12.2006.79

SFratto negato per disdetta straordinaria inefficace motivata dalla violazione contrattuale del conduttore (cambiamento di destinazione, mancata consegna di documentazione contabile)

1 dicembre 2006Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. AP 1

ha concesso in locazione ad AO 1 diverse superfici di complessivi 2000 m2 circa a uso di albergo/ristorante

con patente A-220 nello stabile di sua proprietà in Piazza __________ a L__________.

Il contratto del 19 novembre 2001, stipulato per una durata dal 1° marzo 2002

al 28 febbraio 2014, prevede una pigione annua pari al 15% della cifra d’affari

annua sulla gestione dell’albergo e all’8% sulla cifra d’affari annua sulla

gestione del ristorante, ritenuto in ogni caso una pigione annua minima di fr.

125'000.- il primo anno, di fr. 135'000.- il secondo anno, di fr. 145'000.- il

terzo anno, di fr. 155'000.- dal quarto al settimo anno e di fr. 170'000.-

dall’ottavo al dodicesimo anno (doc. A1, A2, 2 e 3). La conduttrice si

impegnava, in particolare, a fornire il dettaglio della cifra d’affari annui

entro 30 giorni dalla chiusura dell’anno contabile, a non vendere prodotti in

concorrenza con l’edicola presente negli stabili oggetto del contratto, mentre

aveva facoltà di modificare la destinazione del negozio confinante con

l’albergo in sala ristorante (doc. A2, 3). Nel 2003 la locatrice ha sollecitato

a più riprese la consegna del dettaglio della cifra d’affari (doc. B). Il 9

gennaio 2004 essa ha fissato alla conduttrice un termine scadente al 31 gennaio

2004 per mettere fine alle attività commerciali intraprese in violazione del

contratto ed estranee all’attività alberghiera, segnatamente la vendita di

abiti, la loro esposizione sulle terrazze esterne e per ripristinare lo stato

dei locali, modificato senza autorizzazione (doc. C), e il 9 febbraio 2004 ha

fissato un ultimo termine scadente il 25 febbraio 2004 alle ore 11.00 per

eliminare le due attività commerciali istallate al piano terreno, consegnare la

documentazione contabile completa per la verifica della cifra d’affari e

comunicare il nome delle persone esercitanti l’attività commerciale abusiva,

con la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi

dell’art. 257f e 266g CO. Il 26 febbraio 2004 AP 1 ha notificato ad AO 1,

mediante modulo ufficiale, disdetta del contratto di locazione per il 30 aprile

2004 (doc. H).

B. AO

1 si è rivolta il 26 marzo 2004 all’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di L__________ per contestare la disdetta, in via subordinata

chiedere la proroga del contratto di locazione per la durata di sei anni. AP 1

ha dal canto suo presentato il 6 maggio 2004 istanza di sfratto alla Pretura

del Distretto di Lugano, non avendo ottenuto la riconsegna dei locali il 30

aprile 2004. All’udienza del 24 giugno 2004, indetta per la discussione delle

due istanze, la locatrice ha confermato la propria istanza di sfratto e la

conduttrice vi si è opposta, chiedendo di constatare l’inefficacia della

disdetta. Esperita l’istruttoria, le parti hanno confermato le rispettive domande

di giudizio al dibattimento finale del 20 luglio 2005 sulla scorta dei

memoriali conclusivi. Statuendo il 23 marzo 2006, il Pretore ha accertato

l’inefficacia della disdetta 26 febbraio 2004, ha respinto l’istanza di

sfratto, e ha posto a carico della locatrice la tassa di giustizia di fr.

2'300.- e le spese di fr. 300.-, con l’obbligo di rifondere alla conduttrice

fr. 3'000.- per ripetibili.

C. AP 1

è insorta con atto di appello 3 aprile 2006, nel quale chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di contestazione della

disdetta e di decretare lo sfratto della conduttrice da tutte le superfici

locate, come anche di porre a carico della conduttrice la tassa di giustizia di

fr. 2'300.- con l’obbligo di rifondere alla locatrice fr. 3'000.- per

ripetibili. La convenuta, con le osservazioni 3 maggio 2006, postula la

reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.

ritenuto

in diritto: 1. Il primo giudice ha constatato che le

diffide del 9 gennaio 2004 e del 9 febbraio 2004 intimate dalla locatrice alla

conduttrice erano circostanziate, tanto che la destinataria ha contestato i

singoli rimproveri a giro di posta (doc. D). Nell’esame delle asserite

violazioni contrattuali lamentate dalla locatrice, il Pretore ha ritenuto che

la conduttrice non ha violato pattuizioni contrattuali con la gestione del

negozio, dal momento che il contratto prevedeva solo il divieto di vendere

merce in concorrenza con l’edicola già presente sui luoghi, e che ha eliminato

l’esposizione di merce sulla terrazza dell’albergo, esplicitamente vietata

dalle pattuizioni contrattuali, dopo una decina di giorni. Ha poi accertato che

l’ente locato ha subito una modifica di destinazione consistente nella

riduzione della sala da pranzo al piano terreno per installare il negozio di

oggettistica “t__________”, con il ripristino successivo della situazione originaria,

così che gli episodi censurati dalla locatrice sono stati limitati nel tempo e

non sono assimilabili a una violazione dell’obbligo di diligenza ai sensi

dell’art. 257f CO. Dall’istruttoria, prosegue il Pretore, non sono inoltre emersi

elementi tali da provare l’asserita sublocazione a terzi non autorizzati,

mentre la mancata consegna della documentazione contabile necessaria al calcolo

della pigione variabile sulla cifra d’affari non assurge a violazione

contrattuale tale da giustificare una disdetta straordinaria, dal momento che la

conduttrice ha prodotto il conteggio della cifra d’affari 2002 (doc. 8 e 9),

invero senza giustificativi, dichiarandosi nondimeno disponibile a far eseguire

la propria contabilità dalla fiduciaria della locatrice. Le mancanze

rimproverate alla conduttrice, conclude il Pretore, non sono dunque di gravità

tale da giustificare una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO,

così che il contratto è rimasto in vigore anche dopo il 30 aprile 2004 e

l’istanza di sfratto si rivela di conseguenza infondata.

Considerandi

2.

locatrice rimprovera al Pretore di non aver considerato l’economia contrattuale

insita nella sua partecipazione alla cifra d’affari della conduttrice e rileva

che quest’ultima avrebbe dovuto mostrarle la documentazione IVA relativa al

primo esercizio contabile al più tardi il 30 giugno 2003. Al momento in cui è

scaduto il termine assegnato con la diffida del 9 febbraio, prosegue

l’appellante, la conduttrice non aveva ancora fatto fronte a tale obbligo

contrattuale e inoltre non aveva ripristinato la situazione originaria della

struttura alberghiera eliminando le due attività commerciali installate abusivamente

al piano terreno, e non aveva indicato i nomi dei subconduttori. La locatrice

afferma che la violazione del dovere di diligenza contrattuale sancito

dall’art. 257f CO consiste nel solo fatto di aver aperto un secondo negozio non

autorizzato, gestito da persone diverse dalla conduttrice al solo scopo di

ridurre la cifra d’affari IVA dell’albergo in danno della locatrice. Inoltre la

ripetuta omissione della presentazione della documentazione contabile atta a

determinare la pigione variabile sulla cifra d’affari costituisce, secondo la

locatrice, un grave motivo di disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO,

e al riguardo essa ritiene “inconcepibili” e “inconferenti” le conclusioni alle

quali è giunto il Pretore.

3.

valore litigioso, in concreto, ammonta a fr. 135'000.-, pari a dodici mesi di

pigione (art. 414 cpv. 3 CPC). L’appello, tempestivo, è dunque ricevibile.

4.

locatrice ha motivato la disdetta straordinaria qui in esame con la violazione

da parte dell’appellata dell’obbligo di diligenza nell’uso della cosa locata ai

sensi dell’art. 257f cpv. 1 CO e con i gravi motivi dell’art. 266g CO,

consistenti nella mancata presentazione della documentazione contabile prevista

dal contratto. La disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO richiede,

cumulativamente, la violazione dell’obbligo di diligenza, l’invio di un

avvertimento scritto al conduttore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114

in fine; Lachat, Commentaire

romand CO I, n. 10 ad art. 257f; Weber,

Basler Kommentar, OR I, 3a ed., n. 4 ad art. 257f), il persistere

del conduttore a non rispettare il suo obbligo di diligenza, il carattere

intollerabile del mantenimento del contratto per il locatore e il rispetto di

un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del

Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag.

439). La disdetta straordinaria può avvenire, in particolare, quando il

conduttore destina la cosa locata a un uso incompatibile con le pattuizioni

contrattuali (DTF 132 III 109 consid. 2; 123 III 124 consid. 2a pag. 126), anche

se la situazione derivante da tale uso, considerata in modo oggettivo, non si

rivela grave al punto da risultare intollerabile per il locatore (DTF 132 III

109.

consid. 5 pag. 109). Il giudice valuta liberamente secondo diritto ed

equità (art. 4 CC) se la disdetta straordinaria riposa su un motivo

sufficientemente grave, prendendo in considerazione tutti gli elementi del caso

concreto. Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte

le condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (Weber, op. cit., n.

8). La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta

l’inefficacia della disdetta straordinaria (Lachat, op. cit., n. 12).

5.

Nella

fattispecie la locatrice ha rimproverato alla conduttrice due diverse

violazioni contrattuali: da un lato l’apertura di un secondo negozio di vendita

al piano terreno dell’albergo e l’esposizione di merce in vendita nelle

superfici comuni davanti all’entrata dell’esercizio pubblico, con pregiudizio

per il decoro e l’aspetto esteriore degli stabili, e dall’altra la mancata

consegna della documentazione contabile completa relativa alla cifra d’affari

IVA annua per il calcolo della parte variabile della pigione pattuita. Per quel

che concerne la prima asserita violazione contrattuale, il contratto di

locazione sottoscritto tra le parti prevede il divieto di dare all’ente locato

“un’altra destinazione all’infuori di quella pattuita contrattualmente,

segnatamente modificare il tipo di patente relativa all’esercizio pubblico,

salvo consenso scritto del locatore” (doc. A1, punto 12, pag. 7). Nei patti

particolari allegati al contratto (doc. A2) si vieta alla conduttrice

l’esercizio o la tolleranza di un’attività di prostituzione in qualunque forma

(punto 2), la vendita di prodotti (stecche di sigarette, giornali, riviste,

cartoline ecc.) che possano entrare in concorrenza con l’edicola presente negli

stabili (punto 3) e l’esposizione di qualsiasi oggetto dai balconi e/o

rispettivamente sulle terrazze (punto 11), mentre le viene concessa la

possibilità di mutare la destinazione del locale di 174 m2 confinante con l’albergo in sala

ristorante (punto 1, ultima frase). Dall’istruttoria è emerso che la

conduttrice, rispettivamente il suo socio gerente, ha iniziato attività

commerciali (vendita di oggettistica e abbigliamento) nel negozio confinante

con l’albergo e poi in una parte di una delle due sale da pranzo, e ha esposto

la merce in vendita nella corte esterna antistante l’entrata dell’albergo, ripristinando

la situazione iniziale dopo la diffida scritta della locatrice (doc. D,

fotografie doc. I; deposizioni testimoniali I__________ del 6 dicembre 2004,

sopralluogo del 30 maggio 2005). L’appellante non contesta il ripristino della

situazione originale (appello, pag. 7) ma sostiene che la violazione

contrattuale accertata è sufficiente, di per sé sola, a giustificare la

disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f CO. A torto. Il secondo negozio

è stato aperto per un breve periodo e occupava metà di una delle due sale da

pranzo. Se si tiene conto del fatto che la superficie totale locata a uso

alberghiero è di circa 2000 m2 (doc. A) e che l’albergo ha avuto a disposizione una sala

ristorante ed è sempre rimasto aperto nel periodo considerato (deposizioni R__________

e L__________, verbale del 21 marzo 2005), il cambiamento di destinazione e la

riduzione della superficie destinata all’attività alberghiera non ha avuto

incidenze sull’economia contrattuale, tanto più che è stato soppresso dopo le

rimostranze della locatrice. Non si può dunque parlare di “cambiamento di

destinazione” vero e proprio, a maggior ragione quando si consideri che nel

contratto con tale termine si intende, manifestamente, il cambiamento del tipo

di patente in dotazione all’albergo (punto 12, seconda frase doc. A1). Né la

tipologia dei prodotti venduti contrastava con le pattuizioni contrattuali,

trattandosi di oggettistica, cartoleria e abbigliamento (ibidem), estranei

all’attività dell’edicola menzionata nell’aggiunta al contratto (doc. A2) e

compatibili dunque con le clausole contrattuali. L’esposizione di merce nella

corte esterna, invero vietata per contratto, è stata eliminata dopo la diffida

della locatrice. Ne discende che in simili circostanze il Pretore non ha

ecceduto il proprio potere di apprezzamento nel ritenere che tali episodi non

giustificano una disdetta straordinaria in applicazione dell’art. 257f CO,

trattandosi di violazioni minori e puntuali, eliminate in seguito alla diffida

della locatrice.

6.

Per

quel che concerne la mancata presentazione della documentazione relativa alla

cifra d’affari annua IVA necessaria per il calcolo della pigione variabile, tale

violazione del contratto non può motivare una disdetta straordinaria ai sensi

dell’art. 257f cpv. 3 CO. La norma contempla, infatti, solo le violazioni del

contratto in relazione con l’uso della cosa locata e non sanziona pertanto

altre violazioni contrattuali (Wessner, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d’habitations et

de locaux commerciaux, in: 14ème séminaire sur le droit du bail 2006, pag. 6 n. 15 e 16). L’appellante

afferma che la disdetta 26 febbraio 2004 è valida poiché sono in ogni caso

adempiute le condizioni poste dall’art. 266g CO. L’assunto non può essere

condiviso. L’art. 266g CO consente invero a ciascuna delle parti di dare la

disdetta per motivi gravi che le rendano insopportabile l’adempimento del

contratto osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.

Il contrato concluso tra le parti prevede testualmente che “il conduttore si

impegna a fornire al locatore il dettaglio della C. A. annua entro 30 giorni

dalla chiusura dell’anno contabile 01.03-28.02” (doc. A2, punto 1 ultima

frase). La conduttrice ha inviato il 10 giugno 2003 il dettaglio della sua cifra

d’affari 2002 (doc. 8 e 9). La locatrice vuole invero ottenere la presentazione

dei conteggi dettagliati e dei documenti giustificativi (doc. E), ma nella

documentazione contrattuale agli atti tale obbligo della conduttrice non figura

esplicitamente e non si può dunque sostenere che la mancata presentazione della

contabilità configuri un grave motivo che rende intollerabile la continuazione

del contratto. Del resto la conduttrice ha proposto di far tenere la propria

contabilità alla fiduciaria che cura gli interessi della locatrice,

manifestando così la propria disponibilità a presentare la documentazione. A

prescindere dal possibile conflitto di interessi della fiduciaria in questione,

non emerge dall’istruttoria un rifiuto della conduttrice di prestarsi a una

verifica del conteggio da lei inviato. Può comunque rimanere indeciso il

quesito di sapere se la clausola contrattuale citata prevede la consegna del

dettaglio come intesa dalla conduttrice (doc. 9) o la consegna di tutta la

documentazione contabile, come interpreta la locatrice (doc. E). Nella

fattispecie è a ogni modo indubbio che la disdetta straordinaria, notificata il

26.

febbraio 2004 con effetto al 30 aprile 2004 (doc. H), non rispettava il

termine di sei mesi di preavviso e non poteva dunque giustificare l’istanza di

sfratto proposta il 7 maggio 2004.

7.

Alla

luce di quanto precede l’appello, infondato, deve essere respinto. La tassa di

giustizia e le spese, così come le ripetibili a partecipazione delle spese

legali di controparte, seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono

commisurate al valore litigioso di fr. 135'000.-.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

3.

aprile 2006 di AP 1 è respinto.

2.

spese della procedura di appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1'200.-

b) spese fr.

50.

fr.

1'250.-

restano a

carico dell’appellante, che rifonderà inoltre a controparte l’importo di fr. 2'000.-

per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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