Contratto di compravendita condizionato a ottenimento di decisione LAFE, responsabilità contrattuale, abuso di diritto

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Numero d'incarto:

12.2008.79

Data decisione, Autorità:

24.07.2009, IICCA

Titolo:

Contratto di compravendita condizionato a ottenimento di decisione LAFE, responsabilità contrattuale, abuso di diritto

ABUSO DI DIRITTO

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

art. 2 CC

Incarto n.

12.2008.79

Lugano

24 luglio

2009/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Verzasconi, giudice supplente

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.629

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 promossa con petizione 5

settembre 2005 da

AP 1

rappr. dall’ RA

2

contro

AO 1

rappr. dall’ RA

1

con cui

l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 172'234.70

oltre interessi al 5% dal 25 ottobre 2004 e il rigetto dell’opposizione al

precetto esecutivo n. __________ fatto spiccare nei confronti del convenuto per

il medesimo importo, domanda avversata da quest’ultimo, il quale ha chiesto la

reiezione integrale della petizione e la conferma dell’opposizione al precetto

esecutivo, e che il Pretore ha respinto con sentenza del 22 febbraio 2008;

appellante

l’attrice che con atto di appello del 7 aprile 2008 chiede la riforma del

giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione, spese processuali e

ripetibili a carico del convenuto;

mentre il convenuto con osservazioni 19 maggio 2008 postula

la reiezione integrale del gravame, con protesta di spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto: A. L’11 maggio 2004 AP 1A (in seguito AP

1 SA) e AO 1 (in seguito __________ College) hanno sottoscritto dinanzi al

notaio avv. __________ un contratto di compravendita immobiliare della

particella n. __________ RFD di __________, di proprietà di AP 1, al prezzo di

fr. 11'200'000.-. La clausola n. 4 del contratto prevedeva tra l’altro il

pagamento del prezzo nel seguente modo:

“ - fr.

500'000.- sono già stati versati a titolo di acconto in data 15 marzo 2004 (…);

- il

saldo di fr. 10'700'000.- sarà versato entro 10 giorni dalla firma del presente

atto al notaio rogante che, una volta eseguita l’iscrizione del trapasso a

registro fondiario, lo utilizzerà nel modo seguente:

-

fr. 6'212'352.40 dovranno essere versati al __________ di __________ a favore

del conto della venditrice (…) a titolo di rimborso del debito garantito dalle

cartelle ipotecarie (…) gravanti il fondo ceduto, somma comprensiva del

capitale e degli interessi sino al 4 giugno 2004; eventuali conguagli per un

pagamento anticipato o posticipato rispetto a questa data saranno imputati

sulla somma di cui al paragrafo seguente;

- fr.

4'331'647.60, riservato un adeguamento secondo il punto precedente, verranno

pagati sul conto (…) della venditrice presso la __________ Banca di Lugano (…)

- fr.

156'000.- saranno trattenuti dal notaio a garanzia del pagamento della tassa

sugli utili immobiliari (…).”

Il

contratto di compravendita, al punto n. 5, stabiliva inoltre quanto segue:

“

Il notaio prende atto

che l’acquirente ha già formulato, il 13 aprile 2004, istanza di non

assoggettamento dell’acquisto immobiliare alle norme sulla legge federale

sull’acquisto di fondi da parte di persone residenti all’estero. Le parti sono

avvertite che l’efficacia del presente contratto è sospesa finché non sarà

accertato se il negozio è soggetto ad autorizzazione e questa non sarà,

eventualmente, accordata.”

B. L’autorità

di prima istanza del Distretto di Lugano per l’applicazione della legge

federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE) con

decisione del 13 maggio 2004 (doc. DD) ha accertato il non assoggettamento alla

LAFE dell’acquisto del fondo n. __________ RFD di __________, ma nel contempo

ha imposto a __________ College una serie di condizioni e oneri da menzionare a

registro fondiario e in particolare l’alienazione dei suoi fondi n. __________

RFD di __________ entro il termine di due anni dalla crescita in giudicato

della decisione, l’obbligo di iniziare i lavori di edificazione del fondo n. __________

RFD di __________, entro il medesimo termine, l’obbligo di notificare

all’autorità LAFE i progetti definitivi dell’edificazione sulla part. n. __________

RFD di __________ entro un anno dalla crescita in giudicato della decisione,

l’obbligo di usare o far usare ogni parte della part. __________ RFD di __________

unicamente per gli scopi legati all’esercizio dell’attività scolastica e

l’obbligo di richiedere una preventiva autorizzazione prima di una qualsiasi

modifica dell’uso. Il 27 maggio 2004 l’autorità cantonale di sorveglianza per

la LAFE ha dichiarato di non interporre ricorso contro la predetta decisione

(doc. EE). In data 18 giugno 2004, per contro, __________ College si è opposto

alla decisione dell’autorità di prima istanza contro gli oneri e le condizioni

impostigli (doc. FF). Non ha invece contestato la decisione per quanto riguarda

l’accertato non assoggettamento alla LAFE dell’acquisto della particella n. __________

RFD di __________. La commissione cantonale di ricorso in materia LAFE ha evaso

il ricorso con decisione del 15 settembre 2004, ha accolto parzialmente il ricorso e

confermato solo l’obbligo di utilizzo del fondo n. __________ RFD di __________

unicamente per scopi legati all’esercizio dell’attività scolastica e l’obbligo

di preventiva autorizzazione per ogni modifica d’uso. Gli altri oneri previsti

nella decisione di prima istanza sono stati invece annullati (doc. ZZ).

C. Malgrado

le ripetute richieste della venditrice, solo dopo l’emanazione e la crescita in

giudicato della decisione su ricorso il notaio rogante ha liberato il saldo del

prezzo di compravendita secondo le modalità stabilite alla clausola n. 4

dell’atto di compravendita: il 25 ottobre 2004 ha accreditato sul conto della

venditrice alla Banca __________ l’importo aggiornato di fr. 4'205'826.50 e il

1° novembre 2004 ha saldato il

debito nei confronti del __________ per fr. 6'338'173.50. Il protrarsi della

procedura LAFE a seguito della contestazione della decisione di prima istanza

da parte del __________ College, con la mancata tempestiva iscrizione a

registro fondiario del trapasso di proprietà a seguito della compravendita

immobiliare, costituirebbe secondo la venditrice una violazione contrattuale ex

art. 97 e 184 e segg. CO, un venire contra factum proprium, contrario al

principio della buona fede che le avrebbe causato un danno di fr. 172'234.71

per maggiori interessi negativi addebitatile dal __________ per il periodo dal

4 giugno 2004 al 1° novembre 2004 e da Banca __________ per il periodo dal 4

giugno 2004 al 25 ottobre 2004. Per questo motivo AP 1 ha chiesto a AO 1 di

rimborsarle questo importo. Fallite le trattative per una soluzione amichevole

tra le parti, AP 1 ha quindi convenuto in giudizio AO 1 chiedendo la sua

condanna al pagamento dell’importo testé menzionato oltre ad interessi dal 25

maggio 2004, pretesa che il convenuto ha contestato integralmente. Esso ha

sostenuto di aver puntualmente corrisposto il prezzo di compravendita con

l’accredito sul conto del notaio dell’intero prezzo di compravendita alle

condizioni e nei termini pattuiti. Il notaio, dal canto suo avrebbe riversato

quanto di spettanza della venditrice conformemente alle istruzioni delle parti,

ossia ad avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario.

Sempre a mente del convenuto, la procedura ricorsuale sarebbe stata del tutto

legittima, come attesterebbe l’accoglimento in larga misura del ricorso

interposto dal convenuto contro la decisione di prima istanza.

D. Con giudizio del 22 febbraio 2008 il Pretore ha negato ogni

violazione contrattuale da parte del convenuto e ha respinto integralmente la

petizione ponendo a carico dell’attrice le spese processuali e condannandola al

pagamento dell’importo di fr. 13'000.- a titolo di ripetibili. Avverso questa

decisione, il 7 aprile 2008 l’attrice ha presentato appello chiedendo

l’annullamento della decisione impugnata e l’accoglimento delle domande attoree,

con protesta di spese e ripetibili. Dei motivi si dirà nei considerandi. Con

osservazioni del 19 maggio 2008 il convenuto ha postulato la reiezione

dell’appello, con conferma della decisione impugnata.

In diritto: 1. Il

Pretore, in sunto, ha negato rispettivamente una violazione contrattuale e una

violazione del principio della buona fede da parte dell’appellato. Nemmeno ha

dato seguito alla tesi dell’appellante secondo cui il convenuto avrebbe tenuto

un comportamento contraddittorio per aver contestato la decisione LAFE dopo

aver concordato – almeno su alcuni punti – il suo contenuto con l’autorità

competente. Il giudice di prime cure ha infatti accertato che il convenuto non

ha impugnato la decisione della prima istanza LAFE in punto al principio del

non assoggettamento dell’acquisto del fondo in questione, bensì ha confutato

unicamente gli oneri e le condizioni con esso imposti. Il rifiuto della

commissione di ricorso di accertare la crescita in giudicato (parziale) della

decisione di prima istanza relativamente all’accertamento del non

assoggettamento, è del resto stata ritenuta errata sia dal convenuto sia dal

notaio, che si sono adoperati affinché l’iscrizione del trapasso di proprietà a

seguito della compravendita dell’immobile in questione potesse essere eseguita

secondo i termini pattuiti nel contratto di compravendita. D’altra parte,

rileva ancora il Pretore, dagli atti e dall’istruttoria non è emersa alcuna

pattuizione del versamento del saldo del prezzo della compravendita esattamente

il 4 giugno 2004, giorno considerato dagli istituti di credito quale giorno di

riferimento per il calcolo dell’importo dovuto per il rimborso del mutuo

ipotecario, come sostenuto dall’attrice. Al contrario, le parti si sono

riservate esplicitamente un eventuale conguaglio a seguito di un eventuale

rimborso posticipato o anticipato del mutuo, da computarsi sull’importo in

favore della venditrice e hanno nel contempo concordato di ritenere “sospesa

l’efficacia del contratto di compravendita finché non sarà accertato se il

negozio è soggetto ad autorizzazione e questa non sarà, eventualmente,

accordata” (punto n. 5 atto pubblico, doc. CC). Inoltre, il convenuto,

legittimato a ricorrere contro la decisione di prima istanza LAFE, non ha

esplicitamente rinunciato nei confronti dell’attrice ad impugnare la decisione

di prima istanza e l’esito della procedura ricorsuale gli darebbe ragione,

avendo l’autorità adita accolto in larga misura la sua impugnativa. Accertato

l’adempimento da parte dell’appellato delle altre condizioni di cui al

contratto di compravendita e considerato che la decisione di prima istanza

stabiliva, oltre agli oneri preventivamente discussi e accettati dal convenuto,

altri oneri inizialmente non previsti, il Pretore ha quindi ritenuto come

l’appellato non avesse abusato dei propri diritti né violato gli obblighi

contrattuali assunti, né causato danni all’attrice.

2. Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione

avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti

e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da

consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte

dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal

ricorrente. Sembrerebbe perciò scontato presumere che

l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i

contenuti del giudizio che si intende impugnare. Nella fattispecie nella prima

parte della memoria ricorsuale l’attrice si limita ad

illustrare diffusamente la propria versione dei fatti, riproducendo ampi

stralci delle deposizioni dei testi o delle prove documentali assunte (cfr.

merito, punti da 1 a 18). Al

riguardo l’appello è dunque inammissibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), poiché

l’appellante non si confronta con gli accertamenti e le conclusioni ritenute

dal Pretore ed esplicitate con precisione nella sentenza dedotta in giudizio.

Si rileva inoltre che anche per le altre contestazioni di merito sollevate

nell’atto ricorsuale (punti da 19 a 21), seppur riferite alla decisione pretorile, l’attrice si limita

ad esporre in modo invero assai generico il proprio punto di vista

contrapponendolo alle puntuali considerazioni del Pretore. Anche su questi

punti l’appello sarebbe quindi inammissibile.

3. Sia

come sia, l’appello non avrebbe comunque avuto esito favorevole. Anzitutto si

rileva che il convenuto ha dato seguito agli obblighi di pagamento del prezzo

di compravendita nei termini previsti nel contratto: un anticipo di fr. 500'000.-

prima della firma del contratto e il pagamento entro 10 giorni dalla firma

dell’atto pubblico del rimanente importo di fr. 10'700'000.-. Da questo punto

di vista, non può quindi essere imputata all’appellato alcuna violazione

contrattuale. Occorre pertanto esaminare se con il suo comportamento, in

particolare per aver impugnato la decisione dell’autorità di prima istanza

LAFE, il convenuto ha leso il principio della buona fede o ha agito in modo

contraddittorio da causare un danno all’attrice.

3.1. Giusta

l'art. 2 cpv. 1 CC ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede sia

nell'esercizio dei propri diritti che nell'adempimento dei propri obblighi. Il

manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2

CC). Vi è in particolare un abuso di diritto qualora un istituto giuridico

venga utilizzato ad un fine diverso di quello per cui è stato creato (cfr. ad

esempio DTF 122 III 321 consid. 4a), qualora un diritto venga esercitato senza

scopo (DTF 129 III 493 consid. 5.1 pag. 497) oppure nell'intento di procurarsi

un beneficio manifestamente sproporzionato, tenuto conto degli interessi in

gioco (DTF 123 III 200 consid. 2b pag. 203), infine, a determinate condizioni,

qualora una persona assuma un comportamento contraddittorio (venire contra

factum proprium: cfr. DTF 135 III 162 consid. 3.3.1; 125 III 257 consid. 2a con

rinvii; 123 III 70 consid. 3c pag. 75).

3.2. Nell’atto

pubblico di compravendita le parti hanno ordinato al notaio di procedere al

versamento in favore dell’attrice del saldo del prezzo di compravendita ad

avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà (punto n. 4 , doc. CC). Esse

hanno distinto l’importo in favore di __________, per il rimborso del mutuo

ipotecario, importo comprensivo di capitale e interessi al 4 giugno 2004, e

l’importo in favore della venditrice da versare alla Banca __________

riservandosi comunque il conguaglio per eventuali pagamenti anticipati o

posticipati rispetto a questa data (cfr. medesimo punto n. 4). Tale riserva era

finalizzata all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, la cui procedura era

stata avviata il 13 giugno 2004 ma al momento della firma dell’atto non era

ancora conclusa. Tant’è che il contratto è stato sottoposto alla condizione

sospensiva “finché non sarà accertato se il negozio è soggetto ad

autorizzazione e questa non sarà, eventualmente accordata” (cfr. punto n.

5, doc. CC). Il testo del contratto è quindi nel suo insieme chiaro e la

volontà delle parti è stata descritta in modo inequivocabile: nell’attesa della

decisione LAFE, il contratto era sospeso e quindi anche il versamento del saldo

alla venditrice, puntualmente corrisposto dall’acquirente, non poteva essere

effettuato, perché una delle condizioni per l’iscrizione del trapasso di

proprietà a registro fondiario era l’ottenimento della decisione LAFE. Va a

questo proposito ricordato che non ci si scosterà dal

testo chiaro adottato dagli interessati quando non v'è nessun serio motivo che

induca a ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà (DTF

128 III 265 consid. 3a). L'onere

di allegazione e probatorio per l'esistenza di una volontà soggettiva delle

parti diversa da quella desunta mediante l’interpretazione oggettiva del contratto,

incombe alla parte che intende trarre vantaggio da questa volontà (DTF 121 III

118 consid. 4b/aa), quindi in concreto all’attrice. Viste queste

considerazioni, un’ulteriore interpretazione secondo il

principio dell’affidamento nella fattispecie non si appalesa di conseguenza

necessaria: chiari sono il testo del contratto, i termini di pagamento, le

istruzioni al notaio e i motivi per una sospensione del contratto, come pure

pacifico è l’adempimento degli obblighi contrattuali da parte del convenuto e del

notaio.

Va

altresì rilevato che, come del resto ribadito già nella decisione impugnata, il

convenuto non si è affatto impegnato nei confronti dell’attrice a non impugnare

la decisione LAFE, fatto che toglie ulteriormente ogni dubbio circa la presunta

sua mala fede. È vero che l’appellato aveva preventivamente discusso e pattuito

con l’autorità competente condizioni e oneri alle quali la decisione LAFE

avrebbe potuto essere sottoposta (cfr. in particolare lo scritto del 10 maggio

2004, doc. AA). Tuttavia, l’autorità giudicante ha ritenuto di imporre

ulteriori nuove condizioni, nemmeno di secondaria importanza, rispetto a quelle

oggetto delle precedenti discussioni (si veda ad esempio l’obbligo di

edificazione della particella n. __________ RFD di __________ del convenuto

entro due anni dalla crescita in giudicato della decisione, doc. DD).

L’impugnazione aveva quindi a quel punto la sua ragione d’essere e non merita

affatto tutela la censura di violazione del principio della buona fede nel suo

aspetto del divieto di tenere comportamenti contraddittori. A maggior ragione

deve essere negata la mala fede del convenuto se solo si considera il fatto che

la stessa autorità di ricorso non ha ritenuto lesivo del principio della buona

fede il comportamento del convenuto e ne ha, anzi, accolto il ricorso nel

merito in larga misura.

3.3. Quanto

all’obbligo accessorio, derivante dall’art. 2 CC di informare, che l’attrice

considera violato per il fatto di non aver ricevuto maggiori dettagli sulla

procedura di autorizzazione LAFE (sulla definizione di obbligo accessorio si

veda DTF 129 III 604 consid. 4.2.1. pag. 611), si osserva unicamente che lo

stesso è stato adempiuto da parte del convenuto portando la controparte a

conoscenza della richiesta autorizzazione e addirittura sospendendo il

contratto di compravendita nel frattempo sottoscritto fino all’ottenimento

della necessaria decisione. Per il resto, l’istruttoria non ha portato elementi

in favore della tesi sostenuta dall’attrice, secondo cui se avesse avuto preventivamente

maggiori precisazioni su questo aspetto della vicenda, essa avrebbe impostato

la compravendita in modo diverso o forse non avrebbe sottoscritto a quel

momento il contratto senza imporre diverse condizioni. Di questa carenza

probatoria deve subire le conseguenze la stessa attrice giusta la norma

generale dell’art. 8 CC. La stessa è quindi malvenuta allorquando sostiene una

violazione dell’obbligo di informazione da parte del convenuto. Le

considerazioni contenute nella decisione qui sottoposta a giudizio si rivelano

pertinenti e la conclusione secondo cui, viste le circostanze particolari e la

sovrapposizione della procedura di ottenimento dell’autorizzazione LAFE, non vi

è stata alcuna violazione contrattuale né comportamento contrario al principio

della buona fede o contraddittorio da parte del convenuto, merita tutela.

L’appello, nei limiti di cui si è detto sopra della sua ammissibilità, deve

quindi essere respinto.

4. L’appellante contesta la fissazione dell’importo di fr. 13'000.- a

titolo di ripetibili in favore del convenuto, ritenuto sproporzionato per

l’impegno realmente profuso. Sennonché misconosce anche qui l’appellante che

non può essere considerata precisa domanda ai sensi dell’art. 309 cpv. 2 lett.

e CPC quella che non esprime l’indicazione della somma domandata rispetto a

quella assegnata dal Pretore (Cocchi/

Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 10 ad art. 309). In ogni caso, per consolidata giurisprudenza

nella determinazione degli oneri processuali e delle ripetibili il Pretore dispone

di ampia latitudine, nel senso che la sua valutazione, se è rispettosa delle

tariffe applicabili, è censurabile solo per eccesso o abuso del potere di

apprezzamento (Cocchi/ Trezzini,

op. cit., m. 32 e 51 ad art. 148 e m. 19 ad art. 150), estremi non ravvisabili

in concreto. Le ripetibili assegnate dal Pretore sono infatti state fissate in

applicazione dei parametri tariffali medi previsti dall’art. 9 della ora

abrogata tariffa dell’Ordine degli avvocati (applicabile alla fattispecie in

virtù dell’art. 16 cpv. 2 del regolamento sulla tariffa per i casi di

patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili del 19 dicembre 2007), per cui non vi sono gli estremi per

scostarsene.

5. Gli

oneri processuali dell’appello seguono la soccombenza dell’attrice (art. 148

CPC), la quale rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili

di questa sede.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

1. Nella

misura in cui è ammissibile l'appello 7 aprile 2008 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri processuali della procedura di appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 2’500.-

b)

spese fr. 50.-

fr.

2'550.-

già

anticipati dall'appellante, rimangono a suo carico, con l’obbligo di rifondere

all’appellato fr. 3'500.- a titolo di ripetibili di seconda istanza.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere

pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

Fatti

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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