12.2007.68

Pegno immobiliare - provvedimenti conservativi

5 novembre 2007Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

che AO 1 è

proprietario del mappale n. __________ di __________ gravato da due cartelle

ipotecarie per complessivi fr. 1'650'000.-, cedute in proprietà alla AP 1;

che la

banca, con il PE n. __________ dell’UE di Lugano, lo ha escusso in via di

realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso di fr. 1'732'250.50 più

interessi, indicando quale titolo di credito il mutuo ipotecario con garanzia

ipotecaria concesso a suo tempo e quale oggetto del pegno la particella in

questione;

che

l’opposizione interposta al PE essendo stata rigettata in via provvisoria,

l’escusso, con la petizione, ha chiesto di accertare l’inesistenza

rispettivamente l’estinzione per compensazione del debito di fr. 1'996'500.-

più interessi vantato dalla banca e di condannare quest’ultima al pagamento di

un importo imprecisato, domanda avversata dalla controparte che ha postulato la

reiezione della petizione;

che con

l’istanza supercautelare in rassegna, formulata ai sensi dell’art. 808 CC, la

convenuta ha chiesto di essere autorizzata, a spese del proprietario, a

procedere ad alcuni lavori di conservazione del fabbricato presente sul mappale

n. __________ di __________ (copertura delle finestre con assi, risanamento o

copertura del tetto, controllo o riparazione del riscaldamento nonché delle

installazioni sanitarie e elettriche), adducendo che l’attore non aveva

provveduto alla regolare manutenzione dello stabile, da tempo disabitato, così

che lo stesso, e con ciò pure il diritto di pegno a suo favore, aveva subito un

notevole deprezzamento rispetto al momento della costituzione della garanzia

reale;

che

l’attore, dopo aver contestato la propria responsabilità per lo stato di

degrado in cui si trovava lo stabile, per altro noto alla controparte da almeno

3 anni, ha tuttavia dato il suo accordo all’effettuazione dei lavori di

conservazione, nella misura in cui gli stessi fossero però stati determinati da

un perito designato dal giudice ed a condizione che i relativi costi fossero a

carico della controparte, che in tale misura avrebbe beninteso beneficiato di

un diritto di pegno: egli in sostanza si è opposto all’applicazione dell’art.

808 CC, proponendo di applicare l’art. 810 cpv. 2 CC;

che il

Pretore, con il decreto qui impugnato, dopo aver rammentato che la procedura

intesa all’emanazione di provvedimenti conservativi del pegno immobiliare (art.

808 segg. CC) era retta dagli art. 361 segg. CPC (art. 4 cpv. 1 n. 22 e 5 LAC),

ha osservato che nella fattispecie la situazione di degrado dello stabile era

certamente frutto dell’incuria del proprietario, sicché era di principio

esclusa l’applicazione l’art. 810 cpv. 2 CC; sennonché, nemmeno l’art. 808 CC

risultava in concreto applicabile, atteso che la convenuta non aveva portato

alcun elemento a sostegno del pericolo di non essere più soddisfatta sul ricavo

dell’esecuzione a seguito del deprezzamento del pegno, tanto più che dagli allegati

introduttivi sembrava che il valore dell’immobile si aggirasse attorno a fr.

3'500'000.-, ciò che lasciava ampio margine al creditore pignoratizio per essere

soddisfatto; dal che la reiezione dell’istanza;

che con

l’appello che qui ci occupa, avversato dalla controparte, la convenuta chiede

di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza cautelare,

contestando di aver a suo tempo ammesso, anche a fronte della richiesta

dell’attore che riteneva necessario esperire una perizia proprio per accertare

il valore odierno dell’immobile, che lo stesso valesse fr. 3'500'000.-, tanto

più che gli atti di causa e altri argomenti fondati sulla comune esperienza permettevano

già sin d’ora di concludere che il suo valore commerciale attuale non poteva

certamente superare il valore del prestito ipotecario e dei suoi accessori; e

in ogni caso, di fronte alla disponibilità del proprietario ad effettuare i lavori

di conservazione, sia pure nella misura in cui la loro necessità fosse

determinata da un perito, il primo giudice avrebbe dovuto dar seguito a

quest’ultima proposta, rinviando al giudizio di merito la questione a chi

incombeva assumersi le spese, che essa nel frattempo avrebbe pacificamente

anticipato;

Considerandi

in diritto:

che nel

caso di specie la questione a sapere se la presente vertenza sia retta dalla

procedura contenziosa di camera di consiglio di cui agli art. 361 segg. CPC,

come indicato dal Pretore, oppure dalla procedura cautelare di cui agli art.

376.

segg. CPC (sull’ammissibilità dell’adozione in via cautelare di

provvedimenti conservativi esperibili separatamente, cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 42 e 50 ad art. 376), come implicitamente preteso dalla

convenuta nella misura in cui essa ha inoltrato un’istanza supercautelare

ed ha fatto riferimento all’art. 382 CPC, può essere lasciata indecisa, non

essendo in definitiva rilevante per l’esito della lite: in effetti nelle due procedure,

rette tra l’altro dal medesimo termine d’impugnazione (art. 370 cpv. 2 CPC), l’adozione

dei provvedimenti richiesti presuppone quanto meno che gli stessi appaiano

giustificati, giudizio questo che in entrambe avviene sulla base di un esame sommario

dei fatti;

che in sostanza

si tratta pertanto di stabilire, sulla base di un giudizio di verosimiglianza,

se la convenuta debba venir autorizzata, ai sensi dell’art. 808 CC, a procedere

ad alcuni lavori di conservazione, facoltà questa che il Pretore le ha in prima

sede negato, ritenendo che agli atti non vi fosse alcun elemento a sostegno del

pericolo, per lei, di non essere più soddisfatta sul ricavo dell’esecuzione a

seguito del deprezzamento del pegno (Trauffer, Basler Kommentar, n. 9 seg. ad

art. 808 CC), tanto più che dagli allegati introduttivi sembrava che il valore

dell’immobile si aggirasse attorno a fr. 3'500'000.- (cfr. pure risposta,

penultima pagina ad C.c) a fronte di un credito ipotecario di soli fr.

1'732'250.50 oltre accessori;

che con

la prima serie di censure la convenuta rimprovera al primo giudice, come

vedremo a torto, di aver ritenuto ininfluente il deprezzamento dello stabile

gravato dal diritto di pegno;

che essa

adduce innanzitutto di non aver mai ammesso in sede di risposta (penultima

pagina ad C.c) che lo stabile valesse attualmente almeno fr. 3'500'000.-, sennonché

nel fatto che essa a quel momento, per opporsi alla richiesta di concessione dell’assistenza

giudiziaria formulata dalla controparte, abbia dichiarato che “l’attore figura

oggi ancora proprietario di un bene del valore - per sua stessa ammissione -

superiore a CHF 3,5 milioni” ben si può ritenere, specialmente nell’ambito di

un giudizio di verosimiglianza, che essa non contestasse quella circostanza, ma

anzi implicitamente la condividesse;

che il

fatto che la convenuta, sempre in sede di risposta (quartultima pagina ad 8),

abbia domandato alla controparte di indicarle se il valore effettivo dell’immobile

fosse di fr. 3'500'000.- oppure di fr. 4'500'000.-, non significa ancora che il

minore di quei valori fosse in qualche modo da lei contestato;

che il

fatto che l’attore, per poter quantificare le sue pretese - egli ha in effetti addotto

di aver subito un danno pari alla differenza tra il mancato utile derivante

dalla vendita dell’immobile ed il suo valore commerciale effettivo in data

odierna (petizione p. 9) -, abbia chiesto, nel corso dell’udienza preliminare

relativa alla causa di merito (non però nell’ambito della domanda cautelare,

sicché la prova non andava allora esperita), di allestire una perizia per

accertare il valore odierno dell’immobile, non toglie che lo stesso, alla luce

delle menzionate ammissioni o delle mancate contestazioni della controparte, potesse

essere stimato, sulla base di un giudizio sommario, in almeno fr. 3'500'000.-;

che nemmeno

risulta che gli atti di causa o altri argomenti fondati sulla comune esperienza

citati dalla convenuta permettevano già sin d’ora di concludere che l’attuale valore

commerciale dell’immobile non poteva certamente superare il valore del prestito

ipotecario e dei suoi accessori: in effetti la dichiarazione del Comune di __________

(annessa all’istanza supercautelare quale doc. A) attesta solo l’esistenza

dello stato di deperimento della proprietà, senza pronunciarsi sul valore del

bene; il fatto che una casa non abitata deperisca più rapidamente di una casa

abitata, pur essendo incontestabile, nulla dimostra in punto al suo valore

attuale; e nemmeno il fatto che le banche siano solite non concedere prestiti superiori

all’80% del valore commerciale valido al momento della concessione del prestito

ipotecario è in concreto rilevante, essendo addirittura ovvio che un prestito

ipotecario possa però pure essere concesso per importi inferiori;

che parimenti

infondato è infine l’assunto della convenuta, secondo cui, di fronte alla

disponibilità dell’attore ad effettuare i lavori di conservazione, sia pure

nella misura in cui la loro necessità fosse determinata da un perito, il primo

giudice avrebbe dovuto dar seguito a quest’ultima proposta, rinviando al

giudizio di merito la questione a chi incombeva assumersi le spese, che essa

avrebbe pacificamente anticipato: in effetti l’adesione dell’attore

all’effettuazione dei lavori non era incondizionata, ma dipendeva da due

precise circostanze, che la necessità degli interventi da eseguire fosse accertata

da un perito, e che il costo degli stessi fosse a carico della controparte,

entrambe non avveratesi, ritenuto che la proposta formulata in questa sede

dalla convenuta, pur conformandosi alla prima condizione, era del tutto

contraria alla seconda, tant’è che in questa sede è stata nuovamente rifiutata

dall’attore;

che in

definitiva l’appello risulta del tutto infondato e come tale deve senz’altro

essere respinto;

che la

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate

su un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-, tant’è che nel novembre 2003 i

lavori di riparazione, comunque più estesi di quelli qui richiesti, erano stati

stimati in fr. 280'000.- (cfr. doc. LL), seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 8 marzo 2007 di AP 1 è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 350.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

400.

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere

alla parte appellata fr. 1’000.- per ripetibili.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure

cautelari il ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti

costituzionali (art. 98 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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