Sfratto in seguito a disdetta del contratto di locazione per mora del conduttore, principio della buona fede processuale, abuso di diritto

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Numero d'incarto:

Fatti

12.2007.61

Data decisione, Autorità:

12.03.2007, IICCA

Titolo:

Sfratto in seguito a disdetta del contratto di locazione per mora del conduttore, principio della buona fede processuale, abuso di diritto

ABUSO DI DIRITTO

DISDETTA STRAORDINARIA

MORA DEL CONDUTTORE

art. 257d CO

Incarto n.

12.2007.61

Lugano

12 marzo 2007/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.2

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con istanza di

sfratto 4 gennaio 2007 da

AO 1

contro

AP 1

RA 1

__________ PI 1,

chiedente lo sfratto dei

convenuti dall'appartamento di proprietà dell'istante, sito in __________ Borromini

15 a

__________;

domanda alla quale il

conduttore AP 1 si è opposto e che il Pretore ha accolto con decisione 2 marzo

2007;

appellante il convenuto AP 1

che con appello 6 marzo 2007 – con domanda di effetto sospensivo e richiesta di

assistenza giudiziaria – postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di

respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di prima e

seconda sede;

letti ed esaminati gli atti

ed i documenti prodotti,

Considerato

in fatto e in diritto:

che

dal 10 agosto 2001 la società L__________

__________, ora AO 1 ha

concesso in locazione a R__________ e S__________ __________ un appartamento

sito in Via Borromini 15 a M__________,

con un canone di locazione mensile netto di fr. 686.90 (fr. 1'664.– ./. fr.

977.10 sussidi federali e cantonali), oltre all'acconto spese accessorie di fr.

330.– (doc. C e D), canone che è poi stato aumentato a fr. 994.– mensili (1'664.–

./. fr. 670.– sussidi federali e cantonali, doc. C);

che

dal 26 febbraio 2003 le parti hanno concluso pure due contratti per la

locazione di due posteggi (coperto e scoperto), per una pigione mensile

complessiva di fr. 162.85 (doc. C);

che

con scritto 30 giugno 2006, AO 1 ha comunicato al patrocinatore di AP 1 che lo scoperto per i canoni di

locazione dei mesi di febbraio, marzo e aprile 2006, previa deduzione degli

acconti spese accessorie, era di fr. 2'014.– (doc. 7);

che

in seguito al ritardo nel pagamento dell'importo scoperto di cui sopra, la

locatrice, con invio raccomandato 12 ottobre 2006, recapitato separatamente ai

due coniugi (doc. A e G), ha assegnato ai conduttori un termine di 30 giorni

per versare quanto da loro dovuto, con diffida della disdetta ai sensi

dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento;

che,

l'importo essendo rimasto impagato, la locatrice ha notificato ai

conduttori, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione

datata 17 novembre 2006, ma recapitata dalla Posta il 18 novembre 2006;

disdetta con effetto dal 29 dicembre 2006;

che

con lettera 27 novembre 2006, AO 1 ha confermato al patrocinatore di AP 1 che la disdetta era dovuta alla

mora dei coniugi AP 1, aggiornando il saldo debitorio a fr. 3'013.10;

che

con istanza 18 dicembre 2006, i convenuti si sono rivolti all'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di M__________, chiedendo l'accertamento

dell'inefficacia della disdetta e, subordinatamente, la concessione di una

protrazione della locazione per quattro anni (doc. 2, doc. rich. I);

che

non avendo i conduttori riconsegnato le chiavi entro il 29 dicembre 2006, il 4

gennaio 2007 la locatrice ha inoltrato alla Pretura della giurisdizione di M__________

nord un'istanza di sfratto;

che

all’udienza del 12 febbraio 2007 AP 1 si è opposto allo sfratto, sostenendo la

non tempestività della diffida di pagamento del 12 ottobre 2006, avendola egli,

a suo dire, ricevuta unicamente a disdetta già inoltrata e contestando

l'imprecisione della disdetta, da lui ritenuta confusa in relazione ai

conguagli spese accessorie e non chiara sugli importi a quel tempo scaduti ed

esigibili;

che

S__________ __________ non è invece comparsa all'udienza e non si è fatta

rappresentare;

che

con il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che

erano dati tutti i presupposti – di messa in mora e di forma – per una valida

disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati,

mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 100.–, le spese di fr. 50.-,

come pure le ripetibili di fr. 200.-;

che

il Pretore ha in sostanza ritenuto che, a fronte della prova dell'invio della

diffida per posta raccomandata avvenuto in data 12 ottobre 2006, si poteva

ragionevolmente ammettere che la notifica della disdetta di data 17 novembre

2006 fosse avvenuta quando il termine di 30 giorni già era scaduto, pertanto in

modo regolare;

che

il primo giudice ha pure considerato che, circa l'asserita imprecisione della

disdetta, la situazione delle pretese scadute ed esigibili era già stata

chiaramente illustrata con scritto 30 giugno 2006, nella quale erano stati

presi in considerazione i conguagli spese accessorie fino al periodo 2004/2005;

che

con l'appello il convenuto AP 1 chiede di riformare il querelato giudizio nel

senso di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la disdetta per mora

era inefficace, non avendo mai ricevuto la comminatoria di disdetta del 12

ottobre 2006 – l'appellata non sarebbe, a suo dire, riuscita a provare né che

l'appellante abbia ricevuto la disdetta, né quando, ciò benché raccogliere la

prova sia oggi “un'operazione semplicissima che può essere eseguita online

sul sito della Posta” – e che la

comminatoria

sarebbe imprecisa in quanto egli doveva fr. 1'574.50 e non fr. 2'014.–;

che,

giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in

mora nel pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il

locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può

fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e

avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di

locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un

mese;

che

nel caso concreto la disdetta per mora è stata inoltrata il 17 novembre 2006

(doc. A) e ricevuta per Posta il 18 novembre 2006 (appello, pag. 3 n. 19), dopo

che, con raccomandata 12 ottobre 2006 (doc. A e G), il convenuto era stato

diffidato a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che

in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;

che

davanti al Pretore l'istante si è limitata a produrre la prova dell’invio per

raccomandata della diffida di pagamento, mentre il convenuto ha negato di aver

mai ricevuto la diffida;

che

a giusta ragione il convenuto sostiene che la prova del ricevimento della

raccomandata può essere oggi acquisita con “un'operazione semplicissima che può

essere eseguita online sul sito della Posta”;

che

il giudice può d’ufficio far capo in ogni stadio della causa, e quindi anche in

appello, all’ispezione (art. 88 lett. a CPC) e la Camera ha potuto così

accertare che il convenuto – contrariaramente a quanto da lui ripetutamente

dichiarato – ha ritirato la raccomandata n. 98.00.681400.00142885, contenente la

diffida di pagamento, il 18 ottobre 2006 [cfr. www.poste.ch/it/index.htm (servizio Track &

Trace/tracciamento degli invii)];

che

il principio della buona fede e il divieto dell’abuso di diritto trovano

applicazione anche nell’ambito del diritto processuale (art. 163 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI massimato e

commentato, Lugano 2000, m. 1 e 3 ad art. 163 CPC), così che un istituto

processuale non può essere utilizzato abusivamente;

che

si giustifica quindi nella fattispecie di tenere in considerazione i risultati

della predetta ricerca postale;

che

il conduttore ha commesso un palese abuso di diritto opponendosi all’istanza di

sfratto e interponendo appello contro il decreto di prima sede, ribadendo,

contrariamente alla realtà, di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento

(appello, pag. 3 n. 22);

che

il giudice verifica d’ufficio l’esistenza di un abuso di diritto e che in

simili circostanze si deve ammettere, perché assolutamente comprovata,

l’efficacia della disdetta inviata il 17 novembre 2006 e ricevuta

dall'appellante il 18 novembre 2006, dopo lo spirare infruttuoso del termine di

30 giorni – assegnato con invio raccomandato spedito il 12 ottobre 2006 e

ritirato il 18 ottobre 2006 – scaduto il 17 novembre 2006;

che

l'appellante non spiega in cosa il Pretore avrebbe sbagliato nel ritenere

sufficientemente precisa, quanto al contenuto, la disdetta del 17/18 novembre

2006, ma ammette che al 17 novembre 2006 erano da lui quantomeno dovuti fr.

1'574.50 (appello, pag. 4 n. 37);

che

entro il termine del 17 novembre 2006 l'appellante non aveva comunque pagato né

l'importo di fr. 2'014.–, che il primo giudice ha accertato essere insoluto

(sentenza impugnata, consid. 2.5), né l'importo di fr. 1'574.50 da lui ammesso

come dovuto;

che

anche invocando l'intempestività della disdetta, senza avere avuto l'intenzione

di saldare gli affitti dovuti – né durante né dopo la scadenza della diffida di

pagamento – l'appellante ha adottato un atteggiamento contrario sia allo

spirito che alle finalità dell'art. 257d CO, sia alle regole della buona fede

(cfr. sentenza non pubblicata del Tribunale federale, inc.4C.124/2005);

che

in simili circostanze l’appello, manifestamente infondato e temerario, può essere

evaso con la procedura semplificata dell'art. 313bis CPC, senza

necessità di intimazione alla controparte;

che

il decreto di sfratto merita dunque conferma e, visto l'esito del ricorso, la

domanda di effetto sospensivo diventa priva d'oggetto;

che

le spese seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica

di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno

stato notificato;

che,

quanto alla richiesta di assistenza giudiziaria, essa non può essere accolta,

l'appello risultando sprovvisto fin dall'inizio di probabilità di buon esito

(art. 14 cpv. 1 lett. a Lag);

che

nella fattispecie il valore di causa ammonta a fr. 35’784.- (canone di

locazione per trentasei mesi, fino alla data in cui sarebbe stato possibile

dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del

14 marzo 2006 4C.418/2005).

Per i quali

motivi,

richiamati gli

art. 148 CPC e la TG

dichiara e

pronuncia

1. L’appello 6 marzo 2007 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

La

domanda di assistenza giudiziaria presentata da AP 1 è respinta.

3.

Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.– sono posti a

carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.

4.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

terzi implicati

PI 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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