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Contratto di locazione, negato dolo per mancate informazioni su agibilità di locali, lettera di intenti seguita da contratto firmato dopo che il conduttore ha preso conoscenza di fatti essenziali (man

12 aprile 2010Italiano18 min

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Fatti

A. AO 1, quale locatore, e AP 1 (in seguito divenuta AP 1), quale

conduttrice, hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una “Lettera d’intenti” con

cui il locatore si era impegnato ad affittare alla conduttrice dal 1° gennaio

2004 per una pigione annua di fr. 160'000.- indicizzata le superfici al 2° e 3°

piano del Centro Corona di Morbio Inferiore. Il giorno seguente, ossia il 25

novembre 2003, AO 1 ha inoltrato una domanda di costruzione tendente al

cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________. Il

19 gennaio 2004 le parti hanno concluso il contratto di locazione. Il 22 gennaio 2004 il Municipio di __________ ha avviato una

procedura di contravvenzione nei confronti di AO 1 e di __________,

rappresentante di AP 1, per avere aperto il 19 dicembre 2003 senza le

necessarie autorizzazioni il negozio __________ al terzo piano del centro

commerciale __________. In seguito, il Municipio di __________

con decisione 31 marzo 2004 ha negato la suddetta licenza edilizia per mancanza

di posteggi ed ha intimato l’immediata chiusura del negozio al 3° piano. AO 1 ha presentato ricorso al Consiglio di Stato, il quale l’ha accolto il 14 settembre 2004 annullando

la decisione municipale. Nel frattempo AP 1, considerata l’inagibilità del

terzo piano e l’obbligo di sgombero, ha intimato al locatore con scritto 2

aprile 2004 la disdetta con effetto immediato del contratto di locazione 19

gennaio 2004, riservandosi la possibilità di un’eventuale procedura per

risarcimento dei danni e dichiarandosi al contempo disposta a locare il secondo

piano a nuove condizioni. AO 1 ha però contestato in data 27 aprile 2004 la

riconsegna dei vani locati e rifiutato la sottoscrizione di un nuovo accordo.

B. AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 davanti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord chiedendone

la condanna al pagamento di fr. 1'005'672,35 oltre accessori, a titolo di

risarcimento del danno per atto illecito. AO 1 avrebbe infatti ordito un

inganno facendole credere che i locali del Centro __________ fossero idonei

alle sue esigenze e portandola dunque alla firma del contratto di locazione. In

particolare, al momento della sottoscrizione della “Lettera di intenti” il

locatore le avrebbe taciuto che i presupposti di agibilità del terzo piano per

l’apertura di un negozio non erano dati in quanto mancava l’autorizzazione

cantonale e la licenza edilizia rilasciata dal Comune. Il

Pretore ha respinto la petizione giudicando che l’attrice era a conoscenza del

problema relativo alla licenza edilizia, e dunque all’inagibilità del terzo

piano, prima della firma del contratto di locazione il 19 gennaio 2004.

C. AP 1

è insorta contro tale sentenza con atto di appello 9 luglio 2008, nel quale

chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione,

con protesta di spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 4 settembre

2008, il convenuto ha postulato la reiezione in ordine dell’appello, carente

dei requisiti legali, e la sua reiezione nel merito, protestando anch’egli

tasse, spese e ripetibili.

e considerato

Considerandi

ordine:

1.

L’appellato

ritiene che l’atto d’appello debba essere dichiarato nullo in quanto non

adempie alle formalità prescritte dagli artt. 308 e 309 CPC. In particolare

sostiene che l’appello è stato inoltrato direttamente

alla Camera civile del Tribunale d’appello senza passare per il tramite della

Pretura, che esso non contiene l’indicazione della sentenza impugnata né all’inizio

dell’atto né al suo interno, che non riporta l’indicazione dei punti della

sentenza impugnata che si deducono in appello, che non espone i motivi di fatto

e di diritto sui quali l’appello si fonda e infine che la domanda di giudizio

non è riportata con chiarezza.

2.

L’art.

309.

cpv. 2 lett. a-f CPC stabilisce che l’atto di appello debba contenere, pena

la nullità della dichiarazione d’appello, l’indicazione dell’autorità cui

l’atto è diretto, delle parti e del loro domicilio, l’indicazione della sentenza

da cui si appella, la dichiarazione di appellare, con l’indicazione precisa dei

punti della sentenza appellata che si intendono dedurre dinanzi alla seconda

istanza, le domande e i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda. La

dichiarazione di appello è nulla se mancano le formalità di cui alle lett. a,

b, c, d, e, f.

Nella

fattispecie la richiesta di dichiarare nullo l’atto d’appello non può essere

accolta. Innanzitutto, l’invio diretto alla Camera civile del Tribunale

d’appello non può essere considerato un motivo sufficiente di annullamento,

ritenuto che l’autorità adita è quella competente per statuire sul rimedio e che

comunque neppure l’incompetenza dell’autorità causa la nullità del ricorso

poiché gli atti vengono trasmessi d’ufficio all’autorità competente giusta

l’art. 126 CPC. Inoltre, sebbene esposte in maniera alquanto confusa, le

condizioni formali prescritte dall’art. 309 cpv. 2 CPC risultano essere soddisfatte

dall’atto d’appello. La sentenza impugnata è infatti menzionata nel dispositivo

posto in chiusura dell’atto ricorsuale. La mancanza d’indicazione specifica dei

Dispositivo

dispositivi dedotti in appello non è motivo di nullità se appare chiara la

volontà di appellare e se le pretese carenze formali non pregiudicano la

posizione della controparte (Cocchi/Trezzini,

Codice di procedura ticinese massimato e commentato, Lugano, 2000, n. 6 ad art.

309 CPC). In concreto, la volontà di impugnare la sentenza di primo grado nella

misura in cui è sfavorevole all’appellante, sebbene manchi l’indicazione

precisa dei dispositivi dedotti in appello, è inequivocabile. I motivi di fatto

e di diritto sono anch’essi stati esposti in chiusura ed infine la domanda di

giudizio, contrariamente all’opinione dell’appellato, è del tutto chiara:

l’appellante chiede la riforma della sentenza di modo che sia accolta la

petizione.

Nel

merito

3. Il Pretore

ha accertato che l’attrice era al corrente già prima della sottoscrizione del

contratto di locazione il 19 gennaio 2004 del problema relativo alla domanda di

costruzione ancora in sospeso per la destinazione del terzo piano del Centro __________

a negozio. Ha di conseguenza ritenuto che non vi era stato dolo da parte del

convenuto, ma che vi era stata una visione ottimistica, condivisa ed accettata

dall’attrice con la sottoscrizione del contratto, sui tempi di concessione

della licenza edilizia. Il primo Giudice ha anche

escluso che fosse dato l’elemento di erroneità sulla mancata concessione della

licenza edilizia poiché non solo al momento della conclusione del contratto, ma

addirittura anche in corso di causa la domanda era ancora pendente, essendo

stati accolti dal Consiglio di Stato gli appelli del convenuto avverso le

decisioni municipali in merito negative.

4. L’appellante

contesta la conclusione pretorile secondo cui non si è trattato di dolo, ma

unicamente di una valutazione ottimistica sui tempi di concessione della

licenza edilizia. Essa ritiene infatti che gli estremi contrattuali siano stati

pattuiti con la lettera d’intenti, in particolare riguardo la definizione dei

vani idonei alla gestione di un negozio. Rimprovera al Pretore di non aver tenuto

conto di tutto quanto comprovava la concordanza di manifestazioni di volontà e

le reciproche responsabilità per la concretizzazione di tale volontà. In particolare

adduce che la licenza edilizia avrebbe potuto essere ottenuta assoggettandosi

alle esigenze del Comune e che di conseguenza la responsabilità di tale rifiuto

risieda nell’agire dell’appellato, il quale voleva a tutti i costi forzare il

quadro giuridico allora in vigore. Sembra inoltre contestare la testimonianza

dell’Ing. M__________, in quanto legato da un interesse finanziario

all’appellato e l’interpretazione sia della sua deposizione che di quella

dell’Ing. Ma__________, citate nel giudizio impugnato. A suo parere da tali

testimonianze emerge infatti che il problema dei posteggi, e dunque della

concessione della licenza edilizia, esisteva già al momento dell’inizio delle

trattative. Sostiene però che a P__________, suo rappresentante legale, era stato

garantito che il problema si sarebbe risolto entro fine anno, esplicitamente da

AO 1, dall’ing. M__________ e dal Municipio, anche se unicamente in forma

verbale e dunque non impegnativa a dimostrazione della diffidenza delle

autorità nei confronti di AO 1, ed implicitamente con la lettera d’intenti del

24 novembre 2003. Inoltre, a mente dell’appellante, dalle testimonianze si

evince anche che AO 1 e l’ing. M__________, mentendo, hanno fatto credere a P__________

__________ che l’autorità comunale avrebbe tollerato un’apertura anticipata del

negozio. Difatti, il Municipio ha compiuto due interventi presso l’appellato nel

dicembre 2003, prima comunicandogli che non essendo in possesso della licenza

edilizia non era autorizzato ad aprire il negozio ed in seguito contestandogli

in loco il 19 dicembre 2003 l’avvenuta apertura, ma egli non ha mai avvertito P__________

circa i suddetti problemi con le autorità. Ritiene

inoltre che i motivi per cui la licenza non sia ancora stata concessa esulino

dal presente contesto ed in ogni caso ribadisce siano da attribuirsi

all’inqualificabile atteggiamento dell’appellato nei rapporti con l’ordine

costituito e non alle lungaggini della pubblica amministrazione come, a suo

parere, vorrebbe far credere il Pretore nella sua sentenza.

5. L’art.

28 CO stabilisce che la parte indotta al contratto per dolo dell’altra non è

obbligata, quand’anche l’errore non fosse essenziale. Secondo

la giurisprudenza del Tribunale Federale e la dottrina, in caso di dolo la

parte che è stata tratta in inganno può chiedere un risarcimento del danno

patito sulla base dell’art. 41 CO, in quanto il dolo rappresenta oltre ad un

vizio della volontà, anche un atto illecito (DTF 108 II 419; Guhl, Das schweizerische

Obligationenrecht, Zurigo 2000, pag. 149 e ss. no. 11-13; Schwenzer,

Basler Kommentar OR-I, 4a ed., n. 12 ad art. 28). Il dolo giusta l’art. 28 CO

concerne la conclusione del contratto: l’autore del dolo induce la controparte

a concludere il contratto creando o sfruttando l’errore che la motiva.

L’essenzialità dell’errore è irrilevante, ciò che realmente conta è che

l’inganno abbia un’influenza causale sulla volontà di sottoscrivere il

contratto.

L’inganno

può consistere sia nella simulazione di fatti falsi o nella dissimulazione di

fatti veri allo scopo di indurre una parte in errore, che nell’intrattenere la

vittima nel suo errore omettendo di informarla come si sarebbe dovuto. I fatti

simulati o nascosti possono essere esterni, come ad esempio le qualità di un

oggetto contrattuale, oppure interni, quale la volontà di pagare o di fornire

la prestazione. In ogni caso è doloso qualsiasi atto che crea nella controparte

contrattuale una falsa sicurezza che la induce a concludere il negozio

giuridico, mentre non commette dolo alcuno la parte che induce in errore

l’altra basandosi ella stessa su dati inesatti o inaffidabili e che non la

avverte di averne riconosciuto la falsità; ciò a maggior ragione se il partner

contrattuale poteva procurarsi lui stesso le informazioni corrette. L’inganno

deve poi essere volontario, colui che inganna deve dunque essere a conoscenza

dell’inesattezza o falsità della fattispecie ed avere la volontà di portare la

controparte a concludere il contratto grazie all’inganno (Schmidlin, Commentaire romand CO-I, ad

art. 28 n. 1 e ss.). In particolare riguardo al dolo su fatti futuri, bisogna

tenere innanzitutto in considerazione che fatti incerti o rischiosi non possono

essere oggetto di errore, né di dolo. Commette tuttavia dolo colui che presenta

certi fatti futuri come sicuri, ben sapendo, grazie ad una migliore

informazione per esempio, che questi non si produrranno mai; in ogni caso

un’informazione dolosa non deve essere confusa con una presentazione ottimista

dei fatti, se non risulta menzognera. I fatti poi che tutti devono sapere che

hanno un margine di rischio o che sono di natura speculativa non possono essere

oggetto di dolo: se una parte fa affidamento sulla convinzione dell’altra

subisce una frustrazione, ma non può dirsi vittima di dolo nella misura in cui

abbia avuto la possibilità di informarsi lui stesso (Schmidlin, Commentaire romand, CO-I, ad art. 28 n. 16 e

ss.).

6. Dall’istruttoria

è emerso che le parti hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una lettera

d’intenti (doc. B), con la quale il locatore si dichiarava disposto a locare

all’attrice “la superficie al 2. e 3. piano del Centro __________ di __________

a partire dal 01 gennaio 2004”. Nella lettera scritta dal legale dell’attrice

il 29 dicembre 2003 al Municipio di __________, dopo alcuni colloqui informali

con il sindaco e il vicesegretario del Comune, risulta che era nota la

necessità di ottenere una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione

da area inutilizzata ad area commerciale e di disporre di un numero adeguato di

posteggi. Il Municipio ha confermato il 13 gennaio 2004 che l’avvenuta apertura

del negozio dell’attrice al terzo piano era da considerare abusiva, in mancanza

della necessaria licenza edilizia (doc. E). Il contratto di locazione (doc. C)

è stato sottoscritto il 19 gennaio 2004 e lo stesso menziona al punto 3 che vi

sono dei lavori edili da eseguire al terzo piano e che i costi dei relativi

permessi sono a carico della conduttrice. L’esame del carteggio processuale non

permette dunque di scostarsi dal giudizio pretorile.

Innanzitutto,

per quanto concerne la valutazione della volontà contrattuale delle parti e

della loro responsabilità nel concretizzare quanto pattuito, dagli atti risulta

che l’appellato il 25 novembre 2003, dunque il giorno seguente la

sottoscrizione della lettera d’intenti, ha inoltrato una richiesta di

costruzione tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro

commerciale__________ (doc. P). Ricevuta una decisione negativa, il convenuto ha

poi inoltrato ricorso al Consiglio di Stato, ottenendone l’annullamento in data

14 settembre 2004 (doc. 2). Di conseguenza, l’affermazione dell’appellante

secondo cui l’appellato era scientemente responsabile del mancato rilascio

della licenza edilizia non è condivisibile: da una parte, incontestato che l’appellante

fosse a conoscenza del problema della licenza edilizia come giudicato dal

Pretore (cfr. doc. D), se l’intenzione dell’appellato fosse stata quella di

ingannare la controparte riguardo alla volontà di attivarsi per il suo

ottenimento, non avrebbe compiuto i passi necessari a tale scopo e tantomeno

avrebbe ricorso contro la decisione municipale negativa; dall’altra, le

richieste fatte dal Comune a fine 2003 ed inizio 2004 in merito alla necessità di ulteriori posti auto sono state annullate dalla decisione del

Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. 2) e dunque in nessun caso il

mancato ottenimento della licenza è dipeso dalla scelta dell’appellato di non

accettare le condizioni municipali.

Inoltre,

il teste Ing. Ma__________, tecnico comunale, ha deposto che soluzioni

alternative alla creazione di ulteriori parcheggi sono state proposte dal

Municipio solo nei primi mesi del 2005, quindi a procedura di risarcimento

danni già avviata, per cui a maggior ragione la tesi dell’appellante risulta

inaccettabile (verbale di udienza, deposizione Ma__________, pag. 3). Per quanto concerne la testimonianza dell’Ing. M__________, la

credibilità delle sue affermazioni è indubbia nonostante egli fosse il

progettista incaricato dal convenuto, in quanto le sue affermazioni sono state

confermate da altre prove. Difatti, qualora l’attendibilità di un testimone

possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per l’esistenza di un

rapporto diretto di dipendenza, rispettivamente d’amicizia, con una delle parti,

rispettivamente per l’esistenza di un altro motivo che determini un interesse a

deporre a favore di una parte, la credibilità delle sue dichiarazioni può

essere intaccata unicamente se è accertata una grave discordanza tra i fatti

così come descritti dal teste e quelli desumibili da altre prove (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura

ticinese massimato e commentato, no. 75 ad art. 90 CPC). Nella

fattispecie la suddetta deposizione (verbale 7 dicembre 2005, pag. 4 in particolare) è stata confermata dallo scritto 29 dicembre 2003 indirizzato al Municipio di __________

in cui il legale dell’appellante chiedeva conferma delle informazioni ricevute

dal suo cliente in merito alla necessità di ottenere la licenza edilizia per il

cambiamento di destinazione da area inutilizzata ad area commerciale e di

disporre di un numero adeguato di posteggi (doc. D). Anche per quanto concerne

le conclusioni tratte dalle deposizioni dei testi Ma__________ e M__________

non si può condividere il punto di vista dell’appellante. Il teste M__________

ha infatti deposto che “venne assicurato a __________ sia da parte del

Municipio sia dal signor AO 1 sia da me, a livello verbale che non ci sarebbe

stato nessun problema a poter iniziare la propria attività a Natale 2003 anche

al terzo piano” (verbale di udienza, M__________, pag. 4 in fondo); da queste parole risulta che l’assicurazione di poter aprire per Natale 2003 non è

giunta unicamente da parte dell’appellato e dell’ingegnere da lui assunto, i

quali avevano certamente un interesse a concludere il contratto di locazione e

dunque a garantire che tutto fosse pronto secondo i piani del potenziale

conduttore, ma anche dal Municipio. Il fatto che tale dichiarazione sia stata

data unicamente in forma verbale, al di là di illazioni dell’appellante circa

la diffidenza dell’autorità nei confronti dell’appellato, è del tutto

comprensibile: trattandosi di una procedura amministrativa, i tempi necessari

all’espletamento delle formalità, indipendentemente dalle parti e dal loro

atteggiamento, possono essere solo stimati. Di conseguenza, non si è trattato

di un inganno dell’appellato per indurre l’appellante a concludere il contratto

di locazione, ma come ritenuto dal Pretore, di una previsione ottimistica sui tempi

necessari all’ottenimento della licenza edilizia necessaria all’apertura. Nonostante

sia indubbio che l’appellato avrebbe potuto informare l’appellante delle

contestazioni fattegli dal Municipio sull’apertura del negozio al 3° piano

prima del rilascio della licenza edilizia, è pur vero che tale apertura

risultava contraria alla legge e dunque P__________, quale rappresentante

legale dell’appellante, avrebbe dovuto preventivamente informarsi sulla reale

possibilità che il Municipio tollerasse tale violazione, e ciò a maggior

ragione considerando che la società appellante gestisce più di un negozio in

Svizzera e si può dunque considerare sufficientemente cognita delle procedure

necessarie all’apertura di un negozio, al di là delle differenze legislative

vigenti in ciascun cantone.

Infine,

né il rimprovero mosso al Pretore riguardo il riferimento alla procedura di

rilascio della licenza edilizia ancora pendente né l’affermazione per cui la

responsabilità di ciò sia da attribuirsi all’appellato possono essere

condivise. Innanzitutto, come compiutamente esposto dal Pretore, il fatto che

la procedura tendente all’ottenimento della suddetta licenza edilizia fosse

ancora pendente ha escluso qualsiasi possibilità di errore dell’appellante al

momento della sottoscrizione del contratto di locazione, perfezionato il 19

gennaio 2004 (doc. C), mentre la decisione del Consiglio di Stato del 26 giugno

2007, con cui si accoglie il ricorso del convenuto contro la decisione

municipale del 17 ottobre 2006 e si invita il Municipio a fissare un contributo

sostitutivo alla creazione di ulteriori posti auto, smentisce le accuse di

responsabilità formulate dall’appellante nei confronti della controparte.

7. Visto

quanto precede, la sentenza impugnata resiste alla critica e l’appello 9 luglio

2008 deve essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la

soccombenza giusta l’art. 148 CPC. Nella commisurazione delle ripetibili si

tiene conto da un lato che le osservazioni sono prive di pregio per quel che

concerne la richiesta di dichiarare nullo l’appello (pag. 2) e dall’altro che

nel merito elencano in dodici righe generiche dichiarazioni (pag. 3).

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC e la LTG,

dichiara e pronuncia:

1. L’appello

9 luglio 2008 di AP 1 è respinto.

2. Le

spese per la procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 2’700.-

b) spese fr.

100.-

fr.

2'800.-

già

anticipate dall’appellante restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla

controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili.

3. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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