12.2008.163

Locazione, aumento in seguito a clausola di indicizzazione, obbligo di modulo ufficiale pena la nullità

30 gennaio 2009Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. AP 1,

in qualità di locatore, e S__________ AG, a cui è successivamente subentrata I__________

AG, quale conduttrice, hanno sottoscritto il 30 novembre 1998 un contratto di

locazione il cui oggetto era una superficie di vendita e magazzino di circa 411

mq oltre i posteggi dello stabile denominato “Centro C__________”, fondo n. __________

RFD di M__________. Il contratto prevedeva una durata iniziale di 5 anni, con

opzione di protrarre il contratto per due ulteriori periodi determinati di

cinque anni. La pigione annua era stata fissata a fr. 90'000.- per i primi 24

mesi e a fr. 95'000.- dal venticinquesimo mese in poi, oltre alle spese

accessorie. Inoltre, le parti avevano stabilito un adeguamento della pigione

“una volta all’anno al 1° gennaio, la prima volta al 1° gennaio 2002 al 60%

dell’aumento annuo dell’indice nazionale svizzero dei prezzi al consumo in

conformità alla pubblicazione attuale dell’ Ufficio Federale di statistica”.

B. Il

15 dicembre 2006 il locatore ha inviato una lettera raccomandata alla conduttrice

comunicandole che da un controllo contabile risultavano aperte poste a suo

favore relative agli “affitti indicizzati fino al 31.12.2006”, rinviando a una

tabella di calcolo allegata dalla quale risultava uno scoperto di fr.

11'653.30. Sempre tramite raccomandata, l’11 gennaio

2007 la conduttrice ha contestato l’adeguamento della pigione adducendo come

motivazione da una parte la sua nullità poiché non notificato come previsto

dall’art. 269d CO su formulario ufficiale, dall’altra l’illegalità di una

richiesta retroattiva di adeguamento, e illustrando infine il suo metodo di

calcolo in relazione a un’eventuale indicizzazione della pigione. Dopo il

rifiuto della proposta transattiva e la constatazione dell’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Chiasso della mancata conciliazione delle

parti, AP 1 ha convenuto il 18 marzo 2008 davanti alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio-sud AO 1, chiedendone la condanna al pagamento di fr.

10'736.70 oltre interessi, corrispondente all’indicizzazione della pigione dal

1°gennaio 2003 al 1°gennaio 2007.

C. Il

Pretore con sentenza del 31 luglio 2008 ha respinto l’istanza in quanto

l’aumento di pigione non era stato notificato mediante formulario ufficiale

come previsto dall’art. 269d CO in unione con gli artt. 19 OLAL e 16 della legge

di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali

d’abitazione e commerciali e di affitto. Ha inoltre sottolineato che in

generale si doveva escludere una richiesta retroattiva di aumento di pigione,

riservati casi eccezionali in cui si era in presenza di un abuso di diritto da

parte del locatore.

D. AP 1

ha impugnato il giudizio pretorile con appello del 14 agosto 2008, nel quale

contesta la necessità di notificare l’aumento di pigione previsto da una

clausola contrattuale d’indicizzazione tramite modulo ufficiale e denunciando

un abuso di diritto della controparte in quanto quest’ultima sapeva della

pattuizione di indicizzazione annuale. AO 1 con le proprie osservazioni del 24

settembre 2008 ha postulato la

reiezione del gravame e la conferma del giudizio pretorile.

e in diritto:

1. Il

Pretore ha respinto l’istanza dopo aver accertato che l’istante ha comunicato

l’aumento della pigione tramite lettera raccomandata e non tramite il modulo

ufficiale, ragione per cui esso è nullo in virtù dell’art. 269d cpv. 3 CO

insieme agli art. 19 cpv. 2 OLAL e 16 della legge di applicazione delle norme

federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di

affitto.

Considerandi

2.

L’appellante

rimprovera al Pretore di aver ritenuto necessario il modulo ufficiale per

notificare l’aumento della pigione sulla base di una clausola contrattuale di

indicizzazione. Innanzitutto, egli fa notare come l’art. 269d cpv. 3 CO preveda

l’uso del modulo ufficiale solo nel caso di cambiamenti unilaterali della

pigione. Visto che nella fattispecie la clausola di indicizzazione e le sue

conseguenze erano note a entrambe le parti poiché contenute nel contratto, egli

reputa che non vi sia stata alcuna modifica unilaterale soggetta all’obbligo di

notifica mediante modulo ufficiale. Secondariamente, l’istante

si china sull’interpretazione dell’art. 19 cpv. 2 OLAL il quale, facendo

riferimento all’art. 269d CO, prevede che le disposizioni relative alla

notifica di modifiche della pigione su modulo ufficiale si applichino anche in

caso di pigione scalare o clausola di indicizzazione pattuite nel contratto di

locazione. L’appellante reputa in particolare necessaria un’interpretazione

teleologica dell’ultima frase di questo capoverso la quale recita che “In

questo caso ai Cantoni viene però lasciata la facoltà di dichiarare modulo

legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle

pattuizioni di pigione”. Egli ritiene infatti che il legislatore non sia

stato chiaro se con “in questo caso” intendesse riferirsi alla frase

precedente, e dunque permettere una deroga all’uso del formulario ufficiale

solo per le pigioni scalari, o se al contrario volesse dare tale possibilità

anche per quanto riguarda gli aumenti dovuti ad una clausola di indicizzazione.

Per l’appellante l’unica interpretazione soddisfacente non può che essere la

seconda possibilità, in quanto non ritiene vi sia alcun motivo per cui il

legislatore dovesse avere la volontà di introdurre una tale differenziazione, a

maggior ragione se si considera che una pigione scalare ha nei confronti del

conduttore un’incidenza maggiore rispetto ad un’indicizzazione. Dunque, tenuto

conto che l’indicizzazione non costituisce un reale aumento, ma unicamente un

adeguamento all’incremento dei prezzi al consumo, l’utilizzo del modulo

ufficiale non è necessario, se non addirittura superfluo. Sulla scorta di tale

interpretazione, l’appellante rileva che deve di conseguenza essere colmata la

lacuna dell’art. 16 cpv. 4 della legge di applicazione delle norme federali in

materia di locali d’abitazione e commerciali e di affitto. Tale norma di legge

va interpretata nel senso che la possibilità di presentare unicamente la copia

della pattuizione di pigione debba essere possibile non solo per la pigione

scalare, ma pure nel caso di adeguamento sulla base di una clausola di

indicizzazione. L’appellante giunge dunque alla conclusione che la richiesta di

pagamento della pigione indicizzata con riferimento al contratto era più che

sufficiente poiché la clausola relativa all’indicizzazione in esso contenuta

era molto chiara e permetteva al conduttore di determinare in che misura e

quando l’adeguamento sarebbe intervenuto.

3.

Nelle

proprie osservazioni la parte appellata rileva che con la pattuizione di una

clausola di indicizzazione essa non ha accettato acriticamente qualsiasi tipo

d’aumento, né tantomeno quello non annunciato secondo la forma imposta dalla

legge. Infatti, se così fosse, ciò significherebbe che il conduttore

sottoscrivendo il contratto di locazione, avrebbe rinunciato a qualsiasi forma

di contestazione degli aumenti che il locatore facesse valere sulla base delle

clausole contenute nel contratto. L’appellata contesta

inoltre che la clausola d’indicizzazione non sia da ritenersi un aumento

unilaterale in quanto precedentemente pattuito: il fatto che il locatore debba

compiere un calcolo e che il conduttore lo possa impugnare facendo verificare

all’autorità competente la corretta applicazione della clausola

d’indicizzazione rende tale decisione unilaterale e dunque necessitante la

forma scritta qualificata.

4.

L’art.

269d cpv. 1 CO prevede che il locatore possa aumentare in qualsiasi momento la

pigione per la prossima scadenza di disdetta, comunicando tale modifica su di

un modulo approvato dal Cantone entro i termini fissati dal presente articolo.

Il capoverso 3 stabilisce poi che tale formalità va rispettata anche nel caso

in cui il locatore intende modificare unilateralmente in altro modo il

contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo o introducendo

nuove spese accessorie. L’art. 19 cpv. 2 OLAL specifica

l’art. 269d CO stabilendo che le formalità relative al modulo ufficiale ed al

suo contenuto come fissate dall’art. 19 cpv. 1 e 1bis OLAL “si applicano per

analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l’aumenta in

base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può

essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell’indice. Per le

pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi

prima dell’inizio dell’aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono

dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la

copia delle pattuizioni di pigione”. L’aumento della pigione, anche se già

pattuito contrattualmente, non avviene pertanto automaticamente, ma deve essere

notificato entro i termini fissati dalla legge. In particolare, l’obbligo

dell’uso di un formulario ufficiale è ritenuto inderogabile per le modifiche

della pigione sulla base di una clausola di indicizzazione, mentre per quanto

concerne le pigioni scalari, i Cantoni hanno la possibilità di concedere una

deroga a tale principio stabilendo che la copia delle pattuizioni di pigione è

sufficiente. L’obbligo di utilizzare il formulario ufficiale in caso di

contratti di locazione indicizzati appare comprensibile tenuto conto del fatto

che l’art. 270c CO prevede per il conduttore la possibilità di far esaminare

l’aumento della pigione calcolato sulla scorta della clausola di

indicizzazione. Al contrario può essere considerato meno necessario, se non un

vero e proprio eccesso di formalità che andrebbe eliminato, il fatto di dover

notificare l’applicazione della pigione scalare e per di più su di un

formulario ufficiale, tenuto conto che si tratta di un aumento precedentemente

pattuito, già indicato con precisione in franchi nel contratto d’affitto e non

impugnabile (Lachat D., Le

bail à loyer, Lausanne, 2008, pag. 511; SVIT-Kommentar,

Das schweizerische Mietrecht, 2008, nr. 31-32 ad art 269d CO). Al contrario taluni ritengono che la deroga alla regola prevista

dall’art. 269d CO si possa applicare sia nel caso di pigioni scalari che di

clausole di indicizzazione (Zihlmann P.,

Das Mietrecht, 2a ed.,

pag. 197). L’art. 16 cpv. 4 della legge di applicazione

delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e

commerciali e di affitto, facendo uso della deroga concessa dall’art. 19 cpv. 2

OLAL, stabilisce che “in caso di pigione scalare (art. 269c CO) è

sufficiente per la notificazione dell’aumento di pigione la presentazione della

copia della pattuizione di pigione”.

5.

L’interpretazione

che l’appellante vorrebbe dare dell’art. 19 cpv. 2 OLAL e dell’art. 16 della legge

di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali

d’abitazione e commerciali e di affitto non può essere condivisa. Innanzitutto,

l’interpretazione letterale dell’art. 19 cpv. 2 OLAL, in particolare riguardo

all’ultima frase del capoverso, mostra chiaramente, al contrario di quanto

sostenuto con l’atto d’appello, come la possibilità di dichiarare la copia

della pattuizione delle pigioni modulo ufficiale ai sensi dell’art. 269d CO si

riferisca alla frase precedente sulle pigioni scalari; in caso contrario il

legislatore avrebbe utilizzato il plurale iniziando la frase con “in questi

casi” e non con “in questo caso” (in diesem Fall; dans ce cas). Inoltre, non

si può seguire neppure l’interpretazione teleologica compiuta dall’appellante,

in quanto lo scopo di imporre una notificazione di un aumento della pigione su

formulario ufficiale è quello di proteggere la parte più debole, segnatamente

il conduttore, da azioni indiscriminate del locatore. Dunque, seppure sia da

ritenersi valido quanto sostenuto nell’atto d’appello secondo cui il conduttore

e il locatore avevano pattuito l’aumento tramite indicizzazione, escludendo

dunque un atto unilaterale da parte del conduttore, bisogna comunque

considerare che nel caso della pigione scalare, l’aumento non solo è pattuito

con il contratto di locazione, ma l’importo vi è indicato con precisione in

franchi. L’invio di una copia del contratto è dunque sufficiente per notificare

l’aumento come pattuito. Al contrario, le clausole di indicizzazione non

fissano un importo di aumento preciso, ma per definizione fanno solo riferimento

all’indice dei prezzi al consumo. Il calcolo dell’aumento in franchi avviene

solo al momento contrattualmente pattuito e quando l’autorità competente ha

pubblicato l’indice annuale di riferimento. Per tale motivo, benché in termini

economici l’indicizzazione possa gravare meno il locatore rispetto a una

pigione scalare, l’importo dell’aumento non si evince dal contratto di

locazione. Ne consegue che il calcolo fatto dal locatore sulla base dell’indice

è da considerarsi una decisione unilaterale che giustifica l’obbligo di

utilizzare un formulario ufficiale in modo da proteggere il conduttore e

permettergli l’impugnazione come previsto dall’art. 270 CO. Tale spiegazione

alla necessità del formulario ufficiale in caso di aumenti tramite clausole di

indicizzazione trova conferma anche nella fattispecie; infatti appellante e

appellata a suo tempo avevano presentato ciascuno un proprio metodo di calcolo

dell’indicizzazione (cfr. doc. F, I), a riprova che la clausola di

indicizzazione contenuta nel contratto era tutt’altro che chiara e non

permetteva al conduttore di sapere anticipatamente l’ammontare esatto

dell’aumento annuo. È pertanto superfluo esaminare il

problema della lacuna giuridica sollevata nell’ambito dell’art. 16 cpv. 4 della

legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali

d’abitazione e commerciali e di affitto, dal momento che il legislatore

ticinese si è avvalso dell’unica possibilità di deroga al modulo ufficiale,

stabilendo che nel solo caso di pigioni scalari è possibile ritenere modulo

ufficiale valido ai sensi dell’art. 269d CO la copia delle pattuizioni. Considerato

quanto precede, la notifica dell’aumento di pigione inviata dall’appellante

alla controparte tramite raccomandata è nulla in quanto non avvenuta sul modulo

ufficiale imposto dalla legge in caso di adeguamento sulla base di un indice. Non

è quindi necessario esaminare in questa sede la questione della richiesta

retroattiva d’indicizzazione.

6.

conclusione, l’appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148

CPC e sono commisurate al valore di causa in fr. 10'736.40.

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC, la LTG e il regolamento

sulle ripetibili,

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

del 14 agosto 2008 di AP 1 è respinto.

2.

spese della procedura d’appello consistenti in:

tassa di

giustizia fr. 70.-

spese fr.

30.

fr.

100.

già

anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla

controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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