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24 maggio 2006Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. AP

1 conduce in locazione dal 1° aprile 1999 un appartamento ammobiliato (doc. R),

proprietà di AO 1, in base ad accordi verbali in virtù dei quali la conduttrice

accettava i locali con i mobili che vi si trovavano e nello stato in cui erano

e il canone di locazione era stabilito in fr. 8'400.- complessivi annui (doc.

B3 incarto UC richiamato, G8). L’appartamento era gravato da un diritto di

abitazione in favore di M__________, madre della proprietaria. Il 3 gennaio

2003 AO 1 ha proposto alla conduttrice di mantenere invariato il canone di

locazione e di pulire il piazzale a titolo di contributo (doc. O14, incarto UC

richiamato). La conduttrice ha comunicato alla locatrice il 29 marzo 2003 di

non accettare la proposta per problemi di salute (doc. N13 incarto UC

richiamato). AO 1 ha disdetto il contratto mediante il modulo ufficiale per la

notificazione di aumenti di pigione, da lei corretto a mano, il 28 aprile 2003

per il 30 settembre 2003 (doc. L11, incarto UC richiamato). Dopo una nutrita

corrispondenza, la locatrice ha nuovamente disdetto il contratto mediante l’apposito

modulo ufficiale il 22 luglio 2003 con effetto dal 31 ottobre 2003 (doc. O). L’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di B__________, adito tempestivamente

dalla conduttrice, ha accolto con decisione 30 ottobre 2003 l’istanza e ha

annullato la disdetta.

B. La

locatrice si è rivolta con istanza 28 novembre 2003 alla Pretura del Distretto

di Lugano, sezione 4, per chiedere l’accertamento della validità della disdetta

28 aprile 2003, in via subordinata l’accertamento della validità della disdetta

22 luglio 2003, con esclusione di ogni protrazione del contratto, visto il

bisogno proprio per le necessità del figlio. All’udienza del 19 gennaio 2004 la

convenuta si è opposta alla domanda, rilevando che la disdetta del 28 aprile

2003 era nulla siccome redatta su un modulo ufficiale non previsto per le

disdette, mentre quella del 22 luglio 2003 era abusiva, siccome inoltrata per

ripicca in seguito al rifiuto della conduttrice di assumersi oneri di pulizia. In

via subordinata la convenuta ha chiesto la concessione di una protrazione di 4

anni fino al 29 marzo 2008. Esperita l’istruttoria, le parti sono comparse al

dibattimento finale del 4 luglio 2005 e hanno ribadito le proprie domande di

giudizio, confermandosi nel contenuto dei rispettivi memoriali conclusivi.

C. Statuendo

il 15 dicembre 2005, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, ha accertato

la nullità della disdetta del 28 aprile 2003 e la validità della disdetta del

22 luglio 2003 con effetto dal 29 marzo 2004 e ha accordato una protrazione

unica e definitiva del contratto fino al 29 marzo 2006 e ha posto le spese e la

tassa di giustizia di fr. 200.- a carico dell’istante nella misura di ½ e a

carico della convenuta per il rimanente ½, compensando le ripetibili e

ammettendo la convenuta al beneficio dell’assistenza giudiziaria e del gratuito

patrocinio.

D. AP

1 è insorta con un appello del 29 dicembre 2005, con il quale chiede che in

riforma del giudizio impugnato la disdetta del 22 luglio 2003 sia annullata,

subordinatamente che le sia concessa una proroga unica del contratto di

locazione di quattro anni fino al 29 marzo 2008, con protesta di spese e

ripetibili in sede di appello. AO 1 ha proposto con le osservazioni del 24

gennaio 2006 di respingere l'appello. Con decreto 8 marzo 2006 il presidente

della Camera ha concesso all’appello effetto sospensivo.

Considerandi

in diritto:

1.

Nella

fattispecie il Pretore ha accertato che la disdetta notificata alla conduttrice

il 28 aprile 2003 (doc. E) era nulla poiché comunicata sul modulo ufficiale

relativo all’aumento della pigione e alle altre modifiche unilaterali del

contratto invece che su quello apposito per la disdetta. Sulla validità della

disdetta 22 luglio 2003, contestata dalla convenuta, il primo giudice ha

rilevato che tra le parti erano in corso trattative per rivedere la pigione,

anche a richiesta della conduttrice (doc. 9, F, G) e che la proposta della

locatrice di far eseguire a quest’ultima lavori di pulizia del piazzale invece

di adeguare il canone non poteva essere considerata come un tentativo di

imporre alla conduttrice una modifica unilaterale del contratto di locazione,

né in nesso causale adeguato con la disdetta, vista la scarsa entità dei lavori

richiesti. Ha così ammesso la validità della disdetta, il cui effetto ha

stabilito al 29 marzo 2004. Il Pretore ha poi esaminato la protrazione del

contratto di locazione e ponderando i rispettivi interessi delle parti ha

rilevato da un lato che il bisogno urgente del figlio della locatrice non era

dimostrato e dall’altro che la conduttrice aveva di fatto beneficiato in corso

di causa di una proroga effettiva, così che si giustificava di concederle una

protrazione unica e definitiva fino al 29 marzo 2006.

2.

legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata (Lachat, Le bail à

loyer (citato in seguito: Bail), p. 468;

Lachat, Commentaire Romand (citato in seguito:

CR), N. 10 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, p. 436; Higi, Zürcher

Kommentar, N. 113 ad art. 271 CO). Se richiesta, la parte che dà la disdetta è

tuttavia tenuta a motivarla (art. 271 cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è di

permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di

causa l'opportunità o meno di contestarla oppure di chiedere un'eventuale

protrazione (Lachat, Bail, ibidem; Lachat, CR, ibidem; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 111 ad art. 271 CO). La motivazione della disdetta

dev'essere data nel rispetto delle regole della buona fede (Lachat, op. cit., p.

469): in particolare i motivi addotti, che sono di principio vincolanti (Lachat, Bail, ibidem; Lachat, CR, N. 12 ad

art. 271 CO; Permann/Schaner, op. cit., p. 437; Higi, op. cit., N. 120 ad art. 271 CO; è tuttavia possibile la loro

completazione o precisazione), devono essere veritieri (Lachat, Bail, ibidem; Permann/Schaner, op.

cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 114 segg. ad art. 271 CO; mp 1993 p. 30; Broglin, Pratique

récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in

7e Séminaire sur le droit du bail, p. 5), ritenuto che se gli stessi dovessero

risultare non comprovati (Lachat, Bail, p. 470; Weber, Basler Kommentar, 3. ed., N. 30 ad art. 271/271a CO) o pretestuosi

(Lachat, Bail, p. 469; Lachat, CR, N. 11 ad

art. 271 CO; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 115 ad art. 271 CO; Weber, op. cit., N. 32

seg. ad art. 271/271a CO), la disdetta potrà di regola essere considerata

abusiva ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO (NRCP 2004 pag. 397).

3.

Nella

fattispecie non è più in discussione la nullità della disdetta del 28 aprile

2003, notificata su un modulo ufficiale non idoneo allo scopo. L’appellante

rimprovera al Pretore di non aver adeguatamente valutato il tentativo fallito

della locatrice di imporre alla conduttrice l’esecuzione di lavori di pulizia.

Essa ritiene che la locatrice abbia tentato di imporle una modifica unilaterale

del contratto di locazione a suo sfavore e che entrambe le disdette siano state

la diretta conseguenza del suo rifiuto di accettare tale proposta, di modo che

quella notificata il 22 luglio 2003, in pratica identica a quella del 28 aprile

2003, è abusiva e priva di efficacia. La conduttrice adduce che le parti

avevano concordato di aumentare il canone di locazione dopo la morte della

titolare del diritto di abitazione sull’appartamento locato, senza menzionare

l’esecuzione dei lavori di pulizia e che la locatrice ha rinunciato a un

aumento avendo restituito alla conduttrice l’importo complessivo di fr.

1'800.-, pari a fr. 150.- mensili, da lei versati in aggiunta alla pigione

inizialmente pattuita (doc. F, G). Per tali motivi, prosegue l’appellante, nel

gennaio 2003 non vi sono state trattative, come ammesso erroneamente dal primo

giudice, ma il tentativo della locatrice di imporre alla conduttrice una

modifica unilaterale del contratto a suo sfavore, con scritti a “carattere

intimidatorio e minaccioso”. Da qui il carattere abusivo della disdetta,

notificata in reazione al rifiuto della conduttrice di eseguire i lavori di

pulizia richiesti. L’argomentazione non trova conforto nell’istruttoria. A

prescindere dal fatto che la restituzione delle somme versate in più dalla

conduttrice è avvenuta nell’aprile 2003 (cfr. doc. F, G), quindi in epoca

successiva al colloquio relativo alla pulizia del piazzale, avvenuto agli inizi

di gennaio 2003 (doc. C), le lettere inviate dalla locatrice il 3 gennaio 2003

e il 29 marzo 2003 (doc. 2), lungi dall’avere un carattere minaccioso, hanno un

tono cordiale. Nell’interrogatorio formale del 29 novembre 2004 la locatrice ha

spiegato di aver rifiutato l’offerta della conduttrice di pagare una pigione

superiore a quella stabilita e di averle chiesto di effettuare i noti lavori di

pulizia del piazzale, da lei sempre eseguiti e che richiedevano 10-15 minuti

alla settimana, perché in quel momento aveva “grossi problemi di salute” in

seguito a un intervento chirurgico. Vista l’entità dei lavori di pulizia

richiesti, invero modesta, si deve ritenere che la disdetta del contratto di

locazione non era in nesso causale con un tentativo di modifica unilaterale del

contratto a svantaggio della conduttrice e non era di conseguenza abusiva. Al

riguardo l’appello è dunque sprovvisto di buon diritto.

4.

Per

quel che concerne la durata della protrazione del contratto, l’appellante

ritiene che quella concessale fino al 29 marzo 2006 dal Pretore sia troppo

breve, poiché non le consente di trovare una nuova dimora alla luce delle sue modeste

condizioni economiche e del suo precario stato di salute, comprovato da

numerosi certificati medici agli atti, ignorati dal primo giudice. Essa afferma

di soffrire da oltre 6 anni di disturbi psichici cronici e adduce che la

sindrome depressiva le impedisce di reggere lo stress legato alla ricerca di un

nuovo alloggio e al relativo trasloco. Se a ciò si aggiungono le sue modeste

condizioni finanziarie, l’età avanzata e la notoria penuria nel quartiere di

appartamenti confacenti alle sue disponibilità finanziarie, ritiene

l’appellante, si giustifica una proroga unica fino al 29 marzo 2008.

5.

Secondo

l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione

se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi

che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo

conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione

del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della

situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro

comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della

situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272

cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a

determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma

anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del

contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un

termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza

tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., N. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, op. cit., N. 86

ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo

1995, p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., Zurigo 2003, n. 2483; SJ 1979 p. 585 no. 125; DTF 105 II 197; I CCTF 21 marzo 2000 4C.455/1999; II

CCA 14 settembre 2005 inc. n. 12.2005.52).

6.

Dall’istruttoria

è emerso che l’appellante, nata nel 1946, è affetta da disturbi psichici, in

esito ai quali è al beneficio di una rendita d’invalidità e delle relative

prestazioni complementari (doc. 20, 21). La convenuta ha versato agli atti

numerosi certificati medici. Quelli risalenti a epoche remote (doc. 30 e 31 del

1995, doc. 32 del 1996 e 1997, doc. 33 del 1998) sono privi di interesse ai

fini del giudizio odierno. I certificati più recenti, stilati dal Dr. Med. __________,

specialista FMH in psichiatria, attestano nel 2003 l’esistenza di disturbi

depressivi (doc. 18), che sono peggiorati in seguito alle problematiche insorte

attorno all’appartamento (doc. 28, certificato del 4 marzo 2004). Le condizioni

psico-fisiche dell’appellante non miglioreranno quindi con una proroga del

contratto più lunga di quella concessa dal Pretore, visto che gli eventi

stressori indicati dallo psichiatra risiedono proprio nei rapporti contrattuali

esistenti (doc. 28), all’origine del peggioramento dello stato di salute

riscontrato nel 2004. Tale situazione può migliorare solo con la fine del contratto

attuale, di modo che l’auspicata protrazione del contratto fino al 29 marzo 2008,

lungi dall’essere benefica per l’appellante, rischia di deteriorarne ancora lo

stato di salute. Non vi è del resto la benché minima indicazione che la

sindrome depressiva dalla quale la conduttrice è affetta sin da prima

dell’inizio dei rapporti contrattuali sia un ostacolo insormontabile al

trasloco. Per quel che concerne la carenza di appartamenti confacenti nel

quartiere, asserita dall’appellante, la circostanza non è notoria, né il

fascicolo processuale, del tutto silente al riguardo, consente di trarne le

conclusioni auspicate dalla conduttrice. L’appellante non ha, infatti, prodotto

in causa i risultati delle sue ricerche di un appartamento adeguato alle sue

esigenze, limitandosi ad affermare, nel proprio interrogatorio formale del 29

novembre 2004, di aver fatto qualche telefonata. In simili circostanze la

conclusione del Pretore, che ha tenuto conto in modo adeguato di tutti i

criteri indicati dall’art. 272 CO (cfr. sentenza impugnata pag. 6) per la

commisurazione dei contrapposti interessi delle parti può essere condivisa. L’appello,

infondato in ogni suo punto, deve di conseguenza essere respinto.

7.

Gli

oneri processuali del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1

CPC) e sono quindi a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte

un’equa indennità per ripetibili. La domanda di assistenza giudiziaria

presentata dall’appellante in questa sede può essere accolta, essendo adempiuti

sia il requisito dell’indigenza (art. 3 Lag), sia quello della probabilità di

esito favorevole della causa (art. 14 cpv. 1 Lag).

Per

i quali motivi,

pronuncia:

1.

L’appello

29.

dicembre 2005 di AP 1 è respinto.

2.

spese della procedura di appello consistenti in:

tassa di giustizia fr. 100.-

spese fr. 50.-

totale fr.

150.

sono

poste a carico dell’appellante, e per essa, al beneficio dell’assistenza

giudiziaria, a carico dello Stato, con l’obbligo di rifondere all’appellata fr.

400.

- per ripetibili di appello.

3.

1.

è ammessa al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura di

appello, con il gratuito patrocinio dell’avv. RA 2.

4.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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