12.2007.136

Mandato

28 maggio 2008Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

1. Nel

corso del mese di febbraio 1998, RA 1 entrarono in contatto

con l’agenzia immobiliare AP 1 in vista del possibile acquisto della

particella no 955 RFD di Sementina, di proprietà di __________ L__________, __________

R__________ e __________ R__________.

Considerandi

2.

marzo 1998 AO 1 e AO 1 fornirono a L’ AP 1 i dati personali necessari all’allestimento

di un atto notarile di compravendita e alla richiesta di finanziamento (doc. C), ritenuto che il costo globale dell’investimento –

ossia il prezzo di acquisto del fondo e della costruzione - era pari a fr. 605'000.-,

di cui fr. 480'000.- da finanziare mediante ipoteca e fr. 125'000.- di capitale

proprio, di cui fr. 20'000.– costituivano l' “acconto di riservazione”. Con

lettera di stessa data L’ AP 1 chiese a AO 1 e AO 2 di

versare l’importo di fr. 20'000.– quale deposito

di riservazione, nei seguenti termini: “Abbiamo preso nota con piacere del vostro

desiderio di riservare la proprietà citata in oggetto e vi ringraziamo per la

fiducia accordataci. In allegato ci permettiamo di trasmettervi una polizza di

versamento di fr. 20'000.– quale deposito di riservazione. Tale importo non

frutta interessi in quanto rimane bloccato

sul nostro conto fiduciario fino a conclusione della pratica. Il deposito

varrà quale acconto sul prezzo di compravendita se l’acquisto giungerà a buon

fine (firma del rogito), mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di

rinuncia all’acquisto malgrado

l’ottenimento del finanziamento” (doc. A).

L'importo fu versato

il 4 marzo 1998 e il medesimo giorno L’ AP 1, confermato l’avvenuto

versamento, informò AO 1 e AO 2 che avrebbe comunicato

allo studio legale i dati necessari per la stesura dell’atto notarile non

appena ottenuta la conferma del finanziamento da parte dell’istituto di credito

(doc. B). Con rogito del 30 aprile 1998 del notaio avv. __________ C__________,

gli attori hanno acquistato il fondo in oggetto, sul quale è poi stata

costruita la casa nella quale essi si sono trasferiti alla fine di giugno del

1999.

2.

Con

petizione 27 maggio 2004 AO 1 e AO 2 hanno chiesto la

condanna di L' AP 1 al pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi,

adducendo che tra le parti era venuto in essere un contratto di mandato

nell'ambito del quale il suddetto importo era stato affidato alla convenuta

affinché essa lo utilizzasse quale “acconto sul prezzo di compravendita” in

caso di conclusione dell’operazione immobiliare. La convenuta, in veste di mandataria,

avrebbe dovuto fare fronte al proprio obbligo di rendere conto del suo operato

e restituire quanto ricevuto per qualsiasi titolo in forza del mandato (art.

400.

CO). Invece, L’ AP 1 avrebbe omesso di restituire la somma di fr. 20'000.–,

adducendo motivi pretestuosi e che esulavano dal rapporto di mandato esistente

tra le parti, in particolare utilizzando quell’importo per compensare una sua

pretesa di provvigione per mediazione nei confronti dello studio di

architettura __________D di __________.

convenuta si è opposta alla petizione. Sostiene dapprima che l'acconto di fr.

20'000.- era da computare sul prezzo totale della casa e non solo sul terreno,

contestando poi di dover restituire il deposito, avendolo essa compensato con

la sua pretesa per provvigione di mediazione di pari importo vantata nei

confronti dello studio d’architettura __________D di __________. Inoltre, la richiesta di restituzione di fr.

20'000.- a distanza di anni dalla conclusione dell'operazione immobiliare costituirebbe

un abuso di diritto, essendo impensabile che gli attori se ne fossero

dimenticati per così lungo tempo.

Con le

conclusioni, ambo le parti hanno confermato le rispettive domande.

3.

Con

sentenza 14 maggio 2007, il Segretario assessore, giudicando il luogo e vece

del Pretore, ha accolto la petizione, rilevando avantutto che tra le parti era

venuto in essere un contratto di mandato sulla base del quale gli attori

avevano versato il deposito di riservazione che, in caso d'acquisto del fondo,

andava computato sul prezzo del terreno, non risultando dagli atti alcun

accordo circa una destinazione diversa dall'acconto sul prezzo di compravendita.

Inoltre, neppure v'era la prova della pretesa compensazione con un credito

dello studio __________D. Ha poi ritenuto infondata la tesi della convenuta secondo

cui dal conteggio allestito dagli attori risulterebbe una deduzione

riconducibile all'acconto oggetto di contestazione.

4.

Con

appello 4 giugno 2007 la convenuta postula l'annullamento della sentenza

impugnata e la conseguente reiezione della petizione.

Con

osservazioni 18 luglio 2007 gli attori chiedono la reiezione del gravame.

Considerato

diritto:

5.

Secondo

l’art. 394 CO, la cui applicazione alla fattispecie in oggetto non è

contestata, con l’accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere

a norma del contratto, gli affari o i servigi di cui viene incaricato. La

conclusione del contratto di mandato non soggiace ad alcuna forma speciale (Tercier, Les contrats spéciaux, 3. ed.,

Zurigo 2003, n. 4544 ss.; Fellmann,

Berner Kommentar, Berna 1992, n. 21 ss. ad art. 394 CO).

base all’art. 398 CO il mandatario è responsabile nei confronti del mandante

della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli e risponde del

danno cagionato per negligenza o intenzionalmente (combinati art. 398 e 321e

CO). Il mandante opera in modo manchevole quando viola un obbligo di natura

principale o secondaria derivante dal contratto, oppure quando non fa prova

della necessaria diligenza. Si riscontra in particolare una violazione

dell’obbligo di diligente esecuzione del mandato quando il mandatario non

adempie i propri obblighi di informazione o non segue le direttive impartite (art. 397 CO; Weber, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, 2.

ed., Basilea 1996, n. 18 ss. ad art. 398 CO; Werro,

op. cit., n. 488 ss.). Un ulteriore obbligo che incombe sul mandatario consiste

nel rendere conto, ad ogni richiesta del mandante, del suo operato e nel

restituire tutto ciò che per qualsiasi titolo ha ricevuto in forza del mandato;

egli deve inoltre gli interessi sulle somme delle quali abbia ritardato il versamento

(art. 400 CO; Weber, op. cit., n. 7 ss. e n. 10 ss. ad art.

400.

CO).

6.

Ammessa

l'esistenza di un mandato tra le parti, l'appellante sostiene che il deposito

di riservazione di fr. 20'000.– non era in realtà destinato al pagamento del

terreno, bensì da imputare sul prezzo della costruzione. Dal doc. A risulta però

chiaramente che il deposito di riservazione di fr. 20'000.- veniva bloccato sul

conto fiduciario dell’appellante fino a conclusione della pratica e valeva “quale acconto sul prezzo di compravendita

se l’acquisto giungerà a buon fine (firma del rogito),

mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di rinuncia all’acquisto

malgrado l’ottenimento del finanziamento”. L'atto di

compravendita Il 30 aprile 1998 del notaio avv. __________ C__________ è invece

silente in merito al deposito di riservazione, sicché nulla si può ricavarne. Vero

è che il prezzo d'acquisto del terreno è poi stato soluto integralmente dagli

attori, senza deduzione di quello che a seguito della firma dell'atto di

compravendita era da considerare quale acconto sul medesimo. Da ciò però non si

può ancora concludere che “il deposito di riservazione” dovesse in realtà essere imputato sul prezzo di vendita da

intendere quale prezzo del terreno più la costruzione. Tanto più considerato

come dagli atti risulta unicamente che l'appellata era incaricata di occuparsi

della richiesta di finanziamento dell'intera operazione (doc. B), mentre nulla

è dato di sapere circa i suoi rapporti o accordi con Studio __________D. È

quindi a giusta ragione che AO 1 e AO 2 sostengono che, la somma di fr. 20'000.-

dovendo essere imputata sul prezzo di vendita del fondo e avendo essi versato

integralmente il prezzo ai venditori, la stessa doveva essere loro restituita,

non ricorrendo gli estremi per una trattenuta.

7.

questione non merita comunque ulteriore approfondimento, considerato che quand'anche,

come affermato dall'appellante, la somma di fr. 20'000.- fosse stata da computare

sui costi complessivi della costruzione, non risulta che la stessa sia stata

utilizzata in tal senso. Certo, l'appellante afferma di aver compensato

l'acconto con la sua pretesa per provvigione di mediazione di pari importo

vantata nei confronti di Studio d’architettura __________D. Quand'anche così fosse - ma non ve n'è

alcuna prova agli atti -, in considerazione del fatto che la provvigione non

era dovuta dagli appellati, l'appellante avrebbe dovuto dimostrare che il

medesimo importo è poi stato a sua volta defalcato dal debito degli attori nei

confronti di Studio d’architettura __________D,

ciò che però non è dimostrato. Contrariamente poi a quanto

sostenuto dall'appellante, il conteggio allestito dagli appellati nell'ambito

del consolidamento del credito di costruzione non permette infatti di dedurre

che sia stato tenuto in considerazione anche l'acconto. L'appellante adduce

invero che nel predetto conteggio risulterebbe una differenza fra l'onorario

esposto dagli architetti e quello effettivamente versato loro, differenza riconducibile

alla compensazione con il deposito di riservazione. Tale argomento, addotto per

la prima volta con le conclusioni di causa, in dispregio dell'art. 78 CPC, è

palesemente irricevibile, e comunque non porta a diversa conclusione. Se è vero

che alla voce "Architetti" è riscontrabile una differenza di fr.

15'120.- tra preventivo (fr. 42'000.-) e consuntivo (fr. 26'880.-) non v'è

alcun elemento che permetta di dedurre che la medesima sia in relazione alla

somma di fr. 20'000.- di cui trattasi. Anzi, proprio dal "consuntivo"

26.

ottobre 1999 invocato dall'appellante si ricava piuttosto il contrario, ciò

ritenuto che risulta un "pagamento effettivo" di fr. 26'880.-, con un

risparmio di fr. 15'120.- rispetto al preventivo. L'appellante peraltro neppure

adduce ragioni plausibili per il mancato inserimento nel conteggio di un eventuale

maggior importo, del quale peraltro non v'è prova alcuna, neppure essendo agli

atti la fattura dell'architetto.

Ne discende che l'appello dev'essere respinto. Tasse, spese e

ripetibili seguono la soccombenza.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1.

L’appello 4 giugno 2007AP 1 è respinto.

2.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 550.-

b) spese fr.

50.

totale fr.

600.

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere

alla parte appellata fr. 1'200.- per ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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