12.2007.37

Istanza di sfratto e istanza di accertamento della validità di un contratto di locazione di durata indeterminata, subordinatamente di protrazione

22 febbraio 2007Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i locali alla scadenza del contratto;

che con istanza 30

ottobre 2006 alla medesima Pretura AP 1 ha postulato l’accertamento della

validità del contratto, di durata indeterminata, in mancanza di una regolare

disdetta, subordinatamente la protrazione del rapporto contrattuale per sei

anni;

che il Pretore, dopo

aver congiunto le cause per la discussione e l’istruttoria, con un'unica

sentenza 1°febbraio 2007 ha accolto l’istanza di sfratto e ha respinto

l’istanza di accertamento, rispettivamente di protrazione della locazione;

che AP 1 è insorta

contro il predetto giudizio con un unico atto di appello 9 febbraio 2007, con il

quale chiede la riforma del querelato giudizio – previa concessione

dell’effetto sospensivo - nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di

accogliere l’istanza di accertamento della validità del contratto di locazione,

in via subordinata di protrarre la locazione fino al 31 dicembre 2007, con

protesta di spese e ripetibili;

che l'appello non è

stato notificato alla controparte;

che nella fattispecie

il Pretore è giunto alla conclusione che le parti avevano sottoscritto un

contratto di durata determinata con scadenza al 30 settembre 2006, e dopo aver vagliato

la domanda di protrazione del rapporto contrattuale l’ha respinta, accogliendo

l’istanza di sfratto;

che con l'appello qui

in esameAP 1 ribadisce che il rapporto contrattuale è di durata indeterminata,

siccome vincolato alla condizione risolutiva dell’ottenimento della licenza

edilizia per la demolizione dei fabbricati nei quali si svolge l’attività

alberghiera, ed è tuttora in corso per mancanza di valida disdetta, così che

l’istanza di sfratto deve essere respinta;

che con un unico atto

l'appellante impugna due decisioni distinte, seppure rese con una sola

sentenza, e meglio quella con la quale è stata accolta la domanda di sfratto e quella

che ha respinto la domanda di accertamento della validità del contratto e quella

di protrazione della locazione, sicché trattasi in realtà di due appelli;

che, gli appelli

essendo rivolti contro la medesima sentenza e avendo identico contenuto,

possono essere evasi congiuntamente;

che il precedente

contratto di locazione relativo al complesso alberghiero è giunto a conclusione

in seguito al decreto di sfratto del 7 maggio 2006, nel corso della cui

procedura le parti hanno concordato la riconsegna dell’oggetto entro il 15

maggio 2006 (verbale 6 aprile 2006, inc. DI.2005.1608);

che il contratto

sottoscritto nel mese di maggio dall’appellante menziona a più riprese la

scadenza contrattuale del 30 settembre 2006: una prima volta nella premessa dove

sono rievocate le traversie giudiziarie degli immobili (punti A a E) “il presente

contratto è di durata determinata, scadendo inderogabilmente il 30 settembre

2006, senza possibilità di proroga….” (punto I), poi nel capitolo 2 “inizio del

contratto/durata” dove indica che “la locazione ha inizio il 1° maggio 2006 e

avrà una durata determinata, scadendo inderogabilmente il 30 settembre 2006”, ancora

una volta al capitolo 3 “canone di locazione” dove si precisa che “il canone di

locazione mensile per gli enti locati come ad art. 1 viene fissato in fr.

7'000.- da corrispondere in rate mensili anticipatamente entro il primo di ogni

mese, la prima volta entro il 1° maggio 2006 e l’ultima volta entro il 1°

settembre 2006” e infine al capitolo 7 “ripristino e riconsegna dei locali”,

dove si specifica che “la riconsegna dell’intero complesso locato deve avvenire

al più tardi il 30 settembre 2006 entro le ore 12.00” (doc. A, pag. 2, 3, 4 e

5, inc. DI.2006.1373, cfr. doc. E inc. DI.2006.1244);

che nelle premesse

del contratto la conduttrice ha preso atto che la locatrice aveva presentato

una domanda di costruzione per la demolizione di tutti i manufatti del

complesso alberghiero e che aveva ottenuto una proroga per l’eliminazione di un

serbatoio per glicoli al 20 settembre 2006 (doc. A, punti F a H);

che in siffatte

circostanze sostenere la tesi di un contratto a durata indeterminata,

subordinato alla condizione della concessione della licenza edilizia per la

demolizione dei fabbricati, è ai limiti della temerarietà, in particolare

quando si considerano le puntuali e motivate spiegazioni del primo giudice,

lungi dall’essere “corrive” come affermato dall’appellante;

che la nullità delle

clausole escludenti la possibilità di proroga non intacca la qualifica di

contratto a durata determinata ai sensi dell’art. 255 CO e non preclude alla

conduttrice la possibilità di domandare la protrazione, come del resto non si è

privata dal fare;

che l’invio alla

conduttrice della fattura comunale per l’erogazione dell’acqua potabile

nell’intero periodo 2006 non può essere interpretata a favore della durata

indeterminata del contratto, già per il fatto che nella lettera di trasmissione

Considerandi

la locatrice ha ribadito: “il contratto di locazione sopra menzionato giungerà

a scadenza il 30 settembre 2006, giorno nel quale dovrà inderogabilmente

avvenire la riconsegna dell’ente locato” (lettera 21 agosto 2006, doc. 12);

che il contratto di

locazione ha pertanto preso fine il 30 settembre 2006 senza necessità di

disdetta;

che occorre dunque

esaminare se la conduttrice possa pretendere una protrazione del contratto dopo

la sua scadenza, problema sul quale il primo giudice si è chinato in modo

esauriente (sentenza impugnata, da pagina 6 a pagina 8) e non solo in modo

“spiccio” come asserisce l’appellante;

che nella fattispecie

la conduttrice ha preso in locazione il complesso alberghiero conscia della

breve durata della locazione e delle intenzioni della locatrice di demolire gli

immobili non appena possibile (cfr. premessa del contratto, pag. 2), tanto che in

un primo tempo ha annunciato alla Sezione dei permessi e dell’immigrazione la

cessazione dell’attività dal 30 settembre 2006 (doc. 18), salvo poi chiedere e

ottenere una nuova autorizzazione alla gestione dell’esercizio pubblico nel

settembre 2006;

che la “grave

angustia” evocata dall’appellante non trova il benché minimo riscontro nel

fascicolo processuale e che non si ravvisano nel caso concreto gli estremi per

una qualsiasi protrazione della locazione, come rilevato con pertinenza dal

primo giudice (sentenza impugnata pag. 7-8), l’appellante avendo assunto in

conoscenza di causa il rischio aziendale di portare avanti la gestione del

complesso alberghiero dal 1° maggio al 30 settembre 2006, dopo che i precedenti

gestori avevano concordato la riconsegna dei locali il 15 maggio 2006 in esito

a un’istanza di sfratto (incarto DI.2005.1068), per altro concludendo poi un

contratto di sublocazione vietato espressamente dalla locatrice (doc. B, inc.

DI.2006.1373);

che l’eccezione della

mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di sfratto configura

un abuso di diritto quando l’Ufficio di conciliazione ha già avuto modo di

conoscere l’oggetto della lite (II CCA 14 giugno 2006 inc. 12.2006.43), come è

avvenuto in concreto il 3 ottobre 2006

durante la

discussione sulla domanda 31 luglio 2006 della conduttrice, nel corso della

quale la locatrice ha menzionato l’intenzione di avviare la procedura di

sfratto (inc. Ufficio di conciliazione richiamato, doc. D inc. DI.2006.1373);

che l'appello,

manifestamente infondato e ai

limiti della temerarietà, può essere evaso con la procedura semplificata

dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimazione alla controparte;

che l’evasione

dell’appello rende senza oggetto l’istanza di conferimento dell’effetto

sospensivo;

che, per il calcolo

di spese e ripetibili, il valore di causa ammonta a fr. 105'000.-, pari al

valore complessivo dei canoni di locazione per la durata della protrazione

richiesta (art. 414 cpv. 4 CPC);

che le spese seguono

la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica di assegnare

ripetibili alla parte convenuta, alla quale il ricorso non è nemmeno stato

notificato.

Per i quali motivi,

visto l’art. 148 CPC e la vigente LTG

pronuncia: 1. Gli appelli 9 febbraio 2007 di AP 1 sono

respinti.

2.

spese della procedura di appello consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1 700.-

spese fr. 50.-

totale fr.

1.

750.-

sono

a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Contro la presente

sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a

carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a

fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a

fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se

la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o

se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2

LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo

stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 cpv. 1 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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