12.2008.50

Locazione, consegna ente locato prima del termine contrattuale

19 settembre 2008Italiano37 min

Fatti

i costi di elettricità, fr. 1'154.80

di acqua potabile (questi limitati all’acconto versato per il periodo dal 1° aprile 2004 al 31 febbraio

2006), fr. 1'207.85 per la tassa di fognatura e di

occupazione dell’area pubblica per il periodo da aprile 2005 a luglio 2006 e fr. 2'087.55 di premio assicurativo. La segretaria

assessora ha infine riconosciuto alla sublocatrice fr. 600.- per le pulizie all’ente locato eseguite personalmente dopo la

consegna e fr. 800.- per la sistemazione del giardino, opere che avrebbe dovuto

eseguire il subconduttore. Ella ha altresì riconosciuto fr. 248.- per il

rappezzo del pavimento, danneggiato dal subconduttore, e fr. 2'219.75 per i costi sostenuti nella ricerca

di un nuovo inquilino. La Segretaria assessora ha invece rifiutato la richiesta

di pagamento di fr. 629.15 per la revisione della lavatrice e di fr. 328.- per

quella della macchina da cucire, poiché non comprovato un utilizzo non conforme

da parte del subconduttore, e di fr. 4'672.- per la sostituzione degli zoccoli rispettivamente di fr. 1'000.- per asseriti danni all’inventario, poste non dimostrate, così come

la domanda di pagamento della perizia di parte. La Segretaria assessora ha

infine rifiutato la compensazione invocata dal subconduttore, non comprovata.

3. L’appellante ribadisce la sua disponibilità

al pagamento di fr. 17'000.-,

specificando che tale somma si riferisce alle pigioni arretrate per il 2005 e

per i mesi di gennaio e febbraio 2006 (appello, pag. 5 in alto). Egli non spiega tuttavia come abbia calcolato tale cifra, né spiega perché il ragionamento

della Segretaria assessora, dal quale emerge una somma di fr. 25'000.- (sentenza impugnata, pag 4, consid.

3), sarebbe errato e con ciò da riformare. L’appello, su questo punto,

dev’essere di conseguenza dichiarato irricevibile per carenza di motivazione

(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 23 e 27 ad art.

309).

4. Il

subconduttore critica altresì la decisione della Segretaria assessora di

condannarlo al pagamento anche delle pigioni da marzo a luglio 2006.

4.1 Egli

sostiene anzitutto che la sublocatrice sarebbe stata in possesso dell’ente locato già dal febbraio 2008 (recte:

2006) o, perlomeno, dal momento in cui è stato allestito il referto del

sostituto perito comunale degli immobili, come comprovato dalla documentazione

della controparte relativa alle richieste di risarcimento danno (appello, pag. 6 in basso e 7 in alto), motivo per cui da tale data non doveva più essere corrisposta alcuna pigione

(appello, pag. 5). La Segretaria assessora ha spiegato

che allorquando il conduttore restituisce la cosa senza osservare i termini di

preavviso o le scadenze, egli è liberato dai propri obblighi, a determinate

condizioni elencate all’art. 264 CO, solo se propone al locatore un nuovo

inquilino. In caso contrario, egli è tenuto al pagamento del canone fino al

momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può

essere sciolta. La Segretaria assessora ha accertato che nella fattispecie il

contratto di sublocazione prevedeva una prima disdetta con preavviso di sei

mesi per il 31 marzo 2010 e che il subconduttore non aveva proposto alla

sublocatrice alcun nuovo inquilino (sentenza impugnata, pag. 4, consid. 4). L’appellante

non contesta tale accertamento, nemmeno si confronta con le motivazioni della

Segretaria assessora, limitandosi a ribadire la propria tesi già addotta dinanzi al primo giudice, ovvero che

determinante è la consegna dell’oggetto alla sublocatrice. Al riguardo l’appello

sarebbe quindi finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Sia come

sia, la sua censura è comunque infondata, come detto sopra, anche nel merito. Ciò

che è determinante è invero la presentazione, da parte del conduttore, di un

nuovo inquilino, non il momento in cui egli decide di lasciare l’oggetto a

disposizione della locatrice. Del resto, anche nell’ipotesi in cui l’appellante

avesse voluto invocare il consenso della sublocatrice alla rescissione

anticipata della locazione, ciò che nemmeno emerge chiaramente dall’appello, la

sua tesi sarebbe stata da respingere. La sublocatrice con scritto 6 febbraio 2006 si è infatti opposta chiaramente alla riconsegna,

spiegando che la prima scadenza prevista contrattualmente era per il 31 marzo 2010, a meno che il subconduttore avesse proposto un nuovo inquilino solvibile disposto a riprendere

il contratto alle medesime condizioni (sopra, lett. C).

4.2 L’appellante ritiene altresì di non dover

versare il canone dopo la riconsegna dell’ente alla sublocatrice, poiché dopo tale momento e prima della

locazione a un nuovo conduttore nell’agosto 2006 sono stati effettuati degli importanti lavori nell’ente locato, per fr. 70'000.- (appello, pag. 6 in alto). Da parte sua, la sublocatrice ammette di aver sistemato il ristorante, ma non per l’importo invocato dalla controparte e a

causa di danni imputabili a quest’ultima, perché altrimenti non avrebbe potuto trovare un nuovo

conduttore nell’agosto 2006

(osservazioni, pag. 3 in mezzo; risposta pag. 5). L’art. 264 cpv. 3 lett. b CO stabilisce che il locatore deve lasciarsi

imputare nel corrispettivo ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione

della cosa o che ha omesso intenzionalmente di guadagnare. Qualora il locatore,

dopo la consegna dell’ente

locato, intraprende degli importanti lavori di manutenzione o rinnovazione, non

dovuti a danni imputabili al conduttore (o solo in parte), allora durante tale

periodo il conduttore non deve corrispondere alcuna pigione (SVIT-Kommentar, 3ª ed., n. 29 seg. ad art. 264 CO; Higi in: Zürcher Kommentar, 3ª ed., n. 91 ad art. 264 CO; Weber in: Basler Kommentar, OR I, 4ª ed, n. 11 ad art. 265). Compete al

conduttore provare le circostanze citate sopra e l’eventuale entità della diminuzione del corrispettivo (Higi, op. cit. n. 67 ad art. 264 CO). Nella

fattispecie dal referto peritale 15 aprile 2006 (inc. rich. dall’UC n. 92/2006: doc. R) e dalla

testimonianza 16 aprile 2007 dell’arch. __________ __________, sostituto perito comunale degli

immobili, emergono diversi difetti all’ente locato. Per contro, l’appellante non ha provato né l’entità della rinnovazione asserita, né che essa non fosse

riconducibile a danni a lui imputabili. È ben vero che, come descritto sotto

(consid. 6), la sublocatrice non ha provato che tutti i danni da lei invocati

fossero riconducibili al subconduttore, così come ha limitato la sua richiesta

di risarcimento a tali poste e non agli ulteriori danni presenti nel referto

peritale. Tuttavia, tale circostanza nulla ha a che vedere con la presente

censura, dato che, come detto sopra, l’onere della prova compete in questo caso al subconduttore. Anche su

questo punto l’appello dev’essere pertanto respinto.

4.3 A detta

dell’appellante è stata la sublocatrice a decidere il momento in cui stipulare

un nuovo contratto, motivo per cui dopo il marzo 2006 egli non deve

corrispondere alcuna pigione (appello, pag. 7 in mezzo). L’art. 264 cpv. 1 CO prevede che compete

al conduttore che restituisce la cosa anticipatamente di proporre un nuovo

conduttore che adempia ai requisiti ivi elencati, pena il pagamento del canone

di locazione fino al termine legale o contrattuale del contratto (cpv. 2). Da

parte sua, la locatrice deve lasciarsi imputare nel corrispettivo ciò che ha

guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa o ha omesso

intenzionalmente di guadagnare (cpv. 3 lett. b). Come detto (sopra, consid.

4.2), compete al conduttore l’onere

di provare i motivi di riduzione di cui al cpv. 3 dell’art. 264 CO, quali ad esempio l’omissione dolosa del locatore di locare la cosa a terzi (cfr. anche Higi, op. cit., n. 86 ad art. 264).

Nella fattispecie, il subconduttore non ha provato alcunché al riguardo. La sua

tesi non può quindi essere condivisa.

4.4 Il

subconduttore rimprovera altresì alla Segretaria assessora di aver erroneamente

accertato che la sublocatrice avrebbe trovato un subentrante. Egli ritiene che

non vi è invece stato alcun subentrante, dato che la sublocatrice ha affermato

in sede di interrogatorio formale di aver "ceduto l’inventario; non vi è stato alcun

subingresso. Con i nuovi inquilini non ho sottoscritto alcun contratto di

locazione". Inoltre, non vi sarebbe stato subingresso anche perché le

condizioni contrattuali con il terzo erano diverse da quelle precedenti. Secondo

il subconduttore, quindi, alla fattispecie non si applicherebbe l’art. 264 cpv. 2 CO, motivo per cui egli non

dovrebbe versare la pigione per i mesi da marzo a luglio 2006 (appello, pag. 6

e 7). Se non che, non si comprende in che misura la contestazione della natura

dell’occupazione della cosa da

parte del terzo possa apportare giovamento alla tesi del subconduttore. L’occupazione dell’ente da parte di terze persone dal 1° agosto 2006 ha comportato il non pagamento della pigione da parte dell’appellante dopo tale data. Poco importa la natura di tale

occupazione, dato che, come detto, il locatore deve lasciarsi imputare nel

corrispettivo ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa

(art. 264 cpv. 3 lett. b CO). Sostenere l’inapplicabilità del cpv. 2 dell’art. 264 CO perché non trattasi di subconduttore è peraltro

insostenibile. Ciò si desume dalla semplice lettura di tale disposto, secondo

il quale se il conduttore non propone un nuovo conduttore con i requisiti

elencati al cpv. 1, allora resta tenuto al pagamento della pigione fino al

momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può

essere sciolta. Al riguardo, l’appello

dev’essere quindi respinto. In definitiva,

la decisione della Segretaria assessora di condannare l’appellante al pagamento anche della pigione da marzo a luglio 2006

dev’essere confermata.

5. L’appellante contesta anche la condanna al

pagamento delle spese accessorie.

5.1 Egli ritiene,

anzitutto, che siccome l’ente

locato era a disposizione della sublocatrice dal 2 febbraio 2006, dopo tale

data sarebbe ingiusto imputargli le spese di acqua, elettricità, la tassa di

fognatura e di occupazione dell’area pubblica (appello, pag. 8). La Segretaria assessora ha spiegato

che per i mesi da marzo a luglio 2006 la sublocatrice ha chiesto il pagamento

del solo costo dell’abbonamento

alla corrente elettrica, motivo per cui la sua domanda doveva essere accolta

(sentenza impugnata, pag. 5, consid. 5.1). A ragione, dato che la sublocatrice

non avrebbe avuto questa spesa qualora il subconduttore non avesse restituito

anticipatamente la cosa o avesse trovato un nuovo inquilino ai sensi dell’art. 264 cpv. 1 CO. Lo stesso dicasi per la

tassa di fognatura e di occupazione dell’area pubblica. Per quel che concerne i costi dell’acqua potabile, la Segretaria assessora ha

riconosciuto alla sublocatrice solo un importo corrispondente all’acconto versato per il periodo in cui il

ristorante era occupato dal subconduttore, ovvero dal 1° aprile 2004 (recte:

2005) al 31 febbraio 2006 (loc. cit., pag. 6, consid. 5.2). La critica dell’appellante è quindi infondata.

5.2 In merito ai

costi di elettricità, il subconduttore afferma che non è comprovato il pagamento

da parte della sublocatrice delle fatture per i mesi da aprile a giugno 2005

(appello, pag. 8). Se non che, la Segretaria assessora ha condannato l’appellante al versamento delle spese

unicamente da luglio 2005 (sentenza impugnata, pag. 5, consid. 5.1). La censura

dev’essere quindi respinta già

per questo motivo.

5.3 Secondo l’appellante le spese dell’acqua di fr. 1'154.80 non sarebbero state provate dalla sublocatrice, poiché basate

su un acconto e non su una fattura (appello, pag. 8). La Segretaria assessora

ha spiegato anzitutto che dato che nel fascicolo processuale non figurava alcun

conguaglio, non era possibile calcolare il consumo esatto nel periodo in cui il

subconduttore ha occupato l’oggetto,

ovvero dal 1° aprile 2004 (recte: 2005) al 31 febbraio 2006. Ella ha poi

fondato il suo giudizio sulla fattura 15 dicembre 2005 relativa al periodo dal

1° novembre 2004 al 31 ottobre 2005, dividendo il conguaglio di fr. 629.90 per

dodici e moltiplicandolo per il periodo di occupazione, ovvero 22 mesi (recte:

11 mesi). Tale modo di procedere non può essere condiviso. Invero, a parte gli

errori testé citati, il locatore può addossare al conduttore quali spese

accessorie solo i costi effettivi (art. 257b cpv. 1 CO). Di conseguenza,

compete al locatore provare la loro esistenza e il loro ammontare (SVIT-Kommentar,

op. cit., n. 4 ad art. 274f CO; Lachat, Le

bail à loyer, 3ª ed., pag. 338,

n. 4.1). Nella fattispecie, la sublocatrice si è limitata a produrre solo la

fattura menzionata sopra (doc. T2). Lei stessa ha ammesso che il conguaglio

viene allestito solo dopo il 31 ottobre di ogni anno (inc. n. DI.2006.353:

istanza 15 dicembre 2006, pag. 5). Avrebbe quindi potuto chiedere la sua

assunzione avvalendosi degli strumenti procedurali previsti dal nostro codice

di procedura civile. La sublocatrice non ha pertanto comprovato i costi

effettivi di acqua potabile a carico del subconduttore. Su questo punto l’appello dev’essere pertanto accolto.

5.4 L’appellante contesta anche la decisione

della Segretaria assessora di imputargli il premio dell’assicurazione __________ di fr. 2'087.55. Egli ritiene anzitutto che tale assicurazione è, per legge,

a carico del proprietario dello stabile (appello, pag. 9). La Segretaria

assessora ha spiegato che nel contratto di locazione tra le spese accessorie a

carico del subconduttore figurano i premi di assicurazione, tranne quelli per

il mobilio, per la rottura dei vetri ed eventuali altre assicurazioni in

relazione con l’immobile (doc.

A: clausola n. 12). Ella ha poi precisato che il subconduttore, seppur

contestando il premio in questione, non ha allegato alcunché a comprova della

propria tesi, motivo per cui ha riconosciuto integralmente la pretesa della

sublocatrice (sentenza impugnata, pag. 6, consid. 5.4). Tra le spese accessorie

a carico del subconduttore non possono figurare le prestazioni non connesse con

l’uso della cosa (art. 257a

cpv. 1 e 257b cpv. 1 CO a contrario), quali ad esempio i premi di assicurazione

dello stabile (Lachat, op. cit.,

pag. 333, n. 1.2). I premi assicurativi possono invece essere contemplati nella

misura in cui riguardano delle prestazioni aggiuntive del locatore (Higi, op. cit., n. 7 seg. ad art.

257a-257b CO). Tale normativa è imperativa (Higi,

op. cit., n. 3 seg. ad art. 257a-257b CO). Come detto (sopra, consid. 5.3), l’onere di provare le

spese accessorie a carico del conduttore compete alla

locatrice che chiede il pagamento delle stesse. Nella fattispecie, l’assicurazione controversa è definita __________

__________ __________ __________ presso __________ (doc. T5). La sublocatrice

non ha speso nemmeno una parola per definire la natura di tale assicurazione

(cfr. inc. n. DI.2006.353: istanza 15 dicembre 2005, pag. 6, punto 4.5;

conclusioni 13 dicembre 2007, pag. 7, punto 5.5), limitandosi ad allegare a

suffragio della propria richiesta i bollettini di versamento del relativo

premio (doc. T5). Da parte sua, il subconduttore ha contestato tale posta,

poiché a carico del proprietario dello stabile (risposta 7 febbraio 2007, pag.

5, punto 12; conclusioni 10 dicembre 2007, pag. 9 in alto). La sublocatrice non ha quindi provato la propria richiesta. Ne consegue che anche su

questo punto l’appello dev’essere accolto. Ne consegue che, a titolo

di spese accessorie, il subconduttore è tenuto a pagare unicamente l’importo di complessivi fr. 8'114.- (11'356.35 ./. 1'154.80

./. 2'087.55), anziché i fr. 11'356.35 stabiliti dalla Segretaria assessora.

6. L’appellante prosegue contestando la pretesa

di complessivi fr. 3'867.75

riconosciuta alla locatrice dalla Segretaria assessora a titolo di risarcimento

danni.

6.1 Al riguardo,

va in primo luogo precisato che compete al locatore provare l’esistenza e l’entità di asseriti danni all’ente locato, che gli stessi non fossero già presenti al momento dell’entrata del conduttore e la loro tempestiva

notizia (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 267-267a CO; Lachat, op. cit., pag. 811 segg., n.

57. segg.).

6.2 In primo

luogo, il subconduttore contesta di aver riconsegnato l’ente locato senza averlo prima ordinato e pulito. Anzi, le pulizie

sarebbero avvenute in maniera approfondita e durante diversi giorni, così come

dichiarato dai testi __________ __________, __________ __________ e __________ __________

(appello, pag. 9 seg.). La Segretaria assessora ha invece basato la sua

decisione sul referto e sulla testimonianza del perito comunale degli immobili

(sentenza impugnata, pag. 7, consid. 6.1). Secondo l’art. 259 CO durante la locazione il conduttore è tenuto ad eliminare

a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli

lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa. Di conseguenza, prima della

consegna dell’oggetto il

conduttore deve pulire lo stesso, in difetto di che il locatore può imputargli

la relativa spesa (Lachat, op.

cit., pag. 808, n. 5.2). Non si pone quindi, al riguardo, la questione di

provare la situazione dell’oggetto

al momento della consegna al conduttore.

referto peritale citato sopra è datato 15 aprile 2006 ed allestito dall’arch. __________, sostituto perito comunale

degli immobili (inc. rich. dall’UC n. 92/2006: doc. R). Esso si fonda sui sopralluoghi avvenuti il 5

e l’8 aprile 2006. Dallo stesso

emerge che "in tutte le parti dei vari stabili che compongono la proprietà

la pulizia risulta carente o addirittura non eseguita, incluse le parti

esterne" (pag. 1, punto 1.1), "nessuna macchina risulta essere stata

consegnata dietro corretta pulizia e/o revisione" (pag. 2, punto 2.1).

Allegate al referto vi sono inoltre diverse foto attestanti l’assenza di pulizia dell’oggetto. L’arch. __________ __________ ha altresì riferito, sentito quale

teste, che "la pulizia era molto carente all’interno e alll’esterno"

(verbale 16 aprile 2007, pag. 4 in mezzo). La teste __________ __________,

gerente __________ __________ __________ a __________, a 50 m dall’ente locato, ha affermato di aver visto il

signor AP 1 e altre persone, 5 o 6, che stavano pulendo (…). Per quanto

ricordo, durante le pulizie, il Ristorante era chiuso e le stesse sono durate

circa 3 settimane, magari qualcosa in più (…). Io avevo visto che stavano

pulendo degli armadi e togliendo quello che vi era all’interno. Erano delle

grandi pulizie, in cui avevano spostato anche gli oggetti per pulirli"

(audizione 4 giugno 2007, pag. 10). Ella ha quindi riferito del fatto di aver

visto il conduttore e altre persone pulire l’oggetto, ma, sebbene ha detto che erano delle "grandi

pulizie", non ha riferito sulla qualità delle stesse, ovvero se

effettivamente il risultato era conforme a quanto dovuto dal conduttore. Pure __________

__________, anch’esso gerente

dell’__________ __________ __________,

ha riferito di aver visto pulire l’oggetto, ma nulla sulla qualità delle pulizie. Egli ha invero dichiarato

di aver "visto il signor AP 1, la cameriera di nome __________, la signora

__________ e altre 2 o 3 persone che erano giù a pulire (…). Questi lavori sono

durati 10/15 giorni all’incirca.

Alcune volte ero persino andato a bere qualcosa intanto che erano giù a pulire.

Il Ristorante era chiuso. Ho visto che stavano pulendo in cucina, tirando fuori

i piatti dagli armadi, in corridoio e nel gabinetto e la terrazza. Non ho visto

ai piani di sopra. Ho visto che stavano pulendo e non sono in grado di dire

come abbiano pulito" (verbale 4 giugno 2007, pag. 11). Infine, __________ __________

ha affermato di aver "aiutato a fare le pulizie generali. Questo è

avvenuto nel mese di gennaio [indicazione verosimilmente errata] 2005/gennaio

2006. Oltre al signor AP 1 e alle due cameriere, c’eravamo io e altre 3 persone. Le cameriere hanno pulito le stanze ai

piani di sopra. In cucina abbiamo pulito il forno. Io ho pulito di fuori dove c’era il bar e la cantina. Io sono rimasto

all’incirca 2 settimane, la

prima settimana per intero in quanto non lavoravo e per il resto la sera e il

fine settimana" (verbale 4 giugno 2007, pag. 12). Anche in questo caso non

vi è alcuna prova sulla qualità di tali pulizie. In definitiva, dal referto e

dalla testimonianza del sostituto perito degli immobili è emersa una carente

pulizia dell’oggetto, non

conforme all’obbligo del conduttore, ciò che non è stato sconfessato dalle

altre risultanze processuali.

subconduttore sostiene di aver cessato l’attività il 31 gennaio 2006 e di aver reso disponibile l’oggetto dal 2 febbraio 2006, mentre la

sublocatrice si è rifiutata alla consegna, motivo per cui egli ha depositato le

chiavi, il 6 marzo 2006, presso la Pretura (appello, pag. 10). Egli non trae

conclusioni da tale affermazione, sicché al riguardo l’appello sarebbe finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).

Ma anche se si volesse interpretare tale censura nel senso che l’oggetto potrebbe essere stato sporcato tra

il 2 febbraio 2006 e i sopralluoghi avvenuti il 5 e l’8 aprile 2006 di cui al referto peritale, essa non avrebbe miglior

sorte. L’appellante medesimo ammette di aver serbato lui la chiave fino al

deposito in Pretura il 6 marzo 2006, e nemmeno sostiene che nel ristorante

abbia avuto accesso la sublocatrice o terzi. D’altra parte, il sostituto perito degli immobili ha dichiarato di

aver mandato la propria convivente a ritirare le chiavi, che erano ancora

depositate in Pretura (verbale 16 aprile 2007, pag. 4 in alto). Inoltre, nemmeno si può dire che la sporcizia presente nell’ente locato sia riconducibile

al fatto che il sopralluogo non è avvenuto già il 2 febbraio 2006. Invero, il

perito ha affermato che "Per quanto concerne gli apparecchi in cucina (…)

penso che un mese prima fossero nello stesso stato" (loc. cit., pag. 4 in mezzo). Per il resto, dalle foto allegate a tale rapporto emerge chiaramente che la carenza di

pulizia non è riconducibile al semplice deposito di polvere dovuto a due mesi

di chiusura. Di conseguenza, la decisone della Segretaria assessore di imputare

all’appellante fr. 600.- a

titolo di pulizie dell’oggetto

condotto in locazione dev’essere

confermata.

6.3 L’appellante contesta anche le spese di fr.

800.- per la sistemazione del giardino. Egli ribadisce di aver consegnato l’oggetto in ordine e pulito il 2 febbraio

2006 (appello, pag. 10 in basso). Il subconduttore non si confronta tuttavia

minimamente con la motivazione della Segretaria

assessora, che si è fondata sul referto e sulla testimonianza del sostituto

perito comunale degli immobili (sentenza impugnata, pag. 8 in alto), sicché al riguardo l’appello è, nuovamente, irricevibile. Sia come sia, su questo punto l’appello

dev’essere comunque respinto. La manutenzione del giardino competeva al

conduttore (doc. A: clausola n. 14), ma il sostituto perito degli immobili ha

constatato che "la manutenzione del giardino non era stata eseguita"

(verbale 16 aprile 2007, pag. 4). Dal referto emerge segnatamente che

"nessuna pianta potata" (pag. 1, punto 1.5) e "il glicine che

compone la pergola risulta in stato d’abbandono" (pag. 1, punto 1.6). La

situazione è peraltro stata documentata dalle foto allegate al referto (foto 36

e 37). Alla luce delle risultanze testé citate, non si può quindi dire che tale

situazione si sia creata nel periodo tra il 2 febbraio 2006 e i sopralluoghi 5

e 8 aprile 2006. Su questo punto l’appello dev’essere pertanto respinto.

6.4 La

segretaria assessora ha condannato l’appellante al pagamento di fr. 248.- per

il danneggiamento del pavimento, ritenendo che trattasi di difetto eccedente la

normale usura. L’appellante censura

la sentenza su questo punto, e sostiene che la situazione dello stesso era la

medesima che all’inizio della locazione (appello, pag. 11). Se non che, il

contratto di locazione (doc. A) indica al punto n. 5 che “il subconduttore dà

atto di ricevere l’ente locato in perfetto stato, munito degli impianti e delle

infrastrutture dichiarati idonei e conformi” e al punto n. 14 “egli dà atto che

non vi sono difetti in questi ultimi, dopo averli verificati congiuntamente con

il proprietario, e dovrà risarcire i danni causati dall’uso non conforme al

contratto”. Quand’anche la validità di siffatte indicazioni possa essere

soggetta a critiche di varie natura, sta il fatto che l’appellante non le ha

mai contestate né revocate in dubbio, così come non ha mai contestato che il

danno riscontrato ecceda la normale usura.

riguardo, l’appello deve quindi essere respinto.

6.5 Il

subconduttore contesta infine la posta di fr. 2'219.75 per la ricerca da parte della sublocatrice di un nuovo

inquilino. Egli ritiene che la stessa è ingiustificata perché non sarebbe stato

stipulato un nuovo contratto di locazione con la sublocatrice, bensì con i

proprietari dello stabile e con diminuzione della pigione a fr. 3'000.- mensili, e nemmeno è stato dimostrato

che il nuovo conduttore sia stato trovato dalla sublocatrice (appello, pag. 11 in mezzo). Come spiegato dalla Segretaria assessora (sentenza impugnata, pag. 9, consid. 6.5), i

costi delle inserzioni del locatore per trovare un nuovo inquilino sono a

carico del conduttore che ha terminato anticipatamente la locazione. Posto che

le spese citate sopra sono state comprovate dalla sublocatrice (inc. rich. UC

n. 92/2006: doc. H) e che miravano per l’appunto alla ricerca di un nuovo conduttore, così come erano

adeguate a tal fine, non è necessario che le stesse siano state causali alla

stipulazione del nuovo contratto, e nemmeno è di rilievo che lo stesso non sia

stato sottoscritto con la sublocatrice e l’ammontare della nuova pigione. Al riguardo l’appello dev’essere

quindi respinto. Se ne conclude che la decisione della Segretaria assessora di

condannare il subconduttore al pagamento di fr. 3'867.75 a titolo di risarcimento dev’essere

confermata.

7. Riassumendo,

la decisione di condannare il subconduttore al pagamento delle pigioni arretrate

per complessivi fr. 55'000.- e

di fr. 3'867.75 a titolo di risarcimento dev’essere confermata. Per contro, la posta riconosciuta alla

sublocatrice a titolo di spese accessorie è di complessivi fr. 8'114.-, anziché i fr. 11'356.35 stabiliti dalla Segretaria

assessore. In totale, il subconduttore è quindi condannato al pagamento di

complessivi fr. 66'981.75.

8. L’appellante contesta infine la decisione

della Segretaria assessora di liberare il deposito di garanzia di fr. 40'000.- in favore della sublocatrice

(appello, pag. 12 in alto). Egli afferma, anzitutto, che "non si tratta di

un deposito su un conto comune, ma di una garanzia bancaria".

Effettivamente, nella misura in cui il deposito è una garanzia bancaria, alla

stessa non si applica la normativa prevista dall’art. 257e CO (Lachat, op.

cit., pag. 354, n.1.2; Higi, op.

cit., n. 6 e n. 22 ad art. 257e). Dal doc. B emerge che le parti hanno optato

per una "garanzia bancaria", con cui __________ __________ si impegna

a versare al creditore (sublocatrice), alla prima richiesta, ogni somma fino

all’importo massimo di fr. 40'000.- quale copertura delle pretese che il

creditore vanta nei confronti del debitore (subconduttore) secondo il

"contratto affitto del: 11 marzo 2005". Il versamento avviene su

presentazione della richiesta scritta del creditore al debitore di fornire la

prestazione e conferma scritta del creditore attestante che alla scadenza il

debitore non ha adempito agli impegni contrattuali. Ciò lascerebbe quindi

intendere che si tratta di una garanzia bancaria. Tuttavia, nella stessa si è

specificato che "il pagamento avverrà in ogni caso unicamente a favore del

conto corrente n. __________, intestato a AP 1 e AO 1, con diritto di firma

collettiva, presso la __________ __________ __________ " (doc. B). In

definitiva, le parti hanno quindi deciso per un deposito che non si

differenzia, come risultato, da quello previsto dall’art. 257e CO. Secondo l’appellante, la __________ __________ non è parte al presente

procedimento, per cui non può essere tenuta a liberare la cauzione (appello,

pag. 12 in alto). Tale censura può essere seguita nel senso che nel dispositivo

non dev’essere ordinato alla

banca di liberare la garanzia, bensì semplicemente che la stessa dev’essere liberata in favore della locatrice. Tuttavia,

la banca libererà comunque la garanzia sulla base dell’art. 257e cpv. 3 CO che stabilisce che essa può devolverla soltanto

con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di

una sentenza passati in giudicato. Ne consegue che anche al riguardo l’appello dev’essere respinto.

9. Sulla

ripartizione degli oneri processuali di prima sede, l’appellante

sostiene di aver rinunciato in corso di causa all’invocata compensazione per l’importo

di fr. 35'000.-, motivo per cui

la Segretaria assessora non avrebbe dovuto statuire sulla stessa (appello, pag.

11 in basso). La Segretaria assessora ha addebitato al subconduttore 3/4 degli oneri processuali per l’esito delle istanze della sublocatrice,

ritenendolo invece integralmente soccombente per quanto concerne la propria

domanda (sentenza impugnata, pag. 10, consid. 11). In

ambito di oneri processuali e della loro ripartizione, il giudice fruisce di

ampia latitudine, sicché l'importo da lui stabilito

entro i limiti della tariffa può essere censurato solo per eccesso o abuso del

potere di apprezzamento (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Lugano 2000, n. 32 ad art. 148 con riferimenti). La sublocatrice aveva

chiesto il pagamento di complessivi fr. 93'386.75 e il giudizio di prima sede ha accolto le sue domande limitatamente

a fr. 70'224.10. Al riguardo, la

soccombenza del subconduttore era quindi di 2/3. La

frazione di soccombenza del subconduttore stabilita dalla Segretaria assessora

può quindi essere senz’altro condivisa. Va al riguardo precisato che l’ammissione

da parte del subconduttore di dovere fr. 17'000.- è da interpretarsi comunque come sua soccombenza

(cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit.,

n. 12 ad art. 352 CPC). Inoltre, l’esito del presente giudizio, che riconosce alla sublocatrice fr. 66'981.75 non incide apprezzabilmente su tale

ripartizione, che può rimanere immutata. Anche su questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.

10. Ne

discende il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi che

precedono. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili, calcolate su un

valore litigioso di fr. 53'244.10

(fr. 70'224.10 ./. fr. 17'000.-), seguono la rispettiva soccombenza

delle parti (art. 148 CPC). L’appellante

ottiene causa vinta sull’importo

di fr. 70'224.10 stabilito dalla

Segretaria assessore limitatamente a una riduzione di fr. 3'242.35. Soccombe invece sulla richiesta di

non ordinare la liberazione del deposito di garanzia. Il suo grado di

soccombenza è quindi di 19/20, ovvero pressoché totale.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG,

dichiara e pronuncia:

I. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 22 febbraio 2008 di AP 1 è parzialmente accolto. Di

conseguenza la sentenza 14 febbraio 2008 della Pretura del Distretto di

Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

1.1

AP 1 è condannato a versare a AO 1

l’importo di fr. 66'981.75 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio

2006.

1.3 È

ordinata la liberazione della garanzia depositata sul conto

corrente

n. __________ intestato a AP 1 e a

1 presso la Banca __________ di __________.

Considerandi

II. Le

spese della procedura d’appello,

consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 750.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

800.

già

anticipate dall’appellante,

restano a suo carico per 19/20 e per il resto sono poste a carico della parte

appellata, alla quale l’appellante

rifonderà fr. 850.- per ripetibili ridotte.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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