Contratto di "riservazione immobiliare" - forma pubblica - nullità - culpa in contrahendo

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Numero d'incarto:

12.2008.111

Data decisione, Autorità:

23.06.2009, IICCA

Titolo:

Contratto di "riservazione immobiliare" - forma pubblica - nullità - culpa in contrahendo

BUONA FEDE

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

CULPA IN CONTRAHENDO

PROMESSA DI CONTRATTARE

art. 2 CC

art. 1 CO

art. 41 CO

art. 216 CO

Incarto n.

12.2008.111

Lugano

23 giugno

2009/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Emanuela Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Verzasconi (giudice supplente)

segretaria:

Verda Chiocchetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2001.5

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 3

gennaio 2001 da

AP 1

rappr. dall’ RA 1

contro

AO 1 o

AO 2

entrambe rappr. dall’ RA 2

con cui

l’attore ha chiesto la condanna delle convenute al pagamento di fr. 42'000.-

oltre interessi al 5% dal 19 aprile 2000, domanda avversata dalle convenute le

quali hanno chiesto la reiezione della petizione e che il Pretore ha respinto

integralmente con sentenza del 28 aprile 2008;

appellante

l’attore che con atto di appello del 19 maggio 2008 chiede la riforma del

giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, spese

processuali e ripetibili stabilite dal Pretore a carico dell’attrice, con

protesta degli oneri processuali di seconda istanza;

mentre

l’attrice con osservazioni 13 dicembre 2007 postula la reiezione integrale del

gravame, con protesta di spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto: A. La controversia trae origine da un

accordo stipulato da AP 1 e da AO 1 AG (in seguito __________) il 17 marzo

2000, mediante il quale il primo prometteva di acquistare l’appartamento n. 5.1

dell’immobile sito sulla particella n. __________ RFD di L__________ di

proprietà di AO 2 (in seguito) al prezzo complessivo di fr. 269'000.-. Egli si

impegnava altresì a versare l’importo di fr. 20'000.- entro quattro giorni

feriali dalla firma dell’accordo. Tale pagamento è stato eseguito il 21 marzo

2000. Il prezzo finale della transazione è poi stato fissato a fr. 259'000.- a

seguito di accordi diretti tra AP 1 e la stessa AO 2. All’inizio di aprile 2000

AO 1 ha inviato all’attore una bozza dell’atto pubblico per la compravendita

oggetto di preventivo accordo, stilata dal notaio avv. __________ __________,

al prezzo di fr. 184'000.-, nonché la bozza di un accordo in forma scritta tra AP

1 e AO 1 concernente lavori e prestazioni diverse che quest’ultima avrebbe

effettuato sull’immobile e per la sua provvigione, per ulteriori complessivi fr.

65'000.-. Dopo di che sono sorte tra AP 1 e AO 1 alcune divergenze sulla

persona del notaio che avrebbe dovuto rogare l’atto di compravendita (l’avv. __________

__________, proposto da AP 1 o l’avv. __________ __________, notaio già

incaricato da AO 1 di redigere tutti i contratti di alienazione dell’immobile così

come di costituire la proprietà per piani), così come sulla forma del contratto

(un unico contratto di compravendita che conglobasse tutti gli accordi, come

richiesto da AP 1 oppure due contratti distinti, uno relativo all’alienazione

della quota di PPP e un altro avente per oggetto le migliorie che __________

intendeva apportare a tutto l’immobile e la sua provvigione). Con scritti del

19 e del 20 aprile 2000, AO 1 ha comunicato a AP 1 che a seguito dei contrasti

manifestatisi con esso stesso e con il suo legale avv. __________ __________,

non intendeva più procedere alla vendita dell’appartamento e l’acconto versato gli

sarebbe stato restituito.

B. Il

2 giugno 2000 AP 1 ha notificato a AO 1 e AO 2 una richiesta di risarcimento

del danno di fr. 42'000.-, ossia fr. 41'000.- corrispondenti alla perdita

subita a seguito del mancato acquisto dell’immobile e fr. 1'000.- per varie

spese sostenute e interessi maturati sull’acconto. Le parti non hanno trovato

un’intesa sulle pretese avanzate, per cui con petizione del 3 gennaio 2001 AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 e AO 2 chiedendo la condanna al pagamento dell’importo di fr.

42'000.- per il danno da esse causato a seguito di una loro pretesa culpa in

contrahendo. Le richieste risarcitorie di AP 1 sono state avversate dalle

convenute le quali hanno chiesto la loro integrale reiezione. In replica

l’attore ha confermato le sue considerazioni e ha chiesto l’intersecazione

della parola “meschino“ contenuta nella risposta delle convenute. Con la

duplica queste ultime hanno formulato l’eccezione di prescrizione della

pretesa. In sede di conclusioni l’attore ha ridotto la propria richiesta

risarcitoria a fr. 41'541.50 oltre a interessi al 5% dal 19 aprile 2000. Le

convenute si sono invece confermate nelle loro precedenti domande.

C. Con giudizio del 28 aprile 2008 il Pretore ha respinto integralmente

la petizione. Ha negato in particolare che durante le trattative le convenute

avessero tenuto un comportamento tale da fondare una loro responsabilità

precontrattuale. I motivi per i quali il contratto di compravendita non è stato

portato a buon fine sarebbero piuttosto da ascrivere, a mente del primo

giudice, all’atteggiamento dell’attore e del suo precedente legale, i quali avrebbero

contestato in modo assai veemente le condizioni di vendita imposte dalle

convenute, a tal punto che l’interruzione delle trattative è stata ritenuta del

tutto legittima.

D. Avverso la decisione del Pretore, il 19 maggio 2008 l’attore ha

presentato appello chiedendo la riforma della decisione nel senso di accogliere

la petizione così come richiesto in prima istanza. Dei motivi si dirà nei considerandi.

Con osservazioni del 1° luglio 2008 le convenute hanno postulato la reiezione

dell’appello, con conferma della decisione impugnata.

in diritto: 1. Rettamente

il Pretore ha fondato la responsabilità delle convenute sulla base della culpa

in contrahendo, siccome “l’accordo di riservazione” stipulato tra l’attore

e la convenuta AO 1 costituisce unicamente un contratto preliminare di

compravendita, per di più nullo non essendo stato stipulato nella forma

dell’atto pubblico così come previsto dall’art. 216 cpv. 2 CO. Da questo

precontratto non è dunque possibile per le parti dedurre alcun diritto (su

questo tema cfr. decisione del Tribunale federale del 10 maggio 2006, inc.4C.399/2005 consid. 4.5). La nozione e i principi che reggono la responsabilità per culpa in

contrahendo non sono contestati e del resto sono stati riassunti in modo

completo nella decisione impugnata (sulla dottrina e giurisprudenza a questo

riguardo cfr. sentenze del Tribunale federale del 29 aprile 2008, inc.4C.98/2007, consid. 3.2.2., del 17 novembre 2005, inc.4C.247/2005, consid. 3, del 29 ottobre 2001,

inc.4C.152/2001 consid. 3a; Gauch/Schluep/Schmid/Rey,

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 9a edizione, Zurigo 2008, n. 962 e

segg.; Guhl, Das schweizerische

Obligationenrecht, 9a edizione, Zurigo 2000, pag. 104 e segg.). In particolare, si

ricorda che ogni parte è tenuta a negoziare seriamente, in conformità con le

proprie vere intenzioni e, segnatamente, di informare l’altra parte sulle circostanze

atte a influenzare la decisione di concludere il contratto o di concluderlo a

determinate condizioni. Esse sono quindi tenute, agendo correttamente,

all’informazione leale di controparte sulle caratteristiche del negozio in

discussione (DTF 121 II 350 consid. 6c, 116 II 695 consid. 3). Questi obblighi

impongono pure alle parti di non impegnarsi e di non proseguire nelle

trattative senza avere l’intenzione di concludere il contratto (DTF 77 II 135

consid. 2a).

2. Il Pretore ha ritenuto che vi fossero motivi concreti e oggettivi

tali da giustificare un ripensamento delle convenute e da indurle a

interrompere le trattative. Ciò a seguito del comportamento dell’attore e del

suo precedente legale, che dapprima hanno contestato la persona del notaio, scelto

dalle convenute, poi la formalizzazione della compravendita nel modo

prospettato dalle convenute mediante la sottoscrizione di due distinti

contratti, mentre l’attore insisteva nel sostenere che l’accordo avrebbe dovuto

essere stilato in un unico documento dal quale figurasse un prezzo di

compravendita globale, comprendente sia il costo dell’appartamento in sé, sia

il costo delle migliorie e della provvigione a AO 1. Secondo il Giudice di

prime cure, inoltre, l’attore avrebbe messo in dubbio presso altri interessati

il prezzo della compravendita, sostenendo che vi sarebbero stati a carico dei

comproprietari ulteriori spese supplementari in particolare per la sistemazione

dell’ascensore, e che vi sarebbe stato un problema di immissioni causate dalla

vicina linea ferroviaria. L’attore sostiene per contro che lui stesso e il suo

precedente legale avrebbero tenuto un comportamento del tutto normale e

cortese. Inoltre, le contestazioni avanzate alla stipulazione di due distinti

contratti sarebbero state del tutto legittime vista la natura delle prestazioni

a carico di AO 1 (migliorie, provvigione, ecc.), tali da dover essere incluse

nel prezzo della compravendita in quanto valore aggiunto dello stabile. Tanto

più che, fa valere ancora l’appellante, non tutti gli appartamenti sarebbero

stati alienati secondo il sistema dei due accordi separati proposto da AO 1

all’attore, bensì proprio come prospettato dall’attore. Infine, l’appellante

ritiene infondate le considerazioni contenute nella decisione impugnata secondo

cui egli avrebbe messo in dubbio presso altri interessati la correttezza del

prezzo di compravendita, in particolare per lo stato dello stabile (ascensore,

tetto) e per la vicinanza dell’immobile alla linea ferroviaria.

3. Le considerazioni dell’attore non possono essere seguite. Non si

vede infatti come si potrebbe rimproverare alle convenute di aver adottato un

comportamento contrario alle regole della buona fede tale da implicare una loro

responsabilità sulla base della culpa in contrahendo. Dapprima si

osserva che nemmeno l’attore sostiene, a ragione, che le convenute non abbiano

avuto la seria intenzione di negoziare con lui la compravendita

dell’appartamento, tant’è che esse hanno sottoscritto l’accordo di riservazione

(doc. A), gli hanno inviato le bozze dei due contratti da sottoscrivere (doc. D

e E), hanno trattato il prezzo di acquisto dell’immobile concedendogli uno

sconto di fr. 10'000.- sul prezzo inizialmente stabilito (teste __________

__________, pag. 4), hanno portato a conoscenza dell’attore alcuni documenti

riguardanti le assicurazioni dello stabile (doc. Q e R) e il contratto di

locazione con l’inquilina che lo aveva occupato fino a quel momento (doc. P).

Le convenute si sono ritirate dalle trattative solo dopo le rimostranze

dell’attore e del suo precedente legale. A questo proposito, dall’istruttoria è

emerso chiaramente che questi ultimi hanno contestato il notaio scelto dalle

appellate per la rogazione dell’atto pubblico, così come hanno espresso dubbi e

critiche sulla fattibilità dell’operazione mediante la sottoscrizione di due

distinti contratti (doc. D e E), con due distinti prezzi (cfr. doc. I, verbali

testi __________, pag. 1 e 2 e __________, pag. 5), non senza aver censurato

anche il guadagno dell’intera operazione immobiliare (doc. I) e criticato il

prezzo dell’appartamento riservato dall’attore per le immissioni causate dalla

vicina linea ferroviaria (verbale teste __________ pag. 1). Indipendentemente

dal modo in cui sono state espresse tali contestazioni, quel che importa per la

valutazione dei presupposti per una responsabilità precontrattuale delle

convenute è che le parti, pur avendo avuto la seria intenzione di concludere

l’affare, non si sono accordate su alcuni punti essenziali della compravendita,

legittimando per le convenute il loro ritiro dall’operazione con l’attore. I

fatti avvenuti così come appurato in istruttoria, il comportamento delle parti

e dei loro rappresentanti e il mancato consenso sulle condizioni poste dalle

convenute per la vendita dell’oggetto in questione, portano di conseguenza a

dover negare qualsiasi comportamento contrario ai principi della buona fede da

parte delle appellate e, di conseguenza, qualsiasi loro responsabilità a titolo

precontrattuale. Ciò a maggior ragione se si pensa che le convenute hanno da

subito apertamente comunicato all’attore e al suo rappresentante le condizioni

– a quel momento considerate irrinunciabili, a ragione o a torto poco importa –

per la conclusione dell’operazione, ossia la rogazione dell’atto di

compravendita da parte del notaio da esse scelto, e la stipulazione di due

contratti distinti con le due entità giuridiche diverse – __________ da un lato

quale proprietaria e AO 1 dall’altro lato quale intermediatrice ed esecutrice

dei lavori di ristrutturazione previsti sullo stabile. Le convenute, tosto

appreso che non sarebbe stato possibile trovare un accordo su questi punti, si

sono subito ritirate, senza per nulla lasciar intendere che la compravendita

sarebbe avvenuta in ogni caso. Nulla muta a questo proposito il fatto che

l’attore abbia ottenuto direttamente da un dirigente di AO 2 uno sconto di fr.

10'000.- sul prezzo inizialmente pattuito con AO 1 per fondare uno speciale

rapporto di fiducia tra le parti: la determinazione del prezzo, con tanto di

contrattazione, è uno degli elementi di contrattazione, ma non determina da sé

solo la conclusione del contratto. D’altra parte l’istruttoria non ha permesso

di appurare altri elementi – tale onere incombeva all’attore – atti a

dimostrare che l’attitudine delle convenute avrebbe consentito all’attore di

legittimamente e in buona fede credere che il contratto di compravendita

sarebbe stato concluso e che le convenute avrebbero portato a buon fine le

trattative alle condizioni imposte dall’attore.

4. Da

quanto sopra discende che in assenza di un comportamento contrario alla buona

fede da parte delle convenute, le pretese invocate dall’attore sulla base della

culpa in contrahendo devono essere respinte, senza che si renda

necessario esaminare le ulteriori censure ricorsuali (comportamento dell’attore

con terze persone interessate, poste del danno, ecc.).

5. Non può infine trovare accoglimento nemmeno l'istanza d'intersecazione

presentata dall’attore e respinta dal Pretore. Il passaggio, a suo dire

ingiurioso, proferito al suo indirizzo nella risposta alla petizione (“il

meschino atteggiamento” rimproverato all’attore), non è in effetti finalizzato

a screditare gratuitamente o ad offendere la controparte, ma teso unicamente a

dimostrare che l’interruzione delle trattative è avvenuta per validi motivi e

in particolare proprio per l’atteggiamento contestatario assunto dall’attore. In

quest'ottica la citata espressione non può essere considerate contumelia ai

sensi dell'art. 68 cpv. 3 CPC (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Lugano 2000, m. 6 e n. 229 ad art. 69).

6. L’appello è di conseguenza respinto. Le spese processuali e le

ripetibili di seconda istanza seguono la soccombenza.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. L'appello

19 maggio 2008 di __________ AP 1 è respinto.

2. Gli oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 700.-

b)

spese fr. 50.-

fr.

750.-

già

anticipati dall'appellante, rimangono a suo carico. Egli rifonderà alle

convenute un importo complessivo di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili di

seconda istanza.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere

pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

Fatti

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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