12.2008.190

Compravendita di casa in costruzione e non ultimata - notifica dei difetti - tempestività - assunzione di prove d'ufficio

30 gennaio 2010Italiano33 min

Source ti.ch

Fatti

A. Nel

corso del 1996 AP 1 ha iniziato, tramite l’impresa di costruzioni B__________

Sagl a lui facente capo, l’edificazione dell’immobilie denominato “__________”,

progetto che prevedeva la realizzazione di cinque villette unifamiliari sulla

part. n. __________ RFD di __________, poi da parcellare. Per quanto qui

interessa, al di sotto del giardino e del locale cantinato di uno dei fondi

così edificati e parcellati, e meglio della part. n. __________6 (a monte),

egli ha realizzato i locali tank e lavanderia dell’altro fondo parcellato n. __________8

(a valle), ritenuto che a registro fondiario è quindi

stata iscritta una servitù di sporgenza e rientranza (fabbricato al piano

terreno) in favore di quest’ultimo e a carico dell’altro, che a sua volta

beneficiava di un diritto di sporgenza (giardino pensile al piano giardino) a

carico del primo (cfr. doc. I° rich.; cfr. pure la sezione annessa quale

inserto 2 del doc. E). A conclusione di un lungo iter amministrativo (cfr. doc.

II° rich.), il locale cantinato realizzato sulla part. n. __________6 sovrastante

i locali tank e lavanderia della part. n. __________8 è stato oggetto di un

ordine di demolizione (doc. D) ed è poi stato reso inagibile, in data

imprecisata dopo il mese di agosto 1998, mediante il riempimento di materiale

tramite aperture effettuate nella soletta del vano superiore.

B. Con

rogito 26 maggio 2003 (doc. A) AP 1 ha in seguito venduto a AO 2 e AO 1 in

ragione di metà ciascuno la part. n. __________6, ritenuto che a quel momento è

stato stabilito che il residuo di fr. 20'000.- del prezzo di fr. 560'000.-

sarebbe stato versato non appena le parti avessero tra l’altro confermato per

scritto che la casa era terminata nel rispetto delle norme SIA e che

l’asfaltatura della zona posteggi, l’accesso degli stessi e lo smantellamento

della gru erano stati compiuti. Sempre in quell’anno AP 1 ha provveduto a

vendere la part. n. __________8 a P__________ __________.

C. Il

16 agosto 2004 P__________ __________, lamentando la presenza di infiltrazioni

d’acqua nei suoi locali tank e lavanderia provenienti dal locale cantinato inagibile

sovrastante, ha convenuto in giudizio i vicini proprietari della part. n. __________6

per ottenere la cessazione della turbativa ai sensi dell’art. 679 CC. Questa

causa, nell’ambito della quale AO 2 e AO 1 hanno denunciato la lite a AP 1

(doc. C), il quale aveva poi partecipato unicamente all’udienza preliminare

(doc. I), si è conclusa il 6 giugno 2006 (doc. B) con l’ordine del Pretore agli

allora convenuti di “sgomberare il materiale di riempimento dal vano di loro

proprietà sulla part. n. __________6 ... posto sopra i locali lavanderia e tank

della part. n. __________8 ... e di procedere alla sua isolazione a perfetta

regola d’arte, con la comminatoria dell’esecuzione effettiva ex art. 497 CPC”

e la loro condanna in solido al pagamento alla controparte di fr. 7'482.20

oltre interessi a titolo di risarcimento danni, di cui fr. 2'482.20 per il

costo di una perizia a futura memoria esperita in precedenza (doc. E) e fr.

5'000.- per i costi necessari al risanamento del locale tank; la tassa di

giustizia di fr. 1'200.- e le spese di fr. 787.95 sono state poste a carico degli

allora convenuti in solido, pure tenuti a rifondere all’attrice, sempre in

solido, fr. 3'500.- per ripetibili.

D. Con

petizione 13 luglio 2006 AO 2 e AO 1, ritenendo AP 1 responsabile del difetto nell’isolazione

della soletta all’origine delle infiltrazioni e con ciò della loro soccombenza

nella causa promossa dalla vicina, hanno chiesto la sua condanna al pagamento

di fr. 48'906.15 più interessi, somma pari al presumibile costo per

l’eliminazione del difetto (stimato dal perito a futura memoria in fr. 25'000.-,

cfr. doc. E), alle somme poste a loro carico nella sentenza 6 giugno 2006 (fr.

12'970.15) ed alla rifusione delle spese legali da loro sostenute nella causa

contro P__________ __________ (fr. 10'936.-, doc. Q), il tutto protestando

spese e ripetibili maggiorate ex art. 152 CPC.

convenuto si è opposto alla petizione, negando che le infiltrazioni,

intervenute per altro solo dopo l’effettuazione di importanti lavori di

sistemazione del giardino da parte degli attori, fossero dovute ad un difetto

dell’oggetto compravenduto. Egli ha dunque contestato la pretesa volta al

risarcimento del minor valore e quelle derivanti dalla partecipazione e dalla

soccombenza degli attori nella causa promossa dalla vicina. E ha contestato pure

la temerarietà della sua resistenza in lite.

E. Esperita

l’istruttoria di causa, nei rispettivi allegati conclusionali datati 26 luglio

rispettivamente 31 agosto 2007 le parti si sono sostanzialmente riconfermate

nelle loro precedenti allegazioni, ritenuto che gli attori, appurato che il

costo per l’eliminazione del difetto era nel frattempo stato quantificato in

fr. 83'000.- dal perito giudiziario, hanno allora aumentato le loro pretese a

fr. 106'906.15 oltre interessi, indicando in fr. 10'587.50 le ripetibili

maggiorate a loro dovute in applicazione dell’art. 152 CPC. Avendo il Pretore

in seguito ammesso agli atti altre prove, dapprima, il 18 ottobre 2007 (la

relativa ordinanza non è invero stata rinvenuta nell’incarto), il doc. T e poi,

il 13 marzo 2008, il doc. U, il richiamo di una nuova perizia a futura memoria inc.

DI.2007.235 e la testimonianza dell’ing. F__________ __________, sentito il 7

maggio seguente, nei successivi allegati conclusionali dell’8 e 14 luglio 2008

le parti hanno ribadito le loro precedenti richieste.

F. Con

la sentenza 28 luglio 2008 qui impugnata, il Pretore ha preliminarmente

rammentato che le ragioni che lo avevano indotto ad assumere altre prove dopo

la presentazione delle prime conclusioni scritte erano già state da lui

indicate nelle rispettive ordinanze. Stabilito che nella fattispecie, ove i

lavori non erano ancora stati ultimati al momento della compravendita, la lite

tra le parti doveva essere risolta secondo le norme che disciplinavano la

garanzia per i difetti nel contratto di appalto, egli ha da una parte esaminato

se la notifica del difetto, la cui esistenza era stata dimostrata sia nella

causa contro P__________ __________ sia in questa vertenza, fosse stata

tempestiva, concludendo affermativamente sulla base delle testimonianze agli

atti, ritenute attendibili, e dall’altro se le infiltrazioni fossero

eventualmente da ricondurre ai lavori di sistemazione del giardino degli

attori, concludendo che, se anche ciò fosse stato, il convenuto non sarebbe comunque

stato liberato dalla sua responsabilità, quei lavori essendo avvenuti nell’ambito

del contratto di compravendita originario tramite la ditta B__________ Sagl,

sua subappaltatrice. Ammessa con ciò la responsabilità del convenuto, il

giudice di prime cure ha accertato sulla base della perizia giudiziaria che il

minor valore dell’opera poteva essere quantificato in fr. 83'000.- ed ha

ritenuto corretto porre a carico del convenuto tutte le spese (risarcimento

danni, oneri giudiziari, ripetibili e spese del proprio legale) derivate agli

attori dalla causa promossa nei loro confronti dalla vicina. Quanto alla

temerarietà della resistenza in lite del convenuto, la questione è stata lasciata

indecisa, ritenuto che agli attori potevano comunque essere attribuite le

ripetibili da loro postulate in sede conclusionale. Di qui l’accoglimento della

petizione e la condanna del convenuto, tenuto pure ad assumersi la tassa di

giustizia di fr. 4'000.-, le spese di fr. 917.60 e le ripetibili di fr.

10'587.50, al pagamento di fr. 106'906.15 più interessi.

G. Con

l’appello 2 settembre 2008 che qui ci occupa il convenuto chiede di riformare

il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione. Egli rimprovera al

Pretore una carente motivazione della sentenza, specialmente per il mancato

esame delle ragioni da lui sollevate a sostegno dell’irritualità delle prove ammesse

dopo la presentazione dei primi allegati conclusionali, ribadita per altro anche

in questa sede. Non ritiene corretta l’applicazione nel caso di specie, ove i

lavori alla soletta litigiosa erano stati ultimati da oltre 5 anni, delle norme

relative al contratto di appalto. Mette in dubbio la tempestività della

notifica del difetto, le testimonianze assunte non essendo a suo dire attendibili.

Contesta che l’istruttoria della causa promossa da P__________ __________, le

cui risultanze non gli erano opponibili, e quella della presente causa possano

aver dimostrato l’esistenza del difetto e la sua responsabilità per lo stesso. Ribadisce

che le infiltrazioni erano invece avvenute ed erano con ciò da ricondurre ai

lavori di sistemazione del giardino da parte degli attori, non compresi nel

contratto di compravendita originario e comunque non eseguiti da lui. Quanto

alle singole pretese formulate dagli attori, da respingersi già in assenza di

una sua responsabilità, egli nega di essere tenuto a risarcire il minor valore

indicato dal perito giudiziario, il cui referto era del tutto inattendibile, e

contesta di dover rifondere tutte le spese derivate agli attori dalla causa

promossa nei loro confronti dalla vicina. Avendo il giudice di prime cure

lasciato indecisa la questione della temerarietà della sua resistenza in lite, non

vede come questi possa averlo poi obbligato a rifondere agli attori le

ripetibili da loro postulate a quel titolo in sede conclusionale. E infine non

ritiene corretto che gli siano caricate le spese giudiziarie relative alle

procedure probatorie esperite dopo il primo dibattimento finale, che traevano

origine dalla negligenza della controparte.

H. Delle

osservazioni 3 ottobre 2008 con cui gli attori postulano la reiezione del

gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

Considerandi

in diritto:

1.

convenuto rimprovera innanzitutto al Pretore una carente motivazione della

sentenza, segnatamente nella misura in cui il giudice non avrebbe a suo dire esaminato

le ragioni da lui esposte nell’allegato conclusivo complementare a sostegno

dell’irritualità dell’assunzione delle prove ammesse dopo la presentazione dei

primi allegati conclusionali. Egli, a parte ribadire in questa sede quelle

ragioni, non pretende invero che in tali circostanze la decisione dovrebbe

essere cassata, sicché il suo annullamento non entra in linea di conto. Ma ad

ogni buon conto il rimprovero di carente motivazione della sentenza avrebbe

dovuto essere disatteso. Il giudice, per conformarsi alle esigenze minime di

motivazione della sentenza imposte, pena la nullità (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

m. 1 ad art. 285), dall’art. 29 cpv. 2 Cost., non è in effetti tenuto a

prendere posizione su ogni argomento di fatto o di diritto indicato dalle

parti, ma può limitarsi a pronunciarsi sui punti rilevanti ai fini della

decisione (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 2 e 26 e n. 778 ad art. 285), ritenuto che, per quanto

concerne i motivi di diritto, è sufficiente che indichi sommariamente le

ragioni della sua decisione, riferendosi a disposizioni legali, regole

professionali o usi commerciali (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 2 ad art. 285).

Nel caso di specie la decisione del Pretore adempie le esigenze di motivazione

poste dalla giurisprudenza, la stessa spiegando in modo chiaro e dettagliato le

ragioni che lo hanno indotto ad accogliere la petizione (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 2 e 26 ad art. 285), tant’è che il convenuto è stato in

grado di impugnarla con cognizione di causa (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 17 e 26 ad art. 285). La sentenza è invero sufficientemente motivata

anche con riferimento alla questione delle nuove prove assunte dopo la

presentazione degli allegati conclusionali. Nell’occasione il giudice ha in

effetti rammentato che le ragioni che lo avevano indotto ad assumere quelle

prove erano già state da lui indicate nelle rispettive ordinanze, rese il 18

ottobre 2007 rispettivamente il 13 marzo 2008, che con ogni evidenza si

fondavano sugli art. 88 seg. CPC (cfr. appello p. 7). Il fatto che egli sia

giunto a tale conclusione, sia pure disattendendo la diversa opinione del

convenuto, non può dunque comportare l’annullamento del querelato giudizio, ma

semmai, se dovesse risultare che la stessa era errata - ciò che verrà esaminato

nel prossimo considerando -, che quelle prove o parte di esse non potranno

essere prese in considerazione per il giudizio, come del resto auspicato nel

gravame dallo stesso convenuto (appello p. 7, 11 e 13).

2.

Come

detto, il convenuto censura il fatto che il Pretore, dopo la presentazione dei

primi allegati conclusionali, abbia ammesso agli atti, ai sensi dell’art. 88

seg. CPC, altre quattro prove e meglio la lettera 23 dicembre 2003 degli attori

al convenuto (doc. T), il rapporto tecnico e documentazione fotografica 30

novembre 2007 dello studio d’ingegneria A__________ __________ __________ SA

(doc. U), il richiamo della perizia a futura memoria di cui all’inc.

DI.2007.235 nonché l’assunzione del teste ing. F__________ __________. Come si

vedrà, la censura è in parte fondata. Mentre l’art. 89 CPC permette al giudice

unicamente di invitare le parti ad addurre nuove prove e non può dunque

giustificare il concreto operato del Pretore, è solo l’art. 88 CPC che permette

al giudice, a determinate condizioni, l’assunzione d’ufficio di nuove prove. In

base al tenore letterale della disposizione tale facoltà sembrerebbe invero essergli

data solo “in ogni stadio di causa che precede l’ordinanza di chiusura

dell’istruttoria”, sennonché la dottrina, richiamandosi all’interpretazione

storica, ha evidenziato come l’interpretazione letterale non rendesse l’esatto

significato della norma, che era quello di non impedire al giudice la facoltà

di intervento, a scopi istruttori, fino a prima dell’emanazione della sentenza

(Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., n. 155 seg. ad art. 88), a prescindere dal fatto se

l’ordinanza di chiusura dell’istruttoria fosse nel frattempo già stata emanata.

Quanto poi alle prove a cui il giudice è autorizzato a far capo di propria

iniziativa, l’art. 88 CPC ne menziona solo quattro, la perizia o l’ispezione

(lett. a), la riassunzione di un testimone già sentito (lett. b) e l’interrogatorio

formale delle parti (lett. c). Stando così le cose, nel caso di specie è chiaro

che il Pretore non poteva ammettere agli atti i doc. T e U e l’assunzione di un

nuovo testimone, prove di per sé non contenute nell’elenco legale. La soluzione

è invece diversa per il richiamo della perizia a futura memoria di cui all’inc.

DI.2007.235, e ciò nonostante anche questa prova, il richiamo di un incarto,

non faccia parte dell’elenco dell’art. 88 CPC. La giurisprudenza ha in effetti

già avuto modo di stabilire che l’assunzione proceduralmente illegittima di

prove da parte del Pretore non può comunque essere censurata quando la stessa

avrebbe potuto essere correttamente assunta nell’ambito dei poteri che il

codice di rito gli riconosce (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 3 ad art. 88) e

in concreto è incontestabile che il richiamo di quell’incarto avrebbe potuto

essere sostituito dall’assunzione di una nuova perizia (sulle sostanziale

equivalenza della perizia ordinaria e di quella a futura memoria, cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 449), che invece rientrava pacificamente nelle

facoltà del giudice (art. 88 lett. a CPC). Sulle modalità di assunzione della

nuova perizia a futura memoria, pure censurate dal convenuto, si ritornerà più

avanti. (consid. 4).

3.

Con

riferimento al diritto applicabile, è a ragione che il Pretore ha ritenuto che

nel caso di specie, in cui il convenuto aveva provveduto a vendere agli attori una

costruzione immobiliare non ancora ultimata (cfr. conclusioni 31 agosto 2007 p.

15; appello p. 4 e 14; cfr. pure doc. A) e di cui stava ancora curando

l'edificazione, ci si trovasse di fronte ad una forma contrattuale di carattere

misto ove convivevano elementi sia della compravendita sia del contratto di

appalto (Gauch, Der Werkvertrag, 4ª ed., n. 347 e 2319; Keller/Siehr,

Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; II CCA 11 agosto 1993 inc. n. 143/92, 27 novembre

2001.

inc. n. 12.2001.121, 4 settembre 2007 inc. n. 12.2006.158), fermo restando

che per quanto riguarda la garanzia per difetti facevano in ogni caso stato,

anche per le parti già ultimate (Gauch, op. cit., n. 349), come quella qui

litigiosa, le disposizioni relative a quest'ultimo contratto (Gauch, op.

cit., n. 349 e 2319; Honsell, Basler Kommentar, 3ª ed., N. 5 ad art. 205 CO; DTF 118 II 144; TF

1° aprile 1997 4C.6/1997; sentenze II CCA citate). L’esito della lite non

sarebbe comunque stato diverso nemmeno se fossero state applicabili le norme

relative alla compravendita, atteso che il diritto al risarcimento del minor

valore e del danno conseguente al difetto sono analoghi in entrambi i

contratti.

Sempre

con riferimento alle disposizioni applicabili, è invece a torto che in questa

sede gli attori ritengono applicabile al contratto le norme SIA 118

(osservazioni p. 21 seg.). Nonostante il preliminare di compravendita (doc. R) prevedesse

l’adozione delle norme SIA ed anche nel contratto di compravendita stesso (doc.

A) fosse stato fatto un accenno a tali disposizioni, la norma SIA 118 non può in

effetti trovare concreta applicazione. Da un punto di vita processuale, oltre

al fatto che essa sia portata a conoscenza del giudice (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 6 ad art. 87; II CCA 18 giugno 2001 inc. n.

12.2000

), occorre che almeno la parte che si prevale della sua applicazione

faccia valere in causa l'accordo della sua applicabilità oppure obietti

l'inapplicabilità del CO, in difetto di che si deve dedurre che le parti,

specialmente se patrocinate da legali, hanno rinunciato ad avvalersi di tali

disposizioni (Rep. 1993 p. 199; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 seg. ad art. 85; II CCA 11 marzo 1998 inc. n.

12.97

, 29 settembre 1999 inc. n. 12.99.8, 18 giugno 2001 inc. n.

12.2000

, 3 febbraio 2005 inc. n. 12.2003.110). Nel caso di specie entrambe

le condizioni fanno difetto, la norma SIA 118 non essendo stata versata agli

atti dell’incarto e nessuna delle parti avendo mai preteso che la stessa,

menzionata in petizione solo genericamente come “norma SIA” e con riferimento

alle sole esigenze qualitative della costruzione (p. 2, 8, 10 e 11), potesse

entrare in linea di conto per regolare le relazioni contrattuali tra le parti.

Ne consegue che la vertenza tra le parti dev’essere giudicata giusta gli art.

363.

segg. CO.

4.

È a

torto che il convenuto contesta la difettosità dell’immobile venduto agli

attori e meglio dell’isolazione della soletta sovrastante i locali tank e

lavanderia della part. n. __________8.

Come

giustamente rilevato dal Pretore, già nell’ambito della causa che P__________ __________

aveva promosso nei confronti degli attori, le cui risultanze sono opponibili al

convenuto in quanto la relativa lite gli era stata denunciata (doc. C) ed egli

aveva ritenuto di intervenirvi (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, n. 204 seg. ad art.

60) partecipando in particolare all’udienza preliminare (cfr. doc. I, B), era

stato accertato, sulla base di una perizia a futura memoria (doc. E), che

l’origine delle infiltrazioni andava ricercata in un problema di isolazione

della soletta del vano di proprietà dei qui attori, vuoi perché la stessa era

priva di isolazione, vuoi perché, se presente, non era stata eseguita a

perfetta regola d’arte o era stata danneggiata al momento del riempimento del

vano con materiale gettato dall’altezza di circa due metri (cfr. doc. B). Atteso

che ognuna delle tre ipotesi formulate dal perito a futura memoria, che non

costituivano mere supposizioni, riguardavano problemi legati all’isolazione

della soletta, a loro volta riconducibili al convenuto, è a ragione che il

giudice di prime cure ha ritenuto che quel referto fosse di per sé sufficiente

per ammettere l’esistenza di un difetto imputabile al convenuto. E comunque quelle

ipotesi hanno poi trovato conferma nella successiva perizia a futura memoria

esperita nell’inc. n. DI.2007.235 rich. dopo che il cantinato reso inagibile

era finalmente stato liberato dal materiale depositato. Pur non potendo

escludere che qualche danno da lui riscontrato nell’impermeabilizzazione potesse

essere stato causato dai lavori di allontanamento del materiale (cfr. risposta

n. 2 ai controquesiti peritali di delucidazione del convenuto), il perito a

futura memoria ha a quel momento accertato che gran parte dei danni erano

precedenti ai lavori di allontanamento del materiale (cfr. risposte n. 4 seg.

ai controquesiti peritali di delucidazione del convenuto), che la scelta di

impermeabilizzare la soletta tramite carta catramata incollata a caldo non era

corretta (cfr. risposta n. 1 ai controquesiti peritali di delucidazione del

convenuto), che l’impermeabilizzazione non era stata eseguita in maniera

continua ed in modo corretto (cfr. risposta n. 2 segg. e 10 ai quesiti peritali

di delucidazione degli attori, ove si menziona ad esempio la mancata impermeabilizzazione

di chiusini e fori nella muratura, il fatto che i risvolti della carta

catramata siano stati posati su superfici non asciutte, il fatto che la soletta

pendesse verso monte provocando l’effetto “piscina” e il fatto che le lastre

filtranti siano state posate al contrario con la parte sagomata rivolta verso

al carta catramata la quale a seguito dell’importante pressione del materiale

sovrastante si sarebbe danneggiata eccessivamente), giungendo infine alla conclusione,

a conferma dei suoi precedenti referti, che il sistema di evacuazione delle

acque meteoriche e l’esecuzione dell’impermeabilizzazione non erano stati

eseguiti a regola d’arte (cfr. risposta n. 10 ai quesiti peritali di

delucidazione degli attori). Quanto alla forza probatoria del referto a futura

memoria di cui all’inc. n. DI.2007.235 rich., nella misura in cui il perito a

futura memoria, sia pure solo dopo che il materiale contenuto nel vano reso

inagibile era già stato allontanato e senza aver potuto supervisionare i lavori

di sgombero, è comunque stato in grado di effettuare personalmente tutti questi

accertamenti, effettuando persino delle fotografie della situazione concreta,

nulla permette di ritenerli inattendibili. Del resto, il doc. U non potendo

essere considerato per il giudizio (cfr. consid. 2), l’assunto del convenuto

secondo cui al momento del sopralluogo i lavori fossero già terminati non è nemmeno

stato provato, tanto più che la circostanza non ha in ogni caso impedito al

perito, anche perché il vano non è poi stato nuovamente riempito con il

materiale, di scattare le fotografie da lui prodotte. Di qui la piena valenza

della prova.

5.

convenuto censura in seguito il giudizio con cui il Pretore, sulla base delle

testimonianze agli atti, ha concluso per la tempestività della notifica del

difetto. La censura è infondata.

Secondo

l’art. 367 cpv. 1 CO, eseguita la consegna dell’opera, il committente, appena

lo consente l’ordinario andamento degli affari, deve verificarne lo stato e

segnalarne i difetti all’appaltatore. La mancata verifica o il mancato avviso

all’appaltatore equivalgono in sostanza all’approvazione tacita dell’opera consegnata,

con la conseguente liberazione dell’appaltatore dalla sua responsabilità, salvo

ovviamente che si tratti di difetti irriconoscibili con l’ordinaria verifica

all’atto del ricevimento o che l’appaltatore li abbia scientemente dissimulati

(art. 370 CO). Si ha in altre parole la perenzione di tutti i diritti accordati

al committente dall’art. 368 CO (DTF 64 II 257 e segg.). Ove i difetti si

manifestino più tardi, dovrà essere dato avviso tosto che siano stati scoperti,

altrimenti l’opera si riterrà approvata nonostante i difetti stessi (art. 370

cpv. 3 CO).

L’onere

della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta al committente in base

all’art. 8 CC (DTF 118 II 147, 107 II 176), committente che deve in particolare

dimostrare quando il difetto gli è divenuto riconoscibile, e come e a chi ne ha

comunicato l’esistenza, ritenuto che se è accertata proceduralmente

l'intempestività il giudice non può ignorare simile circostanza, e questo

nemmeno nel caso in cui l'appaltatore non alleghi tale fatto (Rep. 1991

p. 372; RFJ 1996 p. 260; II CCA 8 gennaio 2001 inc. n. 12.2000.171, 3 aprile

2006.

inc. n. 12.2005.54).

Nel caso

di specie la tempestività della notifica del difetto da parte degli attori

dev’essere ammessa già per motivi processuali. In sede di risposta (p. 6) il

convenuto non ha in effetti contestato - ammettendolo con ciò implicitamente

(art. 170 cpv. 2 CPC) - l’assunto degli attori secondo cui P__________ __________

avrebbe immediatamente notificato loro le infiltrazioni da lei notate nel

dicembre 2003 le quali sarebbero poi state immediatamente da loro notificate al

convenuto (petizione p. 5 seg.), sicché la sua contestazione in merito alla

tardività della notifica, formulata per la prima volta solo in sede

conclusionale, è tardiva (art. 78 CPC).

Ma ad

ogni buon conto, come rilevato nella sentenza impugnata, la tempestività della

notifica è comunque stata dimostrata anche dall’istruttoria di causa ed in particolare

dalle testimonianze di M__________ __________ e C__________ __________, i quali

hanno riferito che un sopralluogo in loco presenti tutte le parti interessate era

avvenuto tra il novembre e il dicembre 2003 (teste M__________ __________ p. 2)

rispettivamente attorno a metà dicembre 2003 (teste C__________ __________ p.

3). In questa sede il convenuto ribadisce che i testi in questione sarebbero

inattendibili, siccome amici (e dipendenti) degli attori rispettivamente

interessati all’esito della lite, e comunque per il fatto che le loro dichiarazioni

sarebbero contraddette da altre inequivocabili emergenze processuali ed in

particolare dal fatto che egli non poteva a quel tempo aver partecipato ad alcun

sopralluogo siccome assente a S__________ __________ già dal precedente 12

dicembre. La doglianza è infondata. I testi in questione non hanno in realtà

alcun interesse all’esito della lite e nulla permette di ritenere che essi

abbiano reso deposizioni di compiacenza. La denuncia penale per falsa testimonianza

promossa nei confronti di M__________ __________ sulla base delle medesime

ragioni qui rievocate si è oltretutto risolta con un decreto di non luogo a

procedere, atteso che il magistrato inquirente, alla cui convincente decisione

si può senz’altro rinviare (cfr. doc. III° rich.), ha persino ritenuto doveroso

aggiungere che alla luce dell’istruttoria l’ipotesi che quanto riferito dalla

teste corrispondesse effettivamente alla realtà risultava da preferire e di

molto. Si aggiunga che il fatto che il convenuto sia stato assente dalla

Svizzera dall’11 dicembre 2003, addotto per la prima volta e quindi

irritualmente solo con l’allegato conclusionale aggiuntivo (art. 78 CPC), non

esclude affatto la veridicità della dichiarazione del teste C__________ __________

secondo cui i sopralluoghi con costui sarebbero stati effettuati attorno alla

metà di quel mese. Tanto basta per negare che la notifica dei difetti possa

essere avvenuta, tardivamente, come preteso dal convenuto, solo al suo ritorno

in patria verso metà del gennaio 2004.

6.

Alla

luce delle risultanze della perizia a futura memoria di cui all’inc. n.

DI.2007.235 rich. è incontestabile che le infiltrazioni fossero riconducibili a

un difetto della soletta sovrastante i locali tank e lavanderia della part. n. __________8,

problema questo riconducibile al convenuto. Per quest’ultimo, il nesso di causalità

adeguata tra la violazione contrattuale a lui imputabile e il danno che ne era

derivato sarebbe però interrotto dalla grave responsabilità della controparte o

comunque dell’impresa B__________ Sagl per i lavori di sistemazione esterna da

essi effettuati, non compresi nel contratto di compravendita originario. Il

rilievo è infondato. In virtù delle testimonianze di M__________ __________ (p.

2) e C__________ __________ (p. 3) nonché del giuramento di edizione reso dagli

attori, che a quel momento hanno negato di aver incaricato e pagato altri per

l’effettuazione dei non meglio definiti lavori di sistemazione esterna oltre

alla posa di un’altalena, dei pali della vigna e la semina dell’erba (da loro

eseguite), si deve in effetti ritenere che l’effettuazione di questi altri lavori,

che sono stati eseguiti dalla ditta B__________ Sagl (testi M__________ __________

p. 2 e C__________ __________ p. 3) e che lo stesso convenuto non pretende

siano stati da lei fatturati e a lei pagati, rientrassero nei lavori di

completazione che egli si era impegnato a portare a termine nell’ambito del

contratto di compravendita (doc. A) rispettivamente del precedente preliminare

di compravendita “chiavi in mano” (doc. R), con la conseguenza che gli

eventuali errori commessi dall’impresa, sua ausiliaria nel contratto, ricadono

sullo stesso. Quanto ai singoli lavori effettuati, è per la prima volta solo in

questa sede e quindi irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) che il

convenuto rimprovera agli attori di aver trasformato il tubo di ventilazione

del locale tank in un drenaggio o di aver otturato lo scarico di un pozzetto

(appello p. 6 e 15), senza aver comunque provato la loro responsabilità per quegli

interventi e soprattutto l’effettiva rilevanza delle circostanze per le

infiltrazioni poi riscontrate, non confermata dal perito che ha ritenuto determinanti altre cause: per la cronaca, in merito al primo aspetto il perito aveva a suo tempo precisato che

l’acqua piovana poteva entrare direttamente nel tubo (problema

imputabile al convenuto), mentre la posa di lastre di cemento, eventualmente

imputabile a chi le aveva posate in seguito, poteva favorire l’entrata di acqua

nel tubo solo non ci fosse stata una pur minima contropendenza, di per sé non

provata (cfr. doc. E p. 6; la perizia a futura memoria di cui all’inc. n.

DI.2006.176, su cui il convenuto sembrerebbe basarsi, non è invece stata

richiamata e le sue risultanze non fanno dunque parte di questa causa). Con riferimento agli altri lavori ed in particolare alla sistemazione

della scarpata del giardino verso valle con manufatti prefabbricati in

“verduro” cementati tra loro, non è invece provato che la stessa, pur avendo peggiorato

la situazione (cfr. risposta n. 5 ai quesiti peritali di delucidazione degli

attori), non fosse avvenuta a regola d’arte e fosse con ciò tale da innescare

un’eventuale responsabilità dei committenti o della ditta che l’aveva eseguita.

È in effetti incontestabile che queste opere non erano di per sé atte ad

ovviare o ad evitare infiltrazioni nel sottosuolo, tanto più che, secondo l’ordinario

andamento delle cose, era escluso che una scarpata dovesse avere - come invece implicitamente

preteso dal convenuto - una funzione drenante, sicché le stesse non possono

essere ritenute in nesso di causalità adeguata con le infiltrazioni che si sono

verificate nei locali tank e lavanderia sottostanti il vano reso inagibile,

causate unicamente dal fatto che la soletta non era stata impermeabilizzata

correttamente. L’effettuazione dei lavori esterni, avvenuta in modo

ineccepibile, nulla ha in altre parole a che vedere con le infiltrazioni

d’acqua in quei locali, dovute alla difettosità dell’impermeabilizzazione della

soletta e del sistema di evacuazione delle acque meteoriche. Emblematico è del

resto che il perito ha previsto il ripristino della scarpata con gli stessi

elementi esistenti, dopo l’effettuazione dei lavori (doc. E p. 9).

7.

Ammessa

con ciò l’integrale responsabilità del convenuto per la situazione venutasi a

creare, si tratta ora di esaminare se il giudizio con cui il Pretore lo ha

condannato al pagamento delle somme azionate possa essere confermato. A questo

proposito il convenuto contesta nuovamente sia il fatto dover rifondere fr.

83'000.- a titolo di minor valore, sia quello di dover risarcire la totalità

delle spese derivate agli attori dalla causa promossa da P__________ __________.

Entrambe le censure sono infondate.

In merito

alla prima, egli osserva che la perizia giudiziaria con cui era stato

quantificato il minor valore non sarebbe attendibile in quanto l’esperto si

sarebbe limitato nell’occasione ad adeguare al rincaro l’offerta allestita da

un artigiano ed avrebbe poi indicato che la sua valutazione non era comprensiva

di eventuali inconvenienti, in realtà previsti nell’offerta cui questi aveva

fatto riferimento. Queste doglianze non permettono ancora di fare astrazione

dalla valutazione del perito. Infatti, che l’offerta sia stata adeguata al

rincaro è senz’altro giustificato dalla circostanza che nel corso dell’anno

intercorso dalla stipulazione della stessa il supplemento indicato dalla SSIC

era stato del 2.4% (perizia p. 3). Quanto al fatto che l’importo di fr.

80'000.- indicato dal perito, cui a suo dire andavano aggiunti altri fr.

3'000.- per la sistemazione del giardino, sia stato da lui considerato come non

comprensivo di eventuali inconvenienti (perizia p. 3), che in realtà erano

previsti nell’offerta cui questi aveva fatto riferimento, lo stesso non va

valutato con eccessiva severità, il lapsus in cui è incorso l’esperto,

oltretutto riferito alla sola motivazione del referto e non alle sue

conclusioni, di per sé logiche e convincenti, essendo chiaramente riconoscibile

alla luce dell’offerta da lui allegata al proprio rapporto. Come rilevato dal Pretore,

il fatto che i lavori di risanamento poi effettuati, sia pure in parte diversi

da quelli preventivati dal perito, abbiano comportato un costo solo di poco

superiore, pari a fr. 84'457.85 (cfr. doc. V° rich., importo invero non

comprensivo delle spese per il riempimento del vano), esclude a sua volta di

ritenere eccessivo o arbitrario l’importo di massima (perizia p. 3) stabilito allora

dall’esperto e fatto proprio da giudice di prime cure.

Con

riferimento alla seconda, il convenuto non contesta di per sé che gli possa

essere imputata una colpa per l’esistenza del difetto e dunque il principio di

essere tenuto al risarcimento del danno ex art. 368 cpv. 2 CO, sennonché non

condivide l’assunto pretorile secondo cui tutte le spese sostenute dagli attori

nella causa contro P__________ __________ sarebbero da risarcire siccome la

loro resistenza in lite era stata necessaria. In pratica egli non contesta di

dover risarcire agli attori il risarcimento del danno posto a loro carico dalla

sentenza di cui al doc. B (fr. 7'428.20), ma più che altro il fatto di doversi

assumere anche i relativi oneri giudiziari (tassa di giustizia di fr. 1'200.- e

le spese di fr. 787.95), le ripetibili (fr. 3'500.-) e le spese del loro legale

(fr. 10'936.-), che a suo dire avrebbero potuto essere evitate se gli attori

avessero a suo tempo fatto atto di acquiescenza o concluso una transazione.

L’argomentazione è già stata respinta in modo convincente dal Pretore, il quale

aveva rilevato che di fronte alla posizione da sempre assunta dal convenuto,

che aveva negato difetti all’isolazione della soletta - posizione

esplicitamente ammessa anche in questa sede (appello p. 23) - questi non poteva

pretendere in buona fede che gli attori non si dovessero difendere nella causa

intentata contro di loro dalla vicina, quella posizione potendo in effetti

indurre gli attori a considerare l’eventualità che egli potesse anche aver

ragione. Si aggiunga che nemmeno il convenuto, cui era stata denunciata la

lite, ha ritenuto di continuare il processo accanto, in rappresentanza o in

vece degli attori (art. 58 e 52 segg. CPC) e in tale veste di proporre

l’accettazione della causa o una transazione, sicché egli è malvenuto a rimproverare

ora gli attori per aver a loro volta continuato la causa fino alla sentenza

pretorile, che oltretutto è risultata in parte a loro favorevole, avendo

ridotto da fr. 9'634.20 a fr. 7'482.20 l’importo in capitale dovuto alla vicina

(cfr. doc. B).

8.

convenuto censura inoltre il giudizio pretorile in materia di ripetibili.

Ritenuto che il giudice di prime cure ha lasciato indecisa la questione della

temerarietà della sua resistenza in lite, non comprende come questi possa poi

averlo obbligato a rifondere agli attori le ripetibili maggiorate da loro

postulate a quel titolo con le conclusioni. La censura è ancora una volta

infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, non è in effetti vero

che il fatto che gli attori abbiano a suo tempo postulato l’attribuzione di fr.

10’587.50 a titolo di ripetibili maggiorate ai sensi dell’art. 152 CPC significhi

che le ripetibili dovute in caso di mancato riconoscimento della temerarietà

della sua resistenza in lite, nella fattispecie da quantificarsi e quantificate

in tal caso in base alla vTOA, debbano necessariamente essere inferiori

(appello p. 24). Per il resto, l’importo assegnato non essendo di per sé

contestato nel suo ammontare, tant’è che in caso di accoglimento del suo

gravame il convenuto pretende il riconoscimento del medesimo importo (appello

p. 2 e 26), la somma attribuita può di principio essere confermata.

9.

convenuto non ritiene infine corretto il fatto che gli siano state caricate tutte

le spese giudiziarie, ivi comprese quelle relative alle procedure probatorie

esperite dopo il primo dibattimento finale, che a suo dire traevano origine

dalla negligenza della controparte. A torto. Come si è visto, l’assunzione di

quelle prove non è stata causata dagli attori, bensì è avvenuta su iniziativa

del Pretore, il quale le aveva ritenute utili per il proprio convincimento. Non

vi è dunque motivo di caricarle alla parte attrice ed è anzi giustificato attribuirle

alle parti in ragione della loro rispettiva soccombenza nel merito.

10.

definitiva, l'appello deve così essere respinto. Gli oneri processuali seguono

la soccombenza (art. 148 CPC) e restano dunque a carico dell'appellante, tenuto

a rifondere alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili della

procedura di secondo grado. Gli appellati chiedono in questa sede che il

gravame venga dichiarato temerario giusta l'art. 152 CPC (osservazioni p. 2

segg. e 33). Ma le censure sollevate dall’appellante, seppur in larga misura infondate,

non possono ancora dirsi temerarie. Va in effetti ricordato che vi è

temerarietà solo quando una parte agisce con manifesta ingiustizia, ovvero con

la consapevolezza del proprio torto o con imprudenza esagerata che si

concretizza nel mancato impiego di quel minimo di diligenza sufficiente a far

apparire l'ingiustizia della propria domanda (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 1 ad art. 152 CPC). La temerarietà processuale va peraltro ammessa

con prudenza e non si realizza dunque nel caso concreto, dove non è provato che

l'agire dell'appellante fosse

meramente dettato da motivazioni dilatorie (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., m. 14 e 15 ad art. 152 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 2 settembre 2008 di AP 1 è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1’950.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

2’000.-

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere

alla parte appellata fr. 4’000.- per ripetibili.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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