12.2007.151

Locazione: disdetta

31 marzo 2008Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

B. A

seguito di un’istanza 24

ottobre 2001 della conduttrice dinanzi alla Pretura del Distretto di

Bellinzona, il Segretario assessore ha accertato l’esistenza di difetti non eliminati dalla conduttrice e ha di

conseguenza ridotto la pigione del 24% dal 1° novembre 2000 al 14 luglio 2003 e

del 4% dal 15 luglio 2003 fino all’eliminazione degli stessi (inc. DI.2001.210). Adita con un appello

della convenuta e con appello adesivo della parte istante, questa Camera il 29

ottobre 2004 ha stralciato la causa dai ruoli per intervenuto accordo. Le parti

hanno invero convenuto l’8/21

ottobre 2004 la riduzione del canone di locazione dell’11.28% dal novembre 2000 (con adeguamento all’indice dei prezzi al consumo), ovvero una

pigione di complessivi fr. 12'361.- mensili dal 1°

ottobre 2001 e di fr. 12'667.- mensili dal 1° ottobre 2004 (inc. 12.2004.69).

C. Il

1° settembre 2006 la locatrice ha disdetto il rapporto di locazione per il 30

settembre 2007 (inc. rich. UC: doc. 5). L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona,

adito dalla conduttrice il 4 ottobre 2006, ne ha accolto l’istanza con decisione 28 novembre 2006,

annullando la disdetta citata (inc. rich. UC n. 100.06). La locatrice si è

rivolta con istanza 5 gennaio 2007 alla Pretura del Distretto di Bellinzona,

chiedendo di accertare la validità della disdetta 1° settembre 2006. All’udienza di discussione 26 marzo 2007 la

convenuta si è opposta alla domanda, in via subordinata ha chiesto una

protrazione del contratto di locazione di sei anni, in via ancor più subordinata

una prima protrazione di tre anni. Esperita l’istruttoria, al dibattimento finale 21 maggio 2007 le parti hanno

ribadito le loro rispettive posizioni. Statuendo il 12 giugno 2007 il

Segretario assessore ha respinto l’istanza.

D. Nel

frattempo, il 27 novembre 2006 la conduttrice ha nuovamente adito l’Ufficio di conciliazione per chiedere di

accertare l’inesistenza di

asserite pretese della locatrice, rispettivamente di condannare quest’ultima a versarle determinati importi, così

come all’eliminazione di alcuni

difetti, con relativa riduzione della pigione (inc. rich. UC n. 117/06). Il 4

dicembre 2006 la locatrice ha notificato alla conduttrice un’ulteriore disdetta per il 31 gennaio 2007.

Quest’ultima ha adito l’Ufficio di conciliazione il 29 dicembre

2006 contestando la disdetta citata. Tale procedura è stata sospesa il 15 marzo

2007 in attesa del rapporto del perito assicurativo (inc. rich. UC n. 01-07).

E. AP 1

è insorta con un appello 25 giugno 2007, con il quale chiede che, in riforma

del giudizio impugnato, sia accertata la validità della disdetta 1° settembre

2006 per il 30 settembre 2007. Con osservazioni 27 luglio 2007 AO 1 propone la

reiezione del gravame, in via subordinata una protrazione del contratto di

locazione di sei anni e, in via ancor più subordinata, una prima protrazione di

tre anni.

Considerandi

in diritto: 1. Nella fattispecie il Segretario assessore ha accertato che nell’ottobre 2004 le parti avevano concluso un

accordo destinato a porre fine a una vertenza iniziata nel 2001. Egli ha quindi

spiegato che la conduttrice poteva contestare la disdetta del 1° settembre 2006

poiché notificata nei tre anni successivi alla conclusione di una transazione

giusta l’art. 271a cpv. 1 lett.

e cfr. 4 CO. Il primo giudice ha poi ritenuto che non si trattava di una

disdetta per motivi gravi ai sensi dell’art. 271a cpv. 3 lett. e CO, poiché la

disdetta era stata inizialmente giustificata con la mora del conduttore.

Nemmeno egli ha ritenuto che fossero riuniti i presupposti di cui all’art. 271a cpv. 3 lett. b CO, dato che la

conduttrice non era mai stata messa in mora dalla locatrice prima della

disdetta in questione.

2.

L’appellante sostiene che la protezione di

cui all’art. 271a cpv. 1 lett.

a CO richiede un rapporto di causalità tra le pretese vantate dal conduttore e

la disdetta contestata. Ciò che difetta, a suo dire, nella fattispecie. Essa

afferma, invero, di essere sempre intervenuta tempestivamente per eliminare i

difetti segnalati, motivo per cui non si può ragionevolmente credere che la

disdetta sia stata data per motivi di ritorsione. Anche nell’ipotesi che le pretese della conduttrice fossero

giustificate, essa non avrebbe comunque, secondo la locatrice, agito in buona

fede, ovvero a suo dire conformemente alla legge, poiché ha trattenuto le

pigioni senza depositarle all’Ufficio

di conciliazione.

3.

locatrice si sofferma sull’applicazione

dell’art. 271a cpv. 1 lett. a

CO, senza tuttavia esprimersi sulla lett. e del medesimo disposto di legge,

applicato nella fattispecie dal Segretario assessore. Il Tribunale federale ha

recentemente ribadito che l’art.

271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO si inserisce nel quadro della cosiddetta protezione

temporale contro le disdette, volta a garantire al

conduttore la possibilità di far valere i propri diritti derivanti dalla

locazione dinanzi a un ufficio di conciliazione, rispettivamente un’autorità giudiziaria, senza temere di

vedersi - per questo motivo - rescindere il contratto. Nell’ottica di tutelare il conduttore da una

ritorsione da parte del locatore, il legislatore vieta pertanto, in linea di

principio, lo scioglimento del contratto durante un procedimento di

conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1

lett. d CO) nonché nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di

conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1

lett. e CO). Ciò significa che qualora la disdetta intervenga durante i tre

anni successivi alla fine di un procedimento giudiziario il conduttore può opporvisi

senza dover dimostrare l’esistenza

di un nesso di causalità fra la precedente procedura e la disdetta: il

carattere abusivo della disdetta - dato dal desiderio di vendetta - è infatti

presunto per legge (sentenza del Tribunale federale

inc.4C.432/2006 dell’8 maggio 2007, consid. 4.4 con numerosi riferimenti; Lachat, Commentaire romand CO-I, n. 16

ad art. 271a).

4.

Nella fattispecie, come

accertato dal Segretario assessore (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo), l’8/21 ottobre 2004

le parti hanno concluso una transazione che ha posto fine a una causa intentata

dalla conduttrice il 24 ottobre 2001 dinanzi alla Pretura. Motivo per cui la

causa, a quell’epoca pendente

in appello, è stata stralciata dai ruoli il 29 ottobre 2004 (sopra, lett. B). La

disdetta 1° settembre 2006 è quindi stata notificata prima della decorrenza

triennale prevista dall’art.

271a cpv. 1 lett. e cfr. 4 CO. Ne consegue che le argomentazioni

dell’appellante sul rapporto di causalità nulla mutano al fatto che la disdetta

è, comunque sia, contestabile in virtù del disposto testé citato.

5.

Come

spiegato dal primo giudice, la presunzione legale dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO viene tuttavia a cadere se è realizzata

una delle circostanze menzionate nell’art. 271a cpv. 3 CO o se il richiamo del

conduttore alla protezione temporale contro la disdetta è in contrasto con la

buona fede ai sensi dell’art. 2

cpv. 2 CC (sentenza del Tribunale federale inc.

4C.432/2006 dell’8 maggio 2007, consid. 4.4 con numerosi riferimenti).

6.

riguardo, l’appellante

rimprovera anzitutto al primo giudice di aver erroneamente accertato che la

disdetta 1° settembre 2006 era stata notificata per mora del conduttore, mentre

la stessa era una rescissione ordinaria (appello, pag. 8 segg.). In tal modo,

la stessa locatrice ammette di conseguenza che in concreto non sono riunite le

premesse per l’applicazione

dell’art. 271a cpv. 3 lett. b

CO. La locatrice, che sostiene che la disdetta è ordinaria, afferma altresì che

essa è stata data per motivi gravi (art. 271a cpv. 3 lett. e CO). L’affermazione

è contraddittoria, visto che la disdetta per motivi gravi è una disdetta

straordinaria (vedasi la marginale all’art. 266g CO). Comunque sia, l’appellante ritiene di aver invocato motivi

gravi alla base della disdetta già con la sua risposta 16 novembre 2006 dinanzi

all’Ufficio di conciliazione

(inc. rich. 100-06). Effettivamente, al punto 7.4 essa ha fatto riferimento all’art. 266g CO (pag. 5), ma i motivi invocati

a suffragio dell’esistenza dei

relativi presupposti riguardano, come accertato dal primo giudice, quelli di un’eventuale disdetta per mora. La locatrice

ha invero spiegato che la conduttrice aveva trattenuto delle pigioni, era in

ritardo nei pagamenti e si trovava in una situazione finanziaria precaria tale

da lasciar intendere che la locatrice non avrebbe potuto riscuotere le pigioni

passate (pag. 5). Tale circostanza è ribadita anche al punto 8.1, dove essa

sostiene che “i pagamenti

costantemente morosi e le trattenute dei pagamenti ingiustificati hanno indotto

la convenuta a non proseguire il contratto di locazione” (pag. 6). La mora del conduttore è prevista dall’art. 257d CO e prevede, se riunite

determinate condizioni, la rescissione del contratto con preavviso di trenta

giorni (locale commerciale) almeno per la fine di un mese. Ma la locatrice non

si è avvalsa, come da lei stessa ammesso, di tale strumento. Se non che, la

disdetta straordinaria per motivi gravi di cui all’art. 266g CO è applicabile solo nella misura in cui le premesse di

altri casi di rescissione anticipata, come appunto l’art. 257d CO, non sono riunite. In altre parole, se sussistono i

presupposti di una disdetta per mora, il locatore non può avvalersi dell’art. 266g CO per notificare una disdetta

straordinaria (Higi, Zürcher

Kommentar 1995, n. 13 seg. ad art. 266g CO; Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 441 seg.; Lachat, Commentaire romand CO-I, n. 2 ad art. 266g). Ciò è d’altra parte ammesso dalla stessa appellante

(pag. 15).

Nemmeno

la situazione della conduttrice che la locatrice ha asserito (e asserisce) essere

talmente precaria da costituire, per lei, un rischio economico altissimo a

fronte dei crediti ancora scoperti (risposta UC 16 novembre 2006, pag. 5;

appello, pag. 13 in mezzo) è tale da comportare l’applicazione dell’art.

266g CO. Basti pensare, al riguardo, che gravi motivi sono delle severe crisi

economiche, una guerra, una grave malattia del locatore o una modifica della

sua sostanza che lo obbliga ad occupare lui stesso i locali in questione (Lachat, op. cit., pag. 442). Se la

locatrice non avesse voluto far accumulare l’asserito debito nei suoi confronti, avrebbe semmai dovuto prevalersi

tempestivamente dell’art. 257d

CO. Stessa argomentazione vale per la sua censura secondo la quale l’atteggiamento della controparte aveva

minato il rapporto di fiducia (appello, pag. 14 in mezzo). Mal si comprende,

invero, perché la locatrice non si sia invece avvalsa, se del caso, di una

disdetta per mora anziché per giusti motivi. L’appellante si contraddice, poi, nuovamente, allorquando da una parte

sostiene l’esistenza di un

debito importante per pigioni trattenute (appello, pag. 13 in mezzo), dall’altra afferma che vi erano delle piccole

violazioni contrattuali, come dei ritardi vessatori e ripetuti nei pagamenti,

che non giustificavano l’applicazione

dell’art. 257d CO ma dell’art. 266g CO (appello, pag. 15 in mezzo). Per

tacere del fatto che la disdetta per mora può essere

abusiva se la pigione arretrata viene sì versata poco tempo dopo la scadenza

del termine di pagamento, ma il locatario ha sempre precedentemente pagato

puntualmente il canone di locazione (II CCA, sentenza inc. 12.2004.175 del 1°

aprile 2005, consid. 6.4). Motivo per cui le

argomentazioni dell’appellante

sull’applicazione dell’art. 266g CO non possono comunque essere

condivise. Nella fattispecie non si ravvisa dunque l’esistenza di motivi gravi

che potessero giustificare una disdetta straordinaria, con la conseguenza che a

ragione il primo giudice ha annullato la disdetta del 1° settembre 2006.

7.

L’appello

deve pertanto essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili

di appello, calcolate su un valore computabile massimo di fr. 152'004.-, pari a dodici mesi di locazione

(art. 414 cpv. 3 CPC; lett. b: fr.12'667.- mensili), seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il valore

litigioso – determinante per l’impugnabilità

al Tribunale federale – deve invece essere quantificato in fr. 456'012.-, pari al periodo di tre anni fissato

dall’art. 271a lett. e CO (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2004,

Lugano 2005, n. 18 ad art. 8).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello 25

giugno 2007 di AP 1 è respinto.

2. Gli

oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 750.-

b) spese fr.

50.-

fr.

800.-

già

anticipati dall’appellante,

rimangono a suo carico.

L’appellante rifonderà inoltre a AO 1 fr. 2'700.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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