Sfratto - disdetta per mora del conduttore

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Numero d'incarto:

12.2007.110

Data decisione, Autorità:

12.07.2007, IICCA

Titolo:

Sfratto - disdetta per mora del conduttore

CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA

OBBLIGO DEL CONDUTTORE

PROCEDURA DI SFRATTO DEI CONDUTTORI

art. 257d CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2007.110

Lugano

12 luglio

2007/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Lardelli e Chiesa

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.62

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 3

aprile 2007 dall'

AP 1

contro

AO 1

volta ad ottenere lo sfratto immediato del convenuto

dall'appartamento di 2 locali, dello stabile denominato Casa __________, __________

a __________, domanda alla quale il convenuto è rimasto silente, e che il

Segretario assessore, con decisione 30 aprile 2007, ha respinto accertando la

nullità della disdetta in quanto prematura;

appellante l'istante con atto di appello 14 maggio 2007, con cui

chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di decretare lo sfratto

della controparte, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre il convenuto è rimasto nuovamente silente;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che tra le parti avv.

AP 1, in qualità di locatore, e AO 1, in qualità di conduttore, è venuto in

essere con effetto a partire dal 1° ottobre 2006 un contratto di locazione

avente per oggetto l'appartamento di 2 locali, sito nello stabile denominato

Casa __________, in __________ a __________ (doc. A);

che in data 22

dicembre 2006 il locatore ha inviato al conduttore una diffida giusta l'art.

257d CO per il pagamento del “canone di locazione arretrato per il mese di

dicembre 2006, pari a fr. 1'000.– (franchi mille)”, con l'assegnazione di un

termine di 30 giorni per procedere al versamento della pigione scoperta e

l'avvertimento che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di

locazione sarebbe stato disdetto (doc. E);

che analoga diffida

giusta l'art. 257d CO – con l'assegnazione di un termine di 30 giorni e

l'avvertimento di disdetta in caso di mancato pagamento della pigione scaduta –

è stata inviata dal locatore al conduttore il 9 gennaio 2007, per il canone di

gennaio 2007 (doc. H), e il 13 febbraio 2007, per il canone di febbraio 2007

(doc. I);

che il contratto è

stato disdetto dal locatore il 13 febbraio 2007, con modulo ufficiale, con

effetto al 31 marzo 2007 (doc. J);

che, con l'istanza

in rassegna, il locatore ha chiesto il 3 aprile 2007 lo sfratto del conduttore,

rilevando tra l'altro, che quest'ultimo ha pagato “le pigioni scoperte per il

mese di dicembre 2006 e gennaio 2007” solamente “in data 13 marzo 2007 e

rispettivamente in data 26 marzo 2007” (istanza, pag. 3 verso l'alto);

che all'udienza

indetta per la discussione il 18 aprile 2007 la parte convenuta non è comparsa;

che il Segretario

assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, con la decisione qui impugnata,

ha ritenuto che dalla documentazione agli atti (doc. E) si deve concludere che

il convenuto, dopo ogni singola diffida, versava all'istante il canone di

locazione arretrato in essa indicato e che, essendo la disdetta (doc. J)

contestuale all'ultima lettera di diffida di pagamento, ovvero quella relativa

alla pigione del mese di febbraio 2007, si deve giocoforza concludere che tale

disdetta è stata inviata al conduttore prima della scadenza del termine di

pagamento di 30 giorni impartitogli tramite la medesima diffida (doc. I), con

conseguente nullità della disdetta e inammissibilità della domanda di sfratto

fondata su tale atto inefficace;

che con l'appello

che qui ci occupa, l'istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel

senso di ammettere l'istanza, ribadendo che l'appellato ha pagato la pigione di

dicembre 2006 solo in data 13 marzo 2007 e la pigione di gennaio 2007 unicamente

il 26 marzo 2007, quindi tardivamente rispetto al termine di pagamento che gli

era stato impartito e conseguente validità della disdetta;

che l'appellato non

ha presentato osservazioni all'appello;

che conformemente

all'art. 170 cpv. 2 CPC i fatti non chiaramente contestati si presumono

ammessi, salvo contrarie risultanze di causa;

che l'appellato non

ha contestato la mora ex art. 257d cpv. 2 CO, fatta valere dall'istante nei

suoi confronti per il pagamento delle pigioni dei mesi di dicembre 2006 e

gennaio 2007, anzi, neppure ha presenziato all'udienza di discussione,

rimanendo precluso;

che neppure in sede

d'appello l’appellato ha contestato la mora fatta valere dall'appellante nei

suoi confronti;

che è a torto che

il giudice di prime cure ha ritenuto che dalla documentazione agli atti si deve

concludere che il convenuto, dopo ogni singola diffida, versava all'istante il

canone di locazione menzionato in essa indicato;

che dalla diffida

22 dicembre 2006 (doc. E, menzionato dal primo giudice), si ricava semmai che

una precedente diffida impartita dall'istante al convenuto il 21 novembre 2006 (doc.

D), per il pagamento del canone di locazione arretrato relativo al mese di

novembre 2006, ha determinato quest'ultimo a versare detto canone il 4 dicembre

2006;

che nessun

documento agli atti attesta invece che, dopo le diffide a lui intimate il 22

dicembre 2006, per il canone di dicembre 2006 (doc. E), e il 9 gennaio 2007,

per il canone di gennaio 2007 (doc. H), il convenuto abbia provveduto a versare

il canone arretrato entro il termine di 30 giorni che gli era stato impartito

dall'istante;

che del resto il

convenuto neppure ha sostenuto, nelle lettere da lui spedite all'istante in

data 13 febbraio 2007 (doc. K) e 16 aprile 2007 (doc. M) di aver versato i

canoni di dicembre 2006 e gennaio 2007 entro il termine indicato nelle diffide,

ammettendo anzi il ritardo nei pagamenti;

che in tali

circostanze, ben si può ritenere che il locatore ha impartito il 22 dicembre

2006 e il 9 gennaio 2007 due comminatorie indipendenti l'una dall'altra,

ritenuto che il mancato ossequio dell'una o dell'altra lo legittimava –

trascorsi beninteso i 30 giorni dalla rispettiva notifica – a disdire il

contratto di locazione;

che il fatto che la

disdetta sia stata spedita il 13 febbraio 2007, contestualmente ad un'ulteriore

comminatoria per il nuovo arretrato per il canone di febbraio 2007, non ha

rilevanza e non inficia di certo la validità della disdetta;

che, dovendosi

pertanto concludere che le comminatorie di cui ai doc. E e H non sono superate

ed essendo pacifico che la parte convenuta non ha provveduto ai pagamenti nei

termini assegnati, ne discende la legittimità della disdetta e con essa dello

sfratto;

che il gravame deve

pertanto essere accolto, con accollo alla parte soccombente degli oneri

processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC);

che nella

fattispecie il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale

federale ammonta a fr. 36'000.– (fino alla data in cui

sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza

del Tribunale federale del 14 marzo 2006 n.4C.418/2005).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 e 506 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

Fatti

I. L’appello 14 maggio 2007 dell'avv. AP 1 è accolto.

Di conseguenza la

decisione 30 aprile 2007 della Pretura di Locarno-Città, è così riformata:

1. L’istanza di sfratto 3

aprile 2007 è accolta.

1.1 È fatto ordine ad AO 1 di mettere

immediatamente a libera disposizione dell'istante l'appartamento di 2 locali,

dello stabile denominato Casa __________ sito in __________ a __________.

1.2 L'ordine

di cui sopra è impartito sotto la comminatoria dell’azione penale per

disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che recita:

"Chiunque

non ottempera ad una decisione a lui intimata da un'autorità competente o da un

funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente

articolo, è punito con la multa".

1.3 È

fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestar man

forte per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta dell'istante.

1.4 Qualora

il convenuto non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o

non disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà

a farli depositare in luogo indicato dall'istante. Le relative spese, da

anticipare dall'istante, sono a carico del convenuto.

1.5 Il convenuto è ammonito che

l'inesecuzione del presente ordine darà titolo all'istante per reclamare il risarcimento

dei danni, da liquidarsi in separata sede.

2. La

tassa di giustizia di fr. 100.– e le spese di fr. 25.–, da anticipare

dall'istante, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà inoltre alla

controparte fr. 150.– a titolo di ripetibili.

Considerandi

II. Le spese della procedura d’appello di complessivi fr. 100.– (tassa

di giustizia di fr. 80.– e spese di fr. 20.–), da anticiparsi dall'appellante,

sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 150.–

per ripetibili di appello.

III.

Intimazione:

-;

-.

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 15'000.- in materia di locazione è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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