Istanza di sfratto, non abusività della disdetta per mora del conduttore in presenza di un rifiuto di pagamento rateale

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Numero d'incarto:

12.2007.158

Data decisione, Autorità:

12.07.2007, IICCA

Titolo:

Istanza di sfratto, non abusività della disdetta per mora del conduttore in presenza di un rifiuto di pagamento rateale

SFRATTO PER MANCATO PAGAMENTO

art. 257d CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2007.158

Lugano

12 luglio

2007/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Lardelli e Chiesa

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.250

(istanza di sfratto) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

promossa con istanza 4 dicembre 2006 da

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

tutte rappr. dall’ RA 2

contro

AP 1

AP 2

entrambi rappr. dall’ RA 1

chiedente lo sfratto dei convenuti dall'esercizio

pubblico sito sul fondo part. N. __________ RFD __________, via S__________;

domanda alla quale i convenuti si sono opposti e che

il Pretore ha accolto con decisione 3 luglio 2007;

appellanti i convenuti, che con appello 5 luglio 2007 –

con domanda di effetto sospensivo – postulano la riforma del giudizio impugnato

nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e

ripetibili di prima e seconda sede;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

considerato

in fatto e in diritto:

che

AP 1 e AP 2 conducono in locazione dal 1° febbraio 1998 l’esercizio pubblico

denominato “__________”, sito a T__________ nei locali proprietà delle istanti

e composto di un locale bar, servizi, 8 posteggi e un locale office, con un

canone mensile di fr. 3'200.- oltre acconto spese accessorie di fr. 250.-

mensili da versare anticipatamente (doc. A inc. DI.2006.250);

che

il canone di locazione è stato portato a fr. 3'275.- oltre acconto per le spese

accessorie di fr. 250.- dal 1° febbraio 2001 (doc. B);

che

il 5 settembre 2006 AO 1, per sé e in rappresentanza delle altre

comproprietarie, ha comunicato con lettera raccomandata a ciascuno dei

conduttori che risultavano scoperte le pigioni di maggio, giugno, luglio,

agosto e settembre 2006, per un totale di fr. 17'625.- (doc. D, E e F) e ha

assegnato loro un termine di 30 giorni per versare l’importo dovuto, con diffida

della disdetta ai sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento;

che

il patrocinatore dei conduttori ha chiesto il 29 settembre 2006 la possibilità

di un pagamento rateale degli arretrati (doc. G), proposta respinta dalle

locatrici il 4 ottobre 2006 (doc. H);

che,

l'importo essendo rimasto impagato, la rappresentante delle locatrici ha

notificato a ognuno dei conduttori, tramite modulo ufficiale, la disdetta del

contratto di locazione datata 17 ottobre 2006, con effetto dal 30 novembre

2006 (doc. I, L);

che

con istanza 17 novembre 2006 i conduttori si sono rivolti all'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di M__________, chiedendo l'annullamento

della disdetta ai sensi dell’art. 271 CO, siccome lesiva della buona fede (inc.

Fatti

I richiamato);

che

non avendo essi riconsegnato i locali, le locatrici hanno inoltrato il 4

dicembre 2006 istanza di sfratto alla Pretura di Locarno-Campagna;

che

all’udienza del 18 dicembre 2006 i conduttori si sono opposti allo sfratto,

adducendo che la disdetta doveva essere annullata siccome abusiva;

che

con il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che

erano dati tutti i presupposti – di messa in mora e di forma – per una valida

disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati,

mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 500.– e le spese, con

l’obbligo di rifondere in solido alle istanti un’indennità per ripetibili di

fr. 2’000.-;

che

con sentenza 3 luglio 2007 nella parallela causa di contestazione della

disdetta (DI.2006.255; inc. n. 12.2007.157) il Pretore ha ritenuto valida la

disdetta, non potendosi a suo giudizio ravvisare abuso di diritto nel rifiuto

delle locatrici di accordare rateazioni di pagamento;

che

con l'appello qui in esame i convenuti chiedono di riformare il querelato

giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la

disdetta doveva essere annullata, poiché le locatrici avevano abusato del loro

diritto rifiutando di concedere una dilazione di pagamento dopo quasi dieci

anni di rapporti contrattuali;

che

l’appello non è stato notificato alle controparti;

che

l’istanza di sfratto presuppone l’esistenza di una valida disdetta;

che,

giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in

mora nel pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il

locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può

fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e

avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di

locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un

mese;

che

nel caso concreto la disdetta per mora è stata inoltrata il 17 ottobre

2006 con effetto dal 30 novembre 2006 (doc. I, L);

che

i convenuti non contestano la regolarità dell’invio, né l’esistenza di

arretrati (fr. 21'150.- al momento della disdetta, doc. L), ma affermano che la

disdetta è da annullare perché le locatrici hanno commesso abuso di diritto nel

rifiutare loro il pagamento rateale degli arretrati;

che

entro il termine di 30 giorni gli appellanti non hanno pagato alcunché e al

momento dell’istanza di sfratto avevano arretrati per 8 canoni mensili di

locazione (fr. 28'600.-);

che

il conduttore in mora può invero, secondo giurisprudenza, prevalersi

dell’abusività della disdetta ai sensi dell’art. 271 CO (SJ 2004 I 424 consid.

3.1 pag. 425);

che

nondimeno la disdetta per mora può essere annullata solo in presenza di

circostanze eccezionali che la rendano insostenibile secondo i dettami della

buona fede (loc. cit.);

che

il rifiuto immediato della proposta di un pagamento rateale dei canoni di

locazione arretrati, per altro rimasta allo stadio delle promesse senza che sia

avvenuto il benché minimo pagamento sull’arco di un anno, non è abusivo, non

potendosi pretendere che le locatrici sopportino il rischio economico

dell’esercizio pubblico di cui sono titolari i convenuti in loro vece, neppure

in presenza di un contratto durato quasi dieci anni;

che

contrario alla buona fede e costitutivo di abuso di diritto è il comportamento

di chi si prevale dei diritti di conduttore senza pagare il corrispettivo (cfr.

sentenza inedita del Tribunale federale del 1° giugno 2007 4C.405/2006), come

avviene in concreto, dove i convenuti non sborsano un centesimo dal maggio 2006,

non hanno rispettato la comminatoria di pagamento, devono alle locatrici fr.

28'600.- a titolo di corrispettivo di locazione e dal dicembre 2006 occupano i

locali senza titolo e senza remunerazione;

che

in simili circostanze a ragione il Pretore ha accertato la validità della

disdetta per mora e ha pronunciato lo sfratto immediato dei convenuti;

che

il decreto di sfratto merita dunque conferma e, visto l'esito del ricorso, la

domanda di effetto sospensivo diventa priva d'oggetto;

che

l’appello, manifestamente infondato

e temerario, può essere evaso con la procedura semplificata dell'art. 313bis

CPC, senza necessità di intimazione alla controparte;

che

le spese seguono la soccombenza degli appellanti (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre

non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il

ricorso non è nemmeno stato notificato;

che

nella fattispecie il valore di causa ammonta a fr. 126'900.- (canone di

locazione fino al 30 novembre 2009, data in cui sarebbe stato possibile dare

disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14

marzo 2006 4C.418/2005).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148

CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello 5 luglio 2007 di AP 1 e AP 2 è respinto.

Considerandi

2.

Gli

oneri processuali di complessivi fr. 250.– (fr. 200.– tassa di giustizia, fr.

50.

– spese) sono posti a carico degli appellanti in solido. Non si assegnano

ripetibili.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Premesso che in concreto il valore litigioso è di fr. 126'900.-,

contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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