12.2008.207

Sublocazione di esercizio pubblico, contestazione della disdetta per mora del conduttore, istanza di sfratto, pagamento della pigione nelle mani del locatore

6 febbraio 2009Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

1. AO

1 in qualità di locatrice e AP 1 come conduttrice hanno concluso il 4 maggio

2007 un contratto di sublocazione con effetto dal 1° maggio 2007 avente come

oggetto i locali adibiti a uso commerciale, segnatamente a bar (Bar F__________),

oltre a 6 posteggi esterni, siti in via __________ a L__________. La

sublocazione è stata pattuita per una durata determinata e la pigione è stata

fissata in fr. 72'000.- da pagarsi entro il 30 giugno 2007. Un primo importo di

fr. 36'000.- è stato versato alla stipulazione del contratto. Non avendo

ricevuto il pagamento della seconda rata entro la data pattuita

contrattualmente, con raccomandata 20 agosto 2007 la sublocatrice ha diffidato

la subconduttrice al pagamento della pigione entro 30 giorni con la

comminatoria che, trascorso tale termine, il rapporto di locazione sarebbe

stato disdetto. Trascorso infruttuoso il termine concesso, il 27 settembre 2007

la sublocatrice ha notificato alla subconduttrice su modulo ufficiale la

disdetta del contratto di sublocazione con effetto dal 31 ottobre 2007. Dopo

aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il

quale ha dichiarato la vertenza non conciliata in data 30 novembre 2007, la

subconduttrice ha presentato il 17/19 dicembre 2007 dinanzi al Pretore del

Distretto di Lugano istanza di accertamento della nullità della disdetta 27

settembre 2007, a suo dire immotivata poiché le pigioni dovute sarebbero sempre

state pagate. Dal canto suo la sublocatrice ha presentato il 21 dicembre 2007 istanza di sfratto al medesimo Pretore. Statuendo

sulle due istanze, il Pretore ha respinto le richieste della subconduttrice,

ritenendo valida la disdetta, e ha accolto l’istanza di sfratto.

Considerandi

2.

subconduttrice è insorta contro la citata sentenza pretorile con appello 6

ottobre 2008, chiedendo che al gravame fosse concesso effetto sospensivo e che

il giudizio impugnato fosse riformato nel senso di respingere l’istanza di

sfratto e di accogliere quella di contestazione della disdetta. La sublocatrice si è opposta alla concessione dell’effetto

sospensivo con atto preventivo all’appello di data 4 ottobre 2008. La

presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo con decreto 8 ottobre

2008.

Nelle sue osservazioni del 10 novembre 2008 la sublocatrice ha postulato

la conferma del giudizio pretorile in ogni sua parte, protestando tasse, spese

e ripetibili.

e considerando

e in diritto:

3.

Pretore ha ritenuto valida la disdetta per mora, poiché la subconduttrice non aveva

ottemperato all’obbligo di versare le pigioni arretrate nel termine assegnato

con la diffida di pagamento (20 agosto 2007 – 20 settembre 2007). Secondo il primo

giudice il presunto accordo intercorso tra la subconduttrice e il proprietario

dello stabile – M__________ – in forza del quale quest’ultimo avrebbe concesso

una dilazione per il pagamento della somma dovuta, è stato smentito

dall’istruttoria.

4.

L’appellante

rimprovera al Pretore di non avere preso in considerazione quanto affermato dal

teste, e suo amministratore unico, A__________ in merito alla concessione di

una dilazione e di avere basato il suo giudizio unicamente sulle affermazione

di M__________, le quali sono poi state smentite dalle ulteriori risultanze

istruttorie e dall’atteggiamento da questi tenuto. La subconduttrice sostiene che la dilazione accettata dal proprietario dell’immobile si è concretizzata

nei diversi pagamenti rateali che essa ha effettuato in suo favore e che non

sono mai stati contestati. Questo è tanto più provato se si considera che la sublocatrice

non ha pagato alcuna pigione. Inoltre, visto che secondo il primo giudice non è

inusuale che nell’ambito di un contratto di sublocazione il locatore principale

accetti direttamente dal subconduttore la pigione dovuta, è del tutto evidente

che lo stesso locatore principale possa concedere direttamente dilazioni di

pagamento. La sublocatrice ribadisce invece nelle

proprie osservazioni che non vi è mai stato alcun accordo di dilazione e che il

versamento della pigione nelle mani del proprietario dello stabile era

unicamente un modo utilizzato per accelerare il pagamento della pigione ed

evitare l’inutile passaggio dalla subconduttrice alla sublocatrice e da questa

al proprietario dello stabile, senza alcuna influenza sul contratto di

sublocazione e sugli obblighi in esso contenuti.

5.

L’art.

257d CO stabilisce che dal momento in cui il conduttore è in ritardo con il

pagamento della pigione o dei costi accessori dovuti secondo contratto, il

locatore può fissargli per iscritto un termine di pagamento, il quale per la

locazione di locali d’abitazione o commerciali non può essere inferiore ai 30

giorni. Oltre all’invito a pagare le somme arretrate, lo scritto deve specificare

in maniera chiara e inequivocabile l’importo arretrato e indicare che, una

volta trascorso infruttuoso il termine assegnato, il locatore darà disdetta

straordinaria per mora. Il conduttore deve pagare la

somma totale richiesta nella comminatoria tassativamente entro l’ultimo giorno

del termine stabilito. Se il termine assegnato trascorre infruttuoso, il

locatore può rescindere il contratto anticipatamente. Egli non è però obbligato

né a disdire il rapporto di locazione, né a farlo immediatamente dopo la

scadenza del termine. In quest’ultimo caso, il fatto che trascorra un po’di

tempo non è ritenuto essere una rinuncia alla disdetta, in particolare se il

locatore aveva una ragione fondata di attendere. La disdetta anticipata del

contratto di locazione non modifica minimamente l’obbligo del conduttore di

saldare le pigioni arretrate, interessi di mora compresi. (Lachat D., Le bail

à loyer, Lausanne, 2008, pag. 663 e ss. ; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, ad art.

257d CO).

6.

tesi dell’appellante non ha trovato riscontro nell’istruttoria. Nella sua deposizione A__________, gestore del bar, amministratore

unico della subconduttrice e direttore della sublocatrice, afferma di avere

chiesto a M__________, proprietario dello stabile, “di avere un po’ di

pazienza” e di non aver reagito di fronte alla diffida di pagamento perché

“come ho detto avevo parlato con il signor __________ e gli avevo promesso

di provvedere al pagamento degli arretrati non appena possibile”

confermando dunque d’aver richiesto una dilazione per il pagamento della seconda

rata di fr. 36'000.-. Da questa deposizione non emerge che M__________ ha concesso

la dilazione di pagamento richiesta (verbale del 19 maggio 2008, pag. 2). Il proprietario

dello stabile, per contro, ha dichiarato di non aver mai concesso dilazioni, ma

di avere sempre sollecitato il pagamento della pigione dovuta (verbale del 19

maggio 2008, pag. 3). Neppure i pagamenti rateali

effettuati a favore di M__________ dopo la pronuncia della disdetta e il fatto

che egli li abbia accettati senza nulla eccepire provano la concessione di una

dilazione di pagamento. La disdetta anticipata per mora non ha annullato

l’obbligo dell’appellante di versare la pigione arretrata e M__________, sia in

veste di proprietario dei locali in subaffitto che di azionista della sublocatrice,

aveva ogni interesse a ricuperare gli importi della pigione, nonostante la

disdetta per mora. Ne deriva che l’apprezzamento del materiale probatorio

eseguito dal Pretore resiste alle critiche.

7.

Secondo

il Pretore, nulla agli atti lascia ritenere che in concreto sia stato concluso

un nuovo contratto tra l’appellante e il proprietario dello stabile, né prima

né dopo l’invio della disdetta in esame. Il fatto che l’appellante abbia

versato il canone previsto nel contratto di sublocazione a M__________ quale

proprietario dello stabile, e forse anche azionista della sublocatrice, non

dimostra minimamente l’esistenza di un nuovo contratto. Inoltre, prosegue il primo giudice, nemmeno dopo l’invio della

disdetta è possibile ritenere che la locazione si sia rinnovata o che sia

venuto in essere un contratto direttamente con il proprietario dello stabile, da

una parte poiché la sublocatrice ha tempestivamente inoltrato l’istanza di

sfratto e dall’altra in quanto tutti i pagamenti, compresi quelli effettuati

nel 2008, sono andati a coprire l’importo scoperto di fr. 36'000.- (fr.

23'000.- tra il 26 ottobre 2007 e il 31 dicembre 2007 e la rimanenza a inizio

2008). La dicitura “gennaio 2008” indicata dall’appellante nei versamenti effettuati nel 2008 è

irrilevante, trattandosi di mere affermazioni della subconduttrice, a quel

momento ancora debitrice della somma dovuta per la pigione del 2007.

8.

L’appellante

contesta gli assunti pretorili secondo i quali non vi sia nulla che lasci

supporre la conclusione di una relazione contrattuale diretta tra sé e il proprietario

dello stabile. Essa sostiene che il nuovo contratto si è perfezionato, se non immediatamente,

al più tardi dalla metà del 2007 o in via subordinata dal 1° dicembre 2007. A

riprova di questo vi sono non solo le affermazioni rese dal gestore del bar e

suo amministratore unico in sede di interrogatorio formale, ma anche e soprattutto

l’atteggiamento del proprietario dello stabile, che ha accettato senza riserva

alcuna il pagamento delle pigioni per i mesi di gennaio e febbraio 2008,

sollecitandoli, nonostante fosse a conoscenza dell’istanza di sfratto inoltrata

dal sublocatore e dell’avvenuta scadenza al 31 dicembre 2007 del contratto di

sublocazione. La sublocatrice, dal canto suo, sostiene di

non aver mai dato la possibilità alla subconduttrice di credere in buona fede

in una possibile protrazione del contratto di sublocazione.

9.

L’istruttoria

ha permesso di chiarire che il contratto di sublocazione tra appellante e

appellata era stato pattuito per un periodo determinato, dal 1° maggio 2007

sino al 31 dicembre 2007. Non si vede quindi come sarebbe stato possibile

concludere un nuovo contratto di locazione tra l’appellante e il proprietario

dello stabile al più tardi dalla metà del 2007, in un momento in cui il contratto di

sublocazione era in vigore tra le parti e la sublocatrice non aveva ancora inviato

la diffida di pagamento che ha condotto alla disdetta. Si deve pure escludere che il nuovo rapporto contrattuale abbia avuto inizio

dal 1° dicembre 2007. L’argomentazione dell’appellante è contraddittoria,

poiché da un lato essa afferma che la disdetta è nulla avendo essa pattuito con

il proprietario dello stabile una dilazione di pagamento e dall’altro afferma

di avere tacitamente concluso un nuovo contratto di locazione quando ancora non

era stato disdetto il contratto di sublocazione. In ogni caso, la tesi

dell’appellante sulla conclusione di un nuovo accordo locativo va respinta non

solo a causa di queste evidenti incongruenze temporali, ma pure per l’assenza

di un comportamento del proprietario tale da essere assimilato alla conclusione

per atti concludenti di un nuovo contratto. Innanzitutto, come evidenziato dal Pretore,

il fatto che il proprietario abbia accettato il pagamento della pigione direttamente

dal subconduttore, tralasciando dunque il passaggio dal subconduttore al

sublocatore, non genera una relazione contrattuale tra queste due parti (Lachat D., Le bail à loyer,

Lausanne, 2008, pag. 579 e ss.;

SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, nr. 43 ad art. 262

CO). Nella fattispecie inoltre, tenuto conto che il proprietario dello stabile

è stato anche azionista della sublocatrice sino a settembre 2007, appare ancor

più evidente che il pagamento della pigione nelle sue mani possa essere considerato

unicamente una soluzione di comodo per evitare lunghi e inutili passaggi. Oltre

a ciò, dalla ricevuta di pagamento agli atti (doc. I, inc. n. DI.07.1638)

risulta che il proprietario dello stabile aveva accettato i soldi “per conto

della AO 1, __________” e dunque a maggior ragione si deve escludere un

qualsivoglia suo coinvolgimento contrattuale come persona fisica a seguito

dell’accettazione dei pagamenti in oggetto. Né regge l’argomentazione

riguardante l’avvenuto pagamento delle pigioni per i mesi di gennaio e febbraio

2008.

e la sua accettazione senza riserve da parte del proprietario. Dai

documenti versati agli atti risulta che l’appellante ha consegnato direttamente

a costui, che ha incassato per conto della AO 1 fr. 18'000.- per le pigioni arretrate

dal 26 ottobre 2007 al 29 novembre 2007 (doc. I, inc. n. DI.07.1638). In

seguito, la subconduttrice ha versato tra il 17 dicembre 2007 e il 4 febbraio

2008.

sul conto corrente bancario del proprietario dello stabile fr. 12'000.- complessivi

indicando nel versamento del 4 febbraio 2008 il riferimento “saldo affitto

2007” e l’11 e il 18 febbraio 2008 ha ancora versato fr. 5000.- e fr. 1'000.-

con il riferimento “gennaio 2008” (Inc. n. DI.07.1623, doc. B). Se si considera tuttavia che

l’appellante doveva a titolo di pigione arretrata del 2007 ancora fr. 36'000.-,

si deve concludere che i versamenti in contanti e sul conto bancario sono

serviti solo a estinguere tale debito, nonostante quanto indicato sugli ordini

di bonifico (doc. B). Di conseguenza il proprietario dello stabile non ha mai

accettato alcun pagamento della pigione 2008, ma unicamente il saldo del canone

per il 2007 come dal contratto di sublocazione, e dunque con il suo

atteggiamento non ha avallato la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

Anche su questo punto l’appello si rivela infondato.

10.

Il Pretore

ha stabilito che la richiesta di sfratto era tempestiva e che quindi la

subconduttrice non può avere avuto dubbio alcuno sulla volontà della sublocatrice

di rescindere definitivamente il contratto. L’appellante

dal canto suo reputa che la domanda di sfratto è nulla, da un lato poiché anche

dopo la sua introduzione il proprietario dello stabile ha accettato senza

riserva alcuna il pagamento della pigione, e dall’altro poiché è stata

procrastinata nel tempo a piacimento della sublocatrice, essendo stata

introdotta il 21 dicembre 2007, mentre la locazione era stata disdetta per il

31.

ottobre 2007.

11.

Una

volta trascorso il termine di disdetta, il locatore può richiedere lo sfratto

del conduttore che non ha ancora liberato i locali giusta l’art. 506 CPC. Nel

caso in cui il locatore ritardi la richiesta di tale procedura, si può dedurre

che un nuovo rapporto contrattuale è venuto tacitamente in essere a seconda

delle circostanze. Affinché ciò avvenga, deve essere trascorso un periodo

prolungato dalla disdetta durante il quale il locatore deve aver tollerato la

presenza del conduttore nei locali affittati e deve aver continuato a incassare

regolarmente la pigione senza formulare riserve. Al contrario, se la richiesta

della procedura di sfratto non si protrae oltre il lecito (di regola almeno due

mesi, cfr. II CCA 9 settembre 2005 inc. 12.2005.111) e il locatore non tiene

comportamenti passibili di creare una situazione di insicurezza al conduttore

circa le sue reali intenzioni, una ragionevole attesa del locatore nel

richiedere lo sfratto è di principio ammissibile. L’accettazione di pigioni da

parte del locatore durante la procedura di sfratto non dà luogo a un nuovo

contratto, anche nel caso in cui i pagamenti siano accettati senza formulare

riserve (DTF 119 II 147 c. 5; II CCA 9 marzo 1999 inc. n. 12.1998.261; Lachat D., op. cit. pag. 673 e ss. e

184-185; SVIT-Kommentar, op.

cit., nr. 46 ad art. 257d CO).

12.

Nella

fattispecie, la semplice accettazione della pigione dopo l’introduzione della

richiesta di sfratto non ha comportato la stipulazione tacita di un nuovo

contratto per i motivi precedentemente esposti. Né si può seguire

l’argomentazione dell’appellante in merito alla procrastinazione della domanda

di sfratto. Tra la fine del rapporto contrattuale e l’istanza di sfratto è

trascorso poco più di un mese e mezzo (dal 31 ottobre 2007 al 21 dicembre

2007). Questo lasso di tempo può essere ritenuto ragionevole e non può essere

considerato un periodo abbastanza prolungato da avere suscitato incertezza

nella subconduttrice circa le reali intenzioni della sua controparte

contrattuale. Ciò a maggior ragione se si considera da una parte che la

sublocatrice non risulta aver avuto atteggiamenti passibili di creare una

situazione di incertezza e dall’altra che in ogni caso il contratto sarebbe

terminato al 31 dicembre 2007 e che le parti contrattuali non avevano pattuito

né una protrazione né un nuovo contratto. In definitiva, dunque, l’appello deve

essere respinto in ogni suo punto.

13.

La tassa

di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148

CPC. Nelle vertenze in materia di contestazione della disdetta il giudice

decide secondo il suo prudente criterio sulla tassa di giustizia e sulle

ripetibili (art. 414 cpv. 1 CPC), su un valore computabile massimo pari a

dodici mesi di locazione o di affitto (art. 414 cpv. 3 CPC). Nella fattispecie il

valore litigioso ammonta a fr. 12'000.- (pigione da novembre a dicembre 2007),

ma il Pretore ha commisurato la tassa di giustizia di prima sede anche in

funzione della complessità della fattispecie. Non vi è motivo di scostarsene,

ritenuto che la durata della procedura e la complessità della vertenza deriva

dall’intreccio societario e contrattuale scelto dalle parti.

Per i quali motivi,

visti gli artt. 148 e 414 CPC e la LTG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

6.

ottobre 2008 di Ibernicana SA è respinto.

2.

spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 500.-

b) spese fr.

100.

Totale fr.

600.

già

anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla

controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

diritto della locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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