12.2008.192

Locazione. Esercizio pubblico. Contestazione di disdetta straordinaria e istanza di sfratto

20 aprile 2009Italiano38 min

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Fatti

I. Sull’appello di AP 2

3. Secondo la conduttrice, lo

scritto 15 febbraio 2007 (inc. DI.2007.8: doc. G) non rappresenta una valida

diffida. Essa afferma anzitutto che tale missiva è intempestiva, dato che le

pretese turbative esisterebbero, come ammesso dalle locatrici, da diversi anni

(appello, pag. 5). In una sentenza citata dal primo giudice, questa Camera ha

già spiegato che l’invio della diffida non è vincolato a un termine di legge e

se alcuni autori esigono che il locatore diffidi il conduttore non appena a

conoscenza della violazione contrattuale, altri considerano che egli possa

agire entro un termine ragionevole tenuto conto delle circostanze (II CCA, sentenza

inc. 12.2006.58 del 5 ottobre 2006, consid. 5). L’appellante

ritiene che tale rinvio non sia pertinente poiché nella fattispecie menzionata

il lasso di tempo lasciato trascorrere dal locatore era di soli tre mesi, a

fronte dei diversi anni di cui al caso precipuo. Il Pretore, seppure come detto

ha illustrato la giurisprudenza e la dottrina sulla questione, non ha tuttavia

preso posizione su tale aspetto. Sia come sia, al riguardo la sua decisione

deve essere confermata. Invero, il fatto di aver tollerato per anni delle

turbative non significa automaticamente che siano identiche, per frequenza e

intensità, a quelle di cui alla diffida in questione. Nello scritto 15 febbraio

2007 emerge un deterioramento della situazione "nel corso degli ultimi

fine-settimana". Invero, le locatrici hanno sì spiegato che "nel

corso degli ultimi mesi e anni, come noto, si sono regolarmente verificate

violazioni del diritto di vicinato, nonché delle disposizioni di protezione

dell’ambiente (disturbo della quiete e tranquillità notturne)". Esse hanno

tuttavia precisato che "la situazione è degenerata al punto tale che i

vicini si sono rivolti, oltre che ai proprietari, anche alle Autorità comunali

e cantonali competenti". Le locatrici hanno sì parlato di "molteplici

avvertimenti" e che malgrado ciò la "situazione non è mutata",

ma hanno anche segnalato un aggravio della stessa aggiungendo un

"anzi" e spiegando che l’uscita dal bar "è stata ancora teatro

di schiamazzi insopportabili nel corso degli ultimi fine-settimana", così

come rinviando a un articolo apparso l’8 febbraio 2007 su un noto quotidiano

locale (doc. G). D’altra parte, le locatrici nelle proprie conclusioni avevano

precisato che i disturbi erano notevolmente peggiorati all’inizio del 2007

(memoriale, pag. 4 seg.). Al riguardo, esse avevano rinviato alla testimonianza

di __________ __________ (verbale 8 aprile 2008, pag. 2) e di __________ __________

(verbale 15 maggio 2008, pag. 3). Il primo ha affermato: "Nel 2007 con il

divieto di fumo nei locali pubblici, i disturbi sono aumentati poiché i ragazzi

escono a fumare e fanno casino". La seconda ha confermato che i disturbi

sono dovuti, tra le altre cose, "al fatto che adesso all’interno è

proibito fumare e quindi gli utenti escono e parlano ad alta voce". Di

conseguenza, dall’istruttoria è emerso che la situazione si è deteriorata dall’inizio

del 2007 e, quindi, la censura dell’appellante non può essere seguita.

4. La conduttrice ritiene,

altresì, che la diffida 15 febbraio 2007 non sia sufficientemente motivata,

poiché si riferisce a generiche violazioni, senza indicare alcuna turbativa

particolare. Senza tale indicazione, l’appellante reputa di non essere stata

messa nella condizione di adottare delle misure, anch’esse nemmeno indicate

dalle locatrici, per porre fine alle pretese violazioni (appello, pag. 5 seg.).

La diffida deve indicare la concreta violazione contrattuale rimproverata al

conduttore, affinché questi sia in grado di porvi rimedio (Higi in: Zürcher Kommentar, n, 51 ad

art. 257f CO). Nello scritto in questione, le locatrici hanno indicato quali

violazioni il "disturbo alla quiete e tranquillità notturne" nei

confronti dei vicini e "schiamazzi insopportabili" all’uscita del

bar. Esse hanno poi chiesto alla conduttrice di usare il "giusto riguardo

verso gli abitanti della casa e verso i vicini". In simili circostanze, la

tesi dell’appellante secondo la quale essa non era in grado di comprendere che

cosa le fosse rimproverato dalle locatrici rasenta la temerarietà. Anche su

questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.

5. L’appellante prosegue

affermando di non aver violato alcun obbligo di diligenza, e così anche la subconduttrice.

Il Pretore ha spiegato che le turbative provenienti dal bar in questione erano

chiaramente dimostrate dal carteggio processuale. Al riguardo, egli cita sia gli

"innumerevoli" rapporti di intervento della polizia comunale, sia,

"fra l’altro", la testimonianza di __________ __________ (sentenza

impugnata, pag. 10 in fondo). La conduttrice ritiene che chi dà in locazione un

oggetto da adibire a esercizio pubblico deve contare su di un certo grado di

emissioni provenienti dallo stesso. Secondo l’appellante, ai locatori e ai

vicini può quindi essere imposto un maggior grado di tolleranza nel caso in cui

l’ente si trovi in una zona con una vita notturna particolarmente movimentata (appello,

pag. 6). Essa si limita in tal senso a ribadire quanto affermato con le proprie

conclusioni (pag. 4 in mezzo), senza spiegare perché tale circostanza

comporterebbe la giustificazione delle turbative al vicinato ritenute eccessive

dal primo giudice. La censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f

CPC).

6. L’appellante prosegue

affermando che i citati interventi non hanno condotto ad alcun provvedimento da

parte della polizia o del Comune, a comprova della tollerabilità delle

immissioni (appello, pag. 7). Le locatrici contestano tale asserzione,

rinviando agli interventi della polizia volti a limitare le presunte violazioni

e sostenendo che l’autorità avrebbe erogato multe al bar in questione

(osservazioni, pag. 5 in basso). Se non che, i rapporti di polizia non confortano

la tesi delle locatrici, dato che tra il 1° gennaio 2007 (momento in cui la

situazione si è aggravata: vedi sopra, consid. 3) e la diffida 15 febbraio 2007,

l’unico rapporto che potrebbe essere pertinente è quello riguardante una rissa

avvenuta proprio il 1° gennaio 2007. Non vi è tuttavia alcun verbale relativo a

interventi della polizia dovuti a schiamazzi durante tale periodo (inc. rich.

IV). D’altra parte, gli interventi immediatamente precedenti a tale data

risalgono al 18 settembre 2006 e al 5 ottobre 2006. Per quel che concerne gli

interventi dell’estate 2006, inoltre, la diffida avvenuta il 15 febbraio 2007

non sarebbe più da considerare tempestiva (vedi sopra, consid. 3). Quanto alle asserite

multe, il teste __________ __________, segretario comunale aggiunto del Comune

di __________, ha affermato: "se ben ricordo è possibile che il Municipio

abbia intimato qualche multa al gestore o al gerente per violazione delle

disposizioni in materia di rumori molesti" (verbale 8 aprile 2008, pag.

7). Il teste non ha quindi riferito su un fatto preciso a sua conoscenza. Né

risultano multe dagli atti. La risoluzione 30 novembre 2007 del Municipio di __________,

cui si riferisce il teste (loc. cit., pag. 6), è addirittura posteriore non solo

alla diffida, ma anche alla disdetta 3 maggio 2007 (doc. 7) e non è pertanto di

alcuna utilità ai fini del giudizio. Comunque sia, al contrario di quanto

reputato dall’appellante non è necessaria l’esistenza di provvedimenti amministrativi

contro il rumore per ammettere una violazione del dovere di diligenza verso i

vicini ai sensi dell’art. 257f CO, che può essere provato dal locatore con i

mezzi di prova previsti dall’art. 188 CPC. Nella fattispecie, già si è detto

che i testi __________ __________ e __________ __________ hanno riferito di

peggioramenti della turbativa dal gennaio 2007 (sopra, consid. 3). La tesi dell’appellante,

secondo la quale l’assenza di provvedimenti da parte delle autorità

comproverebbe la tollerabilità delle immissioni, rasenta ancora una volta la

temerarietà. Si aggiunga, a ogni buon conto, che come asserito dall’appellante

il riferimento del Pretore alla testimonianza di __________ __________ non è

pertinente. Invero, essa ha lavorato quale amministratrice dello stabile ove è

situato l’esercizio pubblico in questione unicamente sino al "2005-6"

(verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto). Essa non può quindi riferire sul

periodo determinante menzionato sopra.

7. A detta dell’appellante, la

controparte non ha dimostrato che la pretesa turbativa sia riconducibile al bar

__________ (pag. 7 in alto). Alla luce delle risultanze processuali, la censura

cade nel vuoto. Il teste __________ __________, vicino dell’esercizio in

questione, ha affermato, poco dopo aver accennato al peggioramento delle

turbative da gennaio 2007: "confermo con certezza che sono gli avventori

del Bar __________ a provocare queste turbative" (verbale 8 aprile 2008,

pag. 2 in basso). __________ __________, che abita di fronte all’esercizio, ha

anch’essa confermato che "i disturbi recati a noi e ai nostri inquilini,

sono dovuti agli schiamazzi, al rumore degli avventori [del bar A__________] che

vanno e vengono, al fatto che adesso all’interno è proibito fumare e quindi gli

utenti escono e parlano ad alta voce, alla musica proveniente, al gioco del

biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar sono sempre aperte".

Essa ha pure precisato che dalle due pizzerie vicine allo stabile in cui abita

non provengono schiamazzi e che con tali esercizi pubblici non ci sono mai

stati problemi (verbale 15 maggio 2008, pag. 3, 4). Sulla testimonianza di __________

__________, l’appellante ritiene che egli si sia limitato a riportare fatti per

sentito dire (memoriale, pag. 7 in fondo). Se non che, il testimone in

questione è uno dei comproprietari degli stabili adiacenti all’edificio dove si

situa il bar. Benché egli non vi abiti, ha "avuto grandi problemi con gli

inquilini che a più riprese mi hanno telefonato per disturbi della quiete

pubblica dopo le 22:00. Spesso gli inquilini indicavano litigi e schiamazzi

sottocasa e liti tra gli utenti del bar" (verbale 15 maggio 2008, pag. 2).

In questo senso egli non testimonia su fatti riportati, ma sulla sua

constatazione personale di proprietario di un immobile al quale i propri

conduttori hanno rivolto delle critiche per gli schiamazzi da loro subiti. Per

tacere del fatto che già le deposizioni dianzi menzionate confortano gli

accertamenti del Pretore.

8. La conduttrice afferma,

altresì, che l’origine della sporcizia nei parcheggi e nei giardini adiacenti

non è stata dimostrata (appello, pag. 6 in fondo). La doglianza è tuttavia

ininfluente ai fini del giudizio. Nella diffida 15 febbraio 2007 le locatrici

hanno lamentato disturbi della quiete, affermando la presenza di

"schiamazzi insopportabili", e nella loro motivazione della disdetta

3 maggio 2007 hanno rinviato proprio a tale avvertimento (inc. UC 87/2007: doc.

H), senza menzionare il problema della sporcizia. L’appellante conclude, su

questo punto, dichiarando che né lei né la subconduttrice possono essere

ritenute responsabili dei contestati episodi, avvenuti dopo l’orario di

chiusura dell’esercizio pubblico. Se non che, la sua censura è ancora una volta

inconsistente. I disturbi alla quiete pubblica e al vicinato, infatti, sono

stati accertati anche durante l’orario di apertura, come risulta dalla

deposizione di __________ __________, la quale ha riferito che gli schiamazzi

avvengono "anche" dopo le 22.00 e fin oltre la chiusura del bar

(verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto).

9. L’appellante contesta

inoltre la decisione del Pretore di ritenere persistente la violazione malgrado

la diffida (appello, pag. 8). Il primo giudice ha spiegato che la persistenza delle

immissioni moleste è dimostrata dalla testimonianza di __________ __________, __________

__________ e __________ __________, così come dai doc. 5, 6 e 7 e dai rapporti

di polizia (sentenza impugnata, pag. 10 in mezzo). L’appellante non si

confronta con la motivazione pretorile, limitandosi a rinviare in maniera

generica sia a quanto esposto al punto precedente sia all’assenza di prove, in contrasto

con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello

è quindi inammissibile.

10. La conduttrice conclude

affermando che la violazione del dovere di diligenza non ha raggiunto una

gravità tale da giustificare la disdetta della locazione (memoriale, pag. 8

seg.). A suo dire, altri esercizi pubblici sono siti nelle immediate vicinanze

e le locatrici non avrebbero dimostrato l’origine delle molestie invocate. La

censura non può essere seguita per i motivi già illustrati (sopra, consid. 7).

La conduttrice ribadisce, altresì, che le locatrici avrebbero sopportato per

lungo tempo le turbative contestate e che, notificando in un primo tempo una

disdetta ordinaria 15 settembre 2006, avrebbero dimostrato l’inesistenza dei

presupposti di una disdetta straordinaria. Se non che, come spiegato (sopra,

consid. 3), dal carteggio processuale è emerso un inasprimento delle violazioni

dal gennaio 2007. Rinviando all’autore Lachat,

l’appellante sostiene, inoltre, che le lettere firmate dai vicini non sono

sufficienti per comprovare l’intollerabilità della continuazione della

locazione. Tuttavia, come indicato dallo stesso autore, il Tribunale federale

ha ammesso la presenza di tale presupposto in presenza di lamentele costanti

dei vicini (Lachat, Le bail à

loyer, 2008, n. 118 a pié di pag. 680; sentenza del Tribunale federale

4C.264/2002 del 25 agosto 2003, consid. 4.3, pubblicata in: SJ 2004 I 93). Va

infatti precisato che la questione della ragionevole tollerabilità dipende, tra

le altre cose, dalla durata e dalla frequenza delle violazioni, così come dagli

sforzi compiuti dal perturbatore per ovviare al disagio (Lachat, op. cit., pag. 679). Nella

fattispecie, tra la diffida 15 febbraio 2007 e la disdetta 3 maggio 2007, vi

sono state diverse segnalazioni per schiamazzi provenienti dal bar __________.

Al riguardo, si rinvia al rapporto 31 marzo 2007 (inc. rich. IV e IV compl. 3) della

polizia comunale ("telefonano diversi abitanti di via __________ e si

lamentano per i schiamazzi e musica a forte volume, proveniente dall’EP __________

"), a quello 28 marzo 2007 (ora 1.15: "telefona il sig. __________,

segnalando di aver udito la presenza di persone intente al gioco del biliardo

all’interno dell’EP Bar __________ "), 13 aprile 2007 ("____________________(…)

reclama per il rumore provocato dagli avventori che si trovano all’esterno del

locale dove sono stati installati alcuni tavolini"), 20/21 aprile 2007

("__________(…) reclama per il rumore proveniente dal Bar __________ ";

"provveduto a far ridurre il volume della musica e far chiudere le

finestre"). Su questo punto va inoltre precisato che occorre prendere in

considerazione anche gli accordi tra le parti (Lachat,

op. cit., pag. 679). Nella fattispecie, le parti hanno pattuito che "l’esercizio

dovrà essere condotto con scrupoloso ossequio delle vigenti norme di legge in

materia (…) rispettando altresì la quiete del vicinato" (doc. A, clausola

n. 7). Una particolare attenzione a questo ultimo aspetto era quindi già stata

segnalata dalla parte locatrice al momento della stipulazione del contratto.

Alla luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello di AP

2 dev’essere respinto.

Considerandi

II. Sull’appello di AP 1

11.

Nelle osservazioni le

locatrici contestano la legittimazione della subconduttrice ad appellare, non

essendo parte al contratto di locazione disdetto e nemmeno al procedimento di

cui all’inc. DI.2008.7 di contestazione della disdetta e a quello di cui all’inc.

DI.2007.251 concernente lo sfratto nei confronti della conduttrice (pag. 2 in

alto). Come indicato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 11 in basso), in

presenza di un rapporto di sublocazione e cessata la locazione principale, il

locatore principale ha la facoltà di introdurre l’istanza di sfratto contro il

subconduttore (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 35 ad art. 506). La ragione di tale

approccio risiede nel fatto che altre soluzioni ipotizzate dalla dottrina

risulterebbero troppo macchinose. Questa soluzione garantisce anche dei

vantaggi dal profilo dell’economia procedurale, in particolare la celerità e l’uniformità

del giudizio, essendo la questione da sottoporre alle medesime autorità

giudicanti già competenti per giudicare sullo sfratto del conduttore principale

(al riguardo v. Cocchi in: Diritto

della locazione, CFPG 23, pag. 101 seg.). Va inoltre sottolineato che il

Tribunale federale, pur non pronunciandosi al proposito, ha ritenuto

difendibile tale approccio (DTF 120 II 112 consid. 3ddd). Si aggiunga che

secondo la giurisprudenza zurighese lo sfratto nei confronti del locatario non

permette di espellere il sublocatario se quest’ultimo non è stato coinvolto

nella procedura di sfratto (BlZR 2002, 32; mp 2002, 117). Le locatrici non

contestano la legittimazione della subconduttrice nel procedimento di sfratto

intentato nei suoi confronti, ma quella nella procedura di contestazione della

disdetta e di sfratto nei confronti della conduttrice. Se non che, non è dato

di capire perché permettendo al locatore di introdurre una domanda di sfratto

direttamente nei confronti del subconduttore, quest’ultimo non possa a sua

volta contestare la disdetta, considerato che il conduttore può limitarsi a

sollevare l’inefficacia della stessa (mancanza di condizioni materiali), anche

per la prima volta, nella procedura di sfratto (Cocchi,

loc. cit., pag. 97; Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 11 ad art. 507). Nel sistema

adottato da questa Camera e illustrato sopra, va da sé che per quanto concerne,

poi, lo sfratto nei confronti della conduttrice, in caso di inefficacia della

disdetta il subconduttore possa chiedere anche il rigetto di tale istanza. Ciò

posto, nulla osta alla trattazione dell’appello della subconduttrice.

12.

L’appellante afferma che la

decisione del Pretore non può essere condivisa, "fermo restando che in

ingresso è stata incomprensibilmente esclusa la deposizione principale,

segnatamente quella del gestore del ristorante" (pag. 5 in alto). Ella non

trae conclusioni dal proprio asserto e non chiede l’assunzione di tale teste in

appello. Al riguardo l’appello va quindi dichiarato irricevibile. La

subconduttrice prosegue dichiarando che il primo giudice avrebbe "del

tutto disatteso gli elementi favorevoli ai conduttori delle tavole processuali,

munendo il fortino del proprio convincimento con la clausola generale (…) della

negazione risibile dell’evidenza e della ridondanza di una lunga disquisizione

sul tema alla luce dei chiari riscontri probatori" (loc. cit.). L’appellante

non si confronta tuttavia con la motivazione pretorile, fondata sull’esame

degli atti e delle deposizioni testimoniali, limitandosi a considerazioni del

tutto generiche, contrariamente a quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f

CPC. Anche su questo punto il gravame è pertanto inammissibile.

13.

L’appellante sostiene che se

le perturbazioni invocate dalle locatrici fossero così gravi da configurare una

violazione del dovere di diligenza, allora le controparti avrebbero dovuto

inoltrare la disdetta della locazione già molto tempo fa, considerato che le

stesse sarebbero già iniziate nel luglio 1999 (appello, pag. 5 e 8 in fondo).

Tale censura non può essere condivisa per i motivi già esposti sopra e ai quali

si rinvia (consid. 3). Lo stesso dicasi per quella relativa all’abuso di

diritto per aver inoltrato una disdetta ordinaria (sopra, consid. 10). La subconduttrice

afferma, altresì, che "da parecchio tempo nella fattispecie non risultano

più reclami di sorta" e di aver "rispettato nei limiti del possibile

come qualsiasi altro ristorante di __________ senza cedere (almeno

recentemente) in modo particolare" (loc. cit.). L’appellante dimentica,

tuttavia, che il periodo determinante per verificare se vi è stata una

violazione del dovere di diligenza è quello precedente la diffida (considerata

altresì la questione della tempestività di quest’ultima) e quello per

determinare la continuazione della perturbazione intercorre tra il richiamo

scritto e la disdetta. Il periodo successivo, al quale la subconduttrice sembra

riferirsi, non è quindi di alcun ausilio ai fini del giudizio. D’altra parte,

limitandosi ad affermare in maniera generica che "da parecchio tempo"

non vi sarebbero stati reclami, l’appellante non ottempera al requisito della

motivazione, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC,

che impone di precisare i motivi di fatto e di diritto per i quali il giudizio

sarebbe errato (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Lugano 2000, m. 23 e 27 ad art. 309), per cui l’appello è su questo

punto finanche inammissibile.

14.

Secondo l’appellante, chi dà

in locazione una parte del proprio immobile per la gestione di un esercizio

pubblico deve contare sul rischio di emissioni moleste (loc. cit.). Ella non

spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione

delle turbative al vicinato ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale

censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).

15.

La subconduttrice contesta

inoltre l’apprezzamento delle testimonianze esperito dal Pretore. Ella sostiene

anzitutto che la deposizione di __________ __________ sarebbe ininfluente ai

fini del giudizio, poiché concerne fatti accaduti dopo l’orario di chiusura del

bar (appello, pag. 5 seg.). A torto. Invero, egli ha spiegato che "nel

2007.

con il divieto di fumo nei locali pubblici i disturbi sono aumentati

poiché i ragazzi escono a fumare e fanno casino. Il ristorante ha due terrazze,

una verso via __________ e una verso il nostro stabile" (verbale 8 aprile

2008, pag. 2 in mezzo). Di conseguenza, egli ha anche riferito sugli orari di

apertura dell’esercizio. L’appellante rinvia inoltre al passaggio della

testimonianza in questione laddove il teste ha affermato che "nel fine

settimana vi è meno fracasso". Se non che, essa dimentica che il teste ha

introdotto tale affermazione con l’avverbio "ultimamente" e, quindi,

tale circostanza, per i motivi già illustrati (sopra, consid. 13), non è di

ausilio ai fini del giudizio. La subconduttrice sostiene, altresì, che la

turbativa è provocata da persone che sostano al di fuori del bar. È ben vero

che il teste ha riferito di non "sentire dei rumori" per quanto

riguarda l’interno del ristorante. Egli ha tuttavia spiegato che le

perturbazioni sono causate dagli "avventori che sostano sulla terrazza e

sul piazzale adiacente a dove abito" (loc. cit., pag. 2 in fondo). Per

quanto concerne in particolar modo la terrazza, non è quindi dato di capire

perché la subconduttrice non dovrebbe essere resa responsabile di tali

perturbazioni alla stregua di quelle eventualmente occasionate all’interno dell’esercizio

pubblico. L’appellante si fonda anche sulla testimonianza di __________ __________,

dalla quale emergerebbe che i responsabili delle turbative sono gli avventori e

non i responsabili del bar, così come l’assenza "da tempo" di reclami

(appello, pag. 6 in mezzo). Tuttavia, la teste ha lavorato quale

amministratrice dello stabile ove è situato l’esercizio pubblico in questione

unicamente sino al "2005-6" (verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto).

Come spiegato (sopra, consid. 6), tale deposizione non è quindi determinante ai

fini del giudizio. La subconduttrice rinvia inoltre alla testimonianza di __________

__________ (appello, pag. 6 in fondo). A parte il fatto che essa non trae

conclusioni dai propri asserti, limitandosi a riportare il contenuto della

relativa deposizione, sicché al riguardo l’appello si rivela finanche

irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), anche volendo interpretare dalle

frasi riportate il senso presumibilmente voluto dall’appellante, le sue censure

non avrebbero miglior esito. Invero, essa sottolinea il fatto di aver incaricato

per un certo periodo una "sorveglianza privata" (appello, pag. 6 in

fondo e 8 in mezzo). Tuttavia, posta l’esistenza di turbative al vicinato nel

periodo decisivo, non è dato di capire in che misura questa circostanza possa essere

rilevante ai fini del giudizio. Inoltre, l’appellante rinvia al passaggio della

testimonianza laddove il teste ha dichiarato che il disturbo della quiete

notturna è generale per tutta la città. Tuttavia, anche in questo caso non è

dato di capire in che misura tale affermazione possa incidere sul giudizio.

Invero, posta l’esistenza dei requisiti previsti dall’art. 257f CO, il fatto

che anche in altri luoghi di vi siano immissioni moleste e schiamazzi non rende

ammissibili quelle provenienti dal bar A__________.

16.

L’appellante rinvia altresì

alla testimonianza di __________ __________, secondo il quale gli schiamazzi

sarebbero avvenuti all’esterno dell’esercizio pubblico e sul posteggio

(appello, pag. 6 in fondo). La censura non giova alla subconduttrice. Il

testimone ha invero riferito di schiamazzi "tra gli utenti del bar",

ma che gli stessi avvengano all’esterno del bar o all’interno è, come già

spiegato, ininfluente (sopra, consid. 15). Per quanto concerne, poi, le

turbative provenienti dal posteggio, egli ha poi aggiunto che "un altro

grosso problema è rappresentato dal posteggio adiacente". Di conseguenza, il

testimone non ha escluso le altre immissioni moleste menzionate sopra. Secondo

l’appellante, poi, il teste avrebbe riferito di un miglioramento del volume

della musica. Se non che, dalla deposizione citata è emerso che la situazione

sembra essersi migliorata "negli ultimi tempi" (verbale 15 maggio

2008, pag. 2), vale a dire in un periodo successivo a quello determinante ai fini

del giudizio (v. sopra, consid. 13). Da ultimo, la subconduttrice afferma che __________

__________ avrebbe riferito di schiamazzi provenienti dall’esterno del locale e

che dall’agosto 2007 non sono più state scritte lamentele (appello, pag. 7 in

alto). Entrambe le censure sono una volta di nuovo ininfluenti per il giudizio.

La teste ha riferito che i rumori sono dovuti anche "alla musica

proveniente, al gioco del biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar

sono sempre aperte" (verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto). La mancanza

di lamentele scritte dall’agosto 2007 non giova all’appellante, poiché come già

spiegato, il periodo decisivo è quello che si situa tra la diffida e la

disdetta, il 3 maggio 2007. Ora, la testimone ha proprio dichiarato di aver

dovuto chiamare la polizia il 20 aprile 2007 per i disturbi (verbale 15 maggio

2008, con riferimento al doc. IV° rapporti di polizia).

17.

Per quel che concerne la persistenza

delle violazioni contestate dopo la diffida, l’appellante rinvia a quanto

esposto sulla violazione del dovere di diligenza, in particolare alle

testimonianze, e ribadisce che "nell’ultimo periodo" non vi sarebbero

più state segnalazioni di turbative (appello, pag. 7 in mezzo). L’appellante

non si confronta così con la precisa motivazione pretorile, in contrasto con

quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello è

quindi inammissibile. Per tacere del fatto che, come più volte ribadito, quanto

avvenuto dopo la disdetta 3 maggio 2007 non è pertinente ai fini del giudizio.

18.

Sulla questione della

ragionevole impossibilità di continuare la locazione, la subconduttrice ritiene

che un bar implica forzatamente un margine di tolleranza accresciuto da parte

del locatore (appello, pag. 7 in mezzo). Come già esposto (sopra, consid. 14), essa

non spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione

delle turbative ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale censura è

quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Secondo l’appellante,

inoltre, non vi sarebbe stata alcuna sanzione amministrativa nei suoi

confronti, a comprova della tollerabilità delle immissioni. La censura non può

essere seguita per i motivi illustrati sopra (consid. 6).

19.

L’appellante conclude

affermando che "in buona sintesi si tratta delle lamentele di due

vicini". Al riguardo, poi, ella sostiene che la teste __________ __________

avrebbe ammesso di aver interrotto le proprie segnalazioni a seguito di misure

adottate dall’esercizio pubblico. __________, inoltre, non avrebbe riferito

"sulla situazione attuale". Già si è detto, tuttavia, che il periodo

determinante per accertare se vi è stata una violazione del dovere di diligenza

è quello precedente alla diffida (considerata altresì la questione della

tempestività di quest’ultima) e quello per determinare la continuazione della

perturbazione intercorre tra il richiamo scritto e la disdetta. Il periodo

successivo, al quale la subconduttrice si riferisce, non è quindi di alcun

ausilio ai fini del giudizio. L’appellante ritiene, altresì, che non tutte le

turbative le sono attribuibili. A parte il fatto che essa non si confronta con

la motivazione del Pretore, sicché al riguardo l’appello è inammissibile (Art.

309.

cpv. 2 lett. f CPC), la censura non avrebbe miglior esito per i motivi

illustrati sopra (consid. 7). Alla luce di quanto suesposto, nella misura in

cui è ricevibile anche l’appello della subconduttrice dev’essere respinto.

III. Sull’appello adesivo di

AO 2 e di AO 1

20.

Le appellanti adesive

chiedono di riformare il dispositivo sugli oneri processuali di prima sede, nel

senso di condannare AP 2 al pagamento in loro favore di un’indennità ripetibile

di fr. 3'000.- anziché di fr. 1'000.- come stabilito dal Pretore. In

particolare, esse chiedono un importo di fr. 2'400.- a titolo di ripetibili per

la procedura di contestazione della disdetta e fr. 600.- per la procedura di

sfratto. Il Pretore non ha spiegato il calcolo da lui eseguito. Inoltre, egli

ha riunito gli oneri processuali di cui all’inc. DI.2008.7 con quelli di cui

all’inc. DI.2007.251, mentre avrebbe dovuto, come rilevato con pertinenza dalle

appellanti, distinguere gli oneri relativi alla contestazione della disdetta da

quelli della procedura di sfratto nei confronti di AP 2. Ciò posto, occorre

verificare se l’importo da lui stabilito resiste comunque alla critica. In caso

di contestazione della disdetta il valore di causa corrisponde alle pigioni

relative al periodo durante il quale il contratto continua a sussistere

nell'ipotesi in cui la disdetta non sia valida; tale periodo si estende fino al

momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data la disdetta,

in ogni caso fino al termine del periodo di protezione di tre anni fissato

dall'art. 271a lett. e CO (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Lugano 2000, n. 1 ad art. 8; Cocchi/

Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8). Nella

fattispecie, la prima scadenza contrattuale possibile era il 31 marzo 2012

(doc. A, clausola 2). Sennonché, trattandosi della quantificazione delle spese

e ripetibili, il legislatore ticinese ha fissato il valore determinante in dodici

mensilità al massimo (art. 414 cpv. 3 CPC), ciò che in concreto equivale, pur

non tenendo conto degli acconti per le spese accessorie, a fr. 30'000.- (doc.

A, clausola 3: fr. 2'500.- mensili). Lo stesso valore di causa si applica anche

per la procedura di sfratto, in virtù del rinvio dell’art. 507 cpv. 4 CPC. Per il

computo delle ripetibili non fa stato il Regolamento sulla tariffa per i casi

di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili, considerato che esso è applicabile unicamente ai procedimenti

aperti dopo la sua entrata in vigore (art. 16 cpv. 2), ovvero dopo il 1°

gennaio 2008. Giusta gli art. 9 e 15 vTOA, applicabili nella fattispecie in

forza del rinvio di cui agli art. 414 cpv. 5 e dell’art. 150 vCPC, le

ripetibili dovute in una lite con un valore litigioso da fr. 10'000.- a fr.

50'000.- vanno calcolate tra l’8 e il 15%, ritenuto che nei procedimenti civili

speciali di natura contenziosa, tra cui rientrano anche le cause in materia di

locazione, le stesse vanno però fissate tra il 30 e l’80% di quelle normali,

pertanto, in termini assoluti, tra il 2,4 e il 12%, e in concreto dunque tra un

minimo di fr. 720.- e un massimo di fr. 3'600.-. Ne consegue che l’importo

attribuito alle istanti di complessivi fr. 1'000.- per le due procedure di

contestazione della disdetta e di sfratto è inferiore al minimo tariffale, che

è per ogni procedura di fr. 720.- e, quindi, di complessivi fr. 1'440.-. Le

appellanti adesive chiedono il pagamento di fr. 600.- come ripetibili per la

procedura di sfratto. Tale richiesta può senz’altro essere accolta, considerato

che tale importo è inferiore al minimo tariffale di fr. 720.- testé citato. Per

quanto concerne la procedura di contestazione della disdetta, esse chiedono

invece il versamento di fr. 2'400.-, in ragione della produzione di un numero

consistente di documenti, con importante dispendio di tempo. Stante la

necessità di audizione di cinque testimoni e tre interrogatori formali, così

come in ragione della voluminosa documentazione prodotta dalle parti, la richiesta

è legittima. Anche solo adottando la tariffa per il gratuito patrocinio (DTF 132 I 201 consid. 8.7), nella fattispecie l’importo richiesto coprirebbe

poco più di una giornata lavorativa e mezza. L’appello adesivo dev’essere

quindi accolto.

IV. Sugli oneri

processuali

21.

Per i

motivi che precedono sia l’appello di AP 2, sia quello di AP 1, nella misura in

cui sono ricevibili sono respinti. L’appello adesivo di AO 2 e AO 1 deve invece

essere accolto. I relativi oneri processuali seguono quindi la soccombenza

(art. 148 CPC). Essi sono calcolati, per quanto concerne l’appello di AP 2, su

un valore di causa di fr. 30'000.- (sopra, consid. 15). Quelli relativi all’appello

di AP 1 sono invece calcolati su un valore di fr. 45'600.-, ritenuta una

pigione di fr. 3'800.- mensili e una durata, in virtù del rinvio al contratto

tra locatrici e conduttrice principali (doc. E, clausole 1.1 e 1.5), anch’essa

fino al 31 marzo 2012, limitata tuttavia ai fini del calcolo del valore

litigioso a dodici mensilità (sopra, consid. 15). Il valore di causa dell’appello

adesivo è, invece, di fr. 2'000.-. Sulla tassa di giustizia, si ricorda che

giusta il nuovo tenore dell’art. 19bis cpv. 2 LTG, entrato in vigore il 1°

gennaio 2009, se il valore litigioso non eccede la somma di fr. 30'000.-, la

tassa di giustizia va da fr. 100.- a fr. 1'000.-. Nella determinazione della

tassa di giustizia di appello si tiene conto sia del valore di causa, sia

dell’impegno richiesto per l’esame degli appelli. Nella fattispecie il valore

di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale federale ammonta a fr.

150'000.- per l’appello delle locatrici e per quello di AP 2, mentre per quello

di AP 1 a fr. 228'000.- (fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare

disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14

marzo 2006 4C.418/2005).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. Nella misura in cui è

ricevibile, l’appello 5 settembre 2008 della AP 2 è respinto.

II. Gli oneri dell’appello 5

settembre 2008, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 300.-

b) spese fr.

50.

fr.

350.

sono posti a carico della AP 2,

che rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 1000.- per ripetibili di appello.

III. Nella misura in cui è

ricevibile, l’appello 4 settembre 2008 di AP 1 è respinto.

IV. Gli oneri dell’appello 4

settembre 2008, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 500.-

b) spese fr.

50.

fr.

550.

sono posti a carico di AP 1, che

rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 1'200.- per ripetibili di appello.

V. L’appello adesivo 13 ottobre

2008.

di AO 2 e AO 1 è accolto. Di conseguenza la sentenza 25 agosto 2008

della Pretura di Locarno città, immutati gli altri dispostivi, è così

riformata:

3.

Le spese

di fr. 465.- e la tassa di giustizia di fr. 600.- (per le tre procedure), da

anticipare in solido da AO 2 e AO 1, sono poste a carico della AP 2 per 2/3 e

di AP 1 per 1/3. La AP 2 rifonderà alle locatrici complessivi fr. 2'400.- per la

procedura di contestazione della disdetta (inc. DI.2008.7) e complessivi fr.

600.

- per quella di cui all’istanza di sfratto nei suoi confronti (inc.

DI.2007.251). AP 1 rifonderà alle locatrici complessivi fr. 600.- a titolo di

ripetibili.

VI. Gli oneri dell’appello

adesivo 13 ottobre 2008, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr.

150.

b) spese fr.

50.

fr.

200.

sono posti a carico della AP 2,

che rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 200.- per ripetibili di appello.

VII. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno città.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).