sublocazione - motivi di opposizione - contestazione della pigione iniziale

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Numero d'incarto:

12.2006.99

Data decisione, Autorità:

07.11.2006, IICCA

Titolo:

sublocazione - motivi di opposizione - contestazione della pigione iniziale

CONTESTAZIONE DELLA PIGIONE

SUBLOCAZIONE

art. 262 CO

art. 270 cpv. 1 CO

Incarto n.

12.2006.99

Lugano

7 novembre

2006/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire in materia di locazione nella

causa inc. n. DI.2005.334 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa

con istanza 22 novembre 2005 da

AP 1

rappr. dall’ RA 1

contro

AO 1

rappr. dall’ RA 2

con cui l'istante ha chiesto di ordinare alla

convenuta di mettere a disposizione il contratto di locazione tra lei e __________,

di riconoscere che la pigione di fr. 6'000.– mensili, oltre spese e accessori,

è abusiva, di ridurre pertanto la medesima a fr. 3'500.– mensili a far tempo

dal 1° settembre 2005, di porre a carico di AO 1 le spese di manutenzione e di

sostituzione delle istallazioni, come pure le spese di generale manutenzione,

di accertare che la clausola vietante l'ulteriore sublocazione è illegale ed è

da stralciare, di dare al subconduttore la possibilità di sub-sublocare l'ente

locato e di ridurre a fr. 20'000.– il deposito di garanzia, domande alle quali

si è opposta la convenuta e che il Segretario assessore ha respinto con

sentenza 24 aprile 2006;

appellante l'istante che, con atto d’appello 3 maggio

2006, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere

l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con osservazioni del 23 maggio 2006 la

convenuta propone la reiezione dell’appello, con protesta di spese e

ripetibili;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti.

Considerato

in fatto ed in

diritto:

1. Con

contratto 11 marzo 2005 AP 1, in qualità di subconduttore, e AO 1, in qualità

di sublocatrice, hanno stipulato un contratto di sublocazione avente per

oggetto il __________ a __________ (doc. B). Il contratto “di durata indeterminata”

e “con inizio entro il 1° aprile 2005” può essere disdetto “con preavviso di

sei mesi, la prima volta per il 31 marzo 2010” (doc. B, clausola n. 9). Il

contratto prevede una pigione di fr. 6'000.– mensili oltre le spese accessorie

(doc. B, clausole n. 10 e 12); il pagamento da parte del subconduttore delle

spese di manutenzione e di sostituzione di istallazioni quali interruttori,

prese elettriche, serrature, rubinetti dell'acqua, assi, copri WC, fusibili,

valvole, specchi e vetri, come pure per tutte le opere di ordinaria

manutenzione (doc. B, clausola n. 14); il divieto di “un'ulteriore

sublocazione, salvo avviso contrario scritto da parte della sublocatrice” (doc.

B, clausola n. 8); il deposito da parte del subconduttore di una garanzia di

fr. 40'000.– (doc. B, clausola n. 11).

2. Fallito

il tentativo di conciliazione davanti all'Ufficio di conciliazione di __________,

con istanza 22 novembre 2005 AP 1 ha convenuto AO 1 davanti alla Pretura del

Distretto di Bellinzona. Ha chiesto di ordinare alla convenuta di mettere a

disposizione il contratto di locazione tra lei e __________; di riconoscere che

la pigione di fr. 6'000.– mensili, oltre spese e accessori, è abusiva; di

ridurre pertanto la medesima a fr. 3'500.– mensili a far tempo dal 1° settembre

2005; di porre a carico di AO 1 le spese di manutenzione e di sostituzione delle

istallazioni (quali interruttori, prese elettriche, serrature, rubinetti dell'acqua,

assi, copri WC, fusibili, valvole, specchi e vetri), come pure le spese di

generale manutenzione; di accertare che la clausola vietante la sublocazione è

illegale ed è da stralciare, quindi di dare al subconduttore la possibilità di sub-sublocare

l'ente locato e di ridurre a fr. 20'000.– il deposito di garanzia.

3. Con

decisione 24 aprile 2006 il Segretario assessore del Distretto di Bellinzona,

statuendo in luogo e vece del Pretore, ha respinto l'istanza e ha posto la

tassa di giustizia di fr. 300.– e le spese di fr. 80.– a carico dell'istante,

obbligato a rifondere alla convenuta fr. 800.– per ripetibili.

4. Con

appello 3 maggio 2006 AP 1 postula la riforma del citato giudizio nel senso di

accogliere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con

le sue osservazioni del 23 maggio 2006 AO 1 propone la reiezione dell'appello,

con protesta di spese e ripetibili.

5. Al

contratto di sublocazione tra il sublocatore e il subconduttore si applicano

tutte le norme degli art. 253 e segg. CO (Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 1997, n. 2.3.1 pag. 382).

5.1 La

legge non impone al sublocatore di mettere a disposizione del subconduttore il

contratto che lo vincola al locatore. Il contratto di sublocazione è in effetti

giuridicamente indipendente dal contratto di locazione principale e può avere

anche un contenuto differente rispetto a quest'ultimo (Nordmann, La sous-location, questions choisies, 10ème Séminaire sur le bail à loyer,

Neuchâtel 1998, n. 2.1 pag. 8). La sublocazione non determina del resto, di per

sé stessa, l'esistenza di un rapporto giuridico diretto tra il locatore e il

subconduttore, fatta eccezione per i casi nei quali la legge conferisce al

locatore dei diritti nei confronti del subconduttore (Lachat, op. cit., n. 2.4 pag. 383-384, con riferimento agli

artt. 262 cpv. 3, 268 cpv. 2 e 273b cpv. 2 CO). Al subconduttore non è

dunque data la facoltà di convenire in giudizio il sublocatore o il locatore,

perché sia imposto ai medesimi di mettere a disposizione il contratto di

locazione tra loro esistente. Già per questo motivo la richiesta di AP 1 volta

a fare ordinare a AO 1 (sublocatrice) di mettere a disposizione il contratto

con __________ (locatore) va respinta in quanto irricevibile.

Nella

misura in cui ha finalità meramente istruttorie (edizione di documenti volta a dimostrare

l'abusività del canone di sublocazione) la richiesta dell'appellante va comunque

pure respinta per i motivi che verranno espressi di seguito (sotto, consid. 5.2).

5.2 L'art.

270 cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore – e quindi per quanto qui concerne

il subconduttore – può contestare davanti all'autorità di conciliazione, entro

30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale ai sensi

degli articoli 269 e 269a CO se è stato costretto a concludere il

contratto per necessità personale o famigliare oppure a causa della situazione

del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali (lett. a) o il

locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella

precedente per la stessa cosa (lett. b). Il termine di 30 giorni per

avviare l'azione di contestazione è perentorio (Lachat, op. cit., n. 2.3 pag. 261; Higi, Zürcher Kommentar, 1996, pag. 487 ad art. 270; Bohnet, Les

termes et délais en droit du bail à loyer, 13ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2004, II.A n. 1 pag. 16).

Il

contratto stipulato tra le parti l'11 marzo 2005 prevedeva l'inizio della

sublocazione “entro il 1° aprile 2005” (doc. B, clausola n. 9). Dagli atti non

è dato sapere quando sia poi effettivamente avvenuta la consegna della cosa

locata. AP 1 ha inoltrato l'istanza all'Ufficio di conciliazione – e fatto

valere l'abusività del canone di locazione, postulandone la riduzione da fr.

6'000.– mensili a fr. 3'500.– mensili – in data 5 ottobre 2005. In tale circostanza

l'istante ha ammesso di essersi reso conto dell'insostenibilità della pigione

“dopo i primi mesi di locazione” (istanza, pag. 2 verso il mezzo). Detta

ammissione è stata confermata nell'istanza rivolta al Pretore il 22 novembre

2005 (istanza, pag. 2 verso il basso). La richiesta di AP 1 è dunque manifestamente

irricevibile, in quanto tardiva, essendo stata introdotta all'autorità di conciliazione

alcuni “mesi” dopo la consegna della cosa locata e quindi ben oltre i 30 giorni

prescritti perentoriamente dalla norma di legge menzionata. In queste

condizioni le decisioni del Segretario assessore di respingere le prove offerte

da AP 1 – segnatamente l'istanza di edizione del contratto di locazione

esistente tra AO 1 e __________ – e di non accogliere la richiesta volta ad

accertare l'abusività della pigione e decretare la riduzione della stessa a fr.

3'500.– mensili meritano conferma. L'appello su questo punto è quindi privo di

consistenza.

5.3 L'art.

259 CO dispone che il conduttore – e quindi per quanto qui concerne il

subconduttore – è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali,

Fatti

i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o riparazione

necessari all'ordinaria manutenzione della cosa. Rientrano in questa norma le

riparazioni di poca importanza, che il conduttore può eseguire lui stesso o che

determinano per lui spese contenute, di circa fr. 150.– al massimo per

riparazione (Lachat, op. cit., n.

4.4 pag. 158-159). Le spese di manutenzione e di sostituzione di “interruttori,

prese elettriche, lampade, serrature, rubinetti dell'acqua, assi, copri WC,

fusibili, valvole, specchi e vetri”, nonché “le spese di generale manutenzione”,

previste dal contratto di sublocazione (doc. B, clausola n. 14) sono senz'altro

conformi alla norma di legge menzionata. Né l'appellante indica alcun valido

motivo per ritenere che esse siano di importanza tale da essere obbligatoriamente

assunte da AO 1. L'ammontare della pigione, per altro neppure contestato entro

il termine previsto dalla legge (sopra, consid. 5.2) non è del resto un motivo

sufficiente per derogare alla predetta norma. Anche su questo punto l'appello è

destinato alla reiezione.

5.4 L'art.

262 CO prescrive che il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa

con il consenso del locatore (cpv. 1). Quest'ultimo può negare il consenso

(cpv. 2) soltanto se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della

sublocazione (lett. a), le condizioni della sublocazione, comparate con

quelle del contratto principale di locazione, sono abusive (lett. b) o

la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale (lett. c).

Sono nulle le clausole che permettono al locatore di opporsi alla sublocazione

per altri motivi rispetto a quelli fissati dall'art. 262 CO (Lachat, op. cit., n. 2.6.1 pag. 385).

Il predetto articolo si applica anche alle clausole contrattuali tra il sublocatore

e il subconduttore (Nordmann, op.

cit., n. 2.1.3 pag. 10, in particolare m. 22).

Per quanto qui concerne, può certo nascere qualche dubbio in merito

alla validità della clausola contrattuale n. 8, là dove dispone che

Considerandi

“un'ulteriore sublocazione è vietata”. La medesima clausola – pur se formulata

in modo discutibile – non esclude tuttavia la possibilità di sublocare, facendo

esplicita riserva all' “avviso contrario scritto della sublocatrice”. Al

subconduttore è dunque garantita la possibilità di chiedere alla sublocatrice

il necessario consenso per procedere all'ulteriore sublocazione. Qualora quest'ultima

lo rifiuti in dispregio di quanto disposto dall'art. 262 cpv. 2 CO, il

subconduttore può pur sempre far valere i suoi diritti davanti all'Ufficio di

conciliazione e all'autorità giudiziaria (Lachat,

op. cit., n. 2.2.10 pag. 382).

L'art.

321.

cpv. 1 lett. b CPC vieta comunque di addurre in sede di appello

nuovi fatti, prove ed eccezioni (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 22 e segg. ad art. 321 CPC). È dunque inammissibile che l'istante

proponga per la prima volta in appello di aver “trovato dei subentranti” –

senza per altro neppure menzionarli – che “non vengono accettati dalla signora AO

1”. L'appello si rivela quindi nuovamente infondato.

5.5

Il

conduttore – e pertanto anche il subconduttore – è tenuto a fornire le garanzie

stabilite contrattualmente. Per la locazione di locali commerciali l'ammontare

delle garanzie è fissato liberamente dalle parti, fatta riserva per gli art. 21

e 270 CO, relativi alla contestazione dell'importo iniziale (Lachat, Commentaire Romand CO-I, Ginevra

2003, m. 5 ad art 257e, pag. 1336). Il deposito della garanzia, come del

resto il canone di locazione (sopra, consid. 5.2), non è stato oggetto di

contestazione entro il termine perentorio di 30 giorni stabilito dalla legge

(art. 270 CO). Già per questo motivo la richiesta dell'appellante, di ridurre

il predetto deposito “proporzionalmente all'affitto versato” e di stabilirlo “in

ragione di fr. 20'000.–”, è improponibile. L'importo del deposito, fissato

concordemente dalle parti in fr. 40'000.–, appare del resto adeguato al canone

di locazione stabilito contrattualmente. Al riguardo l'appello manca ancora una

volta di consistenza.

6.

Ne

discende che l'appello in oggetto, infondato su ogni punto, deve essere

respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura

d'appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Nella commisurazione degli

oneri processuali si tiene conto di un valore di causa superiore a fr. 30'000.-

(fr. 6'000.– ./. fr. 3'500.– х 12 mesi per la riduzione della

pigione e fr. 20'000.- per la questione del deposito di garanzia).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara

e pronuncia:

1. L'appello 3 maggio 2006 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri processuali

della procedura di appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia Fr. 250.-

b)

spese Fr. 50.-

Fr. 300.-

già

anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico. L’appellante rifonderà a AO

1, fr. 600.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.

3. Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

terzi implicati

Per la seconda Camera

civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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