12.2007.112

Banca - ergoazione di un credito di costruzione - culpa in contrahendo

20 giugno 2008Italiano28 min

Source ti.ch

Fatti

i 4 PE n. __________ dell’UE di Lugano (doc. 20-23) AO 1, il 20 settembre 2000,

ha escusso i promotori - ognuno sia quale condebitore che quale terzo

proprietario del pegno - in via di realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso

di fr. 316'582.85 oltre interessi e spese, indicando quale titolo di credito

“richiesta parziale relativa a 3 annualità scadute di interessi delle cartelle

ipotecarie di fr. 300'000.- di 1° grado e fr. 1'700'000.- di 2° grado, entrambe

gravanti congiuntamente diverse PPP (foglio nr. __________), della part. n. __________

...”, e quali fondi gravati le “PPP __________ comproprietà del f.b. part. n. __________

di __________ di proprietà della società semplice composta da AP 2 e AP 1”. Ai

precetti esecutivi in questione essendo stata interposta opposizione, la banca

escutente ne ha quindi chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5,

il rigetto provvisorio, che è stato ammesso il 29 novembre 2002, decisioni

queste poi confermate il 6 giugno 2003 dalla Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello (doc. WWW).

3. Con

petizione 2 luglio 2003, cui AO 1 si è opposta, AP 2 e AP 1 hanno chiesto di

accertare l’inesistenza del debito di fr. 316'582.85 oltre interessi e di

ordinare l’annullamento delle esecuzioni, auspicando infine che le spese e le

ripetibili fossero poste a carico della controparte, pure tenuta a risarcire

loro fr. 9'400.- per le spese della procedura di rigetto provvisorio

dell’opposizione. Essi, da una parte, hanno rimproverato alla convenuta di aver

violato alcuni impegni contrattuali, in particolare di non aver collaborato nell’ottobre

1994 con la __________ nella ricerca di una soluzione comune alla pratica di

finanziamento, di non aver erogato l’aumento del credito nonostante le

condizioni poste nel contratto di cui al doc. Y fossero adempiute, e di non

aver dato seguito, ad inizio del 1997, alla promessa di erogare il credito già in

caso di vendita di 3 unità abitative. Dall’altra hanno osservato che la

controparte sarebbe responsabile nei loro confronti per culpa in contrahendo,

avendo suscitato in loro, sin dal 1994, l’aspettativa dell’erogazione del

credito, nonostante costei non fosse seriamente intenzionata a concederlo ed

avendo volontariamente allungato i tempi della trattativa per aumentare il debito

per interessi. A seguito delle violazioni contrattuali e precontrattuali

imputate alla convenuta, gli interessi passivi oggetto della causa non erano

dovuti, essendo maturati in un periodo in cui, se la banca non si fosse resa

inadempiente, gli attori non sarebbero più stati debitori nei suoi confronti.

La pretesa posta in esecuzione era in ogni caso estinta per compensazione in

considerazione dei danni causati dalla convenuta, si pensi ai costi di risanamento

aggiuntivi dell’immobile (fr. 126'000.-), alla fattura dell’impresa generale

(fr. 90'318.-), alle fatture dei suoi consulenti (fr. 62'270.40), ai costi di

progettazione e della domanda di costruzione (fr. 113'283.90), al valore della licenza

di costruzione non sfruttata (fr. 290'000.-), alle spese legali (fr.

35'624.85), alle spese a carico degli attori per le loro prestazioni (fr.

107'000.-), ad altre fatture (fr. 62'384.65 e fr. 137'569.45) ed alla perdita

di guadagno (fr. 213'000.-).

4. Il

Pretore, con la sentenza 20 aprile 2007 qui impugnata, ha respinto la

petizione. Il giudice di prime cure ha innanzitutto evidenziato che, per quanto

riguardava l’esistenza della pretesa vantata dalla convenuta, la stessa era

sicuramente data e, siccome era fondata su di un riconoscimento di debito ex

art. 17 CO, stava agli attori dimostrarne il contrario, ciò che non avevano però

fatto, avvalendosi più che altro della sua estinzione per compensazione. Non

era per altro provato, a prescindere dalla dubbia incidenza di questo fatto

sulla pretesa litigiosa, che la convenuta avesse a suo tempo rinunciato ad

interessi per fr. 143'367.-. Ciò premesso, era, a suo giudizio, a torto che gli

attori pretendevano di dedurre dei diritti da quanto verbalmente discusso con

l’uno o l’altro funzionario della convenuta, visto e considerato che costoro

non avevano la facoltà di vincolare individualmente la convenuta, ciò che,

risultando da RC, non poteva del resto sfuggire agli attori, professionisti

dell’immobiliare avvezzi a lavorare con le banche; tanto più che essi sapevano,

avendo a più riprese chiesto la loro formalizzazione, che gli impegni della

convenuta, per essere vincolanti, dovevano essere allestiti per scritto. Dal

punto di vista dei documenti scritti, ossia gli unici impegnativi per la

convenuta, il suo comportamento era stato lineare, avendo essa dapprima

manifestato il suo rifiuto di finanziare oltre il progetto, decidendo in

seguito di concedere l’aumento del credito di costruzione a determinate

condizioni, alle quali non aveva rinunciato e che non erano state adempiute (e

così pure le nuove proposte nel doc. DDD, mentre il doc. SS era una semplice

dichiarazione di disponibilità ad esaminare una proposta dei clienti attori),

disdicendo infine le facilitazioni dopo un certo periodo durante il quale le

parti avevano tentato una trattativa. In tali circostanze, essendo determinanti

gli scritti e non le parole dei vari funzionari, poteva essere anche lasciata

indecisa la questione del valore probatorio del teste F__________ __________,

la cui estrema vicinanza con gli attori induceva a dar prova di un certo

riserbo, anche perché le sue affermazioni non avevano trovato convergenza nell’istruttoria.

Non aveva miglior fortuna la tesi attorea della culpa in contrahendo,

dai documenti di causa non essendo emersa un’attitudine abusiva della convenuta

in occasione delle trattative, specie dopo l’accordo concluso nel febbraio

1995. Alla convenuta non poteva in definitiva essere imputata una

responsabilità contrattuale o precontrattuale, dal che l’infondatezza delle

pretese poste in compensazione.

5. Dell’appello

14 maggio 2007 con cui gli attori, previa assunzione di alcune prove, chiedono

la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, e delle

osservazioni 4 luglio 2007 con cui la convenuta postula la reiezione del

gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

6. Il

significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera

adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o

all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da

consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte

dell'autorità superiore ed eventualmente il suo annullamento o la sua riforma

nel senso auspicato dal ricorrente (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 307). Sembrerebbe perciò scontato presumere che

l’appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti

del giudizio che si intende impugnare. È pertanto ovvio che ciò non può

avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte unicamente le argomentazioni

già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in

tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora

stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione

dell'irricevibilità del gravame che si limita a richiamare argomentazioni

espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella trascrizione, testuale

o quasi, dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10). La riproduzione di ampi stralci

del memoriale conclusivo soggiace ai medesimi principi, nella misura in cui si

tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà

delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria e non

invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello

l'erroneità del giudizio impugnato (II CCA 25 gennaio

2008 inc. n. 12.2006.192).

7. Nel caso di specie si constata che l'appello degli attori (che

consta di 27 pagine ed è suddiviso in 29 punti) è perlopiù costituito dalla

letterale trascrizione, con l’aggiunta di alcune modifiche redazionali o

aggiunte discorsive (punto 1, punto 4 2° capoverso, punto 6 5° capoverso, punto

8 seconda riga del 2° capoverso, punto 9 3° e 4° capoverso, punto 11 3°

capoverso, punto 12 8° capoverso, punto 13 ultimo capoverso, punto 23 fine del

2° capoverso, punto 24 seconda frase del 1° capoverso), di lunghi passi delle

conclusioni da loro presentate al Pretore il 29 settembre 2006 ed in tale

misura, per i motivi testé esposti, è irricevibile. Tale modo di procedere non

può in effetti trovare giustificazione nella sola e generica osservazione

formulata a titolo preliminare dagli attori (appello punto 1), che misconosce

la necessità di censurare puntualmente la sentenza impugnata, secondo cui nel

giudizio di prime cure il Pretore aveva “esposto i fatti in maniera

estremamente succinta, sorvolando in particolare sui numerosi incontri e

colloqui” da loro “avuti con i diversi responsabili della convenuta nel corso

degli anni, anche perché ciò avrebbe intaccato la struttura portante” della sua

decisione, “nella quale questi aspetti” erano “stati del tutto trascurati”. Le

poche novità riscontrate nell’atto d’appello mirano a precisare quanto esposto

in sede conclusionale (punto 9 ultime 3 frasi del 5° capoverso, punto 12 ultima

frase del 7° capoverso) e in tal senso sono dunque pure irricevibili, oppure hanno

per oggetto una domanda di assunzione in questa sede di prove non ammesse a suo

tempo dal giudice di prime cure (punto 28 quintultimo capoverso), che, a

prescindere dalla legittimità della richiesta, di per sé non valgono come

valida censura ricorsuale, oppure ancora criticano, e in tale misura non

potrebbero essere sanzionate con l’irricevibilità, alcune considerazioni

sviluppate nella sentenza pretorile (punto 14 3° e 4° capoverso, punto 22 4°-

12° capoverso, punto 24 terza frase del 1° capoverso, punto 25). Sennonché,

come vedremo qui di seguito, queste ultime non permettono di riformare la

sentenza pretorile nel senso auspicato dagli attori.

7.1 Al

punto 14 3° e 4° capoverso dell’appello gli attori, riferendosi al giudizio con

cui il Pretore aveva ritenuto non provato che la convenuta avesse a suo tempo rinunciato

ad interessi scaduti al 31 dicembre 1996 per fr. 143'367.40, rimproverano

innanzitutto al primo giudice di non aver rilevato da una parte che il teste F__________

__________ non si era limitato a rinviare ai doc. ZZ e XXXX da lui allestiti ma

aveva pure risposto affermativamente alla domanda se la banca avesse rinunciato

a quegli interessi, e dall’altra che il teste __________ H__________, pur non

ricordando con precisione la circostanza, non aveva escluso che la banca

potesse avervi rinunciato, tanto più che l’alternativa da lui ventilata, secondo

cui quella somma potesse essere stata capitalizzata, non aveva trovato conferma

nei documenti versati agli atti. Le circostanze evocate in questa sede dagli

attori non sono rilevanti per l’esito della causa. Negli allegati preliminari,

essi, pur avendo certo menzionato la rinuncia della convenuta a questi

interessi, non se n’erano in effetti prevalsi per giustificare l’accoglimento

della petizione, che a loro dire s’imponeva invece - come già accennato in

precedenza - per altri motivi e meglio per il fatto che gli interessi passivi

oggetto della causa non erano dovuti, essendo maturati in un periodo in cui, se

la banca non si fosse resa inadempiente, gli attori non sarebbero più stati

debitori nei suoi confronti, rispettivamente per il fatto che la pretesa posta

in esecuzione era comunque estinta a seguito dei danni causati dalla convenuta,

posti in compensazione. Ed è solo per la prima volta in sede conclusionale (p.

20), e quindi irritualmente (art. 78 CPC), che essi hanno chiesto che dal

credito della controparte dovesse essere dedotto anche l’importo di fr.

143'367.40, a loro dire oggetto di rinuncia da parte della convenuta. Oltretutto

gli attori nemmeno hanno contestato la dubbia incidenza di questa eventuale circostanza

sulla pretesa in questione, addotta dal Pretore per il fatto che la stessa era

ben inferiore rispetto allo scoperto complessivo della convenuta. A questo

proposito, si può pure rinviare a quanto addotto nel considerando 9.

7.2 Al

punto 22 4°- 12° capoverso dell’appello gli attori censurano il giudizio con cui

il Pretore ha ritenuto che essi non potevano pretendere di dedurre diritti da

quanto verbalmente discusso con l’uno o l’altro funzionario della convenuta,

visto e considerato che costoro non avevano la facoltà di vincolare

individualmente la convenuta, ciò che risultava da RC e non poteva sfuggire

agli attori, professionisti dell’immobiliare avvezzi a lavorare con le banche,

tanto più che essi sapevano, avendone a più riprese chiesto la formalizzazione,

che gli impegni della convenuta, per essere vincolanti, dovevano essere

allestiti per scritto. In questa sede rimproverano dapprima al giudice di prime

cure di aver ritenuto notorio che “in tutte le banche nessuno ha potere di rappresentanza

individuale”, senza per altro avvedersi che il giudice, a prescindere dalla veridicità

di quella generica affermazione, aveva comunque aggiunto - ed è questo che più

importa -, ciò che era stato debitamente provato in causa (cfr. doc. 25, 26 e

doc. I° rich.), che “così era il caso per tutti i funzionari coinvolti in questa

vicenda, H__________ in testa”. Ritengono poi arbitrario e fantasioso l’assunto

pretorile secondo cui essi sarebbero “professionisti dell’immobiliare avvezzi

ai contratti con le banche e dunque perfettamente al corrente che i suoi impegni

una banca li prende rilasciando un documento scritto e firmato a termini di

registro di commercio”. Il fatto che essi fossero “professionisti

dell’immobiliare avvezzi ai contratti con le banche” è stato dedotto dal

giudice dalla circostanza che essi erano pacificamente ingegneri e architetti

(cfr., per tanti, doc. DD) e che nella corrispondenza con la banca avevano fatto

capo alla carta intestata di uno studio d’architettura, di cui uno di loro era per

altro titolare, tanto più che dal tenore delle molteplici missive alla banca e

dall’indubbia competenza da loro dimostrata nell’occasione, ben si poteva

concludere che essi, oltretutto assistiti dal consulente F__________ __________,

avessero effettivamente una certa dimestichezza a trattare tali questioni: in

definitiva, pur potendosi dar atto che l’esposto del primo giudice era forse un

po’ troppo categorico, la sostanza delle cose non cambia. E neppure si può

considerare non comprovato il fatto che essi fossero perfettamente al corrente

che le banche s’impegnavano solo per scritto, anche perché, come rilevato dal

Pretore, essi, a conferma di questa loro consapevolezza, già ad esempio nel

doc. CCC avevano insistito proprio per una conferma scritta di presunte promesse

o assicurazioni orali. Stando così le cose, è dunque a torto che essi si

lamentano per il fatto che la banca per anni non avrebbe mai indicato loro

esplicitamente che non dovevano ritenere vincolanti eventuali promesse fatte

verbalmente, ma solo quanto veniva riferito per scritto. Oltretutto le

eventuali promesse fornite verbalmente dall’uno o dall’altro funzionario della

convenuta, a prescindere dalla loro inefficacia dal punto di vista della forma,

risultavano in ogni caso non vincolanti per la banca anche per il fatto che il singolo

funzionario disponeva solo di un diritto di firma collettiva, che, essendo

stato iscritto a RC, doveva essere conosciuto dagli attori - per altro già

informati in precedenza della circostanza (cfr. doc. 5) -, il tutto senza che

in questa sede sia stato ritualmente censurato l’assunto pretorile secondo cui

non era stato provato che il funzionario avesse allora agito con l’implicita

autorizzazione di altri funzionari della convenuta. Contrariamente a quanto

preteso nel gravame, infine, nel fatto che la convenuta, tramite i suoi funzionari,

si sia per anni detta disposta a continuare le trattative, anche verbalmente,

per cercare di trovare una soluzione al problema, non si ravvisa un

comportamento contraddittorio e con ciò abusivo, essendo in ogni caso chiaro

che gli eventuali accordi che sarebbero stati conclusi a seguito di quelle

discussioni, per essere vincolanti, avrebbero poi dovuto essere formalizzati

mediante la sottoscrizione di un documento scritto, firmato da due funzionari

con diritto di firma collettivo.

7.3 Al

punto 24 terza frase del 1° capoverso, riferendosi al giudizio con cui il

Pretore aveva escluso una responsabilità della convenuta fondata sulla culpa

in contrahendo, gli attori evidenziano che, contrariamente a quanto

ritenuto dal giudice di prime cure, il comportamento della controparte era

stato tutt’altro che lineare e risultava inoltre quantomeno bizzarro che questi

avesse esaminato la tesi della culpa in contrahendo soltanto nell’ottica

dei documenti agli atti, quando in realtà i fondamenti di questa responsabilità

radicavano tipicamente nell’insieme delle circostanze e quindi non potevano

fare astrazione dai comportamenti assunti anche a voce o tacitamente. Essi, se

si prescinde da questa affermazione, non spiegano però come mai si potrebbe

concludere che il comportamento della controparte non sarebbe stato tutt’altro

che lineare o ancora in che modo i comportamenti assunti dalla convenuta anche

a voce o tacitamente imporrebbero di modificare il giudizio sulla culpa in

contrahendo. Ed oltretutto, limitandosi - come detto - a riproporre quanto

addotto in sede conclusionale, nemmeno si confrontano con gli argomenti esposti

dal Pretore, che dunque, non debitamente censurati, mantengono intatta la loro

validità.

7.4 Al

punto 25 dell’appello gli attori censurano infine il fatto che il Pretore abbia

negato la rilevanza processuale al teste F__________ __________, osservando che

ciò sarebbe “smentito da quanto esposto in precedenza”, sennonché, come già si

è detto, essi “in precedenza” si sono limitati a ricopiare l’allegato

conclusionale, sicché la censura risulta irricevibile. Gli attori nemmeno poi condividono

il giudizio con cui il Pretore ha in sostanza negato la credibilità al teste,

per la sua estrema vicinanza con loro. Essi, prima di sollevare questa critica,

non si esprimono tuttavia sulla circostanza evocata dal giudice di prime cure,

secondo cui nella fattispecie la questione del valore probatorio del teste avrebbe

potuto essere lasciata indecisa per il fatto che determinanti erano gli scritti

e non le parole di questo o quel funzionario: già per questo motivo l’esame

della censura non risulta necessario. E in ogni caso essi neppure hanno

contestato l’assunto del Pretore secondo cui le affermazioni del teste non

avevano trovato convergenza nell’istruttoria, limitandosi invece ad affermare

che le stesse non erano state smentite dai documenti e dagli altri testi.

Incontestato pure che il teste in questione, ben più degli altri sentiti nel corso

della causa (che non sono più alle dipendenze della convenuta), si trovasse

effettivamente in una situazione di estrema vicinanza con gli attori, essendone

tuttora il consulente, il giudizio con cui il primo giudice, il quale sulla

questione gode di ampio potere di apprezzamento (art. 90 CPC), censurabile in

seconda sede solo con estrema prudenza quando la sua decisione sia

manifestamente ingiusta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 6 ad art. 90), ciò che non è il

caso, non può in definitiva essere rimesso in discussione.

8. A

prescindere da quanto precede, per buona pace degli attori, si osserva che è a

ragione che il Pretore ha escluso che alla convenuta potessero essere imputate

le violazioni contrattuali e precontrattuali rimproveratele dagli attori negli

allegati preliminari, che per altro nell’appello nemmeno è dato sapere con

chiarezza se ed eventualmente in quale misura siano state riproposte. In merito

al rimprovero di non aver collaborato nell’ottobre 1994 con la __________ nella

ricerca di una soluzione comune alla pratica di finanziamento, comunque tentata,

si osserva che la convenuta a quel momento (doc. P) non aveva espresso un

impegno formale in tal senso, ma si era limitata ad esprimere il proprio

interesse a una tale soluzione, sicché non si vede come gli attori possano far valere

dei diritti da tale circostanza, tanto più che l’episodio è comunque superato

dalla successiva sottoscrizione tra le parti del doc. Y. Il rimprovero di non

aver erogato l’aumento del credito nonostante le condizioni poste nel contratto

di cui ai doc. Y e 13 fossero adempiute è a sua volta infondato, le condizioni

poste a suo tempo essendo in realtà ben lungi dall’essere ossequiate: gli

attori, oltre ad aver prestato solo metà delle fideiussioni previste (cfr. replica

p. 4, senza che essi siano stati in grado di provare che la loro inadempienza

fosse imputabile alla controparte), non avevano infatti rispettato il piano di pagamento

previsto dal doc. U, tant’è che dapprima non erano stati prestati gli anticipi di

fr. 80'000.- da parte dell’acquirente signor J__________ né lo erano stati fr.

114'000.- dei fr. 124'000.- da versarsi dall’acquirente G__________ __________

(cfr. doc. GG) e poi, a seguito del successivo ritiro degli acquirenti V__________

__________ (doc. MM) e A__________ __________ (doc. NN), erano ulteriormente

venuti meno anche gli anticipi che questi avrebbero dovuto prestare, mancanze

da parte degli acquirenti che per altro erano in seguito state pacificamente

ammesse dagli stessi attori (doc. CCC). Quanto al rimprovero di non aver dato

seguito, ad inizio del 1997, alla promessa di erogare il credito già in caso di

vendita di 3 sole unità abitative, si osserva innanzitutto che nel luglio 1996

la convenuta (doc. SS) si era impegnata unicamente ad esaminare la possibilità

di erogare il credito di costruzione (“... das Bereitstellen eines Baukredites

... geprüft wird”) in caso di preventiva vendita di 4 unità abitative e della

fornitura di 4 garanzie di finanziamento da parte delle banche, ritenuto che a

quel momento era pure stato precisato che in caso di vendita a un fideiussore

fr. 75'000.- avrebbero potuto essere liberati quale capitale proprio, fermo

restando che si rammentava che le rimanenti fideiussioni di fr. 75'000.- prestate

nel frattempo erano scadute o stavano per esserlo (cfr. doc. V e Z), il che, implicitamente,

stava a significare che le stesse avrebbero dovuto essere ripristinate. Ora,

quand’anche si volesse ammettere che in seguito la convenuta, come preteso

dagli attori, avesse verbalmente ridotto le sue esigenze limitandosi a

pretendere la sottoscrizione di contratti di compravendita per 3 sole unità

abitative, resterebbe comunque il fatto che l’impegno della banca sarebbe semmai

stato solo quello di esaminare la possibilità di erogare il credito e non

quello di erogarlo incondizionatamente. E in ogni caso, sempre in tale ipotesi,

sarebbero pur sempre mancate, oltre alle fideiussioni scadute e non

ripristinate, una garanzia di finanziamento bancario per l’acquirente __________

M__________ __________: quest’ultima prestazione era per altro già stata assicurata

dagli attori nel doc. RR (quando era stata concordata la vendita di 4 unità

abitative, tra cui quella in parola [cfr. doc. PP]) e la circostanza che la stessa non dovesse più essere fornita siccome

il prezzo d’acquisto doveva essere soluto per compensazione, oltre che

contraddetta chiaramente dal doc. CCC - che era stato da loro stessi allestito e

che anzi a loro dire riassumeva il tenore degli accordi poi conclusi

verbalmente e il tenore delle assicurazioni verbali fornite loro (in tal senso,

cfr. appello p. 10) -, è stata addotta, sia pure sulla base della testimonianza

di F__________ __________, per la prima volta e quindi irritualmente solo in

sede conclusionale (art. 78 CPC). Il tutto, senza poi dimenticare da una parte che

la promessa di vendita all’impresa di costruzione __________ M__________ __________,

la quale come detto avrebbe pagato per compensazione, e soprattutto quella a

uno degli attori stessi, pur adempiendo forse, in tal senso, la lettera della

concessione data dalla convenuta, non sembravano però adempierne lo spirito,

che era in definitiva quello di far affluire nuova liquidità nell’operazione,

in particolare poi da persone esterne; e dall’altra che - come giustamente rilevato

dal Pretore e contestato in questa sede solo in modo generico (appello punto 12

ultima frase del 6° capoverso) - una sola delle 3 vendite era effettiva (doc.

UU) mentre negli altri 2 casi si trattava di semplici promesse di compravendita

(doc. VV e WW) e gli attori, in luogo dei pagamenti di acconti, avevano fornito

assicurazioni di finanziamento coprenti solo una parte del prezzo (doc. XX e

VV) e condizionate alla consegna di titoli. In tali circostanze, si può ragionevolmente

ritenere che le eventuali promesse formulate nei loro confronti da qualche

funzionario della convenuta, già irrilevanti per le ragioni formali già esposte

in precedenza, erano state fraintese dagli attori o comunque non potevano avere

la portata pretesa da questi ultimi. Quanto poi all’asserita responsabilità per

culpa in contrahendo, gli attori non sono stati in grado di provare quanto

preteso negli allegati preliminari, ovvero che la convenuta, sin dal 1994,

avesse suscitato in loro l’aspettativa dell’erogazione del credito, nonostante

non fosse seriamente intenzionata a concederlo e in seguito avesse volontariamente

allungato i tempi della trattativa per aumentare il debito per interessi. Essa,

pur avendo espresso a più riprese dubbi sull’operazione, si era in effetti limitata

ad accettare, anche a fronte dell’insistenza degli attori, di fornire il finanziamento

richiesto, subordinandolo però a condizioni, che in seguito non sono state

adempiute.

9. In

via ancor più abbondanziale, si osserva che la petizione avrebbe in ogni caso

dovuto essere respinta anche nel caso in cui, per ipotesi, si volesse ammettere

che alla convenuta potesse essere rimproverata una violazione contrattuale o

precontrattuale e, come preteso dagli attori, gli interessi passivi oggetto

della causa, compresi gli interessi di fr. 143'367.40 che si pretendono oggetto

di rinuncia, non fossero dovuti e con ciò potessero essere pure posti in compensazione

i danni da loro vantati. In effetti, ritenuto che in base agli accordi tra le parti

(cfr. la “Vereinbarung” annessa al doc. Y e 13 nonché le clausole ivi

concordate) le cartelle ipotecarie consegnate alla convenuta potevano garantire

qualsiasi pretesa nei confronti degli attori sino a concorrenza dell’ammontare

del capitale rappresentato dalla cartella ipotecaria e degli interessi correnti

e di quelli scaduti di 3 anni (medesima soluzione in DTF 115 II 349), anche in

tale ipotesi si avrebbe che l’ammontare totale del credito a favore della

convenuta, garantito dalle cartelle ipotecarie (sentenza DTF citata), sarebbe

superiore ai fr. 316'582.85 oggetto dell’azione di disconoscimento del debito. La

convenuta vanterebbe, in tal caso, un credito di fr. 1'300'015.85 (fr. 1'616'598.70 ./. fr. 316'582.85, cfr.

doc. 15). Quanto alle pretese compensatorie degli

attori, di complessivi fr. 1'237’451.25, dalle stesse

dovrebbero dapprima essere dedotte le somme di fr. 126'000.- per costi di risanamento

aggiuntivi per la villa e di fr. 107'000.- per spese a carico degli attori per le

proprie prestazioni, che non sono state assolutamente provate e a ben vedere nemmeno

avrebbero potuto esserlo tramite le prove di cui era postulata l’assunzione in

questa sede, ovvero il sopralluogo, la perizia giudiziaria volta a stabilire il

valore della licenza edilizia, o i testi S__________ __________ e __________ O__________,

che, da quanto è stato preannunciato in sede di udienza preliminare (p. 2), avrebbero dovuto esprimersi solo in

merito all’acquisto di un appartamento poi annullato, rispettivamente su

circostanze riguardanti le licenze edilizie; inoltre non tutte le posizioni poste

in compensazione dagli attori erano in relazione di causalità adeguata con le

violazioni contrattuali o precontrattuali rimproverate alla convenuta e

avrebbero dunque potuto essere prese in considerazione, si pensi in particolare

a quelle, di almeno fr. 136'978.95 (doc. SSSS), sorte prima del 1994, anno fino al quale nessuna mancanza era stata

rimproverata alla convenuta.

10. Ne

discende la reiezione del gravame, senza che sia necessario assumere le prove

chieste dagli attori (sopralluogo, perizia e 2 testimoni), che alla luce di

quanto precede non appaiono utili a fondare il convincimento della scrivente

Camera (art. 322 CPC).

La tassa

di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su

un valore litigioso di fr. 316'582.85, seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 14 maggio 2007 di AP 1 e AP 2 è respinto.

Considerandi

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 2’950.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

3’000.-

anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico con l’obbligo di

rifondere alla parte appellata, sempre in solido, fr. 6’000.- per ripetibili.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario

in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare

una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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