12.2007.2

Locazione: contestazione della disdetta

5 novembre 2007Italiano14 min

Fatti

B. Il

30 luglio 2004 AO 1, rappresentata dall'__________, ha notificato a AP 1 una serie di difetti dell'appartamento, alcuni dei quali, secondo la

conduttrice, già segnalati a suo tempo alla locatrice, chiedendo di porvi

rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il canone di locazione

del 15% dal dicembre 2003 fino all'eliminazione dei difetti, pena il deposito delle pigioni (doc. 5).

Da parte sua, la locatrice ha risposto a AO 1 di liberare i vani da lei

occupati al più tardi il 31 dicembre 2004, considerata la situazione “diventata insostenibile” (doc. 4). Il 5 settembre 2004 la locatrice

ha inoltrato su modulo ufficiale la disdetta del contratto di locazione stipulato

con AO 1, con effetto al 31 dicembre 2004 (inc. rich. n. 125/2004 dell'Ufficio di conciliazione: doc. E). L'Ufficio di conciliazione, adito dalla

conduttrice il 5 ottobre 2004, ne ha accolto l'istanza con decisione 21 febbraio 2005, annullando la disdetta (inc.

rich. n. 125/2004). Dal mese di ottobre 2004 la conduttrice ha depositato il

canone di locazione presso l'Ufficio

di conciliazione (inc. n. 126/2004: doc. AA-NN, contenuto nell'inc. n. DI.2005.1135).

C. Con

istanza 4 marzo 2005 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 4, chiedendo di accertare la validità della disdetta. All'udienza di discussione 30 maggio 2005 la

convenuta si è opposta alla domanda. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nel

proprio memoriale scritto 19 giugno 2006, la locatrice ha chiesto che “la disdetta per il 31 dicembre 2005 è

confermata” (recte: 31

dicembre 2004). Il 22 giugno 2006 la conduttrice ha ribadito il proprio punto

di vista. Statuendo il 21 dicembre 2006, il Segretario assessore ha respinto l'istanza, annullando la disdetta 5 settembre

2004.

D. La

locatrice è insorta con un appello 2 gennaio 2007, con il quale chiede l'annullamento del giudizio impugnato, l'accoglimento della sua istanza e l'accertamento della validità della disdetta

5 settembre 2004. Con osservazioni 25 gennaio 2007 la conduttrice propone la

reiezione del gravame.

E. Nel

frattempo, il 25 agosto 2005 l'Ufficio di conciliazione

ha parzialmente accolto le istanze 5 ottobre 2004/21

gennaio 2005 della conduttrice volte all'eliminazione dei difetti segnalati con missiva 30 luglio 2004, così

come di ulteriori difetti, riconoscendo una riduzione del

canone di locazione. A seguito delle istanze di entrambe le parti alla Pretura,

statuendo il 21 dicembre 2006 il Segretario assessore

non ha concesso alcuna riduzione della pigione e ha ordinato la liberazione di

quelle depositate (inc. n. DI.20051135/DI.2005.1219). Con sentenza odierna, 5

novembre 2007, questa Camera ha parzialmente accolto l'appello della conduttrice, condannando la locatrice al ripristino

dell'intonaco, al ritinteggio

completo dell'ente locato e

alla chiusura ermetica del caminetto in modo che il fumo provocato dai camini

degli altri inquilini non penetri nel citato ente locato, così come al

pagamento di fr. 2'800.- per la

presenza del cantiere, di un massimo di fr. 7'287.50 per il mancato ritinteggio, di fr. 62.50 per il mancato

funzionamento del riscaldamento nel bagno e di fr. 1'400.- per l'inagibilità

del solaio, con liberazione delle pigioni depositate in favore della

conduttrice nella misura di fr. 8'262.50 e autorizzazione alla stessa di trattenere dalla pigione fr.

100.- mensili fino al ripristino dell'intonaco e al ritinteggio completo dell'appartamento (inc. n. 12.2007.1).

Considerandi

in diritto: 1. L'appellante chiede che

in questa sede sia ordinato il richiamo degli incarti n. 125/2004, 126/2004 e

8/2005 dell'Ufficio di

conciliazione di __________ e n. DI.2005.1135, DI.2005.1141, DI.2005.1219,

DI.2006.1145 e DI.2005.293 della Pretura di Lugano, sezione 4 (appello, pag. 8

in basso). Un simile richiamo non è necessario per quanto concerne l'incarto n. DI.2005.293, che è quello

oggetto di appello, quindi già agli atti. Nemmeno è necessario il richiamo dell'inc. n. 125/2004 dell'Ufficio di conciliazione, già agli atti

dell'inc. n. DI.2005.293. Per

quanto concerne gli altri incarti, essi non sono stati

formalmente richiamati dinanzi al primo giudice, ma i procedimenti giudiziari

svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso

(Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 20 ad art. 184; Vogel/Spühler, Grundriss des

Zivilprozessrechts, 8ª edizione, pag. 255, n. 17 al § 44). D'altra parte, lo stesso Segretario assessore

nella sentenza impugnata ha fondato il suo giudizio anche sulle risultanze dell'inc. n. DI.2005.1135 (pag. 2 in mezzo) e,

di conseguenza, sugli inc. n. DI.2005.1219 (causa congiunta a quella

DI.2005.1135) e sugli inc. n. 126/2004 e n. 8/2005 dell'Ufficio di conciliazione e n. DI.2005.1141, agli atti dell'inc. n. DI.2005.1135. La stessa conduttrice,

poi, si riferisce nelle sue osservazioni 25 gennaio 2007 agli inc. n.

DI.2005.1135 e DI.2005.1219. Il richiamo di simili incarti è pertanto

ammissibile. Dubbi possono invece sorgere circa il richiamo dell'inc. n. DI.2006.1145. Tuttavia, la

questione può rimanere irrisolta. Essa concerne infatti una richiesta cautelare

di liberazione delle pigioni depositate, che non è di ausilio al presente

giudizio.

2.

L'appellante chiede l'annullamento della sentenza pretorile. Se da un lato è vero che la

domanda di annullamento della decisione impugnata è lecita nei casi previsti

dall'art. 326 CPC, qui non

ricorrenti né invocati, e quindi di per sé la richiesta dell'appellante dovrebbe essere dichiarata

inammissibile (cfr. al proposito Cocchi/Trezzini,

op. cit., n. 1-3 ad art. 307), d'altra parte occorre constatare che l'appellante chiede comunque – seppur non espressamente – la riforma

del giudizio pretorile allorquando postula di accogliere l'istanza. In questo senso la riforma del

giudizio pretorile è quindi – perlomeno implicitamente – richiesta. L'appellante, con tale domanda, ha pure dato

seguito al suo obbligo di precisazione e quantificazione delle proprie pretese.

L'appello da questo punto di

vista è quindi ammissibile.

3.

conduttrice sostiene che l'appello

dev'essere dichiarato nullo

secondo l'art. 309 cpv. 5 CPC

poiché la locatrice si è limitata a riproporre la sua istanza 4 marzo 2005,

senza indicare precisamente i punti della sentenza appellata (osservazioni,

pag. 1). A torto. Invero, oltre a indicare i dispositivi appellati della

sentenza (appello, pag. 1), l'appellante

ha fatto riferimento, per di più esplicito, alla motivazione della sentenza

pretorile (loc. cit., pag. 5 in fondo, pag. 6 nel mezzo e pag. 7 in alto). Ciò

posto, nulla osta alla trattazione del gravame.

4.

Nella fattispecie il Segretario assessore ha ritenuto che la

disdetta è stata data per ritorsione a seguito della missiva 30 luglio 2004 con

la quale la conduttrice segnalava alla locatrice una serie di difetti,

chiedendo di porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il

canone di locazione, pena il deposito delle pigioni. Non ha invece condiviso la

tesi della locatrice secondo la quale tale disdetta era necessaria per poter

ristrutturare l'immobile,

poiché in assenza di un piano concreto di ristrutturazione o di un contratto di

appalto, l'aumento dell'ipoteca non era sufficiente a dimostrare

tale circostanza. Tanto più che dal novembre 2003 al giugno 2004 nello stabile

erano stati effettuati dei lavori e l'aumento del credito ipotecario poteva essere riconducibile agli

stessi. Egli ha pertanto accertato la nullità della disdetta.

5.

L'appellante ribadisce di aver dato la

disdetta per poter riattare l'ente

locato, l'appartamento essendo

vetusto e avendo già provveduto alla sistemazione del resto dell'immobile. La conduttrice, alla quale a

detta dell'appellante compete l'onere di provare che la disdetta è stata

data in malafede, non è invece riuscita a sconfessare la sua tesi. Quanto ai

difetti segnalati da quest'ultima,

la locatrice sostiene di aver provato che i difetti sono inesistenti e, semmai,

dovuti alla vetustà dello stabile. Simili difetti, poi, erano già stati fatti

valere nel corso degli anni precedenti e, comunque sia, esistevano già all'inizio della locazione. La disdetta, poi, è

stata data il 5 settembre 2005 (recte: 5 settembre 2004), quindi prima

della procedura davanti all'Ufficio

di conciliazione. Ciò comprova, a detta della locatrice, che non vi è stata

alcuna ritorsione.

6.

legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata. Se

richiesta, la parte che dà la disdetta è tuttavia tenuta a motivarla (art. 271

cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è di permettere alla parte che riceve la

disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di

contestarla oppure di chiedere un'eventuale protrazione (NRCP 2004 pag. 397).

Se, nonostante la richiesta di motivazione, la parte che dà la disdetta rifiuta

di indicarne le ragioni, non si deve necessariamente concludere per l'abusività

della disdetta (mp 1996, pag. 110). La circostanza costituisce tuttavia un

serio indizio a favore del suo carattere abusivo (Calamo, Die

missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna

1994, pag. 226; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 469; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, pag. 436; Higi, Zürcher Kommentar 1996, n. 155

seg. ad art. 271 CO; SVIT,

Mietrecht Kommentar, 2ª ed.,

Zurigo 1998, n. 51 ad art. 271 CO). La motivazione della disdetta dev'essere

data nel rispetto delle regole della buona fede: in particolare i motivi

addotti, che sono di principio vincolanti (è tuttavia possibile la loro

completazione o precisazione), devono essere veritieri, ritenuto che se gli

stessi dovessero risultare non comprovati o pretestuosi, la disdetta potrà di

regola essere considerata abusiva ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 CO (NRCP 2004 pag. 397).

7.

Nel

caso di specie, un primo serio indizio a favore dell'abusività della disdetta risiede

nel fatto che essa è stata inviata dopo che con missiva 30 luglio 2004 la

conduttrice aveva segnalato dei difetti (doc. 5), già comunicati a suo tempo

alla locatrice, chiedendo di porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e

di ridurre il canone di locazione, pena il deposito delle pigioni. Pretese che,

come emerge dalla motivazione della sentenza di questa Camera 5 novembre 2007

(inc. n. 12.2007.1), non erano state formulate in malafede dall'inquilina, non concernevano difetti modesti

(cfr. II CCA, sentenza inc. n. 12.2006.5 del 24 maggio 2006) e nemmeno si può

dire che essi fossero tutti già presenti al momento della stipulazione del

contratto di locazione nell'aprile

1994.

Ma a favore dell'abusività della disdetta vi è soprattutto il fatto che

prima di essere comunicata su formulario ufficiale la stessa è stata motivata dalla

locatrice nel senso che “la

situazione è diventata insostenibile” (doc. 4). Per tacere del fatto che, come rilevato dal Segretario

assessore, dinanzi all'Ufficio

di conciliazione seppur la conduttrice aveva sollevato l'abusività della disdetta poiché data per

ritorsione, la locatrice non ha ritenuto di indicare quali fossero i motivi

alla base di quel provvedimento, limitandosi a sostenere di voler mantenere la

disdetta (inc. rich. n. 125/2004).

8.

L'appellante assevera che la sua volontà di

ristrutturare l'immobile è

comprovata dalla richiesta e ottenimento del credito bancario (doc. G), ma, come

spiegato dal Segretario assessore, essa non ha dimostrato che il credito fosse destinato

alla riattazione dell'appartamento

in questione. La dichiarazione del teste __________, invero, poco giova alla

tesi della locatrice. Egli ha affermato che “la signora AP 1 mi ha comunicato, che durante il cantiere __________,

sarebbe stata sua intenzione risistemare l'appartamento locato dalla signora AO 1, vi fu della corrispondenza” (inc. n. DI.2005.1135: audizione 30

gennaio 2006, pag. 3 in fondo). Tale dichiarazione nulla dice, tuttavia, sull'entità degli asseriti lavori e sulla

necessità di notificare la disdetta alla conduttrice. Per quanto concerne,

infine, l'allegazione della locatrice secondo la quale la ristrutturazione sarebbe

necessaria, basti rinviare a quanto da lei stessa affermato nell'appello,

ovvero che l'appartamento “si presenta comunque in buono stato ed è

perfettamente abitabile” (appello, pag. 4 in alto). La

disdetta in questione deve pertanto essere considerata abusiva in applicazione

dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Da qui la reiezione del gravame.

9.

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello seguono la soccombenza della

locatrice e sono calcolate su un valore computabile massimo di fr. 12'000.-, pari a dodici mesi di locazione

(art. 414 cpv. 3 CPC), ritenuto che il valore litigioso – determinante per l'impugnabilità al Tribunale federale – deve

invece essere stabilito in fr. 36'000.- (canone di locazione per trentasei mesi, fino alla data in cui

sarebbe possibile dare disdetta ordinaria del contratto, ovvero fino al termine

del periodo di protezione di tre anni fissato dall'art. 271a lett. e CO;

sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005 consid. 2; cfr.

anche Cocchi/Trezzini, CPC-TI, op.

cit., n. 1 ad art. 8; Cocchi/ Trezzini,

CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

2.

gennaio 2007 di AP 1 è respinto.

2.

spese della procedura di appello, consistenti in:

tassa di giustizia fr. 100.-

spese fr. 50.-

fr.

150.

restano a

carico dell'appellante, che

rifonderà inoltre a controparte l'importo di fr. 600.- per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile entro

trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90 a 93

LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle

cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo

se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia

di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale

unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia

civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza

(art. 119 cpv. 1 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster