12.2008.112

Locazione. Interpretazione del contratto

9 luglio 2009Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. __________

e __________, come locatori, ed , quale conduttore, hanno stipulato il 28 marzo

1978, con effetto dal 1° gennaio 1977, un contratto di locazione avente per

oggetto l’immobile denominato “Albergo __________” ubicato sul fondo n. __________

di M__________. Il 13 luglio 1992 le parti contraenti

hanno poi sottoscritto una convenzione in cui prevedevano la possibilità di

inoltrare la prima disdetta per il 31 dicembre 2007 con preavviso annuale e in

seguito per la fine di ogni anno. La pigione era stata fissata in fr. 140'000.-

per il 1993, fr. 150'000.- per il 1994 e fr. 160'000.- per il 1995. Dal 1°

gennaio 1996 il canone sarebbe stato adeguato in ragione di 4/5 dell’evoluzione

percentuale dell’indice del costo della vita. Il 2 aprile e 15 giugno 2004 i

locatori hanno offerto al conduttore una riduzione del 10% sulla pigione

precedentemente pattuita. Il conduttore ha pagato dal 1° gennaio 2004 un canone

di fr. 157'234,05 in luogo dei fr. 176'511,75 contrattualmente previsti.

B. Il

19 settembre 2006 AO 1 ed AO 2 (subentrato ad A__________ quale comproprietario

e locatore) hanno notificato al conduttore su modulo ufficiale la disdetta

ordinaria del contratto di locazione per il 31 dicembre 2007. Accogliendo parzialmente l’istanza presentata da AP 1, con decisione

8 marzo 2007 il competente Ufficio di Conciliazione ha concesso una prima

protrazione del contratto di locazione sino al 31 dicembre 2010. I locatori

hanno in seguito notificato con scritto 5 dicembre 2007 l’aumento del canone di

locazione con effetto dal 1° gennaio 2008 portandolo da fr. 157'234,05 a fr. 176'511,75, motivandolo con l’adeguamento

all’indice ufficiale del costo della vita come previsto contrattualmente. Contestato

l’aumento dinanzi alla competente autorità e fallita la procedura di

conciliazione tra le parti, il conduttore si è rivolto al Pretore contestando

sia l’aumento sia le sue motivazioni e in particolare il fatto che non si

sarebbe trattato di un semplice adeguamento al costo della vita e inoltre che

la controparte non avrebbe avuto alcun diritto di ripristinare il canone di

locazione che era stato ridotto del 10% per accordo fra le parti dal 1° gennaio

2004.

C. Statuendo

il 9 maggio 2008, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, annullando

l’aumento di pigione relativo all’adeguamento all’indice del costo della vita,

ma riconoscendo l’aumento del 10% della pigione come un semplice ripristino del

canone di locazione originario, non necessitante di alcuna forma particolare di

notifica in quanto la sua pattuizione sarebbe risultata a tempo determinato,

ossia sino al 31 dicembre 2007.

D. L’istante

ha interposto appello contro tale giudizio, chiedendo l’accoglimento integrale

della sua istanza 11 febbraio 2008. Nelle proprie osservazioni del 13 giugno

2008, i locatori hanno chiesto la conferma del giudizio pretorile e la

reiezione dell’appello.

considerato

Considerandi

1.

Pretore, interpretando la volontà delle parti in merito alla durata temporale

della riduzione lineare del 10% del canone di locazione, è giunto alla

conclusione che già dallo scritto 2 aprile 2004 si evinceva che la riduzione

proposta fosse limitata nel tempo, ovvero sino al 31 dicembre 2007. Questa

sarebbe in effetti stata la data di scadenza del contratto e dunque l’unica

data possibile a cui i locatori potevano riferirsi quando hanno proposto la

riduzione allo scopo di portare a termine il rapporto di locazione secondo

quanto pattuito. Dal canto suo l’istante, prosegue il primo giudice, non può in

buona fede avere interpretato tale riferimento alla fine del contratto in

nessun’altra maniera. Da ciò la conclusione pretorile che l’aumento contestato

non era né un adeguamento del canone da richiedere al momento della decisione

sulla protrazione del contratto giusta l’art. 272c CO né una modifica

unilaterale del contratto ai sensi dell’art. 269d CO, ma il ripristino del

canone di locazione a suo tempo pattuito dopo la scadenza del periodo per il

quale era stata convenuta la riduzione del 10%.

2.

L’appellante

ritiene che con questa interpretazione il Pretore non abbia tenuto in

considerazione il fatto che le parti, concordando una riduzione del 10% del

canone di locazione, hanno definitivamente modificato le condizioni

contrattuali, le quali valgono dunque sino alla scadenza del contratto, come

tutte le altre condizioni. Egli ritiene che l’affermazione “alfine di

portare a termine il rapporto di locazione” contenuta nella lettera 2

aprile 2004 (doc. E) non sia da interpretare, come fatto dal Pretore, nel senso

che tale riduzione valesse unicamente fino al 31 dicembre 2007, scadenza ordinaria

del contratto di locazione, e che non sia neppure possibile dedurne che in caso

di protrazione le basi contrattuali sarebbero state automaticamente riadeguate

alle condizioni originarie. Semplicemente l’orizzonte delle parti in quel

momento non poteva che essere il 31 dicembre 2007 in quanto fine del contratto

di locazione concordata nel 1992. Non potendo e non dovendo prevedere, ma

neppure escludere, un’eventuale protrazione, le parti non potevano nemmeno aver

implicitamente concordato che le nuove condizioni contrattuali valessero solo

fino a tale data e non oltre. L’appellante ritiene che se la volontà delle

parti fosse stata effettivamente quella di correlare la riduzione del 10% con

la fine del contratto di locazione per il 31 dicembre 2007, i locatori

avrebbero senza dubbio anche chiesto di modificare un’altra clausola

contrattuale, ovvero quella concernente il rinnovo tacito in caso di mancata

disdetta. Infatti, benché l’appellante fosse consapevole del fatto che il

contratto terminava il 31 dicembre 2007, egli ha pure affermato esplicitamente

che da parte sua non ci sarebbe stata alcuna disdetta.

3.

base ai criteri abituali d'interpretazione, il contenuto di un determinato

accordo viene stabilito in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva,

ovvero sulla base della vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1

CO; DTF 123 III 35 consid. 3b; NRCP 2004 p. 254). Il giudice è innanzitutto

tenuto a esaminare se l’istruttoria abbia permesso di accertare l’esistenza di

una concorde e comune volontà dei contraenti e in tal caso a indicarne il

contenuto (DTF 131 III 611 consid. 4.1, 128 III 422 consid. 2.2). Solo quando

non vi sono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle

parti o se la volontà intima delle parti è divergente, il giudice deve

interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il

principio dell’affidamento, ossia secondo il senso che ogni parte poteva

ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altra nella

situazione concreta (DTF 131 III 611 consid. 4.1, 130 III 425 consid. 3.2, 129

III 118 consid. 2.5, 128 III 265 consid. 3 e 422 consid. 2.2; II CCA 16

febbraio 2006 inc. n. 12.2005.44 pubbl. in: NRCP 2006 pag. 194, NRCP 2004 p.

254; RtiD I-2004 N. 33c).

4.

Dalla

documentazione versata agli atti di causa è pacifico che le parti contraenti si

erano accordate sulla riduzione del 10% della pigione. Alla proposta 2 aprile

2004.

dei locatori (doc. E, 2), infatti, il conduttore ha risposto pagando il

nuovo importo e accettando così per atti concludenti l’offerta. Il Pretore ha

ritenuto che tale accordo fosse limitato al 31 dicembre 2007, poiché l’espressione

“alfine di portare a termine il rapporto di locazione” (doc. E) si

intendeva riferito a tale data, unico elemento temporale certo contenuto nella

“Convenzione” del 1992 (doc. 1), con la conseguenza che le parti in buona fede

non potevano pensare ad altra data quando hanno fatto riferimento alla “fine

del contratto”. Se non che, tale indicazione può anche essere interpretata

diversamente, se si tiene in considerazione il contesto in cui è stata fatta:

dalle due lettere contenenti la proposta di riduzione del 10% si evince che il

conduttore era allora in mora con i pagamenti della pigione e che i locatori

avevano minacciato di avviare la procedura di disdetta straordinaria per mora

del conduttore prevista dall’art. 257d CO (doc. E, pag. 2). Dunque, in questo

contesto, la suddetta frase poteva anche venire interpretata semplicemente nel

senso di proseguire con il rapporto di locazione come previsto dal contratto

del 1992 e di non doverlo interrompere a causa del mancato versamento di quanto

dovuto a titolo di canone di locazione. Inoltre, come ribadito dall’appellante,

nel 2004 non era ancora possibile sapere se l’una o l’altra delle parti avrebbe

disdetto il contratto per il 31 dicembre 2007. Il contratto di locazione stipulato tra le parti, infatti, prevedeva il rinnovo della

locazione per tempo indeterminato in caso di mancanza di disdetta entro il primo

termine utile, stabilito al 31 dicembre 2007 (doc. 1, clausola n. 1). Non si

trattava quindi di un contratto a durata determinata, come ritenuto dal Pretore

e dai locatori, ma di un contratto a tempo indeterminato ai sensi dell’art. 255

CO, dove la data del 31 dicembre 2007 costituiva solo il primo termine utile

per inoltrare la disdetta ordinaria del rapporto locativo (DTF 114 II 165; Lachat, Le

bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 81, 647). Di conseguenza la fine del

contratto non poteva essere determinata né prevista al momento in cui le parti

hanno concordato la riduzione del 10%. La clausola relativa alla disdetta con

un preavviso di un anno per la data del 31 dicembre 2007 non è stata modificata

in tale occasione e anzi, nelle lettere inviate al conduttore, i locatori hanno

ribadito che la modifica della somma pattuita come pigione non comportava alcun

altro cambiamento delle altre clausole contrattuali (doc. E e F). Da queste

osservazioni consegue che chiunque nella situazione dell’appellante non doveva

e non poteva in buona fede nel 2004 interpretare le affermazioni “alfine di

portare a termine il rapporto di locazione come pattuito” (doc.E) e “[...]

la riduzione del 10% varrà fino alla fine del rapporto contrattuale […]” (doc.

F) come un’espressione della volontà dei locatori di porre fine al rapporto

locativo il 31 dicembre 2007 e di concedere la nota riduzione solo fino a tale

data. Nelle proprie osservazioni all’appello i locatori deducono la limitazione

della riduzione del canone di locazione fino al 31 dicembre 2007 dalla

corrispondenza intercorsa tra le parti. Se non che, le lettere del 2 aprile

2004.

(doc. E) e del 15 giugno 2004 (doc. F) nulla dicono sulla durata della

riduzione, mentre la lettera del 5 ottobre 2006 (doc. 9) è posteriore all’epoca

dell’accordo e non può dunque portarvi chiarimenti di sorta.

5.

ciò si aggiunga che il conduttore ha chiesto e ottenuto dall’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di __________ una protrazione del

contratto di locazione fino al 31 dicembre 2010 (doc. G). In tale procedura i

locatori avrebbero potuto chiedere l’adeguamento del

canone di locazione giusta l’art. 272c cpv. 1 CO. Tale norma prevede al suo

capoverso 2 che nel caso in cui la modifica non sia avvenuta nella decisione di

protrazione, il contratto permane valido senza alcun cambiamento durante la

protrazione, a eccezione delle possibilità legali di adeguamento. Non risulta dalla

documentazione versata agli atti, e in particolare dalla decisione dell’Ufficio

conciliazione (doc. G), che i locatori abbiano formulato tale richiesta.

6.

quanto precede si deve giungere alla conclusione che la modifica contrattuale

perfezionatasi nel giugno 2004 con la riduzione del canone di locazione del 10%

non era stata limitata al 31 dicembre 2007. Per rimettere in vigore il canone

di locazione originario era pertanto necessario seguire le formalità usuali per

l’adeguamento del canone di locazione, vale a dire notificare la pretesa sul

formulario ufficiale ai sensi dell’art. 269d cpv. 2 CO, nel rispetto del

termine contrattuale di disdetta di un anno, ciò che nella fattispecie non è

avvenuto (cfr. doc. C, D). Ne consegue che il canone di locazione dal 1°

gennaio 2008 ammonta a fr. 157'234.05, come nel 2007. L’appello deve dunque

essere accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di annullare

l’adeguamento del canone di locazione notificato il 5 dicembre 2007 (doc. 4).

7.

Tassa

di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC

in entrambe le sedi. Il valore di causa ammonta alla differenza tra il canone

di locazione adeguato dai locatori (fr. 176'511.75) e quello precedente (fr.

157'234.05) vale a dire fr. 19'277.70, per i tre anni di protrazione della

locazione, in definitiva fr. 57'833.10.

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento

sulle ripetibili,

dichiara e pronuncia:

I. L’appello

23.

maggio 2008 di AP 1 è accolto. La sentenza pretorile è di

conseguenza così riformata:

1.

L’aumento

del canone di locazione annuo per l__________ da fr. 157'234,05 a fr. 176'511,75 è annullato. Il canone di locazione

per l’anno 2008 rimane invariato corrispondente a quello corrisposto per l’anno

2007.

2.

spese di fr. 50.- e la tassa di giudizio di fr. 1900.- vanno a carico dei

convenuti in solido, i quali rifonderanno all’istante l’importo di fr. 2000.-

a titolo di ripetibili.

II. La

tassa di giustizia e le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 950.-

b) spese

fr. 50.-

totale

fr. 1'000.-

già

anticipati dall’appellante, sono in solido a carico degli appellati, i quali

rifonderanno inoltre all’appellante, sempre con vincolo di solidarietà,

l’importo di fr. 1'800.- a titolo di ripetibili d’appello.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione

con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 199 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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