12.2009.11

Mediazione immobiliare, mancanza del nesso di causalità tra l'operato del mediatore e la decisione dell'acquirente

8 marzo 2010Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 24 aprile 2006

AO 1 ha conferito ad AP 1 un mandato di vendita immobiliare non in esclusiva,

per la vendita a terzi di sei immobili, tra cui uno stabile sito a __________

in __________. Le parti hanno pattuito una provvigione del 4% fino a fr.

2'500'000.- sul prezzo di alienazione “a vendita realizzata su segnalazione o

per intervento del mandatario” (doc.

B). Nel corso del mese di ottobre 2006, AP 1 ha preso contatto con __________, potenziale acquirente, e ha organizzato un incontro con lo stesso presso il

succitato palazzo di __________. Al sopralluogo, avvenuto l’8 novembre 2006, ha partecipato pure l’architetto __________, in qualità di consulente di __________, e il

figlio di AO 1, U__________ (cfr. testi C__________ e R__________). In seguito

è stato organizzato un secondo incontro, sempre con i medesimi partecipanti,

presso un appartamento dell’architetto C__________ in via __________ a L__________.

In quell’occasione, quest’ultimo si è proposto, in luogo di __________, come

acquirente dello stabile di __________ a U__________, proponendo di pagare

parte del prezzo mediante una permuta. La proposta è stata rifiutata dal

venditore. __________ ha rinnovato la propria offerta pochi giorni dopo al genero

di AO 1, S__________, durante un successivo incontro. Anche in tale occasione,

tuttavia, le parti non hanno trovato un accordo e le trattative si sono

arenate. Il 27 dicembre 2006, __________ ha telefonato ad AP 1, e meglio al suo

gerente M__________, al fine di riprendere contatto con AO 1. A suo dire, infatti, gli “era tornato interesse per l’acquisto di quell’immobile a __________”

(cfr. teste C__________). È seguita quindi una ripresa delle trattative tra __________

e il genero di AO 1, che si è conclusa con l’acquisto dello stabile di Corso __________,

perfezionato il 26 gennaio 2007 (rogito n. 489 del notaio avv. __________,

richiamato dal convenuto).

B. Con petizione 6 luglio 2007 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di fr. 67'712.20 oltre interessi. A fondamento di tale

pretesa l’attrice ha posto la propria attività di intermediaria nella vendita all’architetto

__________. Sulla base del contratto sarebbero stati dunque dovuti innanzitutto

fr. 62'000.- (4% sul prezzo di fr. 1'550'000.- più IVA di 4'721.-). Ulteriori

fr. 1'000.- erano dovuti in quanto il venditore non avrebbe rispettato i

termini di disdetta pattuiti contrattualmente. Nella sua risposta 4 ottobre

2007 il convenuto ha proposto la reiezione della petizione. Egli ha sottolineato

come l’attività dell’attrice abbia riguardato unicamente __________. La

presenza di __________ ai vari incontri non poteva dirsi invece riconducibile

all’operato dell’attrice. Il convenuto ha inoltre precisato che l’acquirente

finale era venuto a conoscenza dell’immobile in vendita anteriormente ai

sopralluoghi menzionati. Pochi mesi prima dell’ottobre 2008, __________ infatti

aveva già individuato __________ come potenziale acquirente e gli aveva inviato

per conto di AO 1 documentazione inerente all’immobile in questione. È stato

dunque grazie a questo contatto se __________ dopo una lunga riflessione ha

infine deciso di acquistare. Il convenuto ha

inoltre contestato il risarcimento per mancato rispetto dei termini di

disdetta. Egli ha infatti asserito che il contratto sarebbe automaticamente

decaduto in seguito all’intenzione dell’attrice di adire le vie legali. Nei

successivi allegati scritti le parti hanno confermato le rispettive posizioni.

Nelle conclusioni l’attrice ha precisato in fr. 68'788.- la propria pretesa (fr. 67'788.- come provvigione

e fr. 1'000.- per la revoca) sulla base del prezzo effettivamente pagato dall’acquirente.

C. Con sentenza

2 dicembre 2008 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, ha accolto la

petizione limitatamente ai fr. 1'000.- postulati dall’attrice per il mancato

rispetto dei termini di disdetta.

D. L’attrice

è insorta contro il giudizio pretorile con appello 7 gennaio 2009, nel quale postula

la riforma della sentenza di prima istanza nel senso di accogliere

integralmente la petizione. Il convenuto ha presentato il 12 febbraio 2009 le

proprie osservazioni.

e considerato

Considerandi

1.

Secondo

l’art. 314 CPC, la parte appellata può presentare le proprie osservazioni nel

termine di 20 giorni decorrenti dalla notifica dell’appello. Nel caso in

questione l’atto d’appello è stato notificato alla parte appellata mediante

plico raccomandato ritirato il 22 gennaio 2009. Il termine per le osservazioni

scadeva pertanto l’11 febbraio 2009. Ne deriva che l’allegato consegnato dal

convenuto alla Cancelleria civile il 12 febbraio 2009 è tardivo, con la

conseguenza che le argomentazioni ivi esposte non possono essere esaminate in

questa sede.

2.

significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera

adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o

all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da

consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte

dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal

ricorrente. Sembrerebbe perciò scontato presumere che

l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i

contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può

avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte

negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si

cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato,

ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per

il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti

allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione

dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; RtiD II-2009 p.

632.

DTF 117 Ia 10). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo

soggiace necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di

narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle

proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non

invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello

l'erroneità del giudizio impugnato. Ciò premesso, si

constata che l'appello è costituito in buona parte dalla letterale trascrizione

delle conclusioni presentate al Pretore ed è perciò, per i motivi testé

esposti, manifestamente irricevibile nella misura in cui le citazioni tratte da

quell'allegato non sono al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile.

Nella fattispecie, i considerandi in fatto 1 e 2 dell’appello corrispondono ai

considerandi 1 e 2 delle conclusioni, il considerando 8 è la copia del

considerando 10 di conclusioni, il considerando 9 dell’appello ricopia il

considerando 11 delle conclusioni e infine il considerando 10 di appello

rispecchia praticamente parola per parola il considerando 12 delle conclusioni.

In pratica solo il considerando 2 in diritto di appello è da considerare

ricevibile.

3.

pacifico che l’accordo concluso tra le parti il 24 aprile 2007 (doc. B) era un

contratto di mediazione ai sensi degli artt. 412 ss. CO. Tramite detto accordo,

il convenuto ha conferito mandato all’attrice di indicare l’occasione per

concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto

contro pagamento di una mercede (doc. B, “”a vendita realizzata su segnalazione

o per intervento del mandatario”). Secondo l’art. 413 CO la provvigione è

dovuta unicamente in presenza di due condizioni: la conclusione del negozio

principale tra il mandante e un terzo, nonché il nesso causale tra detta

conclusione e l’attività del mediatore. Quanto al secondo requisito la dottrina

parla di “psychologischer Kausalzusammenhang”, per distinguerlo dal concetto

comunemente utilizzato nell’ambito della responsabilità da atto illecito. Il

procedimento attraverso il quale il singolo viene determinato a compiere un’azione

è un fatto puramente soggettivo. Esso non può pertanto essere appurato

attraverso “il corso naturale delle cose” e le “esperienze di vita” (Schweiger, Der Mäklerlohn, Zurigo 1986,

p. 85: Ammann, Basler Kommentar OR

I, art. 413 nn. 4 ss.; Guhl/Schnyder, Das

Schweizerische Obligationenrecht, § 50 n. 20). Affinché ci sia nesso causale

non è necessario che l’attività del mediatore sia stato l’unico motivo che ha

indotto il terzo a contrarre. È sufficiente che l’opera del mandatario sia

stata perlomeno una concausa di natura psicologica (DTF 114 II 359; 76 II 378).

Ciò può verificarsi in particolare nel caso in cui vengano incaricati più

mediatori che agiscono indipendentemente l’uno dall’altro. In tal caso,

tuttavia, a ogni mediatore spetterà solo una parte della provvigione

concordata, a seconda dell’intensità del nesso causale che lo riguarda (DTF 100

II 367; 72 II 421; Guhl, op. cit.,

§ 50 n. 21). Rimane invece fermo il diritto all’intera provvigione nel caso in

cui il mandante porta a termine delle trattative in modo autonomo, ma sulla

base dei contatti precedentemente instaurati dal mediatore (DTF 72 II 422; Ammann, op. cit., art. 413 n. 8). La

prova del nesso causale spetta al mediatore. Per evitare il rischio della

mancata prova, le parti possono inserire nei propri contratti una clausola in

base alla quale la provvigione è dovuta indipendentemente dal nesso causale. In

tale ipotesi il mediatore deve solo dimostrare di essersi attivato (DTF 100 II

361; Guhl, op. cit., § 50 n. 21).

A ogni modo, la giurisprudenza del Tribunale Federale riconosce una presunzione

in relazione al nesso di causalità non appena il mandatario abbia posto in

essere delle attività idonee ad influenzare in modo determinante il terzo, e a

queste sia effettivamente seguita la conclusione del negozio finale (DTF 57 II

193.

c. 3; Gautschi, Berner

Kommentar, Vorbemerkungen artt. 412-418, d; Schweiger,

cit., p. 84). A fronte di una simile condotta del mediatore, sarà dunque

il mandante a dover dimostrare che tali attività non sono state una causa ai

sensi dell’art. 413 CO.

4.

questione fondamentale nella fattispecie è dunque appurare se tra la

conclusione della compravendita immobiliare e l’attività dell’attrice ci sia

stato un rapporto di causalità nel senso precisato sopra. Solo in tal caso la

pretesa dell’appellante può dirsi fondata in relazione alla provvigione. Il

Pretore ha negato la sussistenza del nesso causale

psicologico. Egli ha accertato come l’interesse dell’acquirente finale per

l’acquisto dell’immobile fosse nato in occasione del sopralluogo del 8 novembre

2006.

Tuttavia la sua presenza a detto incontro non era riconducibile a

un’azione dell’attrice, ma a un interessato all’acquisto che gli aveva chiesto

di assisterlo come consulente. Non essendoci un legame particolarmente stretto

tra l’acquirente finale e la persona introdotta dal mediatore, il diritto alla

provvigione non poteva sussistere (sentenza del Tribunale federale 24 aprile

2008,4A.155/2008; DTF 76 II 378). Il Pretore ha inoltre negato che la

conclusione dell’accordo finale fosse in nesso di causalità con ulteriori

attività dell’appellante, soprattutto in relazione alla ripresa delle

trattative nel dicembre 2006.

5.

Secondo

l’appellante (pag. 11) il Pretore avrebbe applicato in modo “eccessivamente

meccanico” la giurisprudenza del Tribunale federale, segnatamente la sentenza 4A_155/2008

del 2 aprile 2008. In tale decisione il Tribunale federale ha affermato che il

nesso di causalità ai sensi dell’art. 413 CO è da negare nel caso in cui il

contratto finale non sia concluso dal soggetto contattato dal mediatore, ma da

un terzo. Ciò vale anche nel caso in cui quest’ultimo sia stato indotto a

contrarre dal soggetto in rapporto col mediatore. L’attrice afferma che il

primo giudice avrebbe a torto trascurato l’attività da lei svolta in vista

della conclusione della compravendita, ripercorrendo la cronistoria delle

trattative e ricordando che tutti i partecipanti erano ben consci della

presenza di una mediatrice e del suo diritto a una provvigione. Essa adduce di

aver svolto attività di mediatrice nella trattativa conclusasi con la

compravendita dell’immobile proprietà del convenuto e rileva di aver

partecipato, tramite __________, agli incontri in via __________ che essa aveva

organizzato. A torto quindi il Pretore, prosegue l’appellante, ha negato

l’esistenza di una sua attività di mediatrice e le ha negato il diritto alla

provvigione.

6.

Dagli

atti risulta che l’attrice aveva organizzato due sopralluoghi, e che in

occasione del primo incontro l’acquirente finale aveva partecipato come

consulente della persona inizialmente interessata all’acquisto. Costui aveva

poi rinunciato all’affare mentre le trattative con l’acquirente finale a quel

momento non andarono in porto per mancanza di intesa sulle modalità di

pagamento (deposizione testimoniale 23 aprile 2008, __________, pag. 2). In

seguito l’acquirente finale ha chiesto alla mediatrice il numero telefonico del

proprietario e le trattative sono proseguite direttamente, concludendosi con la

compravendita. La mediatrice aveva segnalato il primo interessato all’acquisto,

__________, e aveva organizzato due sopralluoghi, al quale quest’ultimo ha

partecipato portando con sé il proprio consulente, l’architetto __________, che

a quel momento non aveva alcun interesse per l’immobile (deposizione __________,

23.

aprile 2008, pag. 2). Le trattative con l’interessato indicato dalla

mediatrice non sono tuttavia andate a buon fine. L’acquisto è in seguito stato

finalizzato dall’architetto __________. In relazione a costui, invero, la

mediatrice non può dire né di averlo segnalato, poiché egli era stato

presentato al venditore da uno degli interessati all’acquisto (deposizione

testimoniale __________, 23 aprile 2008 pag. 5), né di aver svolto attività che

possano averlo indotto a concludere l’affare. Dall’istruttoria è emerso che la

mediatrice ha avuto un ruolo del tutto marginale nelle trattative tra

l’acquirente finale e il venditore, condotte tramite il genero di quest’ultimo. Né si può dire che il semplice fatto di trasmettere all’architetto

il numero telefonico del venditore sia da considerare un’attività da mediatrice

causale per la conclusione del negozio. A ben guardare l’attività causale per

la conclusione della compravendita è da ricondurre all’invito a partecipare ai

sopralluoghi, formulato da __________ all’architetto. Il legame con l’attività

della mediatrice, che aveva segnalato al venditore il primo interessato, è

tuttavia solo indiretto e non può essere considerato come causale ai sensi

della giurisprudenza dianzi citata.

L’acquirente

ha invero proposto alla mediatrice un compenso “affinché l’affare potesse

andare a buon fine senza fastidi esterni” (deposizione 23 aprile 2008, pag. 3),

ma da tale proposta, per altro rifiutata dall’attrice, quest’ultima non può

trarre alcun beneficio, già per il fatto che non emanava dal venditore ma da un

terzo estraneo al contratto di mediazione da cui essa vanta diritti. È pacifico

che l’attrice ha svolto attività tipiche di mediazione immobiliare nella compravendita

che ha dato origine alla vertenza, ma essa non ha potuto provare un legame

psicologico tra i suoi sforzi e la decisione dell’acquirente finale, che non

era stato segnalato da lei. In mancanza di tale legame, essa non può pretendere

una provvigione dal venditore prevalendosi del fatto di aver “intessuto gli

iniziali contatti” con quello che è poi diventato l’acquirente finale.

7.

contratto di mediazione concluso dalle parti (doc. B) non prevede alcun diritto

alla provvigione per la semplice attività di mediazione senza nesso causale con

la conclusione del contratto finale. In mancanza di siffatta clausola, la

mediatrice sopporta la mancata prova del nesso causale tra le sue attività e la

decisione dell’acquirente di comprare (rectius delle attività idonee a

determinare un terzo all’acquisto, DTF 57 II 193 c. 3; Gautschi, Berner Kommentar, Vorbemerkungen artt. 412-418, d;

Schweiger, cit., p. 84). L’attrice

non ha pertanto alcun diritto al pagamento della provvigione ai sensi dell’art.

413.

CO. La sentenza del Pretore regge pertanto alle critiche e l’appello,

infondato, deve essere respinto.

8.

Gli

oneri processuali seguono la soccombenza dell’attrice (148 CPC). Non si

concedono ripetibili alla parte appellata, che ha presentato osservazioni irricevibili.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la vigente LTG,

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

7.

gennaio 2009 di AP 1 è respinto.

2.

spese del presente giudizio consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 700.-

spese fr. 100.-

totale fr.

800.

già

anticipati dall'appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono

ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere

pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo

stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115

LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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