza 25

novembre 2005, gli istanti hanno dapprima confermato l’istanza di sfratto, alla

quale si sono opposti i convenuti. Le parti hanno quindi proceduto alla

discussione sull’istanza cautelare del 21 novembre 2005, con la quale la parte

istante ha chiesto che fosse fatto ordine all’UC di __________ di liberare le

pigioni depositate dalla signora AP 2 in relazione all’istanza 17 febbraio.

Dopo discussione, le parti si sono accordate sullo sblocco delle pigioni

depositate, nel senso che le stesse venivano restituite in misura di fr.

40'000.- ai conduttori e per il resto liberate a favore dei locatori. Le parti

convenivano quindi di stralciare “tutte le cause in corso presso l’UC di __________,

concernenti le parti in causa, così come la domanda cautelare 21 novembre 2005,

compensate le ripetibili”.

4. Con lettera 4

gennaio 2006 __________ e AO 1 hanno sollecitato il Pretore affinché emanasse

il decreto di sfratto.

Statuendo il 2 febbraio

2006, il Pretore, accertata la validità della disdetta 4 marzo 2005, ha

decretato lo sfratto dei convenuti entro 30 giorni dalla data della sentenza.

5. AP 2, AP 3 e AP

1 sono insorti contro il giudizio pretorile con un appello del 10 febbraio 2006,

nel quale chiedono, previa concessione all’appello dell’effetto sospensivo, che

in riforma del decreto impugnato l’istanza di sfratto sia respinta, con

protesta di spese e ripetibili

Nelle loro

osservazioni dell’8 marzo 2006 __________ e AO 1 propongono la reiezione

dell’appello, con protesta di spese e ripetibili.

Il presidente della

Camera ha concesso all’appello effetto sospensivo il 15 febbraio 2006.

considerato

in diritto: 6. Gli

appellanti censurano la sentenza impugnata, argomentando che la disdetta per

mora all’origine della procedura di sfratto era stata contestata avanti l’Ufficio

di conciliazione competente, ma la relativa procedura era poi stata stralciata

dai ruoli a seguito dell’accordo intervenuto all’udienza del 25 novembre 2005. Essendo

in tal modo venuta a mancare la necessaria procedura di conciliazione sia sulla

contestazione della disdetta sia sullo sfratto, il Pretore non avrebbe potuto

decidere in merito.

A torto: allorquando

il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando è pendente contro di

lui una procedura di sfratto, l’autorità competente in materia di sfratto

decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore per mora del

conduttore (art. 274g CO). Di conseguenza, nel caso concreto l’Ufficio di

conciliazione non era più competente per occuparsi della contestazione della

disdetta perché, a dipendenza dell’istanza di sfratto del 20 agosto 2005

inoltrata dai proprietari, la questione è divenuta di esclusiva competenza del Pretore.

Di conseguenza la decisione di stralcio delle procedure pendenti presso l’Ufficio

di conciliazione non poteva concernere la procedura di contestazione della

disdetta. Su questo punto l’appello è quindi infondato.

In ogni caso sollevare

l’eccezione della mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di

sfratto è atteggiamento abusivo, e quindi non tutelabile, quando l’Ufficio di conciliazione

ha già avuto modo, come in concreto, di conoscere l’oggetto della lite (NRCP

2005, 534).

7. Gli appellanti

criticano la sentenza impugnata, sostenendo che la disdetta sarebbe stata

improponibile perché inoltrata in pendenza di una procedura di conciliazione.

In effetti, prevede l’art. 271a CO che la disdetta può essere

contestata se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o

giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il locatore non l’abbia

intrapreso in maniera abusiva. Gli appellanti omettono però di considerare che

tale norma non si applica segnatamente allorquando la disdetta è stata data per

mora del conduttore (art. 271a cpv. 3 CO). In concreto la sussistenza della mora

del conduttore è stata pertinentemente accertata dal primo giudice per il

residuo dei canoni di locazione di dicembre 2004 e gennaio 2005, non pagati nel

termine perentorio assegnato, accertamento rimasto incontestato in questa sede.

Si rileverà ancora in proposito che la situazione di mora non viene meno per

il fatto che i conduttori hanno voluto compensare parte dei canoni con loro

pretese derivanti da fatture pagate per lavori fatti eseguire da terzi per

ovviare a asserite inadempienze dei proprietari. In effetti la compensazione

del canone di locazione con pretese di riduzione del canone per difetti della

cosa locata è esclusa laddove tali pretese siano contestate. In siffatta

evenienza il conduttore deve infatti seguire la procedura dell’art. 259 g CO,

fissando al locatore un termine per provvedere alla riparazione del difetto con

la comminatoria del deposito delle pigioni nel caso in cui non vi desse seguito

(Higi, Zürcher Kommentar, n. 17

ad art. 257d CO). Poiché in concreto la compensazione è stata contestata dai

proprietari (Doc. 5. nell’inc. richiamato dall’UC di __________), la situazione

Fatti

di mora del debitore era data. Di conseguenza gli appellanti non possono

invocare l’art. 271a cpv. 1 CO.

8. Ci si potrebbe

invero interrogare sul senso della transazione stipulata in occasione dell’udienza

del 25 novembre 2005, dove le parti sono addivenute ad un accordo in merito allo

sblocco delle pigioni depositate -che sono state retrocesse per fr. 40'000.- ai

conduttori- ed alla riduzione del canone di locazione della scuderia che è

stato diminuito per il futuro da fr. 9'000.- mensili a fr. 7'400.-. Considerato

che siffatto accordo -che ha reso superflua l’evasione delle procedure di

Considerandi

conciliazione, tanto che le parti hanno convenuto di stralciare “tutte le cause

in corso presso l’UC di __________, concernenti le parti in causa”- concerneva

sia i canoni passati sia quelli futuri, sarebbe legittimo chiedersi se nello

stesso non era insita la rinuncia del locatore allo sfratto del conduttore,

rispettivamente se i locatori possano ancora prevalersi di una situazione già

definita mediante transazione per chiedere lo sfratto. Rilevato però che gli appellanti

medesimi danno atto che la procedura di sfratto rimaneva pendente (appello pag.

8) e nulla eccepiscono in proposito, la questione non ha da essere approfondita.

Ne discende che

l’appello dev’essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili

seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello

10 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.

2. Gli

oneri processuali di complessivi fr. 500.- (tassa di giustizia fr. 450.- e

spese fr. 50.-), sono a carico dagli appellanti in solido, con l’obbligo di

rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 800.- a

titolo di ripetibili di appello.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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