12.2007.254

Azione di accertamento dell'esistenza di un contratto di locazione

14 agosto 2008Italiano19 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

sentenza 3 ottobre 2007 (inc. DI.2006.1023 e DI.2006.1094) il Pretore ha

respinto l’istanza di

contestazione della disdetta e di protrazione e ha accolto l’istanza di sfratto nei confronti di AO 2.

Con decreto del medesimo giorno il primo giudice ha ordinato alla convenuta di

non disporre dello stabile, segnatamente di non locarlo a terzi, fino alla

crescita in giudicato della sentenza testé citata (inc. DI.2007.777,

DI.2007.833 e DI.2007.897). Adita con appello 15 ottobre 2007 interposto da __________

contro la sentenza 3 ottobre 2007, questa Camera il 29 ottobre 2007 ha respinto

il gravame (inc. 12.2007.223). Il 24 ottobre 2007 essa ha di poi respinto un

appello della locatrice contro il decreto 3 ottobre 2007 (inc. 12.2007.222).

Entrambi i giudizi sono cresciuti in giudicato.

C. Con

istanza 10 agosto 2007 AP 1 ha adito la Pretura de Distretto di Lugano con una

domanda di accertamento urgente ai sensi dell’art. 71 CPC. Con ordinanza 10

agosto 2007 il Pretore ha assegnato alla richiedente un termine di trenta

giorni per presentare una nuova istanza conforme ai dettami del CPC, dato che l’atto mancava dei requisiti formali

indispensabili, in particolare non era stata indicata chiaramente la parte

convenuta, e ha invitato l’istante

a munirsi di un patrocinatore. Il 16 agosto 2007 l’istante ha quindi introdotto, rappresentata dall’RA 3, un nuovo allegato. Essa ha chiesto di

accertare, già in via supercautelare e cautelare, la validità del contratto di

locazione sottoscritto il 18 luglio 2007 con AO 1 e, quindi, il legittimo

possesso, da parte sua, dell’ente

locato. Essa ha parimenti postulato di revocare o sospendere "nei loro

effetti eventuali ordini giudiziari (ad esempio emanati in relazione agli inc.

n. DI.2006.1023 e DI.2006.1094) (…) ad esempio la consegna delle chiavi dello

stesso a terzi, ecc…". L’istante

ha denunciato la lite sia a __________ sia a __________. Con decreto 16 agosto

2007 il Pretore ha respinto l’istanza

supercautelare. All’udienza di discussione 20 settembre

2007 la convenuta ha aderito all’istanza, sostenendo che il 30 luglio 2007 __________

aveva disdetto il contratto di locazione e aveva riconsegnato l’ente locato,

poi concesso a AP 1. Da parte sua __________, unica intervenuta in lite, ha

spiegato che tra lei e la locatrice era ancora pendente la procedura di

contestazione della disdetta e istanza di sfratto, nell’ambito della quale

erano stati peraltro emanati provvedimenti cautelari, motivo per cui la

locatrice non poteva stipulare un contratto di locazione con terzi. L’interveniente

ha quindi affermato che l’acquiescenza della convenuta non era rilevante e ha

chiesto la reiezione dell’istanza. Al dibattimento finale 23 ottobre 2007 era

presente solo l’istante, che ha ribadito la propria richiesta. Con sentenza 27

novembre 2007 il Pretore ha dichiarato inammissible l’istanza nella misura in

cui presentata nei confronti diAO 1 e respinta nella misura in cui inoltrata

nei confronti di AO 2.

D. Con

appello 5 dicembre 2007 AP 1 chiede l’annullamento del querelato giudizio nel

senso di accertare la validità del contratto di

locazione, e postula l’assunzione

in appello delle prove rifiutate dal Pretore, ovvero i testimoni e i documenti

prodotti all’udienza 20

settembre 2007, così come la riforma del dispositivo sugli oneri processuali,

nel senso di porli a carico della convenuta e dell’interveniente in solido, con l’obbligo, sempre con il vincolo della solidarietà, di versarle

"congrue ripetibili” per entrambe le sedi. Nelle sue osservazioni datate 21

gennaio 2008 (ricevute il 17 gennaio 2008) la convenuta ha aderito al gravame.

Considerato

in diritto: 1. Il giudice deve rilevare d’ufficio l’assenza

della preventiva conciliazione obbligatoria dinanzi all’autorità di conciliazione in materia di locazione. In un recente caso in cui

era dibattuta l'esistenza o

meno di un contratto di locazione, il Tribunale federale, pur lasciando la

questione indecisa, ha ribadito che la nozione di "controversia in materia

di locazione" va intesa in senso ampio (DTF 133 III 645). Dalla conciliazione è lecito prescindere nelle controversie relative

alla locazione di vani commerciali (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, n.

4 ad art. 404 CPC). Nel caso in esame, trattandosi di locali commerciali

(affittacamere e bar, doc. A), nulla osta alla trattazione dell’appello.

2. Il

Pretore ha rilevato che nella fattispecie l’istante non aveva alcun interesse giuridico all’accertamento dell’esistenza del contratto di locazione nei confronti di AO 1. Non è

emerso che vi fosse un litigio con quest’ultima, nel senso che essa avesse

contestato l’esistenza o la validità del contratto, tanto che in questa sede ha

aderito alle richieste dell’appellante. Anzi, appariva piuttosto che la locatrice si fosse accordata con l’istante per l’inoltro della presente procedura. Di conseguenza, il Pretore ha

dichiarato inammissible la causa. Nella misura in cui rivolta contro AO 2, il

primo giudice ha invece respinto l’istanza. Egli ha spiegato che la locatrice non avrebbe potuto locare

a terzi, come AP 1 qui istante, lo stabile "__________" mentre erano ancora

pendenti le procedure (contestazione della disdetta e sfratto per mora della

conduttrice) che la vedevano opposta alla conduttrice AO 2.

3. L’appellante chiede l’assunzione in appello dei testimoni (RA 3 e __________ che avrebbero

dovuto riferire su quanto accaduto nel 2006 tra le parti e su quanto riportato

nell’istanza) e dei doc. Q (sentenza

13 giugno 2007 del Tribunale cantonale amministrativo dalla quale si

evincerebbe come già il 20 ottobre 2006 la locatrice aveva sottoscritto un

nuovo contratto di locazione con __________, contratto poi ceduto all’istante) e R (estratto del registro fondiario

della part. n. __________ RFD di __________ dal quale si evince l’annotazione del contratto di locazione in

questione) richiesti il 20 settembre 2007 ma rifiutati dal Pretore con

ordinanza 5 ottobre 2007. Essa sostiene che tali prove sarebbero essenziali e

"avrebbero chiarito pure la situazione di incertezza che aveva motivato l’inoltro di questa azione di

accertamento" (loc. cit., pag. 1 seg., pag. 4 in alto e in basso, 5 in

alto, 6 in alto). La richiesta è di per sé ammissibile ai sensi dell’art. 322 lett.

b CPC. Se non che, come si vedrà in seguito, nella fattispecie si tratta di

decidere se esiste un interesse concreto e attuale all’accertamento, che non deve, quindi, essere solo potenziale. Sempre

come verrà illustrato in seguito, poco importa sapere che il contratto è

annotato a registro fondiario o quale sia stato lo svolgimento dei fatti

elencati nell’istanza, poiché è

determinante che nella fattispecie le circostanze allegate dall’appellante si riferiscono a un’insicurezza giuridica non ancora verificatasi

e di cui si ignora se si verificherà, cosa riconosciuta dall’appellante

medesima (cfr. in particolare consid. 5). Le prove offerte non portano quindi elementi

utili al giudizio. La domanda di assunzione delle prove respinte dal Pretore

deve di conseguenza essere respinta.

4. Le

condizioni di ammissibilità dell'azione di accertamento sono state a più

riprese precisate dalla giurisprudenza e dalla dottrina: presupposto

indispensabile è l’esistenza di un interesse legittimo della parte attrice a vedere

chiarito sollecitamente un rapporto giuridico controverso. Come spiegato dal

Pretore, l’interesse è ritenuto dato quando risulti un’insicurezza su un

rapporto giuridico, quando tale incertezza giuridica costituisce per l’attore

una minaccia suscettibile di inconvenienti se non viene eliminata oppure ancora

quando l’azione di accertamento appaia il mezzo appropriato per eliminare

questa insicurezza. L’interesse giuridico deve risultare concreto e attuale, e

non solo potenziale; può trattarsi anche di un interesse di fatto - ad esempio

di natura puramente economica - a condizione però che sia essenziale e degno di

protezione (DTF 120 II 20 consid. 2a; 114 II 253 consid. 2a). La giurisprudenza

ha stabilito in modo relativamente ampio i limiti di una domanda di

accertamento, ammettendo, ad esempio, anche la constatazione di fatti

appartenenti al passato; l’ammissibilità di un’azione di accertamento non

dipende infatti dall’applicazione di criteri formali ma bensì dall’interesse

dell’attore a ottenere l’accertamento richiesto (DTF 120 II 20 consid. 2a). Va comunque

rilevato che l’azione di accertamento è sussidiaria, essendo ammissibile

unicamente quando la constatazione positiva o negativa di un diritto o di un

rapporto giuridico (a seconda delle domande formulate) sia l’unico mezzo

processuale a disposizione per la tutela di questo diritto o rapporto

Considerandi

giuridico; non si giustifica invece quando è possibile far valere questo

diritto con un’azione condannatoria o di ripristino (sulla natura, le

condizioni e l’ammissibilità di questa azione si vedano in particolare: Guldener, Schweizerisches

Zivilprozessrecht, 3ª ed.,

Zurigo 1979, § 24, pag. 207-211; Vogel,

Grundriss des Zivilprozessrechts, 5ª ed., Berna 1997, § 34 II, pag. 185-187, Bodmer, Die allgemeine Feststellungsklage im schweizerischen

Privatrecht, tesi, Basilea 1984, in particolare sul rapporto tra azione di

accertamento e azione condannatoria le pag. da 97 a 107; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000,

n. 1-9 ad art. 71 CPC).

5.

L’appellante illustra brevemente i motivi per

cui la locatrice ha disdetto il rapporto di locazione con AO 2, ovvero la mora

di quest’ultima nel pagamento

della pigione (appello, pag. 2 seg.). Essa spiega, inoltre, di aver inoltrato

la presente causa di accertamento a seguito dell’ordine del Pretore di non locare a terzi l’ente locato (decreto 3 ottobre 2007), "non essendoci

informazioni più precise in merito alla situazione giuridica e con riferimento

alle dichiarazioni contraddittorie dell’ex amministratore unico della proprietaria dell’immobile". Lo scopo era quello di

chiarire sia con la locatrice, sia con le denunciate in lite, la legittimità

del suo possesso dello stabile (appello, pag. 3 seg.). Nella sentenza 24

ottobre 2007 (inc. 12.2007.222) questa Camera, adita dalla locatrice avverso,

in particolare, il decreto 3 ottobre 2007 citato (con il quale il primo giudice

le ha ordinato di non disporre dello stabile in questione, segnatamente di non

locare a terzi lo stesso fino alla crescita in giudicato della sentenza 3

ottobre 2007 sulla contestazione della disdetta rispettivamente domanda di

sfratto che la opponeva a AO 2), ha spiegato che l’appello doveva essere respinto, poiché determinante era il fatto che

il primo giudice aveva impartito l’ordine testé citato a tutela dei diritti scaturenti dal contratto di

locazione, oggetto di controversia, che legava la locatrice a AO 2 e che tale

decisione sfuggiva alla critica, poiché si trattava di conservare in pendenza

di causa la situazione giuridica e di fatto dell’immobile. Questa Camera aveva quindi precisato che qualora l’appellante fosse stata inadempiente nei

confronti della nuova occupante dei locali (all’epoca __________) per rispettare il decreto pretorile, ciò sarebbe

stato imputabile solo a sé medesima, per aver consapevolmente stipulato un

contratto senza avere la certezza di poter disporre liberamente dei locali. Se

non che, come spiegato sopra (consid. 4), presupposto indispensabile è

l’esistenza di un interesse legittimo della parte attrice a vedere chiarito

sollecitamente un rapporto giuridico controverso. Ora, la vertenza citata

nemmeno la concerne personalmente, poiché il terzo in questione era, come

detto, __________. Ma ciò che è determinante è che non vi è stata alcuna

inadempienza della locatrice nei confronti dell’istante. Quest’ultima

occupa i locali oggetto del contratto e non è mai stata coinvolta in una

procedura che mettesse in dubbio la sua legittimità al possesso degli stessi. La

stessa appellante afferma del resto che "nessuno ha mai postulato o

sostenuto la nullità di questo contratto" e sostiene di occupare i locali

dal mese di giugno 2007, dopo essersi accordata in tal senso, nella primavera

2007, sia con la locatrice sia con __________. Essa aggiunge di essere stata

autorizzata dall’Ufficio dei

permessi di Bellinzona alla gestione dell’esercizio pubblico e che il contratto di locazione è stato annotato

a RF (appello, pag. 2)". Tali circostanze sono d’altra parte ammesse anche dalla locatrice (osservazioni 21 gennaio

2008, pag. 2 in basso e 3 in fondo). Su questo punto l’appello dev’essere

quindi respinto.

6.

L’istante si domanda, inoltre, quale altra

via avrebbe potuto seguire "dopo che il suo [della locatrice] ex

amministratore unico aveva di fronte a terzi e di fronte pure al sottoscritto

legale affermato che l’immobile

locato doveva essere restituito alla qui appellante?" e come avrebbe

potuto prescindere dal denunciare la lite a AO 2 che "si vantava

pubblicamente (con tanto di articoli fatti apparire sui quotidiani ticinesi,

tramite giornalisti dalla stessa contattati) di essere la legittima locataria

dell’immobile (…) e che solo

essa era in possesso delle autorizzazioni a gestire l’esercizio pubblico" (appello, pag. 5 seg.). Se non che, le

esternazioni citate configurano tutt’al più un’incertezza potenziale, non ancora concretizzatasi dal profilo

giuridico. Come spiegato (sopra, consid. 3), l’interesse giuridico deve essere

concreto e attuale, e non è sufficiente un interesse potenziale per sorreggere

un’azione di accertamento. L’appello

dev’essere pertanto respinto

anche su questo punto.

7.

L’appellante ammette che dopo l’udienza di discussione 20 settembre 2007,

in occasione della quale la locatrice ha aderito alla sua richiesta mentre

prima non si sarebbe mai espressa chiaramente in tal senso, la situazione

giuridica si è almeno parzialmente chiarita (appello, pag. 5 in alto e 6 in

alto). Essa sostiene che la situazione sarebbe del tutto incerta, non essendo

ancora cresciuto in giudicato il giudizio sullo sfratto (appello, pag. 6 in

mezzo e 9 in basso). Anche questa censura non può essere seguita. Se è vero che

la continuazione del rapporto di locazione tra la locatrice e AO 2 era oggetto

di lite, ciò non era il caso per il rapporto contrattuale tra la stessa

locatrice e AP 1, che ha potuto occupare l’ente locato anche durante tale procedura. D’altra parte, nella propria decisione 24 ottobre 2007 questa Camera

ha spiegato che l’appellante

sarebbe stata inadempiente con il terzo (a quel tempo __________) se avesse

seguito il decreto del Pretore e ha parlato di "eventuale violazione dei

diritti della nuova conduttrice" (inc. 12.2007.222). Cosa che non è in

concreto avvenuta. Si aggiunga a titolo di completezza, anche se la circostanza

non poteva essere nota all’istante

nel momento in cui ha interposto l’appello, che la sentenza 29 ottobre 2007 (inc. 12.2007.223) è nel

frattempo cresciuta in giudicato.

8.

Secondo

l’appellante il primo giudice,

precisando nella sentenza qui impugnata che la locatrice non poteva locare a

terzi l’immobile in pendenza delle procedure che la opponevano alla conduttrice

AO 2, ha di fatto messo le basi per un’eventuale sfratto nei suoi confronti. Se in una tale eventuale

procedura si possa argomentare un abuso di diritto da parte della convenuta è

una questione che può, a detta dell’appellante, restare indecisa (appello, pag. 8). Una volta cresciuto

in giudicato il decreto di sfratto di AO 2, poi, la locatrice potrebbe esigere

una pigione superiore a quella pattuita (appello, pag. 7 seg. e 10). Sempre

secondo l’appellante, il primo

giudice avrebbe dovuto attendere la crescita in giudicato del decreto di

sfratto e solo a quel punto dichiarare l’istanza di accertamento priva di interesse giuridico. Le argomentazioni

dell’appellante non possono

essere condivise, per gli stessi motivi già indicati sopra. L’azione di

accertamento, infatti, esige un interesse concreto e attuale, mentre gli

scenari paventati dall’istante rappresentano

un rischio meramente potenziale. In definitiva, non esiste alcun interesse

legittimo dell’appellante ad

accertare la validità del contratto di locazione che la lega alla locatrice.

9.

L’appellante critica anche la reiezione dell’istanza di accertamento nei confronti di AO

2.

Essa sostiene che la sicurezza del commercio non può far dipendere la

validità di un contratto da una situazione creatasi mesi prima tra due società

terze. Tanto più che la consegna delle chiavi è avvenuta a opera di un

azionista di AO 2, presunto autorizzato a farlo (appello, pag. 9). Per tacere

del fatto, sempre secondo l’istante,

che il locatore può in ogni tempo concedere in locazione l’ente locato, anche durante procedure di

contestazione di disdetta (appello, pag. 9). Il divieto di locare a terzi

avrebbe semmai unicamente esposto la locatrice, ad esempio, al risarcimento dei

danni in caso di annullamento della disdetta del contratto con AO 2, oppure

alle conseguenze previste dall’art.

292.

CPS (appello, pag. 4 e 7 in alto e 10). Essa invoca inoltre la sua buona

fede nella stipulazione del contratto di locazione (appello, pag. 5 e 6 in basso).

Tuttavia, considerata la totale assenza di un interesse legittimo alla causa di

accertamento, non vi è motivo per discutere oltre la validità del contratto,

dalla quale anche il primo giudice avrebbe potuto esimersi.

10.

L’appellante

conclude contestando il dispositivo sugli oneri processuali. Essa critica il

Pretore per averla ritenuta soccombente, addossandole quindi parte degli oneri

processuali e delle ripetibili (appello, pag. 8), senza tuttavia pronunciarsi

sulla questione della validità del contratto di locazione. Il primo giudice ha

respinto l’istanza di

accertamento, con la conseguenza che l’istante è risultata soccombente nella

vertenza. Il dispositivo impugnato, che carica all’appellante solo la metà

degli oneri processuali, le è dunque finanche favorevole. L’appello si rivela

pertanto infondato anche su questo punto.

11.

La tassa di giustizia e le spese di

appello seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Non si giustifica dunque

di assegnare ripetibili a AO 1, che ha proposto – a torto – l’accoglimento

dell’appello, né a AO 2, che non ha formulato osservazioni al gravame. Il valore litigioso di un'azione di accertamento è quello del

diritto o del rapporto giuridico di cui si chiede sia accertata l'esistenza o

l'inesistenza (Guldener,

Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3ª ed., pag. 110 in alto; Olgiati, Le norme generali per il procedimento

civile nel Cantone Ticino, Zurigo 2000, pag. 35). In concreto, la richiesta di

accertamento verte sull’esistenza di un contratto di

locazione e l’insicurezza paventata dall’appellante, unica già cifrabile in

questa sede, è quella relativa, in definitiva, a un’eventuale disdetta del

rapporto giuridico. Ne consegue che la tassa di giustizia, le spese e le

ripetibili di appello sono calcolate su un valore litigioso di fr. 480'000.-

(doc. A e O: pigione mensile di fr. 40'000.- x 12 mesi, cfr. art. 414 cpv. 3

CPC). Il valore di causa decisivo per l’eventuale impugnabilità al Tribunale

federale è invece di fr. 9'600’000.-, il contratto potendo essere disdetto la

prima volta per la scadenza del 31 dicembre 2027.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 5

dicembre 2007 di AP 1 è respinto.

2. Gli

oneri processuali d’appello,

consistenti in:

a) tassa di

giustizia fr. 950.-

b) spese fr.

50.-

fr.

1'000.-

già

anticipati dall’appellante,

restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.

3. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di

diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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