12.2007.238

Contratto di mediazione

26 novembre 2008Italiano15 min

Fatti

I contraenti hanno previsto un prezzo di vendita del fondo di fr. 695'000.- (specificato in lettere in fr. 700'000.-), con possibilità per il mediatore, "aus eigener

Verantwortung", di diminuire tale prezzo fino a fr.

645'000.-. La provvigione è stata stabilita nel 5% del prezzo di vendita,

esigibile al più presto "nach Eingang der Verkaufssumme bzw. bei

Eintrag des neuen Eigentümers". Il contratto prevedeva una

durata del mandato fino alla fine di giugno 2005, con rinnovo mediante

consensuale codicillo scritto ("schriftliches Kodizill") (doc. A = doc. 2). Le parti hanno poi concordato di ridurre

il prezzo di vendita a fr. 625'000.- e la provvigione al 3% (doc. 4).

B. Con

petizione 30 gennaio 2006 l’avv.

AP 1 si è rivolto alla Pretura del Distretto di Lugano per ottenere – a titolo

di mercede per la sua attività di mediatore e di onorario del notaio __________ __________ per l’allestimento del brevetto di procura generale in suo favore – la

condanna di AO 1 al pagamento di fr. 18'850.- oltre

interessi al 5% dal 12 ottobre 2005 e il rigetto definitivo all’opposizione

interposta al PE n. __________ notificato dall’UE di Lugano. Con risposta 20

marzo 2006 la convenuta si è opposta alla domanda. Esperita l’istruttoria, al

dibattimento finale le parti hanno confermato le rispettive domande di

giudizio. Statuendo con sentenza 9 ottobre 2007, la Pretora ha respinto la

petizione.

C. L’avv.

AP 1 è insorto con un appello ("ricorso") 31 ottobre 2007 contro il predetto giudizio, nel quale chiede che in

riforma della sentenza impugnata la petizione sia accolta e il "sequestro n. __________ a garanzia dei crediti vantati dal

ricorrente" sia confermato. Con osservazioni 11 gennaio 2008 AO 1 postula,

nella misura in cui ricevibile, la reiezione del gravame.

Considerato

in diritto: 1. Secondo la Pretora le parti hanno pattuito

un contratto di mediazione per interposizione, la cui mercede è dovuta

unicamente allorquando vi sia la conclusione del contratto mediato, cosa che

difetta nella fattispecie. La prima giudice ha inoltre precisato che la

mandante non aveva alcun obbligo di concludere un contratto con il potenziale

acquirente indicato dal mediatore. Nemmeno la convenuta aveva revocato o disdetto

il mandato intempestivamente, dato che sebbene resasi disponibile a inizio

luglio per un incontro in vista della sottoscrizione del contratto di

compravendita, la potenziale acquirente non era stata in grado di dimostrare la

sua solvibilità, nessuna bozza di contratto era stata sottoposta alla mandante,

nessun appuntamento fissato e nessuna garanzia fornita sulla prospettata

compravendita.

2. L’appellante

rimprovera anzitutto alla Pretora di non aver verificato d’ufficio le

circostanze inerenti all’intimazione, in __________, del precetto esecutivo da

lui fatto spiccare alla convenuta. Egli ritiene che l’interessata non abbia

inizialmente reagito a tale precetto, per poi interporre intempestiva opposizione

tramite il proprio legale in occasione di una seconda intimazione del precetto (appello,

pag. 1 in basso e 2 in alto). Il precettante avrebbe dovuto far valere tale

circostanza dinanzi alla Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza (Amonn/Walther, Grundriss des

Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 7ª ed., n. 26 seg., pag. 114). Davanti al giudice del merito, come è

questa Camera, la censura non può essere esaminata e al

riguardo l’appello è quindi irricevibile.

3. L’attore

chiede in questa sede, oltre alla condanna della convenuta al pagamento di fr.

18'850.- con interessi e al rigetto dell’opposizione interposta al PE __________,

la conferma del sequestro n. __________. La convenuta

osserva che la domanda di conferma del sequestro è irricevibile, poiché

formulata per la prima volta in appello e perché sfugge alla competenza di

questa Camera (osservazioni, pag. 2 in alto). Nella petizione l’attore ha fatto

riferimento all’art. 279 cpv. 1 LEF (pag. 2 in alto), ma tra le richieste di

giudizio a pag. 6 non risulta alcun riferimento al sequestro. All’udienza

preliminare l’attore ha poi postulato il richiamo degli inc. EF.2005.3266 e

3045 sostenendo che con la procedura avviata rivendicava la convalida del

sequestro (udienza 12 luglio 2006, penultima pagina in basso). D’altra parte,

già con la petizione l’attore ha chiesto il rigetto in via definitiva dell’opposizione

interposta al PE, il quale menziona l’esecuzione a convalida del sequestro

(doc. R). Di conseguenza, si può ritenere che tale sua domanda era già stata

espressa dinanzi al primo giudice. Per quanto concerne

la competenza del giudice di merito, l’oggetto dell’azione civile in convalida

del sequestro porta unicamente sull’esistenza del credito. Ne deriva che il

giudice in tale azione non è competente per controllare la validità del

sequestro o la sua esecuzione (Stoffel/Chabloz

in: Commentare Romand, Basilea 2005, n. 16 ad art. 279 LEF). La richiesta

dell’appellante di confermare il sequestro si rivela dunque inammissibile in

questa sede.

4. A

detta dell’appellante la prima giudice ha erroneamente accertato che il

soggiorno della convenuta in Ticino all’inizio di luglio era finalizzato alla

conclusione della compravendita immobiliare, mentre le parti avevano invece

concordato di formalizzare l’atto a fine agosto (appello, pag. 9 segg.). Come

detto, la Pretora ha dapprima spiegato che il mandante può recedere in ogni

momento dal contratto (art. 404 cpv. 1 CO per rinvio dell’art. 412 cpv. 2 CO).

Ella ha quindi esaminato la questione del soggiorno in Ticino per determinare

se il mandato fosse stato revocato intempestivamente dalla mandante e, quindi, se

vi fosse un eventuale risarcimento del danno in favore del mediatore (art. 404

pv. 2 CO). La Pretora ha poi precisato che l’attore non aveva comunque

dimostrato di aver subìto un danno da tale revoca, e nemmeno fornito elementi

per poterlo determinare e quantificare, ricordando che il danno previsto dall’art.

404 cpv. 2 CO corrisponde all’interesse negativo (sentenza impugnata, pag. 7

seg.). Con tale ultima motivazione pretorile l’appellante non si confronta,

sicché al riguardo l’appello è finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f

CPC). Egli si limita peraltro a chiedere il versamento della mercede, che non

può evidentemente essere considerato come un interesse negativo. Sulla

richiesta di fr. 100.- per l’onorario relativo all’allestimento del brevetto di

procura generale si dirà invece in seguito (consid. 8). Le argomentazioni dell’appellante

sul motivo della visita della convenuta in Ticino (pag. 9-12), così come quelle

sulla solvibilità della potenziale acquirente (appello, pag. 18), non sono

quindi di alcuna utilità ai fini della sua tesi, dato che manca comunque una

delle condizioni poste dalla norma testé menzionata, ovvero la dimostrazione e

quantificazione del danno derivatone. Su questo punto l’appello, nella misura

in cui è ricevibile, dev’essere pertanto respinto.

5. L’attore

prosegue addebitando alla Pretora carenze di conoscenza della lingua tedesca,

laddove ha stabilito che dal tenore letterale del contratto di mediazione

emerge chiaramente che l’attore ha ricevuto il mandato di interporsi per la

conclusione del contratto di compravendita. Egli invoca il dizionario

Langenscheidt/Paravia per spiegare che il verbo "vermitteln" è da intendersi come "mettere in comunicazione" (appello,

pag. 12-14) e che il contratto prevedeva esclusivamente la ricerca di un

acquirente (appello, pag. 14 in mezzo). Come spiegato dalla prima giudice, il

contratto di mediazione (doc. A) prevede che "der Auftragnehmer ist bemüht, die Liegenschaft bestens zu vermitteln" (clausola 1) e "die Auftraggeberin zahlt dem

Auftragnehmer bei Zustandekommen eines Verkaufs, der im Rahmen dieses Auftrags

direkt oder indirekt vermittelt wurde, eine Provision (…)" (clausola

2). Nel contratto, poi, si rinvia esplicitamente agli art. 412 segg. CO. Ora,

al di là di traduzioni fornite da dizionari vari, si rileva che la versione in

tedesco dell’art. 412 cpv. 1 CO ha il seguente tenore: "Durch den

Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit

zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluß eines Vertrages

zu vermitteln", mentre quella in italiano è: "col

contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione

per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d’un contratto

verso pagamento di una mercede". Il legislatore ha chiaramente inteso,

quindi, il verbo "vermitteln" con

"interporsi". Non vi è motivo di credere che l’attore, avvocato, nell’indicare tale terminologia nel contratto di

mediazione, peraltro con rinvio esplicito alla normativa prevista dal CO, abbia

voluto intendere altrimenti. Sempre su questo punto l’appellante ritiene

che egli non ha potuto stipulare un contratto con la potenziale acquirente

perché non disponeva di tutte le informazioni necessarie. Tuttavia, tale

censura nulla ha a che vedere con quanto pattuito tra le parti e, semmai,

sarebbe stata di rilevanza per la questione di un eventuale risarcimento per

revoca intempestiva, negato nella fattispecie (cfr. sopra, consid. 4). Anche su questo punto l’appello dev’essere

pertanto respinto.

6. L’appellante rinvia

a un passaggio del Basler Kommentar, ove è spiegato che qualora il contratto

mediato dipenda unicamente dalla volontà del mandante, egli si trova nella

stessa condizione di un debitore obbligato sotto condizione giusta l’art. 152

cpv. 1 CO. In altre parole, finché la condizione è pendente, egli non può fare alcunché

che possa impedire il debito adempimento della propria obbligazione. Se il suo

adempimento sia stato da lui impedito in malafede, la condizione vale come verificata

(art. 156 CO). Nella fattispecie, l’attore ritiene che la convenuta abbia posto

impedimenti alla potenziale compravendita, da una parte non fornendo i dati sul

debito ipotecario, dall’altra non avendo la più pallida idea di quando sarebbe

stata in grado di liberare l’immobile. Ciò al contrario, invece, di quanto da

lui intrapreso, che avrebbe fatto di tutto per poter permettere l’auspicata

compravendita (appello, pag. 14-16). Al riguardo va da subito precisato che l’autore

Ammann, nel passaggio del Basler

Kommentar menzionato dall’appellante – che non si trova a pag. 2272 come da lui

indicato, bensì a pag. 2507 (n. 2 ad art. 413 CO) – spiega sì quanto riportato

sopra, ma afferma anche che il mandante non agisce in malafede qualora non

concluda il contratto mediato, sebbene il potenziale acquirente abbia aderito

alle condizioni da lui poste. Al contrario, agisce contro la buona fede il

mandante che revoca il mandato per poi concludere il contratto con il

potenziale acquirente senza dover pagare la provvigione al mediatore. L’appellante

non sostiene che tale ultimo esempio si sia verificato nella fattispecie,

sicché la sua censura nulla muta ai fini del giudizio. Al riguardo, l’appello si

rivela infondato.

7. L’attore ritiene,

altresì, di aver adempiuto il proprio incarico, che era quello di ricercare un

potenziale acquirente solvibile, disposto a pagare il prezzo richiesto. Egli

sostiene che a fine aprile 2005 __________ __________ (già __________)

aveva già accettato le condizioni di compravendita poste dalla mandante,

mentre in seguito si è trattato unicamente di "metter in atto quanto

pattuito fra alienante ed acquirente e non più fra mandante e mandatario"

(appello, pag. 16 seg.). L’attore afferma che la mercede era dovuta al più

tardi il 30 maggio 2005 "quando la convenuta ha ribadito ancora una volta

la sua pretesa, peraltro già accettata dalla potenziale acquirente. Entro il

termine pattuito – 30 giugno 2005 – la convenuta aveva ottenuto la prestazione

richiesta. Solo di comune accordo avrebbe potuto modificare i termini dell’accordo

di mediazione". La mandante avrebbe quindi revocato il mandato per un

banale capriccio, quando la prestazione pattuita era già intervenuta (appello,

pag. 18 in fondo). Si ricorda, anzitutto, che una compravendita immobiliare

richiede per la sua validità l’atto pubblico (art. 216 CO), sicché nella misura

in cui l’attore sembra voler sostenere che nell’aprile 2005 o alla fine del

giugno 2005 il contratto mediato era già venuto in essere, il suo ragionamento

non può essere seguito. Nella misura in cui egli afferma di aver adempiuto al

proprio obbligo e che la propria mercede era esigibile, la Pretora ha spiegato

che essa era dovuta solo una volta concluso il contratto mediato e, come

indicato nel contratto di mediazione (doc. A, clausola 2), una volta ricevuto

il prezzo pattuito, rispettivamente iscritto a RF il nuovo proprietario

(sentenza impugnata, pag. 5 seg.). Nessuna delle suddette circostanze si è

adempiuta. L’appellante ritiene che proprio per il contenuto della clausola 2

del contratto di mediazione e per il fatto che "il periodo durante il quale

il mediatore poteva rendersi attivo, rispettivamente durante il quale l’esclusività

gli garantiva pure una mercede nel caso in cui la convenuta avesse alienato l’immobile

con trattative private o tramite terzi, correva sino alle 24.00 del 30 giugno 2005,

ma che entro quell’ultimo termine sarebbe sicuramente stato impossibile dare

forma all’atto traslativo di proprietà", la mandante ha conferito al

mediatore una procura generale 6 luglio 2005 (doc. L) che gli permettesse di

incassare il prezzo di vendita dedotti i debiti ipotecari e di poi versarle,

una volta trattenuta la propria provvigione e la TUI, il rimanente (appello,

pag. 17 seg.). Se non che, le argomentazioni testé citate nulla mutano al fatto

che, come spiegato dalla Pretora, il mandante può in ogni tempo revocare il

mandato (sentenza impugnata, pag. 7 in alto), ciò che in concreto è avvenuto. Ne

deriva, anche su questo punto, la reiezione dell’appello.

8. Oltre al pagamento

della propria mercede, l’attore ha chiesto il versamento di fr. 100.- quale

onorario del notaio __________ __________ per l’allestimento del brevetto di

procura generale (doc. L; petizione, pag. 5 in fondo). Nella risposta la

convenuta ha contestato in maniera generica la pretesa, senza tuttavia

esprimersi nel dettaglio sulla stessa. La Pretora non si è invece pronunciata

su tale questione. L’appellante si limita a ribadire la sua pretesa

complessiva, ma non spende una parola su tale posta. Sia come sia, anche

qualora si volesse ritenere non sufficiente la contestazione generica espressa

dalla convenuta nella propria risposta, va ricordato che non

va confuso quello che è l’obbligo della controparte di contestare chiaramente i

fatti, pena la loro ammissione (art. 170 cpv. 2 CPC), con l’onere probatorio

che compete a chi vuole dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da

lui asserita (art. 8 CC). In altre parole, il disposto di cui all’art. 184 cpv.

2 CPC, secondo il quale solo i fatti contestati devono essere provati, non

esonera la parte dal suo obbligo di dimostrare il ben fondato e l’ammontare

delle proprie pretese (Cocchi/rezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 17 all’art. 184). Dal carteggio

processuale emerge una fattura del notaio __________ __________ di fr. 100.-

per il brevetto in questione, ma risulta anche che la stessa è stata consegnata

personalmente a AO 1 (doc. L, ultima pagina). Il notaio in questione ha quindi riconosciuto

quest’ultima come debitrice, non l’attore. Di conseguenza, l’asserito mancato

pagamento di tale fattura (petizione, pag. 5 in basso) non comporta alcuna

conseguenza giuridica all’attore, che non può far valere a tale titolo alcuna

pretesa nei confronti della convenuta.

9. In

conclusione, l’appello dev’essere pertanto respinto. La tassa di giustizia e le

spese seguono la soccombenza dell’appellante (art. 148 CPC), tenuto inoltre a

rifondere all’appellata un’adeguata indennità per ripetibili di appello. Il

valore determinante per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale

federale è di fr. 18'850.-.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 31 ottobre 2007 dell’avv. AP 1 è respinto, nella

misura in cui è ricevibile.

Considerandi

2.

Gli

oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 550.-

b) spese fr.

50.

fr.

600.

già

anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con obbligo di rifondere a AO

1.

fr. 1'000.- per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster