Azione di disconoscimento di debito, locazione, non compensazione del canone di locazione con spese per eliminazione di asseriti difetti non provati

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Numero d'incarto:

12.2007.28

Data decisione, Autorità:

06.08.2007, IICCA

Titolo:

Azione di disconoscimento di debito, locazione, non compensazione del canone di locazione con spese per eliminazione di asseriti difetti non provati

COMPENSAZIONE

DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE

DISCONOSCIMENTO DI DEBITO

art. 259 CO

art. 259d CO

art. 83 cpv. 2 LEF

Incarto n.

12.2007.28

Lugano

6 agosto 2007/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.180

della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione (recte:

istanza) 14 giugno 2004 da

AP 1

AP 2

tutti rappr. dall’ RA 1

contro

AO 1

rappr. dall’ RA

2

con cui gli istanti hanno chiesto di accertare l’inesistenza della

pretesa della controparte di fr. 61'884.40 oltre interessi e accessori di cui

ai P.E n. __________ dell'UE di Bellinzona, domanda avversata dal convenuto e

che il Segretario assessore ha respinto con sentenza del 19 gennaio 2007;

appellanti gli istanti con atto di appello del 1° febbraio 2007, nel

quale chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere

integralmente la loro domanda;

mentre il convenuto con osservazioni del 12 marzo 2007 propone di

respingere l’appello, con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: A. AO

1 ha concesso in locazione a AP 1 e AP 2 lo stabile denominato “Ristorante V__________”

a P__________, composto di un ristorante con alloggio arredato al mappale n.

141 e n. 189. Il contratto del 31 agosto 2000 prevedeva l’inizio della

locazione il 16 ottobre 2000 con durata indeterminata e un termine di preavviso

per la disdetta di sei mesi, la prima volta per il 30 giugno 2006. Il canone di

locazione di iniziali fr. 48'000.- annui, pagabile in rate mensili anticipate

di fr. 4'000.- oltre spese accessorie (doc. A), è stato ridotto dal 1° novembre

2002 a fr. 3'500.- mensili (doc. B). AO 1 ha fatto spiccare nei confronti dei

conduttori due distinti precetti esecutivi n. __________ dell'UE di Bellinzona

per fr. 61'884.40 a titolo di pigioni arretrate dal 2001 al 2002 oltre

accessori al 5% e per fr. 3'719.50 a titolo di spese accessorie 2001 (doc. C,

D). L’opposizione interposta dai conduttori è stata respinta in via provvisoria

dal Segretario assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona con sentenza

del 6 ottobre 2003. Su appello dei conduttori la Camera di esecuzione e

fallimenti del Tribunale di appello ha confermato il rigetto provvisorio dell’opposizione per l’importo

di fr. 61'884.40 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 sull’importo di fr.

59'000.- (doc. E).

Fatti

B. L'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Breganzona ha accertato il 13 maggio

2004 la mancata conciliazione sull'istanza 2 marzo 2004 dei conduttori, intesa

a ottenere il disconoscimento del debito vantato dal locatore. Il 14 giugno

2004 i conduttori hanno promosso nei confronti di AO 1 un’azione di disconoscimento

del debito ai sensi dell’art. 83 LEF davanti alla Pretura del Distretto di

Bellinzona, adducendo di aver ricevuto l’ente locato in uno stato pietoso e di

aver dovuto assumersi ingenti spese di pulizia, riparazione e sostituzione di

apparecchiature difettose, che dichiarano di compensare con il credito del

locatore nei loro confronti. All'udienza del 17 settembre 2004 gli istanti

hanno confermato le domande, alle quali si è opposto il convenuto. Eseguita l'istruttoria,

il 23 ottobre 2006 si è tenuto il dibattimento finale, al quale hanno

partecipato solo gli istanti, mentre il convenuto si è rimesso al contenuto del

memoriale conclusivo datato 20 ottobre 2006.

C. Il Segretario

assessore ha statuito il 19 gennaio 2007 e ha respinto l’istanza, condannando

gli istanti al pagamento della tassa di giustizia di fr. 1'200.- e delle spese

e alla rifusione al convenuto di un’indennità di fr. 4'000.- per ripetibili.

D. AP 1 e AP 2 sono

insorti contro il citato giudizio di prima sede con appello del 1° febbraio

2007, con il quale chiedono in riforma della sentenza impugnata l’accoglimento

dell’istanza e il disconoscimento del debito di fr. 61'884.40 vantato dal

convenuto, con protesta di spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 12

marzo 2007 AO 1 propone di respingere il gravame e di confermare il giudizio di

prima sede.

e considerato

in diritto: 1. L'art.

83 cpv. 2 LEF stabilisce che l'escusso, entro venti giorni dal rigetto

dell'opposizione, può domandare con la procedura ordinaria il disconoscimento

del debito al giudice del luogo dell'esecuzione. L'azione in disconoscimento di

debito è una procedura ordinaria come l'azione in riconoscimento di debito,

dalla quale si distingue per il fatto che il debitore è attore e il creditore

convenuto, senza che l'onere della prova sia modificato da questo cambiamento

di ruoli. Ne deriva che il creditore ha l'onere di provare il proprio credito (Stoffel,

Voies d'exécution, Berne 2002, n. 144, pag. 117).

2. Nella

fattispecie il Segretario assessore ha respinto l'azione di disconoscimento di

debito ritenendo che gli istanti non avevano provato lo stato “disastroso” in

cui essi avevano ricevuto l’ente locato, né avevano segnalato al locatore

eventuali difetti nelle forme prescritte dal contratto e neppure avevano informato il locatore o il suo

rappresentante prima di eseguire lavori e interventi nell’ente locato. Inoltre,

prosegue il Segretario assessore, il fascicolo processuale non consente di

determinare l’entità dei lavori eseguiti dai conduttori. In conclusione,

quindi, il primo giudice ha respinto l’istanza, non ritenendo provato un

qualsiasi credito degli istanti da porre in compensazione con il credito per

canoni di locazione impagati vantato dal convenuto nei loro confronti.

3. Gli

appellanti ribadiscono che il credito vantato nei loro confronti dal convenuto

è stato estinto per compensazione con il loro credito per le spese affrontate

per rimediare ai difetti dell’ente locato, consegnato loro in uno stato non

idoneo all’uso previsto dal contratto. Gli istanti rimproverano al Segretario

assessore di non aver considerato per il giudizio le deposizioni testimoniali dalle

quali emerge che essi hanno segnalato i difetti al rappresentante del locatore

e lo hanno avvertito, ottenendone il consenso, prima di eseguire gli interventi

e i lavori i cui costi pongono in compensazione. Tutte le spese di ripristino e

di pulizia, di conseguenza, devono essere sopportate dal convenuto, come

Considerandi

previsto dall’art. 259b CO.

4.

L'onere della

prova circa l'esistenza di un difetto incombe al conduttore (Higi, Zürcher Kommentar, N. 20 ad art. 259d CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed., N. 26 ad art. 259d CO). Spettava

dunque agli appellanti dimostrare, in primo luogo, l’esistenza dei difetti

asseritamente riscontrati nell’ente locato. Invano si cercherebbe nel fascicolo

processuale il benché minimo accenno allo stato effettivo in cui erano stati

consegnati i locali nell’ottobre 2000. Agli atti figurano un verbale di

constatazione del perito comunale allestito il 24 maggio 2004 (doc. H) e un

rapporto tecnico redatto il 5 marzo 2004 dal tecnico G__________ (doc. L), ma

questi documenti attestano la situazione dell’immobile nel 2004 e sono quindi inidonei

a dimostrare quale fosse lo stato dell’immobile nell’ottobre 2000. Nella

propria deposizione del 18 gennaio 2005, A__________ segretaria della C__________

SA che rappresentava il locatore, ha riferito che l’ente locato era stato

consegnato normalmente agli istanti anche se “forse non era proprio pulito”, e

che costoro erano “polemici riguardo anche allo stato dell’ente locato, ricordo

che si lamentavano che si era sgretolato il soffitto di un balconcino esterno….

Mi ricordo che quando già vi erano i signori … vi era stata una disinfestazione

a seguito di scarafaggi o pesciolini d’argento presenti: non ricordo quando.” A

proposito dei lavori eseguiti dai conduttori, la testimone ricorda che essi

avevano chiesto il permesso, accordato loro, di posare un forno elettrico per

la pizza. Essa ha riferito di non ricordare se i locali erano stati tinteggiati

prima della consegna. Dall’istruttoria non emergono dunque prove sullo “stato

pietoso” in cui sarebbe stato consegnato l’ente locato, contrariamente a quanto

sostengono gli appellanti. Il locatore ha anzi dimostrato di aver fatto

eseguire e pagato numerosi lavori prima della consegna dell’ente locato:

sostituzione di telai di finestre (doc. 2-13), sistemazione della cucina (doc.

2) e pulizia (doc. 3).

5.

Per quel che

concerne la spesa per l’istallazione di un forno elettrico per la pizza, il

contratto prevedeva come destinazione dell’ente locato “ristorante con

alloggio” (doc. A, punto 2), senza alcun riferimento all’esercizio di una

pizzeria. La mancanza di un forno per la pizza in cucina non costituisce dunque

un difetto dell’ente locato e la decisione dei conduttori di dotarsi di un

simile apparecchio non può essere fatta sopportare al locatore.

6.

Gli

appellanti non hanno fatto fronte al loro onere della prova neppure per quel

che concerne l’esistenza di altri difetti che non sarebbero stati eliminati dal

proprietario dopo regolare notifica. A sostegno delle proprie argomentazioni essi

hanno versato agli atti un plico composto di una distinta allestita il 27

ottobre 2003 sugli interventi da loro svolti personalmente e tramite artigiani,

di un plico di 40 fatture e bollettini e di una busta (doc. F) contenente alla

rinfusa scontrini di cassa di vari negozi (acquisti di quaderni, tende, lame,

pitture, ghirlande per illuminazione, materiale edile vario, lampade, colla,

pinze, ferramenta, asciugamani, accessori da cucina, mobili, materassi,

lenzuola, fiori, ecc.), di cui diversi risalenti al 1998, al 1999 e finanche al

1991.

(!), quando ancora gli istanti non avevano preso in locazione l’esercizio

pubblico. Se non che, nulla dal plico e dalle fatture consente di far risalire

tali interventi a difetti esistenti dell’ente locato, debitamente segnalati al

proprietario con l’invito a provvedere alla riparazione, come prescrive l’art. 259g

CO, piuttosto che ai piccoli lavori di pulitura e di riparazione a carico del

conduttore giusta l’art. 259 CO o alle spese accessorie non comprese nella

pigione (doc. A, cfr. punto 5). I difetti di cui ha riferito la testimone A__________,

ossia il balcone sgretolato e la disinfestazione dalle blatte, sono infatti stati

eseguiti a spese del proprietario (doc. 7, 22), sicché nulla più possono

pretendere i conduttori a tale titolo. Né è di rilievo la deposizione di F__________,

che si era occupato per conto dei conduttori della loro contabilità. Il

testimone, infatti, non ha constatato personalmente la situazione dell’ente

locato e si è limitato a riferire quanto gli era stato raccontato dai

conduttori. In particolare il testimone non ha saputo dire se i lavori eseguiti

dai conduttori fossero stati approvati dal proprietario, né se costui avesse

ricevuto i preventivi e nemmeno se vi fosse un accordo di compensare i canoni

di locazione impagati con i lavori eseguiti o fatti eseguire dai conduttori

(verbale del 10 novembre 1984, pag. 7). Altri difetti non sono emersi

dall’istruttoria, né gli appellanti ne evocano in questa sede. Infondato,

l’appello deve dunque essere respinto.

7.

Gli oneri del

presente giudizio seguono l’integrale soccombenza degli appellanti, che

rifonderanno al convenuto un’equa indennità per ripetibili di appello (art. 148

CPC). Il valore di causa ammonta a fr. 61'884.40.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la LTG,

pronuncia:

1. L'appello

1° febbraio 2007 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2. Le

spese dell'appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 600.-

b)

spese fr. 50.-

fr.

650.-

da

anticiparsi dagli appellanti, restano in solido a loro carico. Essi

rifonderanno al convenuto, con vincolo di solidarietà, l’importo di fr. 2'000.-

per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.—è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile poporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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