Procedura di sfratto per cava in seguito a disdetta di affitto, non sospensione per pendenza di azione in accertamento della nullità della disdetta

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Numero d'incarto:

12.2006.50

Data decisione, Autorità:

19.10.2006, IICCA

Titolo:

Procedura di sfratto per cava in seguito a disdetta di affitto, non sospensione per pendenza di azione in accertamento della nullità della disdetta

CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA

SFRATTO

art. 271 CO

art. 295 CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2006.50

Lugano

19 ottobre 2006/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Lardelli e Pellegrini (quest’ultimo in sostituzione del

giudice Walser, escluso)

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.104 (procedura

di sfratto) della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 25

ottobre 2004 da

AO 1

rappr. dall’ RA

2

contro

AP 1

rappr. dall RA

1

chiedente

lo sfratto della convenuta dall’intera superficie (circa 8290 m2) della cava n. 9 situata sul fondo

n. __________ RFD __________ di sua proprietà e la riconsegna dell’immobile

libero da macchinari e attrezzi, con la comminatoria dell’azione penale in caso

di disobbedienza a decisione dell’autorità;

domanda

alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore – dopo aver sospeso la

causa su richiesta dell’istante – ha accolto con decreto del 6 febbraio 2006;

appellante

la convenuta, la quale con atto di appello 15 febbraio 2006 chiede – previa

concessione dell’effetto sospensivo - la riforma del decreto pretorile e

l’annullamento dello sfratto, con protesta di spese e ripetibili;

accordato

dal Presidente della Camera effetto sospensivo con decreto 21 febbraio 2006;

mentre

l’istante con osservazioni 28 marzo 2006 postula la reiezione dell’appello e la

conferma del giudizio pretorile;

in fatto: A.

AP 1 conduce in affitto dal 5 marzo 1990 la cava di granito n. __________

situata in località “R__________” sul fondo n. __________ RFD __________,

proprietà del Patriziato di __________. Locatrice e affittuaria hanno stipulato

il 20 novembre 1992 un contratto di affitto con il quale hanno regolato

retroattivamente i reciproci rapporti dal 1° gennaio 1991 al 31 dicembre 1991.

Il contratto prevedeva un fitto annuo di fr. 6'200.- adeguato annualmente in

base all’indice dei prezzi al consumo con una clausola di rinnovo tacito di

anno in anno in mancanza di disdetta con sei mesi di preavviso (doc. A). Il

Patriziato di __________ ha disdetto il contratto di affitto il 27 maggio 2002

per il 31 dicembre 2002 (doc. B). AP 1 si è rivolta il 26 giugno 2002 alla

Pretura di Riviera con una petizione nella quale ha chiesto l’annullamento

della disdetta per manifesto abuso di diritto (incarto OA.2002.19). Nel

contempo essa ha avviato una procedura amministrativa, contestando la decisione

del Patriziato davanti al Consiglio di Stato e poi al Tribunale cantonale

amministrativo. Quest’ultimo ha statuito con sentenza 14 aprile 2003 (inc.

52.2002.358) sul ricorso di AP 1, ritenendo che la vertenza rientrava nella

giurisdizione civile e non in quella amministrativa. AP 1 ha pertanto riattivato

la procedura davanti alla Pretura di Riviera, che era stata sospesa in attesa

delle decisioni emanate dalle autorità amministrative. Un’istanza provvisionale

presentata il 4 giugno 2003 dall’attrice, intesa a ottenere la sospensione

degli effetti della disdetta, è stata accolta in via supercautelare dal Pretore

con decreto del 16 giugno 2003 e poi respinta il 1° settembre 2004. La II

Camera civile del Tribunale d’appello ha dichiarato inammissibile il 23 maggio

2005 (inc. 12.2004.176) l’appello interposto il 14 settembre 2004 da AP 1

contro tale decreto, al quale aveva concesso effetto sospensivo l’11 novembre

2004.

Fatti

B. Nel

frattempo il Patriziato di AO 1 ha instato il 25 ottobre 2004 per ottenere dal

Pretore di Riviera lo sfratto di AP 1 dalla cava n. __________. Su richiesta

dell’istante il Pretore ha sospeso la procedura il 22 novembre 2004 e l’ha

riattivata il 10 novembre 2005. All’udienza del 15 dicembre 2005 l’istante ha

confermato le sue domande, alle quali si è opposta la convenuta. Il Pretore ha

accolto l’istanza di sfratto con decreto 6 febbraio 2006 e ha posto a carico di

AP 1 la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese. La convenuta è insorta il

15 febbraio 2006 contro il citato decreto di sfratto, chiedendone – previa

concessione dell’effetto sospensivo – l’annullamento. Il Presidente della

Camera ha concesso al gravame effetto sospensivo con decreto 21 febbraio 2006.

Nelle osservazioni del 28 marzo 2006 il Patriziato diAO 1 ha postulato la

reiezione dell’appello e la conferma del decreto di sfratto.

e ritenuto

in

diritto:

1. Giusta

l’art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o

di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in

comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con

istanza motivata. Presupposti sostanziali dello sfratto, che il giudice esamina

d’ufficio, sono l’inesistenza di una causa giuridica valida per l’occupazione

del bene e la mancata riconsegna del medesimo.

Considerandi

2.

Nella

fattispecie il Pretore ha decretato lo sfratto dopo aver constatato che la

procedura, di carattere sommario ed urgente, non poteva essere sospesa in

attesa della definizione della causa di merito sull’annullamento della disdetta

e pronunciandosi a titolo pregiudiziale è giunto alla conclusione che il

proprietario del fondo aveva validamente disdetto il contratto di affitto per

la scadenza contrattuale del 31 dicembre 2002 e che durante le procedure

amministrative aveva sempre manifestato l’intenzione di non continuare i

rapporti contrattuali e di ottenere la riconsegna dell’immobile.

3.

Dopo

una lunga introduzione sulla cronistoria dei rapporti contrattuali tra le

parti, l’appellante rimprovera al Pretore di aver ammesso a torto la validità

della disdetta. La convenuta non contesta che quella del 27 maggio 2002

rispecchia formalmente la scadenza e il preavviso previsto dal contratto ma

afferma che nella sostanza essa è lesiva della parità di trattamento e

configura un abuso di diritto, tanto che ne ha chiesto tempestivamente

l’annullamento con la causa ancora pendente davanti alla Pretura. Il primo

giudice non poteva quindi ritenere valida la disdetta in assenza di una

decisione di merito cresciuta in giudicato su questo tema e di conseguenza,

prosegue l’appellante, non poteva pronunciare lo sfratto, poiché il contratto

di affitto è ancora in vigore fino a decisione giudiziaria nel merito della

causa. L’istanza doveva dunque essere respinta.

4.

L’istante

ha fondato la sua domanda di sfratto sulla disdetta del contratto di affitto da

lei inviata alla convenuta il 27 maggio 2002 per la scadenza contrattuale del

31.

dicembre 2002 (doc. B). L’appellante non contesta che la disdetta rispetta

formalmente il termine di preavviso di sei mesi previsti dal contratto, corrispondente

a quello di legge, pari a sei mesi per la fine di un anno (art. 295 cpv. 3 CO, Studer, Basler

Kommentar OR-I, 3a

ed., n. 4 ad art. 295), trattandosi di un contratto ricondotto tacitamente di

anno in anno. L’appellante ritiene nondimeno che la nota disdetta non esplichi

effetti in forza dell’azione di annullamento da lei promossa il 27 giugno 2002

(inc. OA2002.19) e che pertanto difettava nella fattispecie uno dei presupposti

dello sfratto, vale a dire la validità della disdetta. A torto. In quanto affittuaria

di una cava, che non rientra nella nozione di locale commerciale, la convenuta

non beneficia della protezione dalle disdette abusive (FF 1985 I 1287; Studer, Basler

Kommentar OR-I, 3a

ed., n. 2 ad art. 300; Higi, Zürcher Kommentar, Die Pacht, n. 12 ad art. 300), come del resto

essa ammette nel proprio gravame (pag. 11). L’appellante non poteva dunque

contestare la validità della disdetta ed ottenerne eventualmente l’annullamento

secondo le norme previste dagli art. 271 segg. CO. La convenuta ha così promosso

una causa di annullamento della disdetta (recte: azione in constatazione

della nullità della disdetta) fondata sull’abuso di diritto ai sensi dell’art.

2.

cpv. 2 CC, partendo dalla premessa che ciò fosse sufficiente per inibire gli

effetti della disdetta. Se non che, la disdetta del contratto di affitto del 27

maggio 2002 è una dichiarazione unilaterale di volontà con effetto formatore (Higi, Zürcher

Kommentar, n. 6 ad art. 296) che ha messo fine al contratto di affitto (Higi, op. cit., n. 7

ad art. 296 CO) per il 31 dicembre 2002. Contrariamente a quanto sembra

ritenere l’appellante, la dichiarazione unilaterale di volontà del locatore è

sufficiente per porre fine al contratto (Tercier, Le droit des

obligations, 3a ed.,

Zurigo 2004, n. 261 pag. 64), senza che sia necessario l’intervento del

giudice. La disdetta esplica quindi effetti anche in pendenza della causa di

merito intesa all’accertamento della sua nullità (Ducrot, La procédure d’expulsion du locataire ou du fermier non agricole:

quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, Zurigo 2005, pag.

182). A torto l’appellante si duole del fatto che con la procedura di sfratto,

di natura sommaria, il giudice abbia statuito sulla validità della disdetta

contestata con una causa ordinaria. Il giudice dello sfratto deve decidere, a

titolo pregiudiziale, il quesito di sapere se la disdetta è giuridicamente

valida, dal profilo formale e materiale, ossia che non è inefficace, nulla o

annullabile (Hohl,

Procédure civile, tome II, Berna 2002, n. 2525 e 2526 pag. 188; Cocchi/Trezzini,

Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, m. 14

ad art. 506; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, m. 25 ad art. 506). Né il

giudice dello sfratto poteva sospendere la procedura, di natura sommaria e

urgente, per attendere l’esito di una procedura ordinaria (Cocchi/Trezzini, op.

cit., m. 8 ad art. 107, idem, App 2000/2004, m. 12 ad art. 107). La conclusione

del giudice dello sfratto, che ha accertato a titolo pregiudiziale la validità

della disdetta del 27 maggio 2002, regge dunque alla critica.

5.

È

pacifico che la convenuta non ha riconsegnato la cava alla proprietaria alla

scadenza del 31 dicembre 2002. Le modalità con le quali l’istante ha presentato

la domanda di sfratto non configurano un qualsivoglia abuso di diritto, né si

può ritenere che si sia instaurato un nuovo contratto di affitto per atti

concludenti. L’istante ha dichiarato a più riprese di non essere interessato

alla conclusione di un nuovo contratto e di ritenere abusiva l’occupazione

della cava (cfr. lettere 10 novembre 2003, 6 febbraio, 22 aprile e 23 agosto

2004, inc. OA.2002.19) e ha promosso l’istanza di sfratto il 25 ottobre 2004,

dopo la fine della procedura amministrativa e la revoca della decisione

supercautelare che gli impediva di agire in tal senso. La convenuta, infatti,

ha avviato diverse procedure parallele per opporsi alla disdetta del 27 maggio

2002.

Essa si è rivolta sia alle autorità amministrative, contestando con

ricorso 12 giugno 2002 la legittimità dell’operato del Patriziato (doc. O, inc.

OA.2002.19), sia a quelle civili, promuovendo il 26 giugno 2002 un’azione di

annullamento della disdetta per abuso di diritto e chiedendo l’adozione di

misure cautelari volte a “sospendere ogni effetto della disdetta e di far

ordine al Patriziato di ritirare, rispettivamente astenersi da ogni atto o

provvedimento che ostacoli l’esecuzione del contratto di affitto”. In ambito

amministrativo la vertenza è terminata con la sentenza emanata il 14 aprile

2003.

dal Tribunale cantonale amministrativo, mentre in sede civile il Pretore

ha dapprima accolto senza contraddittorio la domanda cautelare il 16 giugno

2003, e l’ha poi respinta dopo istruttoria con decreto 1° settembre 2004.

6.

Ne

deriva che in concreto sono adempiuti entrambi i requisiti di una domanda di

sfratto, vale a dire l’esistenza di una valida disdetta del contratto di

affitto e la mancata riconsegna del bene locato alla scadenza del contratto

(art. 506 CPC). L’appello, infondato, deve di conseguenza essere respinto.

7.

La

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148

CPC) e sono pertanto a carico dell’appellante.

Per

questi motivi,

richiamati

gli art. 148 CPC e la TG

dichiara

e pronuncia:

1.

L’appello

15.

febbraio 2006 di AP 1 è respinto.

2.

Le

spese della procedura di appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 150.-

b)

spese fr. 50.-

fr. 200.-

già

anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere

all’appellato fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.

3.

Intimazione: -

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Riviera.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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