Locazione - spese accessorie

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Numero d'incarto:

Fatti

12.2007.56

Data decisione, Autorità:

12.12.2007, IICCA

Titolo:

Locazione - spese accessorie

APPELLO

art. 309 CPC-TI

art. 321 CPC-TI

Incarto n.

12.2007.56

Lugano

12 dicembre

2007/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa in materia di

locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto - inc. n. DI.2005.243

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza

16/22 dicembre 2005 da

AP 1

contro

AO 1

rappr. da RA 1

chiedente la condanna del convenuto al pagamento di fr. 8'000.-

(restituzione di spese accessorie pagate in eccesso), domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con

sentenza 16 febbraio 2007 ha respinto;

appellanti gli istanti con atto di appello 1° marzo 2007, con cui

chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre il convenuto con osservazioni 23 marzo 2007 dichiara di

concordare con la sentenza pretorile;

richiamato il decreto 5 marzo 2007 con cui la presidente di questa

Camera ha respinto la domanda degli istanti volta alla concessione dell’effetto

sospensivo al gravame;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che

in virtù del contratto 11 novembre 1996 (doc. A inc. n. DI.2005.230 rich.) AP 1

e PI 1 hanno condotto in locazione, dal 1° agosto 1997 al 31 luglio 2004, l’appartamento

di 3 locali sito al IV piano, interno n. 144, dello stabile denominato “__________”

a __________, inizialmente appartenente ad __________ e poi acquistato, il 7

marzo 2000, da AO 1 (cfr. doc. I° rich.);

che

con l’istanza in rassegna, avversata dalla controparte ed introdotta dopo che

era stato adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, AP 1 e PI 1

hanno in sostanza chiesto - come da loro meglio precisato all’udienza del 12

maggio 2006 (verbale p. 1 in basso) - la condanna di AO 1 alla restituzione delle

spese accessorie pagate in eccesso nel corso dell’intera locazione,

segnatamente di fr. 3'000.- per le spese di riscaldamento ripartite ingiustificatamente

secondo la superficie degli appartamenti invece che in base al consumo reale risultante

dai contatori installati e di fr. 5'000.- per le esagerate spese riconosciute negli

anni al portinaio per la manutenzione del giardino;

che

con la sentenza qui impugnata il Pretore ha respinto l’istanza, caricando in solido

agli istanti la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 250.- come pure

l’indennità di fr. 300.-;

che

il giudice di prime cure, dopo aver preliminarmente rilevato la carente

legittimazione passiva del convenuto in merito alle pretese asseritamente

maturate prima che avesse acquistato l’ente locato, ha ritenuto che in ogni

caso tutte le richieste degli istanti, anche quelle maturate in seguito, erano

infondate: la ripartizione delle spese di riscaldamento in base alla superficie

degli appartamenti era in effetti conforme a quanto concordato nel contratto di

locazione (art. 12.3 doc. A inc. n. DI.2005.230 rich.); quanto alle spese esposte

per la manutenzione del giardino, le stesse risultavano senz’altro congrue: la

remunerazione del portinaio in fr. 300.- mensili era senz’altro giustificata in

considerazione delle molteplici mansioni a lui affidate, vista da una parte la

dimensione del giardino (824 o almeno 622 mq) e considerato dall’altra che a

lui, oltre al taglio dell’erba, incombeva la concimazione, il trattamento

contro le erbacce, la pulizia accurata delle parti interessate e l’annaffiatura

del giardino e delle aiuole, che andavano pure sarchiate, con a suo carico le

spese per i trasporti in discarica nonché per gli attrezzi e connessi (doc. F inc.

n. DI.2005.230 rich.); le spese per gli acquisti di sementi e prodotti per i trattamenti,

di complessivi fr. 1'418.10, a carico del locatore (doc. F inc. n. DI.2005.230

rich.) e da ricaricare in seguito agli inquilini, risultavano pure documentate;

che

l’appello che qui ci occupa, con cui gli istanti chiedono di riformare il

querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza ed al quale la controparte

si è opposta, deve senz’altro essere respinto siccome infondato, nella misura

in cui è ricevibile;

che

innanzitutto gli istanti non censurano l’assunto pretorile secondo cui il

convenuto non potrebbe essere chiamato a rispondere per le presunte spese

accessorie eccessive maturate prima del 7 marzo 2000, sicché l’argomentazione

dev’essere considerata acquisita e non può essere ridiscussa in appello (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 30 ad art. 307);

che,

da quanto si è potuto comprendere, in questa sede essi ribadiscono ancora di ritenere

eccessiva la remunerazione riconosciuta al portinaio sia per i lavori di

portineria, sia per quelli di giardinaggio: ora, mentre la censura relativa ai

lavori di portineria è irricevibile siccome in occasione dell’udienza essi,

rettificando quanto indicato nell’istanza (p. 1) e ancora all’inizio dell’udienza

(verbale 12 maggio 2006 p. 1 in alto) - ove avevano lamentato la retribuzione

per questi ed altri lavori -, avevano precisato di limitarsi a contestare la

retribuzione per i lavori di manutenzione del giardino (verbale 12 maggio 2006

p. 1 in basso; cfr. pure verbale 12 maggio 2006 inc. n. DI.2005.230 rich. p. 1

e 2, a cui si è rinviato) per cui la stessa risulta nuova (art. 321 cpv. 1

lett. b CPC), quella in merito ai lavori di giardinaggio non ha miglior sorte,

essi non avendo assolutamente spiegato per quali ragioni la dettagliata e

puntuale argomentazione pretorile sulla tematica sarebbe errata e con ciò da

riformare (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC; Cocchi/Trezzini, op.

cit., m. 23 e 27 ad art. 309), non bastando evidentemente la semplice e soggettiva

affermazione che la sua retribuzione sarebbe sproporzionata; non corrisponde

per altro al vero che la voce “manutenzione giardino”, compresa nelle spese

accessorie contrattualmente a carico degli inquilini (cfr. art. 5 doc. A inc.

n. DI.2005.230 rich.), si riferisse solo al taglio dell’erba e non comprendesse

anche le spese per la sarchiatura delle aiuole o quelle per l’acquisto di

sementi e concimi; e nemmeno è vero che, contrariamente a quanto stabilito nella

sentenza, il portinaio avrebbe dichiarato che questi ultimi acquisti erano stati

pagati da lui, egli essendosi limitato a confermare di aver effettuato a sue

spese l’acquisto degli attrezzi di lavoro e connessi (teste __________ verbale

26 settembre 2006 p. 3 inc. n. DI.2005.230 rich.);

che

anche in punto al giudizio sulle spese di riscaldamento, da loro impugnato,

essi non spiegano in questa sede i motivi per cui l’argomentazione pretorile che

riteneva legittima la ripartizione secondo la superficie degli appartamenti sarebbe

errata (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC; Cocchi/Trezzini, op. cit., ibidem): essi, senza

alcuna motivazione, si limitano a ribadire che la ripartizione andava fatta in

base al consumo effettivo, salvo lamentare, contraddittoriamente, che nello

stabile nemmeno sarebbero stati installati i relativi contatori; a sua volta

nuova e con ciò irrita (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) è poi la censura circa la

mancata ripartizione a loro favore dei 10'600 litri di olio da riscaldamento,

pari a fr. 4'872.15, giacenti nei serbatoi al momento della cessazione del

contratto di locazione;

che

pure infondata è infine la contestazione in merito agli oneri processuali e

alle indennità posti a loro carico dal Pretore, da loro qui ritenuti esagerati

e con ciò da annullare: in assenza dell’indicazione dell’importo da essi

ritenuto congruo, la censura deve in effetti essere ritenuta irricevibile (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 8 seg. ad art. 309; II CCA 27 luglio 1995 inc. n.

12.95.141, 30 novembre 2007 inc. n. 12.2006.202); gli importi riconosciuti in prima

sede andavano in ogni caso confermati anche nel merito, non risultando che le

somme attribuite dal Pretore, che, oltre ad essere conformi alle disposizioni

di legge (art. 19bis LTG, 414 CPC nonché 9 e 15 TOA), tenevano perfettamente

conto del valore litigioso e del dispendio di tempo impiegato, fossero

eccessive o abusive (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 51 ad art. 148 e m. 19 ad art. 150);

che

la tassa di giustizia e le spese della procedura d’appello, calcolate su di un

valore litigioso di fr. 8'000.-, seguono la soccombenza (art. 148 CPC),

ritenuto che non si attribuiscono ripetibili alla parte appellata, che ha solo

dichiarato di condividere la decisione impugnata, senza prendere posizione sul

gravame;

che,

stante l’esito del gravame, eccezionalmente non torna conto assegnare

all’appellante PI 1 un termine supplementare per provvedere a sottoscrivere

l’atto di appello (art. 99 cpv. 3 e 309 cpv. 2 lett. l CPC), che in calce reca

solo il nome e la firma dell’altro appellante AP 1;

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148

CPC e la TG

dichiara e pronuncia

1. L’appello 1° marzo 2007 di AP 1 e PI 1 è respinto nella misura in

cui è ricevibile.

Considerandi

2.

Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia

di fr. 100.- e spese di fr. 50.-) sono a carico degli appellanti in solido. Non

si attribuiscono ripetibili.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

terzi implicati

PI 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74.

cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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