12.2007.1

Locazione: eliminazione difetti, riduzione del canone di locazione e liberazione delle pigioni depositate

5 novembre 2007Italiano46 min

Source ti.ch

Fatti

i mesi invernali fino al ripristino del riscaldamento (conclusioni 22 giugno

2006, istanza 23 settembre 2005). Nel suo appello ha invece chiesto percentuali

diverse per i singoli difetti restanti, per un totale di complessivi fr. 11'550.- (sopra, lett. H). Quanto richiesto

dall'appellante è quindi

inferiore alle pretese espresse dinanzi al primo giudice, di modo che la

conduttrice ha ridotto le sue domande e non ha mutato l'azione in appello (art. 321 cpv. 1 lett. a con rinvio all'art. 75 CPC lett. b). Ciò posto, nulla osta

alla trattazione del gravame.

2. Giusta l'art. 259a cpv. 1 CO se

sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili al conduttore né sono

a suo carico, oppure se questi è turbato nell'uso pattuito della cosa, egli può

esigere dal locatore l'eliminazione del difetto (lett. a), una riduzione

proporzionale del corrispettivo (lett. b), il risarcimento dei danni (lett. c),

l'assunzione della lite contro un terzo (lett. d) e, nel caso di un immobile,

il deposito della pigione (cpv. 2).

3. Il

Segretario assessore ha dapprima accertato che, sebbene le parti abbiano

pattuito una scadenza contrattuale per il 31 dicembre 1998, la conduttrice ha

continuato ad occupare con il beneplacito della locatrice l'ente locato versando una pigione di fr. 1'000.- mensili oltre spese accessorie. Ciò

posto, egli ha ritenuto pacifica l'esistenza dei difetti all'ente locato segnalati dalla conduttrice con missiva 30 luglio 2004.

Tuttavia, ha ritenuto che la locatrice si era adoperata tempestivamente al fine

di ripristinare una temperatura adeguata nei locali. Quanto agli altri difetti

segnalati, in sede di sopralluogo 16 marzo 2006 erano emersi soltanto dei

leggeri accenni di muffa in bagno e in un armadio, delle crepe sui muri, un

soffitto un po' scrostato nell'atrio, alcune piastrelle traballanti,

diversi angoli neri sulle pareti, crepe sulle porte e pareti scrostate in

veranda (inc. rich. n. DI.2005.293: verbale di sopralluogo 16 marzo 2006).

Considerata “la fattispecie nel

suo complesso”, compresa la

vetustà dell'immobile locato e

l'ammontare della pigione di

fr. 1'000.- versata dalla

conduttrice, “tutto sommato

modesta”, il Segretario

assessore ha ritenuto che nella fattispecie non si giustificava una riduzione

della pigione.

4. In

appello rimane litigiosa la questione dell'eliminazione dei difetti che la conduttrice

asserisce essere ancora presenti, ovvero il “ripristino dell'intonaco e

ritinteggio completo dell'ente locato”, così come la “chiusura ermetica del

caminetto in modo che il fumo provocato nei camini degli altri inquilini non penetri

nell'ente locato”, la riduzione del canone di locazione per la presenza del

cantiere delle due costruzioni adiacenti, per l'inagibilità del solaio durante

tali lavori, per il mancato ritinteggio, per le infiltrazioni di fumo dal

camino, per l'assenza di riscaldamento nel bagno e per temperature nell'ambiente

locato inferiori a 17° nei mesi invernali. Le censure vanno vagliate singolarmente.

5. La

conduttrice si lamenta anzitutto della decisione del Segretario assessore di

non ritenere giustificata una riduzione del canone di locazione poiché la

pigione è ritenuta da quest'ultimo

“tutto sommato modesta”. A sua detta, essa è data in presenza di

difetti, indipendentemente dall'ammontare della pigione (appello, pag. 5 nel mezzo). Il Segretario

assessore ha reputato, come detto, che le riduzioni della pigione non erano

giustificate perché, tra l'altro,

la pigione era “tutto sommato

modesta”. Egli ha invero

ritenuto che data la locazione di fr. 1'000.- mensili oltre spese accessorie, la conduttrice non poteva

attendersi di “poter utilizzare

l'appartamento senza il benché

minimo pregiudizio” (sentenza

impugnata, pag. 5 nel mezzo). È ben vero che il conduttore che corrisponde un

canone di locazione modesto – posto che tale sia la pigione nella fattispecie –

non può avere, di regola, le stesse aspettative di colui che corrisponde una

pigione elevata. Ciò non significa tuttavia ancora che colui che paga un canone

di locazione basso non possa rivendicare alcunché in merito ai difetti all'ente locato. Ad esempio, soffitti, mura e tappezzeria

ingiallite non compromettono l'uso

della cosa locata a una pigione modesta, nella misura in cui derivano dalla

normale usura. Al contrario, tappezzeria strappata e porte, soffitti o pareti

scrostate o ammuffite non possono essere imposte al conduttore (Higi in: Zürcher Kommentar 1994, n. 36

ad art. 256 CO). Nella fattispecie, come si vedrà in seguito (consid. 6-12), le

censure sollevate concernono difetti che non rientrano in ciò che un conduttore

deve lasciarsi imporre in ragione dell'entità della pigione da lui versata. Nemmeno la locatrice ha

comprovato che le parti si erano concordate nel senso di fissare la pigione in

maniera tale che la conduttrice rinunciasse a prevalersi di determinati suoi

diritti in merito all'esistenza

di eventuali difetti. Per tacere del fatto che nella fattispecie nemmeno è

stato accertato che il canone di locazione è inferiore a quanto normalmente

richiesto per un simile ente locato nella stessa zona. L'argomentazione del primo giudice non è

quindi condivisibile. La locatrice sostiene che “l'appartamento sin

dall'inizio della locazione si

trovava in questo stato di fatto ed è stato accettato” dalla conduttrice (osservazioni 17 gennaio 2007, pag. 3 in fondo).

L'onere della prova che al

momento della consegna dell'ente

locato il conduttore ha rinunciato, esplicitamente o tacitamente, a prevalersi

dei diritti in presenza di difetti spetta al locatore (Higi, op. cit., n. 82 in fine ad art. 258 CO). Nella

fattispecie, la locatrice non ha in alcun modo comprovato le sue affermazioni.

6. L'appellante contesta la decisione del

Segretario assessore di negare una riduzione della pigione per il mancato

raggiungimento di temperature adeguate all'interno dell'ente

locato. Essa sostiene che il riscaldamento generale non funziona in maniera

regolare, di modo che la temperatura nei locali ammonta a 15-16°. Oltre a ciò,

l'appellante assevera di aver

dovuto sopportare per ben 14 mesi il freddo derivante dallo sventramento dei

due immobili adiacenti (appello, pag. 3 seg., 8). Essa chiede quindi una

riduzione del 20% per i sei mesi invernali del 2004 e del 2005. Il Segretario

assessore ha ritenuto che il difetto non sussisteva, basandosi sia sulla

dichiarazione scritta sia sulla testimonianza di __________, maestro elettricista,

così come da quanto emerso dal sopralluogo 16 marzo 2006 (sentenza impugnata,

pag. 5 nel mezzo). __________ ha dichiarato il 26 gennaio (recte:

febbraio) 2005 di aver eseguito il 4 febbraio 2005 “un controllo a vista e al tatto” dei radiatori ad accumulazione installati nei diversi locali “constatando un funzionamento normale

regolare” (inc. n.

DI.2005.1135: doc. I). Interrogato quale teste il 30 gennaio 2006, egli ha

confermato tale circostanza (inc. n. DI.2005.1135: audizione 30 gennaio 2006,

pag. 2).

L'appellante fa riferimento al passaggio

della testimonianza di __________ (appello, pag. 8 in alto), allorquando egli

dichiara “penso che l'impianto abbia più di 10 anni (…).

Bisognerebbe verificare sul famoso formulario allestito a suo tempo dalla ditta

che ha fornito gli apparecchi per verificarne le differenze tra il primo e il

secondo piano, secondo piano in contatto con il solaio aperto” (inc. n. DI.2005.1135: audizione 30

gennaio 2006, pag. 2 in fondo). Se non che, tale rinvio non le è di ausilio,

dato che egli nulla dice circa eventuali difetti al riscaldamento generale dell'appartamento. In occasione del sopralluogo

16 marzo 2006, poi, la stessa conduttrice ha fatto notare che il termometro

segnava una temperatura tra i 19° e i 20° (inc. rich. n. DI.2005.293). Al

riguardo, essa ammette che durante il sopralluogo il problema “non era più così acuto”, poiché la ristrutturazione delle

palazzine adiacenti terminata, ma si poteva intuirne la sussistenza, poiché la

temperatura raggiungeva i 19° gradi con difficoltà, di fronte ai 9° dell'esterno e a una giornata soleggiata

(appello, pag. 6 nel mezzo). Tale censura non è condivisibile, già per il fatto

che la conduttrice non ha comprovato che, in presenza di condizioni climatiche

peggiori, la temperatura era inferiore a quella rilevata in sede di

sopralluogo. Circa, poi, l'affermazione

della conduttrice (appello, pag. 6 in alto) secondo la quale se il perito

comunale degli immobili in occasione delle sue visite nell'ente locato 26 novembre 2004 e 24 gennaio

2006 non ha tolto la giacca (come da questi confermato: inc. rich. n.

DI.2005.293: testimonianza 30 gennaio 2006, pag. 2), allora significa che il

riscaldamento non funzionava, basti precisare che lo stesso teste ha altresì

riferito: “non ho sentito

particolare freddo” e “non ho notato se l'appartamento fosse freddo o meno” (loc. cit.).

Per

quel che concerne le dichiarazioni scritte 3 dicembre 2004, 5, 15, 20 gennaio

2005 di __________ e 11 dicembre, 29 dicembre 2004 e 20 gennaio 2005 di __________

(inc. rich. n. DI.2005.80: doc. D), esse sono inammissibili quali mezzo di

prova. Secondo giurisprudenza (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Lugano 2000, n. 25-27 ad art. 90), una dichiarazione è irritualmente

sostitutiva di una testimonianza allorché essa viene allestita, per evidenti

fini di causa, su richiesta di una parte del processo e con l'esplicita finalità di portare dei fatti a

conoscenza di terzi con l'intento

di fornirne la prova. Le dichiarazioni in questione sono state allestite dopo

che la convenuta aveva adito l'Ufficio

di conciliazione il 5 ottobre 2004 e intitolate “testimonianza”. Tutto

lascia quindi intendere che siano state allestite ai fini della causa. Per

tacere del fatto che tra le parti era già pendente una causa di natura

cautelare inoltrata dalla locatrice alla Pretura e volta segnatamente ad

ottenere la liberazione parziale delle pigioni depositate presso l'Ufficio conciliazione (cfr. sopra, lett. D;

inc. rich. n. DI.2004.1527). L'assunzione delle

testimonianze di __________ e di __________ è stata

chiesta dalla convenuta (inc. n. DI.2005.1135: udienza di discussione 17

ottobre 2005) e respinta dal Segretario assessore, che l'ha ritenuta superflua (loc. cit.: ordinanza

15 maggio 2006). L'appellante

non si duole della mancata assunzione testimoniale e nemmeno la chiede in

appello (art. 322 lett. b CPC; cfr. Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, op. cit., n. 19 ad art. 322), sicché non vi è motivo di assumerla,

anche perché la prova non appare rilevante per l'esito del giudizio, le persone citate come testimoni dovendo

riferire le proprie impressioni soggettive sulla temperatura dei locali. Sulla

base dell'istruttoria di causa,

quindi, la conduttrice non è riuscita a dimostrare la

difettosità dell'impianto generale di riscaldamento.

7. La

conduttrice contesta altresì l'argomentazione

del Pretore che, dopo aver accertato il mancato funzionamento del riscaldamento

nel bagno, ha ritenuto che la locatrice aveva provveduto tempestivamente alla

riparazione. A suo dire, il 27 dicembre 2004 la stufetta del bagno ha smesso

definitivamente di funzionare. La locatrice, informata del difetto con lettera 29 dicembre 2004, ha tuttavia

sostituito la stessa solo il 4 febbraio 2005, ovvero dopo cinque settimane (appello,

pag. 5 nel mezzo e 9). L'appellante

sostiene quindi di aver diritto a una riduzione del canone di locazione del 20%

per cinque settimane.

Segretario assessore ha accertato che già con missiva 30 luglio 2004 la

conduttrice aveva avvisato la locatrice del cattivo funzionamento della

stufetta del bagno (sentenza impugnata, pag. 4 in fondo; inc. rich. n. 126/2004

dell'Ufficio di conciliazione:

doc. C, contenuto nell' inc. n.

DI.2005.1135). Egli ha altresì accertato che la locatrice ha fatto sostituire

il radiatore elettrico il 4 febbraio 2005 (loc. cit., pag. 5 in alto), per poi

trarre le conclusioni che esso è stato sostituito una decina di giorni dopo la

segnalazione (loc. cit., pag. 5 in fondo). Dal carteggio processuale emerge che

la rottura della stufetta è stata segnalata alla locatrice proprio con la

missiva 29 dicembre 2004 testé citata (inc. rich. n. DI.2005.80: doc. H). La

sostituzione della stufetta è poi avvenuta il 4 febbraio 2005 (inc. n.

DI.2005.1135: doc. I; cfr. anche inc. n. DI.2005.1135: testimonianza Franco

Quadri 16 marzo 2006). Da parte sua, la locatrice si limita a sostenere di

essere intervenuta immediatamente per far riparare la stufa, ma non sostiene

che il difetto non le sia stato segnalato con la missiva 29 dicembre 2004 o che

il locale bagno fosse comunque adeguatamente riscaldato (cfr. inc. n.

DI.2005.1219: risposta 17 ottobre 2005, pag. 2 in fondo; inc. n. DI.2005.1135:

conclusioni 19 giugno 2006, pag. 8 in fondo; osservazioni 17 gennaio 2007, pag.

8 in fondo). Dal carteggio processuale risulta pertanto che la conduttrice è rimasta

senza riscaldamento nel locale bagno durante tutto il mese di gennaio (31

giorni) e durante i primi 4 giorni di febbraio, mesi invernali, ovvero per 35

giorni. Si giustifica quindi di riconoscerle una riduzione del canone di

locazione calcolata sulle cinque settimane da lei rivendicate.

Quanto

all'entità della riduzione, questa

Camera ha già avuto modo di spiegare che in presenza di una temperatura di 16°

nell'intero ente locato è adeguata

una riduzione del 20% della pigione (mp 1/96 pag. 26 segg.). Tenuto conto che

nella presente fattispecie la conduttrice ha comprovato l'assenza di riscaldamento del solo locale

bagno, a titolo equitativo (cfr. DTF 130 III 504 c. 4.1) si giustifica di

riconoscere una riduzione del 5% del canone di locazione per difetti al

riscaldamento.

8. L'appellante prosegue lamentando la mancata

riduzione del canone di locazione per i disagi da lei sopportati a causa dei

cantieri nei due immobili adiacenti all'ente locato. Essa sostiene che a tale titolo deve esserle riconosciuta

un riduzione del 30% per i 14 mesi di presenza dei cantieri (appello, pag. 4 in

mezzo). Il Segretario assessore, dopo aver accertato che con missiva 30 luglio

2004 l'inquilina aveva informato la locatrice dei disagi dovuti

all'esistenza dei cantieri e

aveva chiesto una riduzione della pigione (sentenza impugnata, pag. 5 in alto),

ha completamente trascurato tale questione nella sentenza impugnata. L'esistenza dei due cantieri contigui all'appartamento locato non è contestata dalla

locatrice. Essa afferma tuttavia che la conduttrice ha fondato la sua istanza

non sull'esistenza dei

cantieri, ma “per asseriti

difetti” (osservazioni 17

gennaio 2007, pag. 6 in mezzo). A parte il fatto che l'esistenza di un cantiere può essere considerato un difetto, anche grave

(cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.219/2005 del 24 ottobre 2005, consid.

2.2 in fine), nell'istanza 23

settembre 2005 la conduttrice solleva “i difetti di cui alle istanze” di conciliazione, chiedendo una riduzione del canone di locazione

(inc. n. DI.2005.1219: istanza 23 settembre 2005, pag. 2). Nell'istanza di conciliazione 5 ottobre 2004

(inc. rich. n. 126/2004 dell'Ufficio

di conciliazione, contenuto nell'inc. n. DI.2005.1135) la conduttrice ha menzionato tra i difetti l'esistenza a partire dal maggio 2004 del

cantiere di casa __________ e il prossimo inizio di quello di casa __________.

Essa ha altresì chiesto una riduzione del canone di locazione per i difetti

segnalati. Perché l'esistenza

del cantiere, come sostenuto dalla locatrice, non possa rientrare tra questi

non è dato di capire. Nelle conclusioni 22 giugno 2006, poi, la conduttrice ha

ribadito la richiesta di ridurre il canone di locazione in ragione dell'esistenza dei cantieri (pag. 5). Ne

consegue che la tesi della locatrice non può essere seguita.

La locatrice

sostiene altresì che la conduttrice è già stata risarcita dalla ditta __________

responsabile di uno dei cantieri, di modo che non si giustifica alcuna

riduzione della pigione (osservazioni 17 gennaio 2007, pag. 6 nel mezzo). A

torto. La ditta __________ ha sì pulito il solaio, gli abiti e i tappeti ivi

contenuti, così come sistemato un arazzo che si era danneggiato (circostanza

ribadita in appello, pag. 4, e non contestata dalla locatrice nelle

osservazioni, pag. 9 in alto). Tuttavia, la riduzione della locazione niente ha

a che vedere con il risarcimento di danni eventualmente subiti dal conduttore (Weber in: Basler Kommentar 2007, 4ª edizione, n. 1 ad art. 259d CO).

Essa ha lo scopo di correggere, ad esempio, lo squilibrio tra le prestazioni

contrattuali venutosi a creare a seguito dell'esistenza dei cantieri e ai disagi facilmente immaginabili, quali

segnatamente rumore e vibrazioni. Ne consegue che alla conduttrice dev'essere riconosciuta una riduzione della

pigione.

Per quel

che concerne l’entità della decurtazione, il Tribunale federale ha ritenuto

adeguata una riduzione del 60% a un conduttore che esercitava nell'ente locato un'attività di collocamento del personale, consistente nell'80% in colloqui con i clienti, in presenza

di un cantiere particolarmente rumoroso e che provocava delle scosse, tant'è che in un primo tempo gli incontri hanno

dovuto aver luogo al di fuori dell'ente locato. In un secondo tempo, quando i lavori del cantiere si

sono ridimensionati, il Tribunale ha ritenuto giustificata una riduzione del

25% e, quando essi si sono limitati alla posa del controsoffitto, non ha

concesso alcuna riduzione (sentenza del Tribunale federale 4C.219/2005 del 24

ottobre 2005, consid. 2.5). In un altro caso, menzionato dalla stessa

appellante, il Tribunale federale ha condiviso l'opinione della corte cantonale secondo la quale la presenza di due

cantieri nei pressi di uno studio medico di oftalmologia giustificava una

riduzione del 37% della pigione. Il Tribunale federale ha infatti ritenuto che

una simile attività necessitava di concentrazione e precisione, di modo che i

disagi provocati dal cantiere diminuivano notevolmente l'esercizio della professione (sentenza del

Tribunale federale 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004, consid. 3.3, pubblicata in

mp 4/05 pag. 246 segg.). La conduttrice non ha né allegato di esercitare la sua

attività lavorativa nell'ente

locato, né di essere pensionata o casalinga o, comunque sia, di soggiornarvi di

regola durante il giorno. Alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale

testé menzionata, nella fattispecie si ritiene di ridurre equatitativamente a

tale titolo la locazione del 20%.

La riduzione

del canone di locazione dev'essere

riconosciuta per la durata dei cantieri di casa __________ e di casa __________.

Dalla testimonianza di __________, che si è occupato

della direzione del cantiere __________, risulta che esso è durato circa un

anno: “se non erro il cantiere è durato circa un anno ed è terminato nel maggio

2005” (inc. n. DI.2005.1135: verbale 30 gennaio 2006). La conduttrice, al

riguardo, ha allegato che il cantiere è iniziato alla fine di maggio 2005 (inc.

rich. n. 126/2004 dell'ufficio di conciliazione: istanza di conciliazione 5

ottobre 2004, pag. 3, contenuto nell' inc. n. DI.2005.1135). Quanto al cantiere __________, lo stesso teste ha affermato che è

iniziato nel settembre 2004 ed è terminato nel luglio 2005 (loc. cit.). Ne

consegue che l'ente locato è

stato toccato dall'esistenza

dei cantieri negli stabili adiacenti durante 14 mesi. La riduzione della

locazione decorre dall'esistenza

del difetto e dalla relativa conoscenza da parte del locatore,

indipendentemente da una dichiarazione del conduttore (Weber, op. cit. n. 4 ad art. 259d CO). Non vi è motivo

di dubitare che al momento dell'inizio dei lavori la locatrice non fosse informata, considerato che essendo proprietaria confinante la pubblicazione

della domanda di costruzione doveva esserle stata segnalata personalmente (art.

6 cpv. 3 della legge edilizia cantonale). Ne consegue che per i disagi subiti

dal cantiere alla conduttrice dev'essere riconosciuta una riduzione della pigione di fr. 200.- mensili

per 14 mesi, ovvero complessivi fr. 2'800.-.

9. L'appellante

sostiene altresì che l'esistenza

delle infiltrazioni di fumo dal camino è stata accertata segnatamente dal

perito comunale degli immobili, ing. __________, di modo che si giustifica la

sua richiesta di chiudere ermeticamente il caminetto e la riduzione della

pigione per gli inconvenienti subiti nella misura del 10% (appello, pag. 6). Tale

circostanza è stata contestata dalla locatrice (risposta 17 ottobre 2005, inc.

n. DI.2005.1219). Il Segretario assessore non si è tuttavia pronunciato sulla

questione.

Nel suo

rapporto di constatazione 28 novembre 2004 (inc. n. DI.2005.1219: doc. C), il

perito comunale degli immobili, ing. __________, ha rilevato che “gli spifferi d'aria dal camino (sono) dovuti sicuramente alla non presenza della

serranda o alla protezione davanti al camino non ermetica” (n. 13). Circa, poi, il fumo e gli odori

in genere, il perito ha affermato di non poterli confermare al momento del

sopralluogo (n. 12). All'audizione

quale teste del 30 gennaio 2006, egli ha poi precisato al riguardo: “rispondo che la signora AP 1 mi ha informato di un odore acre proveniente dal

camino. In un primo tempo non ho notato nulla di strano. In seguito ho aperto

il paracamino e dopo pochi minuti ho riscontrato che poteva sussistere

probabilmente a mio modo di vedere un ritorno di fumo dal camino adiacente e ho

inoltre visto una polvere fine bianca [che] scendeva dal camino, premetto che

si trattava di una quantità veramente minima. Il fondo del camino presentava

qualche segno di fuliggine (…) facendo riferimento al punto 13 della perizia di

constatazione confermo che vi è tuttora una presenza di spifferi dovuti alla

mancanza della serrandola che chiude la canna del camino” (inc. rich. n. DI.2005.293: audizione 30

gennaio 2006, pag. 2). In occasione del sopralluogo 16 marzo 2006 si è constatato

che “il camino si presenta

chiuso da un paracamino di legno non completamente ermetico. Il camino è vuoto,

nel senso che non è usato, è sporco di fuliggine. Il paracamino è sporco ai

lati” (inc. rich. n.

DI.2005.293: verbale, pag. 2). Di fronte alla constatazione del perito degli

immobili, ing. __________, vi è motivo di credere che vi siano infiltrazioni di

fumo dal camino. La domanda di chiusura ermetica del caminetto postulata dall'appellante deve pertanto essere accolta.

Sull'entità della riduzione della pigione, la

giurisprudenza ha avuto modo di spiegare che la presenza di immissioni di fumo

su una terrazza giustifica una riduzione del 5% (cfr. Weber, op. cit., n. 7 ad art. 259d CO con rinvio; Züst in: mp 2/04 pag. 5), mentre

immissioni di fumo occasionali ma nauseabonde dal fondo vicino del 10% (Züst, op. cit., pag. 9). Se non che, la

conduttrice ha sì dimostrato (sopra, consid. 9.1) l'esistenza del difetto, ma non la frequenza delle immissioni di fumo

né la loro consistenza. Nella sua missiva 30 luglio 2004 ha, d'altra parte, segnalato che “dal camino forse a causa della mancanza

della serrandola è salito alcune volte il fumo del camino dell'appartamento di sotto. Per esempio il 15

ottobre 2003, il 31 dicembre 2003 e il 22 febbraio 2004” (inc. rich. n. 126/2004 dell'Ufficio di concliazione: doc. C, pag. 2, contenuto nell'inc. n. DI.2005.1135). Anche volendo

condividere la tesi della conduttrice segnalata con la missiva testé citata, ne

risulterebbe che le immissioni si sono verificate solo “alcune volte”. Il

Tribunale federale ha già avuto modo di spiegare che in presenza di un difetto

di media importanza la riduzione della pigione è data allorquando l'uso dell'ente locato è ristretto nella misura di almeno il 5% oppure quando,

seppur non raggiungendo tale percentuale, si propone per un lungo periodo senza

che il locatore, informato

dello stesso, non abbia preso le misure necessarie per eliminarlo (sentenza del

Tribunale federale 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.3). Nella

fattispecie tali presupposti non sono, come appena detto, riuniti. In simili

circostanze non può essere riconosciuta alla conduttrice alcuna riduzione a

tale titolo.

10. La conduttrice chiede il ripristino dell'intonaco e il ritinteggio completo dell'ente locato, così come la riduzione della pigione a tale titolo del

10% dal 30 luglio 2004 (data in cui i difetti sono stati segnalati) fino all'eliminazione dei difetti. Essa afferma

anzitutto che l'intonaco si

stacca dal soffitto in diversi locali e vi sono differenti macchie di pittura,

così come rilevato in occasione del sopralluogo 16 marzo 2006 (appello, pag. 6

in basso). Al riguardo, il primo giudice ha spiegato che in sede di sopralluogo

è risultato unicamente un “soffitto

un po' scrostato nell'atrio” così come “pareti

scrostate in veranda” (pag. 5).

Dal sopralluogo 16 marzo 2006 è emerso che dal soffitto del bagno “l'intonaco si stacca (…) e vi sono diverse macchie di pittura più

chiara rispetto alla pittura del soffitto” e che “il soffitto

nell'atrio è un po' scrostato negli angoli” (inc. rich. n. DI.2005.293: verbale, pag.

1). Nella veranda, poi, “la

pittura si scrosta su gran parte del soffitto e delle pareti, soprattutto negli

angoli” (loc. cit.: pag. 2 in

alto). Nella sala “il tinteggio

del soffitto presenta diverse sfumature” e il “soffitto

della libreria si scrosta”

(loc. cit.: pag. 2 nel mezzo). Lo stesso nella camera da letto e nell'armadio a muro (loc. cit.: pag. 2 nel

mezzo). È fuor di dubbio che il Segretario assessore ha sottovalutato quanto

rilevato in sede di sopralluogo. La locatrice, da parte sua, non contesta l'esistenza di quanto appena esposto. Essa

ritiene, tuttavia, che trattasi di imperfezioni e non di difetti (osservazioni

17 gennaio 2007, pag. 6 seg.). Alla luce delle risultanze del sopralluogo testé

citato, tale argomentazione non regge. La locatrice sostiene che l'ente locato è un immobile centenario e che

per procedere all'eliminazione

di simili difetti non è sufficiente un semplice tinteggio, bensì occorre rifare

completamente la stabilitura e l'intonaco (loc. cit., pag. 7 in alto). Se non che, tale asserto è

sprovvisto della benché minima prova, di modo che si esaurisce in una mera

dichiarazione di parte. Ne risulta che la conduttrice ha comprovato la presenza

di diverse superfici scrostate nell'ente locato.

L’appellante

adduce ancora che dal sopralluogo 16 marzo 2006 è emersa la presenza di muffa

nel bagno, l'esistenza di

pareti nere nella cucina e nel locale studio e crepe sopra la vasca da bagno,

nel tinello, nel locale libreria e sulla porta che dà dalla cucina alla

veranda, così come sul camino che si presenta anche annerito (appello, pag. 6).

Al riguardo, il Segretario assessore ha accertato “dei leggeri accenni di muffa in bagno e in un armadio, delle crepe

sui muri (…) diversi angoli neri sulle pareti, crepe sulle porte”. La locatrice non nega l'esistenza di fessure, ma sostiene che

concernono solo alcune pareti e il plafone e che tale circostanza non

pregiudica l'uso dell'ente locato. Essa ribadisce che l'immobile è una costruzione centenaria e che

per ovviare a simili difetti vi sarebbe bisogno di un risanamento totale. La

locatrice contesta infine che dal sopralluogo sia emersa la presenza di muffa o

infiltrazioni (osservazioni, pag. 7 nel mezzo). Quanto alla necessità di un

risanamento totale dell'appartamento,

si rinvia a quanto già spiegato dianzi. Per quel che concerne l'entità dei difetti in questione, in

occasione del sopralluogo menzionato (inc. rich. n. DI.2005.293) si è

constatato che “nell'angolo tra pavimento e muro dietro il WC vi

è un leggero accenno di muffa, più precisamente sulla fessura di silicone tra

pavimento e muro che si presenta macchiata di puntini neri. Lo stesso si può

riscontrare anche sulle pareti ai lati della finestra (silicone tra piastrelle

e muro). L'avv. RA 2 contesta

che si tratti di un leggero accenno di muffa, a suo dire si tratterebbe della

parete sporca. Vi sono inoltre delle crepe sul muro sopra la vasca da bagno e

un leggero accenno di muffa sul silicone tra la vasca da bagno e il muro (…).

Il corridoio si apre sulla cucina le cui pareti, specialmente l'angolo sopra il frigo sono di colore nero

(…). Nell'angolo a destra del

camino il muro si presenta annerito con diverse crepe verticali e orizzontali

(…). Il camino (…) è sporco di fuliggine. Il paracamino è sporco ai lati (…).

Dalla cucina si accede a un tinello il cui soffitto presenta delle crepe (…)

dalla parete sopra il letto vi è una fessura orizzontale lungo tutta la stessa

(…). Dalla libreria si accede al locale studio, attualmente adibito a

ripostiglio. Le pareti e il soffitto sono sporche (colore nero). Due ante dell'armadio a muro non si chiudono (…).

Guardando nell'armadio a muro,

nell'anta di destra, si vede un

piccolo accenno di muffa”. È

dunque accertata la presenza di muffa, di crepe e di pareti nere nell'ente locato così come allegato dalla

conduttrice.

Secondo

la locatrice, non si giustifica il ritinteggio di due porte. Essa non nega che

esse siano di due colori differenti, ma sostiene che tale situazione esisteva

già all'inizio della locazione

e che si tratta di una questione meramente estetica (osservazioni, pag. 7 in

alto). Al riguardo, la conduttrice non ha comprovato che tale difetto sia

subentrato solo in un secondo tempo. Tant'è che l'ing. __________

ha dichiarato: “non sono in

grado di dire perché le porte abbiano delle sfumature diverse” (inc. rich. n. DI.2005.293: audizione 30

gennaio 2006, pag. 2). Se non che, la questione può rimanere indecisa, poiché

la domanda dell'appellante di

ripristinare l'intonaco e

ritinteggiare tutto l'ente

locato, quindi anche le porte, deve essere accolta. Le stesse, infatti, non

solo presentano sfumature di colore, ma hanno delle crepe. La locatrice stessa

non ha contestato l'esistenza delle

crepe, limitandosi in sede di conclusioni a menzionare i difetti riscontrati dal

perito comunale degli immobili nel suo rapporto di constatazione 28 novembre

2004 (inc. n. DI.2005.1219: doc. C), che secondo lei, per quanto concernono le

porte, si limitano alle diverse sfumature (inc. n. DI.2005.1135: conclusioni 19

giugno 2006, pag. 3). Se non che, da tale rapporto è emerso che “le porte hanno sfumature diverse.

Presentano delle fessure in quanto eseguite "a cornice", come in uso

tanti anni fa” (inc. n. DI.2005.1219:

doc. C, risposta n. 2). Tale constatazione è stata confermata dal sopralluogo,

poiché è emerso che sulla porta che collega la cucina alla veranda vi è “una crepa di circa 70 cm in verticale”, che le “porte della sala presentano delle crepe verticali”, così come la porta della camera, che

presenta “una fessura verticale” e “la porta dello studio presenta pure delle fessure”. Le ante dell'armadio a muro, poi, “presentano pure delle fessure verticali lungo tutta l'anta” (inc. rich. n. DI.2005.293: sopralluogo 16 marzo 2006). Certo, l'ing. __________ ha spiegato che “il loro eventuale tinteggio non potrà

mascherare definitivamente le fessure presenti” (inc. n. DI.2005.1219: doc. C, risposta n. 2), ma ciò non significa

che tale operazione non migliori comunque la situazione attuale.

Alla luce

di quanto esposto in precedenza, è indubbio che il Segretario assessore ha

sottovalutato l'entità dei

difetti segnalati dalla conduttrice. Una simile situazione giustifica senz'altro quanto richiesto dall'appellante, ovvero il ripristino dell'intonaco e il ritinteggio completo dell'ente locato. Quanto alla riduzione della

pigione, secondo la giurisprudenza in presenza di lieve muffa in due angoli di

una stanza di un appartamento di 4 locali e mezzo si giustifica una riduzione

del 10% (Obergericht Basel-Landschaft, 2 marzo 1999, pubblicata in mp 2/00 pag.

71 segg.). La giurisprudenza cantonale ha poi già avuto modo di spiegare che in

presenza di umidità e di infiltrazioni tali da compromettere l'abitabilità dell'ente locato è equa una riduzione della pigione del 25% (II CCA, inc.

n. 11/1993 del 10 febbraio 1994, inc. n. 194/1994 del 3 febbraio 1995; CCC,

inc. n. 16.1997.59 del 1° ottobre 1997) rispettivamente del 20% (II CCA, inc.

n. 12.1997.109 del 25 aprile 1997) e in casi più lievi, ove il difetto era

limitato in alcune parti dei locali e in presenza di una concolpa dell'inquilino, aveva ritenuto giustificata una

riduzione del 10% (II CCA, inc. n. 12.1996.12 del 23 aprile 1996) o ancora del

5% (CCC, inc. n. 16.1994.6 del 25 aprile 1995). Considerato che i difetti nella

fattispecie non si limitano a macchie di muffa, bensì anche a crepe, a scrostamenti

e a muri neri, la riduzione invocata dall'appellante del 10% risulta equa e va pertanto riconosciuta. La locatrice

nemmeno contesta la durata della riduzione chiesta dall'appellante, dal 30 luglio 2004 (cfr. inc. rich. n. 126/2004 dell'Ufficio di conciliazione: doc. C, contenuto

nell'inc. n. DI.2005.1135) fino

all'eliminazione dei difetti (cfr.

Lachat, Le bail à loyer, Losanna

1997, pag. 170).

11. La

conduttrice conclude chiedendo una riduzione del 10% della locazione per 14

mesi a causa dell'inagibilità

completa del solaio durante i cantieri agli immobili adiacenti (appello, pag.

7). Il Segretario assessore non ha affrontato tale tematica, sebbene oggetto

del giudizio di prime cure (cfr. inc. n. DI.2005.1135: conclusioni 22 giugno

2006, pag. 3 in fondo; inc. n. DI.2005.1219: istanza 23 settembre 2005 che

rinvia all'istanza di

conciliazione 5 ottobre 2004, pag. 3 nel mezzo). __________, conoscente della

conduttrice, ha dichiarato di aver potuto constatare il 6 novembre 2004 che “vi erano due aperture, il solaio era pieno

di polvere e vi era anche la presenza di segature. La lana di vetro posta a

copertura del solaio era piena di polvere. A mio avviso il solaio faceva

"schifo". Preciso che "frequentavo" il solaio poiché nel

mese di ottobre 2004 ho restituito alla signora AP 1 parecchi oggetti che avevo

in custodia a casa mia. L'idea

era quella di eliminare alcuni oggetti presenti nel solaio e riporre quanto da

me restituito. A causa dello stato del solaio non fu però possibile intervenire” (inc. rich. n. DI.2005.947: audizione 17

ottobre 2005, pag. 1). La stessa teste ha affermato che “il 18 agosto 2005 la situazione era simile

a quanto da me constatato il 6 novembre 2004, se non peggio” (loc. cit., pag. 2). Nel rapporto di

constatazione il perito comunale degli immobili, ing. __________, conferma “la presenza di polvere nel solaio in parte

dovuta ai lavori di demolizione eseguiti dall'impresa ed in parte dovuta all'apertura del solaio nella sua parete nord” (inc. n. DI.2005.1219: doc. C, pag. 2). __________, che si è

occupato della direzione dei lavori del cantiere __________, ha dichiarato che “i disagi riguardavano anche in modo

particolare il solaio: calcinacci caduti sul pavimento e un passaggio di

polvere. Ciò è stato dovuto al taglio del tetto della signora AO 1, sono state

tagliate lastre di eternit e travi di legno per effettuare la sopraelevazione

dell'immobile __________” (inc. n. DI.2005.1135: audizione 30

gennaio 2006, pag. 3). Il teste __________ soggiunge che “il solaio era agibile anche se impolverato” (loc. cit.). Tuttavia, la locatrice non

contesta che il solaio fosse inagibile, ma sostiene che la ditta __________ lo

ha pulito (osservazioni 17 gennaio 2007, pag. 9; conclusioni 19 giugno 2006,

pag. 8). Effettivamente, __________ ha dichiarato che “dal 27 dicembre 2005 in avanti la ditta di pulizia __________, ditta

che mi ha segnalato la signora AP 1, ha pulito il solaio (…). I lavori si sono

protratti per 4-5 giorni circa. Non si è trattato sicuramente di un lavoro di

facile esecuzione. Mi sono preso la responsabilità di gestire con l'assicurazione dei __________ e con l'impresa per pagare la fattura della ditta __________

e il lavaggio degli indumenti/tappeti che si trovavano in solaio (…)” (loc. cit.). La locatrice confonde, una

volta ancora, la riduzione della locazione con il risarcimento dei danni

cagionati al conduttore. Al riguardo, si rinvia a quanto già spiegato (sopra, consid.

8). La conduttrice chiede la riduzione della pigione per l'inagibilità del solaio. Che la ditta __________

abbia, quindi, provveduto alla pulizia dello stesso e degli oggetti ivi

contenuti poco importa. Ne consegue che la conduttrice ha dimostrato l'inagibilità del solaio.

12. L'appellante asserisce altresì di aver dovuto

adibire, a causa dell'inagibilità

del solaio, il locale studio a ripostiglio (appello, pag. 8 in alto). In

occasione del sopralluogo 16 marzo 2006 è invero emerso che tale locale era

adibito a ripostiglio (inc. rich. n. DI.2005.293: verbale, pag. 2 nel mezzo).

Al riguardo, la teste __________ ha affermato di aver restituito nell'ottobre 2004 diversi oggetti a AP 1. Essa

dichiara che “l'idea era quella di eliminare alcuni oggetti

presenti nel solaio e riporre quanto da me restituito. A causa dello stato del

solaio non fu però possibile intervenire. A mio vedere il solaio era pieno

poiché vi erano già degli armadi e altri mobiletti. L'intenzione era quella di riordinare facendo spazio per poter portare

quanto da me restituito. Preciso che a mio modo di vedere il solaio non si

trovava in disordine, ma si trattava solamente di buttar via vecchi vestiti od

oggetti che non servivano più per fare spazio”. Circa gli oggetti consegnati alla conduttrice, essa afferma

trattarsi “di una ventina di scatole

contenenti libri, oggetti vari, vestiti. Queste scatole attualmente si trovano

nell'appartamento della signora

AP 1” (inc. rich. n.

DI.2005.947: audizione 17 ottobre 2005, pag. 1 seg.). Ne consegue che, oltre a

non poter usufruire del solaio, la conduttrice ha dovuto adibire un locale a

ripostiglio. Per quel che concerne l'entità della riduzione dovuta a tale situazione, in un caso in cui il

proprietario di un negozio di abbigliamento era stato privato del locale

adibito a ripostiglio, la giurisprudenza ha riconosciuto una riduzione del 5%

della pigione (MietGer Zurigo 14 ottobre 1993). In un'altra fattispecie, dove l'inquilino non aveva più accesso a un locale di sei metri quadri con

finestre di un appartamento di sei camere, si è ritenuto invece equa una

riduzione del 6.5% (CJ/GE 15 dicembre 1986). In presenza di un negozio di

antiquariato sprovvisto di ripostiglio contrariamente alle pattuizioni, si è

invece reputato di ridurre il canone di locazione del 20% (CCiv NE RJN 1987

pag. 53). Nella fattispecie trattasi di un appartamento non destinato, come in

due dei casi summenzionati, all'esercizio di una professione. È ben vero che la conduttrice non ha

potuto usufruire del suo locale studio, ma tale circostanza è avvenuta solo

dall'ottobre 2004. Tutto ponderato,

va quindi riconosciuto equatitativamente alla conduttrice una riduzione della

pigione del 10%, come da lei richiesto.

Secondo

la conduttrice la riduzione del canone di locazione deve valere per i 14 mesi

di cantiere. A ragione. Come detto in precedenza, l'ente locato è stato toccato dai lavori relativi ai cantieri negli

stabili adiacenti proprio per 14 mesi. La stessa locatrice non contesta i

difetti al solaio rivendicati dalla conduttrice, di modo che non vi è motivo di

dubitare che gli stessi siano stati presenti durante tutta la durata dei lavori

nei cantieri in questione. A questo titolo alla conduttrice va quindi

riconosciuta una riduzione del canone di locazione pari a fr. 1'400.-.

13. In

sintesi, le domande dell'appellante

volte al “ripristino intonaco e

ritinteggio completo dell'ente

locato” e “chiusura ermetica del caminetto in modo che

il fumo provocato nei camini degli altri inquilini non penetri nell'ente locato” vanno accolte. Per quanto riguarda la diminuzione del canone di

locazione di fr. 1'000.-

mensili oltre spese accessorie, è concessa una riduzione del:

20% per i 14 mesi di presenza dei cantieri adiacenti, per complessivi fr. 2'800.- (consid. 8);

10% per mancato ritinteggio dell'ente locato dal 30 luglio 2004 fino all'eliminazione dei difetti (consid. 10);

5% per mancato funzionamento del riscaldamento nel bagno durante cinque

settimane, per complessivi fr. 62.50 (consid. 7) e

10% per inabilità del solaio per i 14 mesi di presenza dei cantieri, per

complessivi. fr. 1'400.-

(consid. 11, 12).

L'appellante chiede una riduzione del canone

di locazione di complessivi fr. 11'550.-. Ne consegue che l'importo relativo alla decurtazione per il mancato ritinteggio, che

potrà determinarsi solo una volta eliminati i relativi difetti, non potrà in

ogni caso superare i fr. 7'287.50

(11'550.- ./. 2'800.- ./. 62.50 ./. 1'400.-).

14. Tenuto

conto che al momento dell'emanazione

della sentenza, il 5 novembre 2007, la riduzione per il mancato tinteggio

ammonta a complessivi fr. fr. 4'000.-, le pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione di __________

devono essere liberate nella misura di fr. 8'262.50 a favore della conduttrice (2'800.- + 62.50 + 1'400.- + 4'000.-) e,

per il resto, della locatrice. Fino al ripristino dell'intonaco e al ritinteggio completo dell'ente locato la conduttrice è autorizzata a

trattenere il corrispettivo del 10% della pigione, ovvero fr. 100.- mensili.

15. Visto

quanto precede, l'appello dev'essere parzialmente accolto. La tassa di giustizia

e le spese sono poste a carico dell'appellante nella misura di due terzi e, per

il resto, a carico dell'appellata (art. 148 cpv. 2 CPC), alla quale AP 1 rifonderà

un'equa indennità per

ripetibili ridotte. Il giudicato attuale impone una modifica del dispositivo

sulle ripetibili di prima sede, che segue la medesima sorte. Il Segretario

assessore non ha stabilito il valore della causa, contrariamente a quanto

prevede l’art. 13 CPC. Gli atti dovrebbero quindi essere ritornati al primo

giudice perché fissi il valore della vertenza. Ove appena si pensi tuttavia che

in concreto l'appellante chiede

la riduzione della pigione per complessivi fr. 11'550.-, il “ripristino

intonaco e ritinteggio completo dell'ente locato” – che è

di tre locali e mezzo per complessivi circa 92 m2 (inc. rich. n. 126/2004 dell'Ufficio di conciliazione: doc. A, contenuto nell'inc. n. DI.2005.1135) – e la “chiusura ermetica del caminetto”, si può ritenere che il valore litigioso superi

la soglia di fr. 15'000.- per

il ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148

CPC e la TG

dichiara e

pronuncia:

I. L'appello 29 dicembre 2006 è parzialmente

accolto. Di conseguenza la sentenza 21 dicembre 2006 della Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri dispositivi, è così

riformata:

1. L'istanza 6/7 settembre 2005 presentata da AO 1 è parzialmente accolta.

1.1 L'istanza 23 settembre 2005 di AP 1 è parzialmente

accolta.

1.2 AO

1 è condannata a ripristinare l'intonaco e a ritinteggiare completamente l'ente locato da AP 1 e a chiudere ermeticamente il caminetto in modo che

il fumo provocato dai camini degli altri inquilini non penetri nel citato ente

locato.

1.3 AO

1 è condannata a versare a AP 1:

- il 20% del canone di locazione

di fr. 1'000.- per i 14 mesi di presenza del

cantiere, per complessivi fr. 2'800.- (consid. 8);

- il 10% per mancato ritinteggio

dell'ente locato dal 30 luglio 2004 fino all'eliminazione dei difetti di cui al consid. 10, per un massimo di

complessivi fr. 7'287.50;

- il

5% per mancato funzionamento del riscaldamento nel bagno durante cinque

settimane, per complessivi fr. 62.50 (consid. 7);

- il 10%

per inagibilità del solaio per 14 mesi di presenza del cantiere, per

complessivi fr. 1'400.- (consid. 11, 12).

1.4 Le

pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione di __________ sono

liberate in favore della conduttrice nella misura di fr. 8'262.50 e, per il

resto, in favore della locatrice (consid. 14). Fino al ripristino dell'intonaco e al ritinteggio completo dell'ente

locato la conduttrice è autorizzata a trattenere il corrispettivo del 10% della

pigione, ovvero fr. 100.- mensili.

2. La

tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.-, da anticipare dalle

parti nella misura di un mezzo ciascuno, sono poste a carico della conduttrice

nella misura di due terzi e, per il resto, a carico della locatrice. La

conduttrice rifonderà inoltre alla locatrice un importo di fr. 200.- per ripetibili

ridotte.

Considerandi

II. Le

spese della procedura di appello, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 100.-

spese fr. 50.-

fr.

150.

già

anticipate dall'appellante,

restano a suo carico per due terzi e per il rimanente sono poste a carico dell'appellata, alla quale l'appellante rifonderà fr. 600.- per

ripetibili ridotte.

III. Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile entro

trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90 a 93

LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle

cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo

se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia

di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un'istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile

il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 cpv. 1 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster