12.2007.243

Locazione: richiesta di aumento di pigione e contestuale domanda di riduzione, valore di causa, motivazione di aumento insufficiente

8 ottobre 2008Italiano23 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

modulo ufficiale 2 giugno 2004 la locatrice ha comunicato all’inquilino un aumento della pigione relativa

al posteggio a fr. 115.- mensili dal 1° ottobre 2004 con la motivazione di

"parziale adeguamento ai canoni in vigore nella zona per posteggi

analoghi". Nella lettera accompagnatoria la locatrice ha spiegato che

"tale aumento non poteva essere ulteriormente differito e rientra nel

programma di adeguamento di tutti i canoni. Sottolineiamo che il nuovo canone è

inferiore a quelli praticati in zona" (inc. DI.2004.272: doc. D). Con

istanza 18 giugno 2004 all’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Massagno i conduttori hanno

contestato tale aumento, chiedendo a loro volta la riduzione della pigione a

seguito della diminuzione del tasso ipotecario della __________ __________ __________.

Con scritto 19 giugno 2004 i conduttori hanno chiesto alla locatrice la

riduzione della pigione di fr. 78.50 mensili per adeguamento al tasso

ipotecario (DI.2004.1272: doc. F). Il 24 giugno 2004 la locatrice ha risposto

che la richiesta era stata superata dalla loro istanza all’Ufficio di conciliazione e che la domanda

sarebbe stata trattata in tale sede (DI.2004.1272: doc. G). Con decisione 22

settembre 2004 l’Ufficio di

conciliazione ha constatato la mancata conciliazione.

C. Con

istanza 14 ottobre 2004 i conduttori si sono rivolti alla Pretura del Distretto

di Lugano, sezione 4, postulando la riduzione della pigione relativa all’appartamento di fr. 58.45 mensili. Il 21

ottobre 2004 la locatrice ha adito a sua volta la Pretura, chiedendo di

accertare la validità, dal 1° ottobre 2004, dell’aumento a fr. 115.- mensili citato sopra. In occasione dell’udienza di discussione 15 dicembre 2004 le

cause sono state congiunte in un’unica istruttoria e giudizio. Le parti hanno rinunciato al

dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali hanno confermato i

loro rispettivi punti di vista. Con sentenza 30 ottobre 2007 la Pretora ha

accolto l’istanza 14 ottobre

2004 di riduzione della pigione dell’appartamento e ha respinto quella 21 ottobre 2004 di aumento di

quella relativa al posteggio.

D. Con

appello 12 novembre 2007 la locatrice chiede la riforma del querelato giudizio,

nel senso di respingere l’istanza

dei conduttori e di accogliere la propria. La parte appellata non ha presentato

osservazioni.

Considerato

in diritto: 1. Nella fattispecie, la locatrice ha interposto appello

indicando che il valore di causa è "indeterminato e in ogni caso superiore

a fr. 8'000.-", rinviando al consid. 9 della sentenza impugnata e agli

art. 7 seg. CPC. In tale considerando la Pretora ha calcolato gli oneri processuali su un

valore di fr. 12'480.-, corrispondente alla pigione

mensile complessiva di fr. 1'040.-

(fr. 950.- per l’appartamento e fr. 90.- per il posteggio), moltiplicata per

dodici. Al riguardo, essa ha rinviato all’art. 414 cpv. 3 CPC. Va precisato che

il valore ritenuto per il calcolo degli oneri processuali non dev’essere

confuso con il valore di causa. Invero, l’art. 414 cpv. 3 CPC testé citato tratta delle spese e

ripetibili nelle controversie in materia di locazione

di locali d’abitazione e commerciali e di affitto. Secondo tale norma, nelle

controversie in materia di determinazione della pigione e di contestazione

della disdetta la tassa di giustizia e le ripetibili vengono calcolate su un

valore computabile massimo pari a dodici mesi di locazione o di affitto. Lo

scopo è quello di evitare in tale ambito tasse sproporzionate ai reali

interessi in gioco, tali da scoraggiare il ricorso all’autorità giudiziaria (cfr. rapporto di maggioranza 29 maggio 2002

della Commissione della legislazione sull’iniziativa popolare generica 9 febbraio 2001). Lo stesso rapporto

appena menzionato ha tuttavia precisato "a scanso

di equivoci (…) il valore computabile non corrisponde al valore litigioso

determinabile ex art. 7 e 8 CPC" (pag. 4 in alto). Giusta l’art. 7 cpv. 3

CPC, se la durata delle prestazioni è incerta o

perpetua, il valore si determina cumulando venti annualità. Nella fattispecie

il valore di causa si ottiene, quindi, moltiplicando la

riduzione e l’aumento mensile (cfr. rapporto menzionato, pag. 2 in fondo; sentenza del Tribunale federale 4C.59/2004

del 24 giugno 2004, consid. 2) richiesto per dodici

mesi e poi per 20 anni (cfr. sentenza del Tribunale federale testé citata; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000,

n. 1 ad art. 7). Di conseguenza, il valore di causa è di complessivi fr. 20'028.-

(fr. 83.45 x 12 x 20). Da qui, l’appellabilità del

querelato giudizio. Sul calcolo degli oneri processuali da parte della Pretora

si ritornerà, invece, in seguito (consid. 5). Ciò posto, nulla osta alla

trattazione del gravame.

2. La

Pretora ha ritenuto che la motivazione addotta dalla locatrice sul modulo

ufficiale 2 giugno 2004 non era sufficientemente precisa, poiché l’indicazione di "parziale

adeguamento" poteva dare adito a diverse interpretazioni. Di conseguenza,

ha respinto l’istanza di

accertamento di validità dell’aumento

della pigione. Sulla domanda di riduzione il primo giudice ha spiegato che la

locatrice non aveva provato che i cinque appartamenti invocati dalla stessa a

titolo comparativo fossero equiparabili all'ente locato

dal profilo del luogo di situazione, dimensione, attrezzatura, stato dei locali

e anno di costruzione. La Pretora ha poi accertato che il tasso ipotecario era

diminuito dello 0.75% rispetto a quello relativo all’ultimo aumento di pigione

12 giugno 1998. Computando il rincaro, ella ha fissato la riduzione della

pigione per l’appartamento a fr. 58.25 mensili.

3. L’appellante contesta la decisione della

Pretora di respingere la sua domanda di aumento della pigione (appello, pag.

2-6).

3.1 Essa

sostiene anzitutto che la motivazione da lei addotta nel modulo ufficiale di

aumento della pigione era chiara. Trattasi a sua detta di un adeguamento non

totale "proprio a fronte dell’istoriato del contratto che a suo tempo concerneva un alloggio al

beneficio del sussidio" e "per canoni in vigore nella zona per

posteggi analoghi", considerata la notorietà della zona di ubicazione e

della qualità del posteggio (appello, pag. 3). Essa sostiene che l’interpretazione del primo giudice è

insostenibile, segnatamente laddove disserta su una riserva di aumento futuro

(appello, pag. 4). Inoltre, dall’analisi grammaticale della frase controversa emerge chiaramente che

l’aggettivo

"parziale" è riferito al sostantivo "adeguamento" (appello,

pag. 6 in alto). Come illustrato (sopra, lett. B), nel modulo ufficiale la

locatrice ha motivato l’aumento

nel modo seguente: "parziale adeguamento ai canoni in vigore nella zona

per posteggi analoghi". La Pretora ha spiegato, in sintesi, che la

motivazione poteva essere interpretata sia come aumento notificato solo in

parte, ovvero che la locatrice si riservava in futuro di aumentare

ulteriormente la pigione, sia che l’adeguamento ai canoni in uso nella zona fosse solo una motivazione

tra le altre (sentenza impugnata, pag. 4). Effettivamente, la motivazione

indicata dalla locatrice nel modulo ufficiale può anche essere interpretata in

maniera plausibile nella maniera addotta dalla locatrice, ovvero che con

"parziale" era inteso l’adeguamento e non i motivi. Ciò non toglie, tuttavia, che dalla sua

lettura non è chiaro se essa intendesse avvalersi in futuro di un ulteriore

adeguamento. La locatrice sostiene che se così fosse stato, lo avrebbe indicato

chiaramente nel modulo ufficiale (appello, pag. 4 in basso). Se non che, essa

si limita a esternare una propria intenzione, del tutto ipotetica, che nulla

muta al fatto che il conduttore non avrebbe potuto essere certo di tale

circostanza. Come spiegato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 3), i motivi

dell’aumento devono essere precisi per consentire al conduttore di comprendere

la portata e la giustificazione dell’aumento e valutare in conoscenza di causa

l’opportunità di contestarla. Infatti, con la motivazione il locatore deve

permettere al conduttore di giudicare se in futuro dovrà aspettarsi degli

ulteriori costi e per quale motivo (SVIT-Kommentar, 3ª ed., n. 39 ad art. 269d CO). Nella fattispecie, dalla lettura della

motivazione sul formulario ufficiale non è dato di capire, per l’appunto, se la locatrice si fosse riservata

un adeguamento futuro. La sua censura non può quindi essere seguita.

3.2 Secondo l’appellante, la motivazione era comunque

chiara se letta unitamente allo scritto accompagnatorio (appello, pag. 5). Nello

stesso è indicato che "tale aumento non poteva essere ulteriormente

differito e rientra nel programma di adeguamento di tutti i canoni.

Sottolineiamo che il nuovo canone è inferiore a quelli praticati in zona".

A parte il fatto che nel modulo ufficiale non vi è alcun rimando a tale lettera

(doc. D), sicché la motivazione ivi contenuta non potrebbe essere ritenuta ai

fini della comprensione dei motivi addotti nel formulario stesso (art. 19 cpv. 1bis OLAL: RS 221.213.11; sentenza del Tribunale federale 4C.330/2002

del 31 gennaio 2003, consid. 3.2.1, pubblicata in: MP

2/03 S. 77ff.; Lachat, Le bail à loyer, 3ª ed., pag. 401), la stessa non è comunque di

ausilio alla tesi della locatrice. Invero, essa non ha

comunque indicato se con "parziale adeguamento" volesse riservarsi un’ulteriore aumento futuro o meno.

3.3 L’appellante ritiene che la motivazione da

lei addotta era chiara, poiché non contestata dai conduttori invocando i motivi

elencati dalla Pretora. Anzi, gli stessi avrebbero compreso la sua portata,

tant’è che hanno potuto

contestare la validità dell’aumento

(appello, pag. 2). Anche questa censura non può essere seguita. Come indicato

dalla Pretora, l’art. 269d cpv.

2 lett. b CO prevede che l’aumento

è nullo se il locatore non lo motiva. All’assenza di motivazione è paragonabile una motivazione insufficiente

(DTF 121 III 460 confermata dalla sentenza del Tribunale federale 4C.330/2002

del 31 gennaio 2003, consid. 3.1; cfr. anche SVIT-Kommentar, op. cit., n. 36 ad

art. 269d CO). Dato che, come spiegato (sopra, consid. 3.1, 3.2) e come verrà

illustrato in seguito (consid. 3.4-3.7), la motivazione non era sufficiente,

essa è nulla, indipendentemente dai motivi invocati dai conduttori.

3.4 L’appellante sostiene, inoltre, che la

nullità della notifica di aumento è applicabile unicamente qualora i conduttori

abbiano subìto un danno, cosa che difetterebbe nella fattispecie, dato che essi

hanno potuto adire l’Ufficio di

conciliazione e far valere le loro ragioni anche dinanzi al primo giudice

(appello, pag. 2). La censura non può essere condivisa. La condizione della

nullità dell’aumento è un’insufficiente motivazione. La legge non fa

dipendere tale conseguenza da un danno dei conduttori. Il fatto, poi, che gli

stessi abbiano adito le autorità contestando proprio tale aumento non può in

alcun modo comportare la validità dello stesso.

3.5 La

locatrice ritiene altresì che i conduttori abbiano compreso le sue motivazioni

al più tardi durante la procedura conciliativa, dove lei avrebbe comprovato le

stesse sulla scorta di documentazione sulle pigioni in uso nella zona. Sulla

base di tali prove i conduttori avrebbero invero accettato, seppur nell’ambito di una trattativa bonale, il

principio dell’aumento del canone.

Al riguardo, essa invoca l’applicazione

per analogia dell’art. 20 OLAL,

secondo il quale nel caso di una disdetta ordinaria o straordinaria i motivi

della stessa devono essere indicati al più tardi all’udienza dinanzi all’autorità

conciliativa (appello, pag. 2 seg. e 6). A parte il fatto che la norma testé citata tratta dell’obbligo di motivazione del locatore

in caso di aumenti di pigione dovuti a incremento delle

spese oppure a migliorie di valorizzazione da parte del locatore, stabilendo

che il conduttore può esigere che la differenza richiesta venga giustificata

numericamente, le censure testé citate non possono essere condivise. La motivazione

deve, infatti, già figurare, giusta l’art. 269d cvp.1 CO, sul modulo ufficiale, pena la nullità dell’aumento (cfr. Lachat, op. cit., pag. 400, 402 e 406). Il fatto che la

locatrice illustri la sua motivazione nella procedura conciliativa non sana

tale nullità, men che meno eventuali dichiarazioni della parte in vista di un

componimento bonale. Invero, quanto si svolge nelle

discussioni in vista di una transazione, per principio, avviene senza

pregiudizio delle rispettive ragioni nell’eventualità di una lite (da ultimo:

Considerandi

II CCA, sentenza inc. 12.2007.178 del 14 agosto 2008, consid. 6). A maggior

ragione quando la medesima appellante ha rifiutato la proposta conciliativa di

cui ora vorrebbe prevalersi.

3.6

L’appellante critica la Pretora laddove

ritiene che dovrebbero essere già esposte nel formulario le pigioni comparative

(appello, pag. 5). La censura non può essere seguita già per il fatto che la

giudice di prima istanza non ha affermato quanto addotto dall’appellante. Ella

ha invece spiegato che la locatrice non aveva annesso al modulo ufficiale alcun

documento atto a motivare o precisare ulteriormente il suo testo (sentenza

impugnata, pag. 4 in alto e in basso). Ciò non sta ancora a significare che l’appellante avrebbe dovuto necessariamente

esporre i canoni comparativi, bensì che la formulazione da lei usata,

sprovvista di ulteriori documenti che precisassero la stessa, non era

sufficiente. È invero dinanzi all’autorità di conciliazione e, poi, al giudice che la locatrice deve

comprovare la validità dell’aumento,

a dipendenza del caso producendo un numero sufficiente di esempi comparativi (Lachat, op. cit., pag. 409). Ciò nella

misura in cui l’aumento sia

stato sufficientemente motivato al momento della notifica al conduttore, cosa

che, per l’appunto, difetta

nella fattispecie.

3.7

La locatrice

non comprende, infine, la severità del primo giudice, considerato che essa ha

rinunciato ad adeguare totalmente la pigione ai canoni in uso nella zona. Essa

ritiene, inoltre, che l’onere

della prova a carico del locatore è penalizzante e tutela i conduttori in

maniera eccessiva, motivo per cui il fatto di aver prodotto la documentazione

citata sopra già in sede di procedura di conciliazione "non è

scontato" (appello, pag. 4 in alto). Se non che, tali considerazioni non

sono di ausilio alla sua tesi, esulando dall’aspetto giuridico del caso, solo

decisivo ai fini del giudizio. Quanto, infine, alla censura secondo la quale la

contestazione dell’aumento

sarebbe stata usata dai conduttori come pretesto per chiedere la diminuzione della

pigione (appello, pag. 6), la stessa si esaurisce in una dichiarazione,

sprovvista di riscontro concreto. In definitiva, per quanto concerne l’aumento della pigione per il posteggio

interno l’appello dev’essere respinto e la decisione del primo

giudice confermata.

4.

L’appellante critica inoltre la decisione

della Pretora di ridurre la pigione dell’appartamento a fr. 891.75 mensili.

4.1

La locatrice

sostiene anzitutto, in relazione al consid. 6 della sentenza impugnata, che

"la conclusione è pericolosa perché parrebbe sottintendere che contro il

locatore vale sempre la presunzione della mala fede" (appello, pag. 6). In

tale considerando il primo giudice ha illustrato correttamente il diritto

applicabile alla domanda di riduzione della pigione. Per contro, l'appellante non spiega perché lo stesso sia

errato. La sua affermazione non è invero comprensibile. Al riguardo l’appello

dev’essere pertanto dichiarato irricevibile già per carenza di motivazione

(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).

4.2

L’appellante, invocando l’art. 270a cpv. 2 CO, sostiene che la

domanda di riduzione era intempestiva, poiché proposta dai conduttori la prima

volta dinanzi all’Ufficio di

conciliazione (appello, pag. 6 in fondo). Secondo la norma testé citata, il

conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore,

che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in

tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il

conduttore può adire entro 30 giorni l’autorità di conciliazione. Se non che,

come spiegato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 6 in basso), il cpv. 3 di

tale disposto precisa che il cpv. 2 non è applicabile se il conduttore chiede

la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.

Nella fattispecie, la parte appellata ha per l’appunto invocato la riduzione in sede di contestazione dell’aumento, sicché la censura dell’appellante non può essere condivisa.

4.3

La locatrice

afferma altresì che l’istanza

dei conduttori all’Ufficio di

conciliazione è carente di motivazione e di chiarezza. Essa ritiene che o si trattava

di un’istanza di contestazione

dell’aumento della pigione del

posteggio, con relativa richiesta di riduzione sempre in relazione al

posteggio, oppure concerneva anche l’appartamento. In quest’ultima ipotesi, allora la domanda di riduzione era immotivata e intempestiva,

poiché formulata direttamente solo dopo l’istanza di conciliazione. L’appellante critica quindi la Pretora che ha ritenuto l’esistenza di un unico contratto sia per l’alloggio sia per il posteggio (appello,

pag. 6 in basso e 7 in alto). Il primo giudice ha spiegato che nella

fattispecie il contratto era uno solo e la pigione annua pattuita all’inizio della locazione si riferiva sia all’appartamento sia al posteggio (sentenza

impugnata, pag. 6 in fondo). Il contratto 21 luglio 1978 concerne sia l’appartamento, sia il posteggio. Certo, come

illustrato sopra (lett. A), nel corso degli anni la pigione è stata aumentata

separatamente per l’appartamento

e per il posteggio. Ciò non toglie, tuttavia, che l’oggetto del contratto è rimasto uno solo, ovvero l’appartamento e il posteggio (doc. B). Di

conseguenza, una domanda di aumento concernente il posteggio concerne la

pigione dell’oggetto, che come

tale comprende anche l’appartamento.

Da qui, la legittimità della richiesta di riduzione da parte dei conduttori.

4.4

Secondo l’appellante la Pretora, evadendo per prima

la riduzione della pigione secondo il metodo assoluto, ovvero comparando la

stessa con i canoni di altri enti nella zona, ha ammesso l’applicabilità di tale metodo alla

fattispecie. Essa critica pertanto la decisione del primo giudice che,

ritenendo impossibile procedere con il metodo assoluto, ha applicato il metodo

relativo, ossia l’esame dell’evoluzione dei tassi ipotecari. In altre

parole, la locatrice ritiene che i conduttori avrebbero dovuto dimostrare che

la pigione non era consona a quella in uso nella zona. In assenza di tale prova

la Pretora avrebbe dovuto respingere la domanda di riduzione, anziché chinarsi

sull’evoluzione dei tassi di

interesse (appello, pag. 7 seg.). I conduttori hanno invocato già nell’istanza conciliativa la riduzione della

pigione in virtù dei tassi ipotecari. Perché la Pretora non avrebbe dovuto

esaminare tale aspetto non è quindi dato di capire. Inoltre, il primo giudice,

seppur effettivamente invertendo i considerandi (7b e 8a), ha verificato se era

data una modifica del tasso di interesse tale da giustificare una riduzione del

canone di locazione e ha esaminato se l’"eccezione sollevata dalla parte locatrice" sulla

conformità della pigione con quelle in uso nella zona era stata comprovata,

rispondendo per la negativa. Tale modo di procedere è corretto. Invero, una

domanda di riduzione si basa in principio sul metodo relativo, quale ad esempio

la modifica dei tassi ipotecari. Per contro, il locatore può opporsi a tale

domanda sulla scorta di un fattore relativo o assoluto, ad esempio, per l’appunto, il rendimento non abusivo dell’oggetto per rapporto alle pigioni in uso

nella zona. Se l’evoluzione dei

tassi ipotecari è fatto notorio e come tale non dev’essere provato, il locatore deve provare le sue affermazioni sulle

pigioni in uso nella zona, producendo almeno cinque esempi comparativi (Lachat, op. cit., pag. 418 e 541-543).

La censura non può quindi essere seguita.

4.5

La locatrice

critica altresì l’apprezzamento

della Pretora delle prove da lei offerte sugli oggetti comparativi, ritenendolo

"assolutamente rigido, estremamente formale e restrittivo", cosicché

"il metodo assoluto risulta praticamente essere inapplicabile"

(appello, pag. 8). Il primo giudice ha ritenuto che non erano stati presentati

almeno cinque oggetti paragonabili a quello locato che adempissero a tutti i

criteri di comparazione. L’appellante

non contesta tale circostanza, ma ritiene che "in sentenza si smontano

senza troppe motivazioni i casi del locatore. Ricordiamo che la prova oltremodo

gravosa a carico del locatore è già difficilmente sostenibile, che nel caso in

esame sono stati prodotti più dei 5 casi necessari al confronto" (appello,

pag. 7 seg.). Se non che, il primo giudice non ha fatto nient’altro che applicare la giurisprudenza e

dottrina in materia, secondo la quale il criterio della pigione in uso si basa

sul confronto del canone di locazione con oggetti simili, ritenuto che per il

calcolo di tali pigioni sono determinanti le pigioni di locali d’abitazione o

commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione,

attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Secondo la giurisprudenza

elaborata dal Tribunale federale, per poter trarre delle conclusioni con una

certa sicurezza, il paragone dev’essere fatto con almeno 5 oggetti siti nella

medesima località o quartiere. Inoltre, in questo contesto è altresì da

verificare se i canoni oggetto di paragone siano già stati adattati ai nuovi fattori

di costo, segnatamente al tasso ipotecario e al rincaro, ritenuto che, se del

caso, i canoni da comparare vanno adattati perlomeno teoricamente

all’evoluzione dei menzionati fattori (sentenza impugnata, pag. 6). La censura

della locatrice non può pertanto essere seguita. Siccome, per i motivi esposti

sopra, dev’essere confermata la

decisione della Pretora di ritenere non comprovati i citati elementi, cosa che

competeva alla locatrice dimostrare, non è necessario chinarsi sulle critiche

dell’appellante all’argomentazione del primo giudice secondo la

quale non si possono ritenere oggetti che appartengono al mercato di un solo

locatore e sull’applicazione

dell’art. 11 cpv. 3 OLAL

(appello, pag. 8). In definitiva, da quanto precede discende che la locatrice

non ha dimostrato quale sia il canone di locazione in uso nella zona.

4.6

L’appellante conclude affermando che "il

punto 8 è integralmente contestato e, come detto, la sentenza non doveva

nemmeno entrare in materia nell’applicazione del metodo relativo. Il punto 9 della decisione

avversata è pure contestato" (appello, pag. 8 in fondo). Al consid. 8

della sentenza impugnata la Pretora ha calcolato la riduzione della pigione in

funzione del tasso ipotecario e al consid. 9 ha stabilito la data di decorrenza

della riduzione. L’appellante

non ha assolutamente spiegato in questa sede le ragioni per cui le conclusioni

della Pretora, debitamente motivate, sarebbero errate e con ciò da riformare,

sicché al riguardo l’appello si

rivela irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Ne consegue che anche sulla

questione della riduzione della pigione l’appello dev’essere

respinto e la decisione della Pretora confermata.

5.

L’appellante afferma infine che "il

punto 9 della decisione avversata è pure contestato" (appello, pag. 8 in

fondo). Anche tale censura, per nulla motivata, è irricevibile (art. 309 cpv. 2

lett. f CPC). Sia come sia, giova osservare quanto segue. Come illustrato

(sopra, consid. 1), la Pretora ha calcolato la tassa di giustizia e le

ripetibili su un valore di fr. 12'480.-, corrispondente alla pigione mensile

complessiva di fr. 1'040.-

moltiplicata per dodici. Tuttavia, il valore determinante è di soli fr. 1'001.40, ottenuti

moltiplicando per dodici fr. 83.45, ovvero la domanda

di aumento di fr. 25.- e quella di riduzione di fr. 58.45 (cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.59/2004

del 24 giugno 2004, consid. 2; cfr. anche rapporto menzionato, pag. 2). Per giurisprudenza invalsa, nella

fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il giudice gode di un

ampio potere d’apprezzamento, censurabile unicamente in caso di eccesso o di

abuso, ciò che non avviene se gli importi attribuiti rientrano tra i minimi e i

massimi della tariffa applicabile (Cocchi/Trezzini,

op. cit., n. 51 ad art. 148 e n. 19 ad art. 150). La tassa di giustizia applicata

dalla Pretora è di fr. 200.- e rientra quindi nei parametri dell’art. 19bis cpv. 2

TG. Ai conduttori, rappresentati dall’associazione di categoria, il primo

giudice ha assegnato un’indennità di fr. 200.-, del tutto consona a un'equa indennità per l'incomodo che le è occorso (Rep. 1990 pag.

213.

in alto; RtiD II – 2005 pag. 680).

6.

Alla

luce di quanto suesposto, l’appellante

risulta interamente soccombente. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art.

148.

CPC) e sono commisurati sul valore litigioso di fr. 1'001.40. Ai conduttori, che non hanno

presentato osservazioni all’appello, non vengono invece assegnate ripetibili

(art. 148 CPC). Il valore di causa per un’eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è invece

di fr. 20'028.- (art. 51 cpv. 4

LTF).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello 12

novembre 2007 di AP 1 è respinto.

2.

La tassa di giustizia di fr. 100.- e le spese di fr. 50.- sono

poste a carico dell’appellante.

Non si assegnano ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un

valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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