12.2006.49

locazione, disdetta per mora del conduttore in caso di deposito della pigione avvenuto a torto in assenza di difetti

11 luglio 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 6 dicembre 1992 C__________ AG ha dato in locazione a AO 1 alcuni

locali, a scopo commerciale per vendita di prodotti food e non food e 8-10

posti auto nello stabile C__________ di via __________ a B__________, con una

pigione annua di fr. 18'000.- pagabile in rate mensili di fr. 1'500.- oltre fr.

200.- per le spese accessorie, per una durata indeterminata con possibilità di

disdetta, mediante preavviso di 6 mesi, la prima volta al 31 dicembre 2003. AP

1 ha acquistato da C__________ __________ l’immobile locato ed è stato iscritto

quale proprietario a Registro fondiario il 31 marzo 2004. Il 16 aprile 2004 il

nuovo proprietario ha notificato con formulario ufficiale a AO 1 la disdetta

della locazione per il 31 dicembre 2004, che la conduttrice non ha contestato

nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 273 CO.

B. Dal

mese di aprile 2004 AO 1 ha versato mensilmente una pigione anticipata di fr.

5'500.- (doc. C, incarto UC), invece di quella di fr. 1'700.- prevista dal

contratto di locazione del 6 dicembre 2002. AP 1 ha chiesto con istanza 3 marzo

2005 lo sfratto di AO 1, non avendo quest’ultima sgomberato l’ente locato il 31

dicembre 2004. AO 1 si è opposta alla domanda di sfratto argomentando che dopo

la disdetta del 16 aprile 2004 è stato tacitamente concluso tra le parti un

nuovo contratto di locazione e che altrettanto è desumibile dal ritardo,

rispetto alla pretesa scadenza contrattuale, con il quale il proprietario ha

domandato lo sfratto e dopo aver incassato, senza nessuna riserva, le pigioni

per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2005.

C. Con sentenza

del 23 maggio 2005 il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona (incarto

no. DI.2005.55) ha respinto l’istanza di sfratto. Statuendo sull’appello

dell’istante, la seconda Camera civile del Tribunale d’appello ha confermato il

9 settembre 2005 (incarto n. 12.2005.111) il giudizio di prima sede. Il 4

aprile 2005 AO 1 ha inoltrato un’istanza all’Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di B__________ per chiedere l’accertamento dell’esistenza

di un contratto di locazione tra le parti e l’autorizzazione al deposito delle

pigioni fino alla conclusione dell’intera vertenza (inc. 36/05). AP 1 ha

notificato il 31 maggio 2005, mediante formulario ufficiale, a AO 1 la disdetta

con effetto dal 31 dicembre 2005. La conduttrice si è rivolta il 27 giugno 2005

all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di B__________ per

contestare la disdetta e chiedere una proroga del contratto (inc. 55/05). L’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione ha ammesso entrambe le istanze della

conduttrice con decisione 23 agosto 2005. Nel frattempo, il 18 luglio 2005, AP

1 ha comunicato a AO 1 la disdetta del contratto di locazione per il 31 agosto

2005 (doc. B, inc. 60/05), invocando la mora della conduttrice per mancato

pagamento delle pigioni da aprile a luglio nonostante la diffida del 7 giugno

2005 (doc. A, inc. 60/05 UC). Il 26 luglio 2005 il locatore si è rivolto

all’Ufficio di conciliazione per far accertare la validità della disdetta

straordinaria per mora della conduttrice. Quest’ultima ha adito l’Ufficio di

conciliazione il 18 agosto successivo per contestare la disdetta straordinaria

(inc. 69/2005). L’Ufficio di conciliazione ha annullato la disdetta del 18

luglio 2005 e ha respinto l’istanza del locatore con decisione 14 settembre

2005.

D. AP 1

si è rivolto il 23 settembre 2005 alla Pretura del Distretto di B__________ chiedendo

di accertare l’illiceità del deposito delle pigioni da parte della AO 1 e la

validità della disdetta straordinaria del 18 luglio 2005. All’udienza del 26

ottobre 2005 l’istante ha confermato le domande, alle quali si è opposta la

convenuta. Esperita l’istruttoria, le parti hanno proceduto direttamente al

dibattimento finale confermandosi nelle loro domande ed allegazioni con

protesta di spese e ripetibili, e con il consenso del Segretario assessore AO 1

ha accettato la richiesta cautelare dell’istante di liberare le pigioni depositate

presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di B__________ per

l’importo di fr. 38'500.- (aprile-ottobre 2005), impegnandosi a versare dal

mese di novembre 2005 la pigione direttamente al locatore.

E. Statuendo

il 6 febbraio 2006, il Segretario assessore ha respinto l’istanza e ha posto la

tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 200.- a carico dell’istante,

con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 600.- per ripetibili. AP 1 è

insorto contro il giudizio pretorile con appello del 17 febbraio 2006, nel

quale chiede in riforma della sentenza impugnata l’integrale accoglimento

dell’istanza, con protesta di spese e ripetibili. AO 1 nelle osservazioni del

17 marzo 2006 propone di respingere l’appello, protestando spese e ripetibili.

considerato

Considerandi

1.

Segretario assessore ha preso atto dell’accordo intervenuto tra le parti

all’udienza del 26 ottobre 2005, in virtù del quale la conduttrice ha

acconsentito alla liberazione delle pigioni depositate dall’aprile all’ottobre

2005.

in favore del locatore, e ha constatato che la relativa domanda dell’istante

era pertanto diventata priva di oggetto. Dopo aver rilevato che il locatore ha

chiesto la liberazione delle pigioni depositate il 23 giugno 2005, il Segretario

assessore ha ritenuto che l’Ufficio di conciliazione avrebbe dovuto liberare le

pigioni, mancando i presupposti per il loro deposito. Ha tuttavia concluso per

l’assenza di una mora della conduttrice, che aveva depositato le pigioni all’Ufficio

di conciliazione, e ha così ritenuto priva di fondamento la disdetta

straordinaria notificata il 18 luglio 2005.

2.

L’appellante

rimprovera al Segretario assessore di non aver accertato la validità della

disdetta straordinaria data per mora della convenuta il 18 luglio 2005 e di

aver ammesso a torto che le pigioni depositate sono considerate come pagate,

negando dunque la mora della convenuta. Egli contesta anche la sua soccombenza

integrale nel pagamento delle spese e delle ripetibili dal momento che il

Segretario assessore ha riconosciuto che egli aveva richiesto la liberazione

delle pigione illecitamente depositate sin dalla prima udienza di

conciliazione. In sintesi, l’appellante adduce che la disdetta straordinaria

del 18 luglio 2005 era valida poiché la conduttrice era in mora nel pagamento

delle pigioni, il deposito all’Ufficio di conciliazione non essendo avvenuto

nel rispetto delle condizioni di legge.

3.

deposito delle pigioni, a norma dell’art. 259g CO, presuppone per la sua

validità il rispetto di cinque condizioni cumulative, fra le quali ci deve

essere un difetto che diminuisce l’idoneità all’uso del bene locato o che turba

il godimento del bene locato (DTF 125 III 120; Lachat, Commentaire Romand CO-I, n. 3 ad art. art.

259g CO). Il difetto può essere di natura materiale, immateriale, economico,

estetico o anche pratico (Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo 2003, pag. 272). Nella

fattispecie la conduttrice ha ammesso nelle osservazioni del 17 marzo 2006

(pag. 5) di aver depositato le pigioni a seguito dell’“insostenibile

insicurezza giuridica generata” dal comportamento del locatore, senza

minimamente accennare a un difetto, di cui non vi è del resto traccia alcuna

agli atti. Come rilevato con pertinenza dal Segretario assessore, non vi erano

pertanto in concreto le condizioni per un valido deposito della pigione ai

sensi dell’art. 259g CO (Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 259g CO;

Tercier, op. cit., pag. 279 e segg.; DTF 125 III 120). Il comportamento del locatore,

quand’anche fosse riprovevole, non è infatti un difetto della cosa locata (Tercier, op. cit., n. 1872 pag. 272). Ne deriva che nella

fattispecie il deposito delle pigioni è avvenuto a torto e non ha quindi avuto

effetto liberatorio per la conduttrice (DTF 125 III 120 consid. 2b). Ciò non

giova tuttavia all’appellante. Il locatore ha ricevuto avviso del deposito delle

pigioni agli inizi di aprile 2005 (cfr. citazione del 13 aprile 2005, inc.

36/05 Ufficio di conciliazione richiamato) e aveva la possibilità di chiedere

la liberazione delle pigioni depositate a torto ai sensi dell’art. 259h CO. Egli

non ha però fatto uso di tale sua facoltà fino al 23 settembre 2005, quando ha

presentato alla Pretura del Distretto di Bellinzona una domanda cautelare di

liberazione delle pigioni depositate (inc. DI.05.278). All’udienza del 23

giugno 2005 davanti all’Ufficio di conciliazione l’appellante ha invero contestato

l’esistenza delle condizioni di legge per il deposito delle pigioni (inc. 36/05,

UC), ma contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice non ha chiesto la

liberazione delle pigioni depositate, come risulta in modo chiaro dalle sue

domande di giudizio, nelle quali si è limitato a chiedere di accertare che la

conduttrice “non vanta alcun titolo giuridico per depositare le pigioni”

(riassunto scritto, pag. 6). Nella comminatoria del 7 giugno 2005 il locatore

ha assegnato un termine di 30 giorni per il pagamento delle “pigioni arretrate”

senza minimamente accennare all’importo richiesto (doc. A inc. 60/05 UC

richiamato), né menzionare che non riteneva pagate le pigioni depositate

all’Ufficio di conciliazione. La comminatoria di pagamento del 7 giugno 2005

non risponde dunque ai requisiti imposti dall’art. 257d CO (Lachat, op. cit., n. 4 ad art. 257d CO) e già per tale

fatto la disdetta notificata il 18 luglio 2005 era nulla. Si può dunque

prescindere dall’esaminare in concreto se essa fosse abusiva per il fatto che

il locatore non subiva alcun danno finanziario dal deposito delle pigioni (Weber, Basler Kommentar, 3a ed., n. 14 ad art. 259g CO),

ancorché avvenuto a torto. Al riguardo l’appello si rivela quindi infondato.

4.

Infine

l’appellante rimprovera al Segretario assessore di aver messo a suo carico le

spese e le ripetibili dopo aver ammesso che egli aveva formulato una richiesta sulla

destinazione delle pigioni depositate e aver censurato la mancata

corrispondente decisione dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione.

La censura è infondata. Il locatore ha chiesto la liberazione delle pigioni

depositate, come si è visto, per la prima volta con la domanda cautelare

contenuta nell’istanza 23 settembre 2005. All’udienza del 26 ottobre 2005 le

parti hanno trovato un accordo su tale domanda, che è dunque divenuta priva di

oggetto. Il Segretario assessore doveva dunque statuire solo sulla validità

della disdetta straordinaria notificata il 18 luglio 2005 e su tale domanda

l’istante è rimasto integralmente soccombente. La decisione con la quale il

Segretario assessore ha posto la tassa di giustizia e le spese a carico

dell’istante e lo ha condannato a rifondere un’indennità per ripetibili alla

convenuta sfugge dunque alla critica. L’appello, infondato nel suo insieme,

deve di conseguenza essere respinto.

5.

Gli

oneri processuali del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1

CPC) e sono quindi a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte

un’equa indennità per ripetibili.

Per i quali motivi

visti gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello 17 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.

2.

spese della procedura di appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 550.-

b) spese fr.

50.

totale fr.

600.

sono

poste a carico dell’appellante, che rifonderà a AO 1 fr. 800.- per ripetibili

di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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