12.2008.34

Locazione, scioglimento consensuale del rapporto contrattuale

30 gennaio 2009Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti, con osservazioni 28 febbraio 2008, propongono – previa concessione

dell’assistenza giudiziaria – la reiezione del gravame, pure con protesta di

spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto: A. AO 1 e AO 2 hanno occupato, dal 1° ottobre al 31 dicembre 2006,

un appartamento di proprietà di AP 1, situato in via __________ a __________. Non

vi è stata alcuna pattuizione scritta. La pigione era stata fissata in fr. 1'850.- mensili comprese le spese accessorie.

Il 2 dicembre 2006 il locatore, adducendo mancanza di rispetto nei confronti

della quiete degli altri inquilini, di mancato pagamento delle due mensilità di

caparra pattuite e lo stato deplorevole dell’appartamento, ha notificato con semplice scritto a AO 1 e a AO 2 una

disdetta della locazione (inc. rich.: doc. B). Il 14 dicembre 2006, utilizzando

due moduli ufficiali notificati separatamente a AO 1 e a AO 2, ha ribadito la

disdetta con effetto dal 31 marzo 2007 (inc. rich.: doc. C e D). Entrambe le

disdette, inviate per raccomandata, non sono state ritirate dai destinatari

(loc. cit.). Al momento della consegna dell’ente, alla quale questi ultimi non erano presenti, il perito

comunale degli immobili ha constatato il suo "stato pietoso" (inc.

rich: doc. E).

B. Dopo

aver provveduto alle necessarie riparazioni, il locatore ha instato il 8

febbraio 2007 l’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di __________, chiedendo la condanna di AO

1 e AO 2 al pagamento di complessivi fr. 13'044.- (recte:

13'344.-) corrispondenti alle pigioni da dicembre 2006 a febbraio 2007 (fr.

5'550.-), alla fattura del perito comunale degli immobili (fr. 80.-), alla

fattura 31 gennaio 2007 di __________ __________ per la disinfezione e pulizia

(fr. 3'400.-), alla fattura dell’imbianchino __________ __________ __________

(fr. 3'081.50), alla fattura di __________ __________ __________ __________ per

la sostituzione dei cilindri e delle chiavi (fr. 340.-), alla fattura di __________

__________ (fr. 22.50) e a un importo di fr. 300.- per le spese e il tempo

perso dal locatore, con deduzione di quanto versato in aggiunta nel mese di

ottobre 2006 (fr. 150.-). All’udienza 13 marzo 2007 il locatore ha chiesto

anche il pagamento di fr. 1'850.- per il canone di locazione di marzo 2007, per

complessivi fr. 14'894.- (recte: 15'194.-) adducendo di non aver potuto locare

prima l’appartamento e che lo stesso sarebbe stato occupato dal 1° aprile 2007.

Lo stesso giorno l’Ufficio di conciliazione ha accertato la mancata

conciliazione.

C. Con

istanza 26 marzo 2007 il locatore ha adito la Pretura del Distretto di

Bellinzona, chiedendo la condanna di AO 1 e AO 2 al pagamento in solido di

complessivi fr. 15'194.- oltre

interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione da questi interposta ai PE n. __________

e __________ dell’UEF di

Bellinzona. All’udienza di

discussione 5 giugno 2007 i convenuti hanno ammesso la domanda limitatamente a

fr. 230.-. Essi hanno riconosciuto metà della fattura del perito comunale degli

immobili (fr. 40.-) e quella di __________ __________ __________ __________ per

la sostituzione dei cilindri e delle chiavi (fr. 340.-), dalle quali hanno

dedotti i fr. 150.- che lo stesso locatore ha riconosciuto essergli già stati

versati. I convenuti si sono invece opposti al pagamento delle altre pretese.

Essi hanno anzitutto affermato che unico conduttore era AO 1, che il contratto

era di durata determinata fino al 31 dicembre 2006 e che la pigione di dicembre

2006 era già stata versata. I convenuti hanno altresì affermato di aver

corrisposto al locatore fr. 2'000.- per la pulizia e la sistemazione dell’appartamento, contestando di essere gli autori del degrado trovato

nell’appartamento. I convenuti

hanno inoltre affermato che lo stato iniziale dell’appartamento non era stato documentato e che comunque era stato

consegnato a AO 1 senza alcun tinteggio con varie macchie alle pareti. Esperita

l’istruttoria, le parti hanno

rinunciato al dibattimento finale, riconfermando i rispettivi punti di vista in

memoriali scritti. L’attore ha

tuttavia ridotto la propria pretesa a complessivi fr. 14'894.-, in ragione della deduzione di fr. 300.- concessagli dalla

ditta __________ __________ __________. Con sentenza 18

gennaio 2008 la Segretaria assessora ha accolto parzialmente la petizione,

condannando AO 1 al versamento di fr. 1'850.-, così

come al pagamento, in solido con AO 2, di ulteriori fr. 2'230.-, il tutto oltre

interessi al 5% dal 1° gennaio 2007, e rigettando in via definitiva limitatamente

a fr. 4'080.- l’opposizione interposta al PE n. __________ e per fr. 2'230.-

quella al PE n. __________. Il medesimo giorno ha concesso ai convenuti il

beneficio dell’assistenza giudiziaria con il gratuito patrocinio dell’avv. RA 2.

D. Con

appello 29 gennaio 2008 l’attore è insorto contro il giudizio teste citato, chiedendone

la riforma nel senso di condannare i convenuti in solido al pagamento di fr.

7'030.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007 e di rigettare in via

definitiva, limitatamente a tale importo, sia l’opposizione interposta al PE n.

__________ sia quella al PE n. __________. Con osservazioni 28 febbraio 2008 i

convenuti propongono – previa concessione dell’assistenza giudiziaria – la

reiezione del gravame. Con ordinanza 11 giugno 2008 la

Presidente della Camera ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno

2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento della

sentenza alla luce della sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio

2008, con l’avvertenza che il

silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia a prevalersi del vizio di

forma (4A_512/2007, pubblicata in DTF 134 I 184). I convenuti hanno rinunciato

a prevalersi di tale vizio, mentre l’attore non ha presentato osservazioni.

Considerato

in diritto: 1. La Segretaria assessora ha ritenuto che le parti hanno terminato

consensualmente la locazione per fine dicembre 2006 e ha condannato AO 1, reputato

unico conduttore, al pagamento della pigione relativa a tale mese. Secondo la

prima giudice, poi, i convenuti non hanno dimostrato di aver versato al

locatore fr. 2'000.- per le spese di pulizia dell’ente locato, di modo che li

ha obbligati a tale pagamento con il vincolo della solidarietà, oltre a un

importo di fr. 230.- riconosciuto dagli stessi. Quanto, infine, ai pretesi

danni per difetti all’ente imputabili al conduttore, ella ha ritenuto

intempestiva la loro notifica da parte del locatore. Per lo stesso motivo ha

respinto anche la domanda di versamento della pigione da gennaio a marzo 2007.

Considerandi

2.

L’appellante contesta anzitutto la decisione

della Segretaria assessora di reputare conduttore unicamente AO 1 e non anche

la convivente AO 2 (memoriale, pag. 3 seg.).

2.1

Secondo il

locatore la Segretaria assessora avrebbe negato la qualità di conduttrice fondandosi

sul fatto, non comprovato, che il pagamento della pigione di novembre era stato

effettuato mediante una polizza sulla quale il locatore avrebbe indicato il

solo nome di AO 1. Se non che, come indicato dalla prima giudice (pag. 4 in alto),

tale circostanza è emersa dall’estratto

giornaliero 17 novembre 2006 allestito dalla __________ __________ di __________

(inc. rich. UC: doc. A). L’appellante

non asserisce che quanto indicato dalla banca sia frutto di un errore, tant’è che nemmeno si confronta con tale

risultanza. Al contrario di quanto reputato dall’appellante, non va dimenticato che compete al locatore provare la

qualità di conduttrice di AO 2 (art. 8 CC). A suffragio della propria tesi egli

rinvia alle audizioni dei testi, compresa quella della madre di AO 2, che

avrebbe prestato danaro alla figlia per il pagamento delle pigioni. Egli non si

confronta tuttavia con l’argomentazione

della prima giudice, secondo la quale dalle loro affermazioni non si può

desumere la titolarità del contratto di locazione (sentenza impugnata, pag. 3

in basso). Su questo punto l’appello

è quindi finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Egli biasima,

poi, il rinvio della Segretaria assessora a una sentenza emessa nel Canton

Friburgo, ritenuto inappropriato poiché il contratto di locazione in quella fattispecie

era stato firmato da solo una persona. Se non che, tale sentenza è stata

menzionata a titolo abbondanziale, di modo che a sé stante nulla muta ai fini

del presente giudizio. L’appellante,

infine, ribadisce che i convenuti vivevano già insieme in precedenza e hanno

preso possesso dell’appartamento

congiuntamente. Egli non si confronta tuttavia una volta di nuovo con la

motivazione, al riguardo, della prima giudice, che ha spiegato che secondo

dottrina e giurisprudenza giusta l’art. 112 CO è possibile che una sola persona sia parte al contratto

ma che vi siano più persone a occupare l’ente locato (sentenza impugnata, pag. 4 in alto).

2.2

L’appellante ritiene che i convenuti si sono

limitati a contestare in maniera generica la qualità di conduttrice di AO 2, di

modo che la stessa dev’essere

ammessa. All’udienza di

discussione i convenuti hanno affermato: "in merito alle parti

contrattuali si rivelano essere il locatore AP 1 e il signor AO 1. Per contro è

contestato che la signora AO 2 abbia la qualità di inquilina. Non risulta in

alcun punto che lei abbia assunto questo ruolo contrattuale" (pag. 1).

Come spiegato sopra, compete al locatore provare la qualità di conduttice di AO

2.

(art. 8 CC), non viceversa. Il locatore afferma inoltre che i convenuti non

hanno contestato il fatto di aver pagato in maniera congiunta la pigione di

ottobre, come da lui indicato nella propria istanza, e che hanno asserito di

aver versato il canone di dicembre 2006 in contanti per il tramite della

signora AO 2. Posto, tuttavia, che gli stessi hanno precisato che unico

conduttore era AO 1, la questione del pagamento della pigione è ininfluente. Lo

stesso dicasi per l’accordo

sull’indennizzo per la pulizia

e lo sgombero dell’ente locato,

che i convenuti all’udienza di

discussione 5 giugno 2007 hanno affermato di aver pattuito con il locatore.

Invero, essi hanno altresì, nello stesso passaggio (pag. 2, secondo paragrafo),

qualificato AO 1 come "inquilino" e AO 2 come "sua

convivente". L’accordo in

questione esula quindi da quello di locazione preesistente tra l’istante e AO 1. Per finire, a suffragio

della propria tesi l’appellante

invoca il riconoscimento da parte di entrambi i convenuti di parte della

pretesa da lui richiesta, ovvero di fr. 230.-. La censura non può essere

condivisa. Competeva al locatore provare il proprio asserto, ciò che non ha

fatto, mentre la circostanza di cui si prevale è da ricondurre al fatto che i

convenuti sono patrocinati dallo stesso legale, che non ha differenziato le

posizioni dei propri clienti, ma che ha comunque contestato la qualità di conduttrice

di AO 2. Su questo punto l’appello

dev’essere pertanto respinto.

3.

L’appellante critica la Segretaria assessora

per non aver accertato se la durata del contratto era determinata o

indeterminata. In assenza di prove in merito, secondo il locatore la stessa dovrebbe

valere come di durata indeterminata e, quindi, sarebbero dovuti i canoni fino

al momento in cui egli ha potuto nuovamente locare l’appartamento (pag. 4). La prima giudice ha spiegato che tale

questione poteva rimanere indecisa poiché i contraenti hanno terminato

consensualmente la locazione a fine dicembre 2006. Secondo il locatore, invece,

egli avrebbe semplicemente aderito alla volontà dei conduttori di lasciare

anzitempo l’ente locato, senza

tuttavia rinunciare alle proprie pretese. Se non che, come d’altra parte indicato dal locatore, con

lettera 2 dicembre 2006 (inc. rich. UC: doc. B) egli ha comunicato la disdetta,

seppur in maniera erronea poiché senza modulo ufficiale, e ha affermato che l’appartamento era "da liberare il più

presto possibile, ma con un termine massimo di tre mesi". In tal modo egli

ha chiaramente esternato il suo accordo a una rescissione anticipata, accordo

che risulta poi essere stato concretizzato dalle parti (cfr. teste __________ __________;

doc. G, foglio 3). Anche al riguardo le censure dell’appellante non possono quindi essere seguite.

4.

locatore contesta la decisione della prima giudice di reputare intempestiva la

sua notizia di difetti all’ente

locato. Secondo l’appellante, i

convenuti avrebbero invece ammesso di essersi preso carico delle spese di

pulizia a cui egli avrebbe dovuto procedere (appello, pag. 5 seg.). Se non che,

i convenuti hanno unicamente addotto di aver corrisposto fr. 2'000.- per le spese di pulizia. Considerato

che essi non hanno dimostrato tale pagamento, la Segretaria assessora li ha

condannati a versare tale importo. Il locatore afferma che i danni sarebbero

chiaramente dimostrati dal carteggio processuale, così come l’adeguatezza delle sue richieste di

risarcimento. Tuttavia, ciò nulla muta all’intempestività della notifica degli stessi. Al riguardo l’appello dev’essere quindi respinto.

5.

L’appellante ritiene altresì che, al

contrario di quanto reputato dalla prima giudice, gli sono dovute le pigioni

successive al dicembre 2006 e fino al 31 gennaio 2007. Egli ritiene, infatti,

che i convenuti avrebbero consegnato l’appartamento il 31 dicembre 2006 e che tra le festività e le

necessarie opere di pulizia e disinfezione dell’ente non sarebbe stato possibile locarlo prima di tale data

(appello, pag. 6 in basso). La censura non può essere seguita. Invero, come

spiegato dalla Segretaria assessora, le parti hanno concordato una rescissione

per il 31 dicembre 2006. Inoltre, il locatore non ha notificato tempestivamente

i difetti, sicché non può chiedere il risarcimento del relativo danno.

6.

Alla

luce di quanto suesposto, l’appellante

risulta interamente soccombente. Gli oneri processuali seguono la soccombenza

(art. 148 CPC) e sono commisurati sul valore litigioso di fr. 2'950.- (fr. 7'030.-

chiesti dall’appellante ./. fr. 4'080.- riconosciuti dalla prima giudice), valido anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale

federale.

7.

L’istanza

di assistenza giudiziaria formulata in questa sede dagli appellati è priva di

oggetto. Invero, essi si vedono riconoscere un’equa indennità per ripetibili di

appello a carico della controparte, la quale sopporta anche tassa di giustizia

e spese di questa sede, e nulla induce a ritenere l’impossibilità di incassare

tale credito.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello 29

gennaio 2008 di AP 1 è respinto.

2.

Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 50.-

b) spese fr.

50.

totale fr.

100.

già

anticipati dall’appellante,

restano a suo carico, con l’obbligo

per quest’ultimo di versare

agli appellati complessivi fr. 400.- a titolo di ripetibili di appello.

3.

domanda di assistenza giudiziaria 28 febbraio 2008 di AO 1 e di AO 2 è senza

oggetto.

4.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

diritto della locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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