Compravendita immobiliare - nullità per vizio di forma - restituzione dell'acconto - prescrizione

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Numero d'incarto:

12.2006.94

Data decisione, Autorità:

07.09.2007, IICCA

Titolo:

Compravendita immobiliare - nullità per vizio di forma - restituzione dell'acconto - prescrizione

AZIONE IN RIPETIZIONE

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

FORMA DEI CONTRATTI

NULLITÀ DEL CONTRATTO

PRESCRIZIONE

art. 11 CO

art. 20 CO

art. 62 CO

art. 67 CO

art. 216 CO

Incarto n.

12.2006.94

Lugano

7 settembre

2007/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.9

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 promossa con petizione 7

gennaio 2004 da

AO 1

AO 2

entrambi rappr. dall' RA 2

contro

AP 1

rappr. dall' RA

1

chiedente

la condanna della convenuta al pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi

al 6% dal 25 luglio 2003, domanda alla quale la convenuta si è opposta, e che

il Pretore con sentenza 21 marzo 2006 ha parzialmente accolto, condannandola al

pagamento di fr. 20'000.- oltre interessi al 5% dal 7 gennaio 2004;

appellante

la convenuta con atto d’appello 27 aprile 2006, con cui chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;

mentre

con le proprie osservazioni - non datate ma rimesse alla posta il 2 giugno 2006

- gli attori postulano la reiezione dell'appello;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: 1. Nel corso del 2002

B__________ __________ SA, Regione Ticino, ha incaricato AP 1 della vendita di

alcuni fondi di sua proprietà siti nel comune di Canobbio.

Il 10 maggio 2003 AO 2,

interessato all'acquisto di uno dei fondi in narrativa, e AP 1 hanno firmato un

documento intitolato "deposito d'opzione", con il quale il primo si è

impegnato a versare un deposito di fr. 20'000.- per ottenere un'opzione

irrevocabile di acquistare l'immobile al prezzo di fr. 637'000.-. Tale opzione

era valida fino al 16 luglio 2003, data entro la quale doveva essere stipulato

l'atto notarile di compravendita. In caso di conclusione del contratto il

deposito d'opzione sarebbe stato dedotto dal prezzo di vendita, mentre in caso

contrario esso sarebbe rimasto ai venditori.

In seguito B__________ __________

ha prorogato il termine di scadenza dell'opzione fino al 31 luglio 2003. Il 25

luglio 2003 l'interessato ha comunicato a B__________ __________ di rinunciare

all'acquisto, chiedendole la restituzione del deposito di fr. 20'000.-. La

Banca ha risposto rilevando che la convenzione relativa al diritto d'opzione

era stata conclusa direttamente con AP 1, che aveva pure incassato l'importo di

fr. 20'000.-, invitandolo quindi a rivolgersi alla medesima per il rimborso.

2. Con

petizione 7 gennaio 2004 AO 2 e AO 1 hanno chiesto la condanna di AP 1 al

pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi, allegando la nullità

del contratto d'opzione perché non stipulato nella forma dell'atto pubblico.

Inoltre, anche qualora il contratto fosse stato valido, la mancata conclusione

della compravendita sarebbe riconducibile a mancanze di AP 1 medesima, la quale

non potrebbe pertanto trattenere la somma oggetto della domanda di ripetizione.

3. Con

risposta 27 febbraio 2004 la convenuta si è opposta alla petizione sostenendo

che il contratto in questione era valido e che, comunque, eccependone la

nullità per vizio di forma parte attrice commetteva un abuso di diritto.

4. Con

gli allegati di replica e duplica, e così con le conclusioni, ambo le parti

hanno confermato le rispettive domande.

5. Con

sentenza 21 marzo 2006 il Pretore ha accolto la petizione, riconoscendo

interessi moratori al 5% dal 7 gennaio 2004 invece che al 6% dal 25 luglio

2003. Il primo giudice ha rilevato che l'accordo stipulato dalle parti

prevedeva il conferimento agli attori di un diritto d'opzione avente per

oggetto un terreno e l’erigendo stabile abitativo, dietro pagamento di un

importo di fr. 20'000.-. Ha quindi escluso che si trattasse di una caparra

(art. 158 cpv. 3 CO) o di una pena convenzionale (art. 160 CO) perché il fatto

di non esercitare l'opzione non costituiva né inadempimento né rescissione del

contratto bensì esercizio di una facoltà contrattualmente prevista. Il Pretore

ha poi considerato nullo il contratto d'opzione perché non stipulato nella forma

dell'atto pubblico, ma ha anche ritenuto che sollevando l'eccezione di nullità parte

attrice commetteva un abuso di diritto, avendo essa dapprima chiesto la proroga

del contratto d'opzione e in seguito usufruito della possibilità conferitale

dal medesimo contratto di non esercitare l'opzione, rilevando altresì che il di

lei legale era cosciente del problema delle esigenze di forma del contratto

stesso. Il primo giudice ha in seguito ritenuto che, malgrado la lacuna del

contratto che nulla prevedeva in caso di inadempienza del venditore, la

prestazione della somma di fr. 20'000.- era comunque subordinata

all'adempimento da parte di AP 1 che avrebbe dovuto vendere il bene oggetto del

contratto. Considerato quindi che la decisione della parte attrice di

rinunciare alla compravendita era giustificata da un'inadempienza della

convenuta, la quale non era stata in grado di dimostrare di essere in grado di

edificare sul mappale oggetto di trattative la costruzione al prezzo

"chiavi in mano" fissato in fr. 466'000.-, ha ritenuto che la

convenuta tratteneva indebitamente ai sensi dell'art. 62 CO l'importo conteso.

6. Con

appello 27 aprile 2006 AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel

senso di respingere la petizione. Contesta avantutto la nullità del contratto,

che sarebbe valido anche se non riveste la forma dell'atto pubblico, sostenendo

poi che, comunque, invocando il vizio di forma controparte agisce in modo

abusivo. Contesta altresì di essere stata inadempiente, rilevando di non essere

neppure mai stata messa in mora.

Con

osservazioni 2 giugno 2006 gli appellati postulano la reiezione del gravame.

7. In

data 13 giugno 2007 AP 1 ha sollevato l'eccezione di prescrizione del credito,

intervenuta pendente appello. Premesso che il termine di prescrizione è quello

annuale dell'art. 67 CO, l'appellante rileva che tale termine è ormai

trascorso, l'ultimo atto interruttivo della prescrizione essendo l'intimazione

delle osservazioni all'appello avvenuta il 6 giugno 2006. Chiede pertanto

l'accoglimento dell'appello anche per intervenuta prescrizione.

Con osservazioni

3 luglio 2007 la parte appellata postula la reiezione dell'eccezione di

prescrizione.

Considerato

in diritto: 8. Prima

di esaminare l'eccezione di prescrizione, è necessario stabilire la natura della

pretesa oggetto di causa. Il Pretore ha considerato nullo il contratto

di "deposito d'opzione", che per essere valido necessitava della

forma dell'atto pubblico, ritenendo però che l'eccezione di nullità non era da

proteggere perché costitutiva di abuso di diritto. Ha in seguito ugualmente

protetto la domanda di restituzione degli attori in considerazione del fatto

che parte convenuta non aveva a sua volta adempiuto correttamente il contratto.

L'appellante contesta avantutto la nullità del contratto, sostenendo che essa

non era né proprietaria del fondo né potenziale appaltatore, ma si era limitata

a concedere ad un terzo di esercitare dei diritti che essa era in grado di

garantire sulla scorta di precedenti pattuizioni con la proprietaria del fondo.

Contesta altresì di essere stata inadempiente, ciò che priverebbe controparte

della facoltà di ripetere la prestazione fatta.

8.1 Contrariamente

a quanto sostiene l'appellante, il contratto denominato "deposito

d'opzione" (doc. C) non si esaurisce nel pagamento della somma di fr.

20'000.- da parte degli appellati e nella concessione di un diritto d'opzione

da parte di AP 1. Si rileva in proposito che nel documento C AP 1 non figura

quale parte all'accordo, essendo invece indicato che essa agisce quale rappresentante

di B__________ __________, proprietaria del fondo. La banca medesima è indicata

quale venditrice e AO 2 quale acquirente / interessato. Inoltre, indicato il prezzo

di vendita in complessivi fr. 637'000.- - di cui fr. 171'000.00 per il terreno

e fr. 466'000.00 per la costruzione chiavi in mano - e stabilito che le spese

notarili sono a carico dell'acquirente e la T__________ del venditore, viene

poi pattuito che mediante pagamento di un importo di fr. 20'000.- l'acquirente

riceve un'opzione irrevocabile valida fino al 16 luglio 2003 di acquistare

l'immobile al prezzo fissato. Il documento precisa altresì che entro il giorno

di scadenza il contratto di compravendita notarile avrebbe dovuto essere

firmato e il prezzo globale di vendita pagato, dedotti i fr. 20'000.- del

deposito d'opzione, ritenuto che in caso di mancato esercizio dell'opzione il

deposito passava invece ai venditori. In siffatta situazione il pagamento della

somma di fr. 20'000.- non costituiva quindi unicamente il prezzo dell'opzione nel

senso preteso dall'appellante, vale a dire per avere la possibilità di

stipulare con il proprietario del terreno l'atto di compravendita. Il deposito

d'opzione valeva infatti quale parziale pagamento del prezzo in caso di

acquisto, rispettivamente di penale nell'eventualità di una rinuncia alla

stipulazione del contratto. Stante queste premesse, lo scopo del deposito

d'opzione era di garantire la futura stipulazione del contratto di

compravendita immobiliare ed assume come tale le caratteristiche di un contratto

preliminare (Bucher,

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2a ed., pag. 519). Poiché il contratto che

ne doveva seguire necessitava per la sua validità dell'atto pubblico (art. 216

cpv. 1 CO) anche la clausola che prevede la decadenza del deposito d'opzione in

caso di mancata conclusione necessitava della medesima forma (Von Thur/Escher, Allgemeiner Teil des

Schweizerischen Obligationenrechts, pag. 289; Honsell/Vogt/Wiegand,

Basler Kommentar, no 3 ad art. 63 CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey,

OR- Allgemeiner Teil, vol. II, no 3984). Ciò non essendo il caso essa è quindi

di principio nulla. La circostanza che il prezzo concordato comprendeva anche

il costo di una futura costruzione per la quale era prevista la formula chiavi

in mano nulla cambia alla questione. Nell'ipotesi in cui il contratto d'appalto

"chiavi in mano" fosse stato da stipulare dall'acquirente, il

deposito d'opzione rimaneva comunque acquisito alla venditrice, B__________ __________,

ed era quindi legato al terreno e non al costruendo immobile. Qualora invece la

vendita avesse compreso anche la costruzione, da realizzare dalla venditrice,

anche questa doveva essere oggetto dell'atto pubblico.

8.2 La

prima conseguenza è che, il contratto che le parti all'accordo doc. C intendevano

stipulare essendo una compravendita immobiliare, la concessione di un diritto

di opzione e il fatto di aver pagato il deposito d'opzione non costituisce ancora

adempimento del contratto, non essendovi stato alcun trapasso di proprietà e

l'appellato avendo versato solo poco più del 3% del prezzo di vendita (fr.

20'000.- su fr. 637'000.-). Mancando il requisito dell'adempimento, non è

necessario esaminare se ricorra anche l'ulteriore requisito - conoscenza della nullità

-necessario cumulativamente per poter ammettere l'abuso di diritto. Di

transenna si rileva comunque che, diversamente da quanto ritenuto nella

sentenza impugnata, non risulta che al momento in cui le parti hanno

sottoscritto il doc. C gli attori fossero a conoscenza della nullità dell'atto,

ritenuto che essi si sono rivolti al legale avv. RA 1 solo successivamente alla

firma dello stesso (teste avv. __________, verbale 12 settembre 2005, pag. 3,

5). Non vi sono quindi elementi per ritenere che al momento della conclusione

dell'accordo e del contestuale pagamento della somma litigiosa essi ne

conoscessero la nullità. Non è poi punto credibile - e comunque non testimonia

certo a favore della serietà dell'appellante - che l'amministratore unico di AP

1 - azienda avente quale scopo la promozione e la compravendita di immobili e

la consulenza, progettazione e realizzazione di operazioni immobiliari - non sapesse

che la compravendita di fondi necessita dell'atto pubblico (interrogatorio

formale di R__________ __________, verbale 12 settembre 2005, pag. 7 ad 2) e quindi

sarebbe ancora da interrogarsi se essa possa invocare l'abuso di diritto di

controparte o se questa sua posizione non sia a sua volta abusiva.

In

siffatta situazione il contratto è nullo e, di principio, l'appellante è tenuta

a restituire a controparte la somma ricevuta.

9. È

ora da chinarsi sull'eccezione di prescrizione sollevata dall'appellante con la

propria istanza 13 giugno 2007. L'art. 78 CPC prescrive che i fatti, le

eccezioni e le motivazioni di diritto devono essere addotte, a pena di

perenzione, nella fase di allegazione. L'art. 80 cpv. 2 CPC introduce tuttavia

un'eccezione a questa regola per quanto riguarda la prescrizione, le relativa

eccezione potendo essere fatta valere anche posteriormente a condizione che sia

compiuta in corso di causa. La domanda processuale 13 giugno 2007

dell'appellante è ricevibile e va esaminata nel merito.

Fatti

9.1 Giusta

l’art. 63 cpv. 1 CO chi ha pagato volontariamente un indebito può pretenderne

la restituzione solo quando provi di aver pagato perché erroneamente si credeva

debitore. Per pretendere la restituzione dell’indebito il richiedente deve

pertanto provare di aver pagato volontariamente e per errore una prestazione

non dovuta. L'azione di ripetizione è ammessa anche nel caso in cui il

pagamento è stato fatto nell'ambito di un contratto nullo per vizio di forma,

perché la prestazione è avvenuta senza valida causa (DTF 123 III 101 consid. 3a; 115 II 28 consid. 1a; Gauch/Schluep/schmid/Rey,

op. cit., 7a ed.,

vol. I, n. 1482). L'azione di indebito arricchimento si

prescrive in un anno decorrente dal giorno in cui il danneggiato ha conoscenza

del suo diritto di ripetizione (art. 67 cpv. 1 CO), ossia da quando apprende

l'esistenza, la natura e gli elementi del danno, in modo da poter fondare e

motivare un'azione giudiziaria (DTF 109 II 433).

9.2 In

base alle considerazioni che precedono, rilevato che, effettivamente, l'ultimo

atto di causa suscettibile di interrompere il termine di prescrizione è

l'intimazione delle osservazioni all'appello, avvenuta il 6 giugno 2006, il

termine annuale dell'art. 67 CO è senz'altro trascorso, ciò che comporta la

reiezione delle domande di parte attrice. Diversamente da quanto da essa adduce

con le osservazioni all'eccezione di prescrizione, non è infatti applicabile il

termine decennale di prescrizione dell'art. 137 cpv. 2 CO per il fatto che il

Pretore ha già deciso sulle sue pretese, accogliendole. Solo una sentenza con

forza di cosa giudicata è però suscettibile di far nascere il termine di

prescrizione decennale della menzionata norma (Däppen, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, n. 6 ad art.

138 CO). Seppure la sentenza 21 marzo 2006 del Pretore riconosce l'esistenza

della pretesa della parte appellata, tale giudizio non ha però forza di cosa

giudicata, essendo stato dedotto in appello.

10. Accertata

l'intervenuta prescrizione della pretesa oggetto di causa, l'appello dev'essere

accolto e il giudizio impugnato riformato nel senso di respingere la petizione.

Gli oneri processuali di

entrambe le istanze seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Motivi per i quali,

richiamati per le spese l'art. 148 CPC

pronuncia: I. L'appello 27 aprile 2006 di AP 1 è accolto.

Di

conseguenza la sentenza 21 marzo 2006 della pretura di Lugano, sezione 1, è modificata

come segue:

1. La

petizione è respinta.

2. La

tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 800.- sono poste a carico

degli attori, con l'obbligo di rifondere ai convenuti fr. 2'300.- di

ripetibili.

Considerandi

II. Gli

oneri processuali, consistenti in

a) tassa

di giustizia fr. 400.-

b) spese fr. 50.-

totale fr. 450.-

anticipate

dall'appellante, sono poste a carico degli appellati, con l'obbligo di rifondere

a controparte fr.1'300.- di ripetibili .

III. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Premesso che nella fattispecie il valore litigioso

calcolato secondo l’art. 51 LTF ammonta a fr. 20'000.-, contro la presente

sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione

(art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale. Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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