12.2007.118

Locazione: disdetta

6 marzo 2008Italiano32 min

Source ti.ch

Fatti

i difetti, in particolare gli odori sgradevoli, l’umidità, la ventilazione e la

sistemazione dell’impianto elettrico, così come a indicare gli artigiani incaricati

dei lavori tra il 6 luglio e la fine del mese di luglio, pena la disdetta della

locazione per il 6 luglio 2001. Egli ha altresì comunicato al locatore che i

conduttori non avrebbero pagato la pigione di luglio e quella successiva fino

alla fine dei lavori e si è riservato richiedere il risarcimento dei danni

(inc. UC: doc. 14). Il 22 giugno 2001 la patrocinatrice del locatore ha

contestato gli scritti 29 maggio e 8 giugno 2001 dei conduttori (sopra, lett.

G) e ha dichiarato che sia i lavori di cui al rapporto 27 marzo 2001 della

Sezione dei permessi e dell’immigrazione (sopra, lett. D) - a eccezione dell’allacciamento

del gas a causa del rifiuto dei conduttori e delle cantine, poiché non più

necessari a seguito del trasferimento dell’impastatrice e della birra alla spina

- sia quelli di cui alla missiva 13 giugno 2001 (sopra) erano stati eseguiti.

Ella ha altresì affermato che i conduttori sono sempre stati informati

tempestivamente dei lavori in questione e l’esercizio del ristorante non è

stato pregiudicato. La muffa nelle cantine, poi, era stata causata dall’uso

improprio dei locali da parte dei conduttori. Ella ha inoltre aggiunto che lo

stato dei locali non è mutato dalla data del collaudo per l’ottenimento dell’autorizzazione

per il passaggio dalla precedente gestione. La legale ha pure informato i

conduttori di ritenerli responsabili dei danni per aver impedito i lavori

ordinati dal Municipio di __________ e che determinati lavori sarebbero stati

eseguiti al termine della locazione, poiché non urgenti. Ella ha infine rilevato

che un’eventuale disdetta della locazione sarebbe stata nulla poiché i lavori erano

stati eseguiti e non trattavasi comunque di difetti gravi (inc. UC: doc. 15).

I. Il

26 giugno 2001 il locatore si è reso disponibile, data la situazione

finanziaria dei conduttori, a una transazione, nel senso di pattuire la

restituzione dell’ente locato in perfetto stato, compreso il ripristino della

situazione precedente alla posa del forno a legna, al più presto per la fine di

luglio 2001 (inc. UC: doc. 16). Il giorno successivo, 27 giugno 2001, i

conduttori hanno affermato di ritenere valida la loro disdetta anticipata per

la fine di luglio 2001. Quanto alle condizioni poste dal locatore, essi hanno

dichiarato di non ritenerle tutte accettabili, in particolare il tinteggio del

locali, mentre hanno confermato l’asportazione del forno e il ripristino della

muratura (inc. UC: doc. 17). Il locatore ha preso atto, il 5 luglio 2001, dell’impossibilità

di trovare un accordo bonale e ha contestato, quindi, la disdetta per la fine

di luglio 2001 (inc. UC: doc. 18). L’11 luglio 2001 i conduttori hanno spiegato

che il principio della disdetta anticipata era già stato concordato tra le

parti e che, in ogni caso, essi avrebbero restituito l’ente locato il 31 luglio

2001 (doc. C). Il 23 luglio 2001 la Sezione dei permessi e dell’immigrazione ha

comunicato al locatore di sospendere la validità della patente d’esercizio

pubblico sino al 15 luglio 2002 (doc. 5). Il 30 luglio 2001 i conduttori hanno

informato il locatore che avrebbero riconsegnato le chiavi dell’ente – pulito e

sistemato come l’inventario, a parte alcune piastrelle rotte a seguito della

vetustà dell’immobile – alla cancelleria comunale (doc. E). Cosa che è avvenuta

il giorno successivo (doc. B).

L. Con

istanza 16 luglio 2001 CC 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di __________, chiedendo la nullità della disdetta 13 giugno 2001 dei

conduttori (sopra, lett. H), confermata il 27 giugno 2001 (sopra, lett. I),

rispettivamente di ritenerla valida con effetto al 31 marzo 2003. In occasione

dell’udienza 20 settembre 2001 la procedura è stata sospesa fino al 15 ottobre

2001 affinché il perito comunale degli immobili potesse esaminare l’ente

locato, cosa che ha fatto allestendo un rapporto di constatazione. La causa è

stata riavviata e l’Ufficio di conciliazione il 22 febbraio 2002 ha accolto

parzialmente l’istanza, nel senso di dichiarare inefficace la disdetta e di

accertare la validità della locazione fino alla scadenza prevista con la

convenzione 7 novembre 2000, ovvero fino al 31 marzo 2002 (inc. UC n.

109/2001).

M. Con

istanza 26 marzo 2002 i conduttori hanno adito la Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4, chiedendo – previa concessione dell’assistenza giudiziaria –

di accertare la validità della disdetta. All’udienza di discussione 15 maggio

2002 il convenuto si è opposto alla domanda. Il 26 novembre 2002 il Pretore ha

accolto l’istanza di assistenza giudiziaria. Esperita l’istruttoria, le parti hanno

rinunciato al dibattimento finale. Nel proprio memoriale scritto 21 luglio 2006

i conduttori hanno ribadito il loro punto di vista. Il 24 luglio 2006 il

locatore ha chiesto di ritenere inefficace la disdetta. Il 30 dicembre 2006 CC

1 è deceduto e nella causa sono subentrati i suoi eredi. Statuendo l’8 maggio

2007, il Segretario assessore ha respinto l’istanza 4 marzo 2005 (recte:

26 marzo 2002).

N. I

conduttori sono insorti con un appello 18 maggio 2007, con il quale chiedono –

previa concessione dell’assistenza giudiziaria anche in appello – la riforma

del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza e, quindi, di

accertare la validità della disdetta 13/27 giugno 2001 con effetto al 31 luglio

2001. Con osservazioni 1° giugno 2007 gli appellati propongono la reiezione del

gravame.

Considerato

in diritto: 1. Il Segretario assessore ha accertato che lo stato dell’ente locato, che già all’inizio della locazione “non era certo quello di un albergo di lusso”, è peggiorato successivamente, presentando

difetti alle canalizzazioni, alla cucina, all’impianto elettrico e al tetto. Egli ha poi ritenuto che il locatore

è intervenuto tempestivamente per sistemare tutti i difetti segnalati dai

conduttori, mentre questi ultimi hanno in parte ostacolato il lavoro degli

artigiani. Inoltre, i difetti non erano tali da pregiudicare notevolmente l’uso dell’ente locato, tant’è

che le autorità non ne hanno disposto la chiusura e i conduttori hanno

continuato a esercitare la loro attività fino al momento della riconsegna dell’ente

locato il 31 luglio 2001. Egli ha quindi ritenuto che i difetti in questione

non erano tali da giustificare una rescissione giusta l’art. 259b lett. a CO. Il Segretario assessore ha poi accertato che

sebbene il contratto 23 gennaio 1998 fosse di durata indeterminata con

possibilità di disdetta per la prima volta, con preavviso di sei mesi, per la

scadenza 30 settembre 2002, le parti avevano concordato il 7 novembre 2000 che

sia il contratto di locazione sia quello di uso dell’inventario sarebbero terminati il 31 marzo 2002. Di conseguenza,

egli ha integralmente respinto l’istanza.

Considerandi

2.

Gli

appellanti non contestano i fatti accertati dal Segretario assessore e elencati

sopra (lett. A-N), che ritengono “sostanzialmente corretti” (appello, pag. 3 in mezzo). Essi rimproverano tuttavia al primo

giudice di non aver ritenuto gravi i difetti, di aver erroneamente accertato

che il locatore era intervenuto prontamente per eliminare gli stessi e che i

conduttori avevano ostacolato il lavoro degli artigiani.

3.

Occorre

anzitutto esaminare se i difetti in questione fossero già esistenti al momento

dell’inizio della locazione o

se si sono manifestati in un secondo tempo. Il Segretario assessore ha

accertato che l’ente locato non

era “certo (…) un albergo di

lusso” , ma che “è inoltre indiscutibile che successivamente

la situazione è peggiorata (…) tutta una serie di difetti alle canalizzazioni,

al locale cucina, all’impianto

elettrico e al tetto” (sentenza

impugnata, consid. 7, pag. 7). Tale accertamento non è contestato né dagli

appellanti (appello, pag. 11 in mezzo), né dai convenuti (osservazioni, pag. 7

in fondo). Ciò posto, alla fattispecie va quindi applicato, se del caso, l’art. 259b CO sui difetti durante la

locazione.

4.

tratta poi di verificare la sussistenza dei difetti invocati dai conduttori. I

difetti in questione sono, segnatamente, la presenza di muffa in diversi

locali, l’insufficiente

aerazione, l’impianto elettrico

vetusto e pericoloso, gli odori nauseabondi, l’assenza di lavabo, l’insufficiente piastrellatura, l’eliminazione del pannello tra la stufa e la cappa, l’assenza di una lavastoviglie e la mancata

separazione completa dei servizi igienici (appello, pag. 13). Il Segretario

assessore ha accertato la loro esistenza, ritenendoli “evidenti” (sentenza

impugnata, consid. 7, pag. 7). I locatori contestano invece integralmente i

difetti in questione, rinviando a quanto da loro illustrato dinanzi al primo

giudice (osservazioni, pag. 10 in mezzo). Se non che, tale contestazione è

nulla e non può essere considerata in questa sede, poiché il richiamo all’esposizione delle circostanze di fatto

contenuta negli allegati di prima istanza è inconciliabile con l’esigenza di una motivazione chiara degli

allegati di appello (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

Lugano 2000, n. 21 ad art. 309 CPC). Poco importa che essa sia contenuta nelle

osservazioni al ricorso (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, n. 13 ad art. 314 CPC). Del

resto, tali difetti emergono dal carteggio processuale. Gli odori nauseabondi avvertiti

al primo piano e nella lavanderia al piano terra sono comprovati sia dallo

scritto 22 marzo 2001 del dott. med. __________ (inc. UC: doc. 4) sia dal

perito comunale arch. __________ (inc. UC: doc. 2) che dal Municipio di __________

(doc. O). La presenza di muffa, l’assenza di aerazione e di lavabo nel locale per la preparazione

della pizza e nel vano del banco birra, dove manca anche una lavastoviglie, la

carente piastrellatura e aerazione, l’assenza del pannello e dello sciacquone nella cucina così come la muffa in

cantina e l’assenza di separazione

completa dei servizi igienici sono riportati nel referto 27 marzo 2001 della

Sezione dei permessi (inc. UC: doc. 3). La Sezione dei permessi ha anche

accertato la non conformità dell’impianto elettrico alle

norme ASE (loc. cit.), come confermato il 12 aprile 2001 dall’Azienda elettrica

comunale di __________ (inc. UC: doc. 7). Il mancato funzionamento della

lavastoviglie emerge, poi, dalla lettera dei conduttori 19 aprile 2001 (inc.

UC: doc. 9). Gli stessi locatori hanno ammesso l’esistenza dei difetti citati.

L’11 maggio 2001 essi hanno informato i conduttori dell’inizio dei lavori alle

canalizzazioni (doc. 11), il 30 maggio 2001 della sistemazione delle prese

elettriche e degli odori nauseabondi e il 22 giugno 2001 di quelli elencati

nella lettera 27 marzo 2001 della Sezione dei permessi e nella missiva dei

conduttori 13 giugno 2001 (sopra, lett. H). I conduttori hanno quindi

comprovato l’esistenza dei difetti in questione.

5.

Assodata la presenza dei difetti, occorre altresì esaminare se gli

stessi sono stati segnalati al locatore o se questi era

in ogni caso a conoscenza della loro esistenza (Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 19 ad art. 259b CO). Il

Segretario assessore non ha dubitato di ciò. La questione è tuttavia contestata

dai locatori, secondo il quali i conduttori “non hanno mai notificato alcun difetto in precedenza” (osservazioni, pag. 3 in alto). Essi

rinviano, al riguardo, ai doc. D, F e I dell’inc. dell’Ufficio di

conciliazione. Dal doc. D emerge che il 4 giugno 2000 AP 2 ha informato il

locatore di non riuscire a pagare il costo dell’inventario, senza fare alcun accenno ai difetti in questione. Il 21

giugno 2000 (inc. UC: doc. F), poi, egli ha solo ribadito tale sua impossibilità.

Nella convenzione 7 novembre 2000 (inc. UC: doc. I), infine, non vi è stato

alcun accenno a difetti di sorta. Non va tuttavia dimenticato che è al più

presto dal 22 marzo 2001 (sopralluogo del dott. med. __________: sopra, lett.

D) che i conduttori si sono resi conto dell’insalubrità e pericolosità dell’ente locato. Il 2 aprile 2001 essi hanno quindi segnalato simile

situazione al locatore (sopra, lett. E). Inoltre, va ricordato che di regola la

domanda di eliminazione dei difetti può essere fatta in ogni tempo fintanto che

sussistono gli stessi e la locazione (Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 166). La critica degli appellati non

può quindi essere condivisa.

6.

Gli

appellanti, come detto, rimproverano al primo giudice di aver ritenuto che tutti

i difetti sono stati prontamente eliminati dal locatore (appello, pag. 11). Il

Segretario assessore ha fondato il suo giudizio (sentenza impugnata, consid. 7,

pag. 7) su una lettera 10 maggio 2001 del locatore ai conduttori, nella quale

li rimproverava di aver ostacolato i lavori di allacciamento al gas (doc. 2) e

su uno scritto 18 maggio 2001 di __________ nel quale questi dichiarava di aver

riparato il tetto (doc. 4). Se non che, simili difetti non rientrano in quelli

invocati dagli appellanti a sostegno della disdetta straordinaria, già indicati

in prima sede. Il Segretario assessore rinvia inoltre a una missiva 11 maggio

2001.

del locatore ai conduttori (doc. 11), nel quale egli ha affermato che le

ditte __________ e __________ avrebbero eseguito il 21 maggio 2001 i lavori

ordinati dal Municipio di __________ il 7 maggio 2001, ovvero quelli inerenti

all’evacuazione delle acque

luride. Al riguardo, il primo giudice ha fondato il suo giudizio anche sulla

testimonianza 28 ottobre 2002 dell’arch. __________, perito comunale. Questi ha affermato di non aver

più sentito, nell’ottobre 2001

(quindi dopo la consegna dell’ente

locato), gli odori nauseabondi riscontrati il 22 marzo 2001. Nell’aprile 2001, poi, il perito comunale aveva “constatato che le canalizzazioni esterne

non erano conformi”, donde lo

scritto del Municipio 7 maggio 2001 (doc. O). Egli ha poi eseguito il collaudo

di tali opere, che ha “avuto

esito positivo nel senso che la situazione è stata resa conforme. Devo dire che

l’intervento è stato eseguito

abbastanza subito, non so essere più preciso” (pag. 2). Se non che, in occasione del sopralluogo 8 agosto 2002

(quindi dopo la consegna dell’ente

locato a fine luglio 2001) si è constatato che “il rifacimento degli scarichi, con la separazione delle acque chiare

e le acque scure” non era “a tutt’oggi ancora completata, mancando un tubo” (pag. 1). Per tacere del fatto che, anche se si volesse ammettere

la sistemazione tempestiva delle canalizzazioni, rimangono gli altri difetti

riscontrati in occasione del sopralluogo eseguito l’8 agosto 2002.

In tale

occasione è emerso che “il

banco bar presenta alcuni buchi nel rivestimento in formica. L’impianto elettrico del bar risulta essere

piuttosto vecchio” (verbale, pag.

2.

in alto). Nella cantina “i

fili elettrici corrono lungo il muro con valvole di vecchia data a vista. Anche

le prese sono di vecchia fattura” (pag. 2 in basso). In cantina si sono riscontrati, poi, “un po’ ovunque (…) segni di umidità. I fili sono esterni e corrono sulla

parete” (pag. 2 in mezzo). Al

primo piano “sul corridoio vi è

un impianto elettrico che risulta essere di diversi anni: le valvole salvavita

si trovano sotto il soffitto in posizione non accessibile se non con la posa di

una scala” (pag. 3 in basso). Umidità

è stata riscontrata anche nel locale dove si trova la cella frigorifera, il cui

pavimento in legno è “in alcuni

punti in avanzato stato di usura per l’umidità” (pag. 2 in

basso), di fianco al locale retro, che ai piani figura come cantina, nella

lavanderia e nella cantina (pag. 3 in alto). Essa è stata riscontrata anche

nell’appartamento al primo

piano, dove “in generale vi

sono segni di umidità in tutti i locali” (pag. 3 in mezzo), e in due stanze della pensione (pag. 3 in

basso). Quanto all’aerazione,

si è constatata la presenza di una “finestra che dà su un cunicolo e uno sfiatatoio (…) dietro la cappa

della cucina vi è una finestra con una piccola ventola che dà sul cunicolo (…)”. Al primo piano vi è “l’unico servizio per le cinque camere [della pensione], di piccole dimensioni,

con finestra e privo di ventilazione” (pag. 3 in basso). Inoltre, “dietro la cucina, sotto la cappa, vi è un pannello in legno

ricoperto in formica posato sopra le piastrelle” (loc. cit.). Il pavimento di piastrelle, poi, “si è staccato e al calpestio si constata un

vacuum. La fattura del pavimento appare di lunga data” (pag. 2 in basso). I servizi sono “separati da una parete in compensato che non divide completamente” (pag. 3 in alto). Non si comprende,

quindi, come il Segretario assessore abbia potuto fondarsi sul sopralluogo per

accertare che il locatore “è

prontamente intervenuto al fine di risolvere tutti i problemi segnalati dagli

inquilini”, seppur con l’aggiunta che “trattandosi in ogni modo di un immobile vetusto è tuttavia

verosimile che non sia stato possibile eliminare tutti i difetti” (sentenza impugnata, consid. 7 pag. 7). A

ragione i conduttori contestano quindi che il locatore abbia sistemato i

difetti da loro segnalati.

7.

Gli

appellanti criticano inoltre il rimprovero, rivolto loro dal primo giudice, di

aver ostacolato gli interventi di alcuni artigiani (appello, pag. 11 in basso

seg.). Il Segretario assessore ha fondato il suo giudizio sul doc. P dell’inc. dell’Ufficio di conciliazione. Dallo stesso emerge che i conduttori non hanno

permesso all’artigiano __________

(impianti sanitari e riscaldamenti) di eseguire i lavori nella lavanderia e all’elettricista __________ di coprire una

presa elettrica. Dalla stessa dichiarazione di __________ emerge che egli ha

potuto eseguire i lavori negli altri locali. Non si può certo dire che simili puntuali

opposizioni siano state tali da pregiudicare la sistemazione dell’ente locato al punto da giustificare la

situazione rilevata in sede di sopralluogo 8 agosto 2002, imputabile al

locatore.

8.

Ciò

posto, occorre verificare se i difetti in questione sono tali da escludere o

pregiudicare notevolmente l’idoneità

dell’immobile all’uso cui è destinato giusta l’art. 259b lett. a CO, come asserito dagli

appellanti (appello, pag. 13). Il Segretario assessore ha ritenuto che i

difetti segnalati non erano gravi poiché i conduttori hanno continuato la loro

attività di esercenti fino al 31 luglio 2001, quando hanno riconsegnato l’ente locato. Secondo il primo giudice,

ancora nel periodo maggio-giugno 2001 l’attività dell’esercizio

pubblico si svolgeva senza impedimenti di sorta e il conduttore medesimo si

limitava ad assegnare un termine per porre rimedio ai difetti. In altre parole,

non sarebbe invero emerso che “sia(no)

stat(i) in qualche modo impedit(i) nella (loro) attività di esercent(i) (…)” (sentenza impugnata, consid. 7, pag. 7). Per

essere definito grave un difetto deve escludere o limitare considerevolmente

l'uso per il quale la cosa è stata locata (Higi,

op. cit., n. 32 ad art. 259b CO). Tale è ad esempio il caso quando sono in

pericolo gli interessi vitali, in particolare la salute del conduttore e della

sua famiglia (Higi, op. cit., n.

43.

ad art. 258 CO). L’onere di

provare l’esistenza di simili

difetti incombe al conduttore (Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 163, n. 1.3).

8.1

Il 27 marzo

2001.

la Sezione dei permessi ha ritenuto che “le strutture del ritrovo [Ristorante __________

] sono risultate carenti dal profilo igienico e

della sicurezza”. In

particolare, “il locale

preparazione pizza e il vano banco della birra alla spina” sono stati ritenuti “inagibili” a causa della muffa, dell’assenza di aerazione e di lavabo (inc. UC: doc. 3). Quanto ritenuto

dal Segretario assessore, ovvero che i conduttori non sono stati in alcun modo

impediti nella loro attività, non può essere condiviso; né può essere seguita

la tesi dei locatori, secondo i quali dal doc. 3 dell’inc. dell’Ufficio di

conciliazione non emerge l’inagibilità

dei locali in questione (osservazioni, pag. 3). Non era invero stata ordinata la

chiusura dell’intero esercizio

pubblico ed era stato impartito un termine fino al 15 aprile 2001 per ovviare ai

difetti, ma è evidente che i locali erano inagibili in quanto pericolosi per la

salute dei conduttori e degli avventori. Lo stesso dicasi dell’impianto elettrico, che la Sezione dei

permessi ha ritenuto non conforme alle prescrizioni ASE (inc. UC: doc. 3). Tale

circostanza è stata confermata il 12 aprile 2001 anche dall’Azienda Elettrica Comunale di __________,

secondo la quale “alcune parti

non risultano conformi alle vigenti prescrizioni” e ha allegato una lunga lista di interventi da effettuare entro il

12.

luglio 2001 (inc. UC: doc. 7). La carente canalizzazione ha inoltre

comportato un “importante odore

di fogna che rende il locale insalubre” (inc. UC: doc. 4). Si ricorda, inoltre, che l’autorità civile non è vincolata da quanto

deciso dalle autorità amministrative, ma unicamente, nella fattispecie, alle

condizioni poste dall’art. 259b

lett. a CO. Considerato che come illustrato sopra i conduttori hanno comprovato

la pericolosità dell’ente

locato, occorre quindi verificare se i locatori hanno portato la prova del

contrario.

8.2

I locatori

sostengono che la pericolosità dell’ente locato è stata causata dagli stessi conduttori, che hanno usato

le cantine per la preparazione delle pizze e vi hanno installato il vano banco

della birra alla spina, e non hanno eseguito l’ordinaria manutenzione (osservazioni, pag. 3). La censura non può

essere condivisa. Invero, come detto (sopra, consid. 8.1), la pericolosità dell’esercizio pubblico non è solo imputabile

alla situazione delle cantine, ma segnatamente all’impianto elettrico difettoso e alla muffa presente un po’ dappertutto. Tali difetti, poi, non

possono essere seriamente imputati alla mancata manutenzione da parte dei

conduttori, poiché gli interventi richiesti dalle autorità sono veri e propri

rinnovamenti e la muffa è stata causata dalla mancata aerazione dei locali,

dovuta alla loro struttura. I locatori fanno inoltre riferimento alla testimonianza

di __________, idraulico, secondo il quale le strutture non danneggiate erano

vecchie ma comunque in buono stato (osservazioni, pag. 8 in fondo). Tale

audizione è tuttavia stata assunta nella causa tra le parti di cui all’inc. n. LA.2002.87, incarto che non è stato

indicato dalle parti tra i mezzi di prova (cfr. verbale di discussione del 18

luglio 2002) e che non figura dunque nel fascicolo processuale qui in esame,

con la conseguenza che le sue risultanze istruttorie non possono essere considerate

ai fini del presente giudizio. Essi affermano, inoltre, che i conduttori non

sono stati impediti nell’uso

dell’ente locato. Secondo loro

l’uso dei bagni e della

corrente elettrica sarebbero sempre stati garantiti e, comunque, i lavori sarebbero

stati eseguiti prevalentemente nei giorni di chiusura del ristorante

(osservazioni, pag. 9). Se non che, tale censura non è di rilievo, poiché l’ente locato, seppur accessibile, era, come

detto (sopra, consid. 8.1), pericoloso. Al riguardo i locatori sostengono che

tutti i lavori necessari per evitare qualsiasi incidente sono stati prontamente

effettuati (osservazioni, pag. 11). Essi rinviano alle fatture n. 26 e 32 del

doc. O dell’incarto dell’Ufficio di conciliazione. Dalla fattura n.

26.

del 30 aprile 2001 emerge che l’elettricista __________ ha eseguito lavori nella cucina definiti “placche Gr2 cieche; presa tipo 15 16A;

Placca Gr3; Supporto Gr3; Visione lavori e manodopera” per fr. 264.90. Con fattura n. 32 del 24 giugno 2001, poi, egli ha

eseguito lavori descritti come “presa tipo 15 16A UP; lavoro” per fr. 111.05. Il 18 maggio 2001 egli, riferendosi alla sua

fattura 30 aprile 2001, ha comunicato al locatore di non aver potuto coprire

una presa poiché ostacolato dal conduttore. Egli ha inoltre affermato di aver

sostituito in cucina una lampada e di aver sostituito una valvola (inc. UC:

doc. P). I locatori sostengono di aver fatto fronte, con tali interventi, alla

sicurezza elettrica dell’ente

locato e che le disfunzioni rilevate da __________ (incaricata dagli

appellanti), che comportavano un lavoro di fr. 4'423.05, si sono quindi rivelate infondate (osservazioni, pag. 11 in

alto). Se non che, come detto (sopra, consid. 8.1), sia la Sezione dei permessi

sia l’Azienda Elettrica di __________

non si sono limitate a ordinare la sistemazione del sistema elettrico nella

cucina e, comunque, hanno chiesto un intervento più approfondito (inc. UC: doc.

3.

e 7). Cosa che non è avvenuta, come rilevato in occasione del sopralluogo 8

agosto 2002 in occasione del quale si sono ancora riscontrati difetti all’impianto elettrico (sopra, consid. 6).

8.3

La Sezione

dei permessi ha inoltre ordinato tutta una serie di altri lavori. Nella cucina

è stata ordinata la sistemazione del rivestimento in piastrelle, la posa di un

impianto di aerazione, l’eliminazione

del pannello in legno posato tra la stufa e la cappa di aspirazione, la posa di

uno sciacquone; nel locale bar la posa di un lavello con acqua calda e fredda e

una lavastoviglie; nei servizi igienici la completazione della separazione fino

al soffitto e un’illuminazione

propria; nel reparto alloggio l’eliminazione dei segni di umidità (inc. UC: doc. 3). In occasione

del sopralluogo 8 agosto 2002 è emerso che la situazione era per lo più ancora

presente dopo la consegna dell’ente

locato. Ne consegue che in ragione dei difetti elencati sopra (consid. 8.2),

tali da compromettere l’incolumità

dei conduttori e degli avventori, sia dei difetti testé menzionati che

imponevano importanti lavori di ristrutturazione, non può essere condivisa la

tesi del Segretario assessore di ritenere gli stessi non tali da pregiudicare

notevolmente, se non da escludere, l’idoneità dell’immobile

all’uso per cui era destinato,

ovvero di esercizio pubblico. Ne consegue la validità della disdetta 13 giugno

2001, confermata il 27 giugno 2001, con effetto per il 31 luglio 2001.

9.

discende che l’appello 18

maggio 2007 dev’essere accolto.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza degli

appellati (art. 148 CPC). Esse sono calcolate su un valore di causa pari a fr.

20'000.-. In una causa

concernente la validità di una disdetta è infatti determinante, per il calcolo

del valore litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere

nell’ipotesi che la disdetta

non sia valida e che si estende fino al momento in cui possa essere data, o sia

stata data effettivamente, una nuova disdetta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, m.

18.

ad art. 8 CPC). Nel contratto 7 novembre 2000 le

parti hanno pattuito che la locazione e l’uso dell’inventario, di complessivi

fr. 2'500.-

mensili, si ritengono “inderogabilmente sciolti per il

31.

marzo 2002, senza alcuna possibilità di protrazione” (inc. UC: doc. I). Ne

consegue che la pigione, qualora la disdetta non fosse stata valida, avrebbe

dovuto essere ancora corrisposta per otto mesi (da agosto 2001 al 31 marzo

2002), per complessivi fr. 20'000.-. Lo stesso importo

vale per il valore litigioso determinante per l’impugnabilità al Tribunale. Il giudicato attuale impone una modifica

del dispositivo sugli oneri processuali di prima sede, che segue la medesima

sorte.

10.

L’istanza

di assistenza giudiziaria formulata in questa sede dagli appellanti può essere

accolta, avendo essi dimostrato sia il requisito della situazione di indigenza

al momento della presentazione dell’appello, sia la probabilità di esito

favorevole del gravame. Nondimeno, visto che essi si vedono riconoscere un’equa

indennità per ripetibili di appello a carico della controparte, e che nulla

induce a ritenere l’impossibilità di incassare tale credito, l’ammissione al

beneficio dell’assistenza giudiziaria è condizionata alla prova di

un’impossibilità di incasso delle ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara

e pronuncia:

1. L’appello 18 maggio 2007 di AP 1 e AP 2 è

accolto.

conseguenza la sentenza 8 maggio 2007 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 4, è così riformata:

1. L'istanza 4 marzo 2005 (recte: 26 marzo 2002) di AP 1 e AP 2 è

accolta. Di conseguenza, è accertata la validità della disdetta 13 giugno 2001,

confermata il 27 giugno 2001, con effetto per il 31 luglio 2001.

2. La

tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 1'125.-

(comprese quelle

peritali)

sono poste a carico dei locatori in solido. Non si assegnano ripetibili.

2. Gli

oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 100.-

b) spese fr.

50.-

fr.

150.-

sono

posti a carico degli appellati in solido, con l'obbligo

di rifondere agli appellanti, sempre in solido, fr. 1'500.- complessivi per

ripetibili di appello.

3. L’istanza di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura d’appello presentata dagli appellanti è

accolta, a condizione che non sia loro possibile incassare l’indennità per

ripetibili.

4. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster