Locazione, disdetta immediata straordinaria per inagibilità dei locali commerciali, negato dolo del locatore, contratto di locazione sottoscritto in conoscenza di causa

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Numero d'incarto:

12.2009.112

Data decisione, Autorità:

27.07.2010, IICCA

Titolo:

Locazione, disdetta immediata straordinaria per inagibilità dei locali commerciali, negato dolo del locatore, contratto di locazione sottoscritto in conoscenza di causa

DISDETTA STRAORDINARIA

art. 28 CO

Incarto n.

12.2009.112

Lugano

27 luglio

2010/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Pellegrini

segretario:

Pedrioli

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.104 (procedura

speciale per locazione) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

promossa con petizione 7 ottobre 2004 da

AO 1

rappr. dall’ RA

1

contro

AP 1

rappr. dall’ RA

2

con cui

l’attore ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 105'492.-

oltre interessi e il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al

precetto esecutivo n. __________ dell’UEF di Mendrisio;

domande

alle quali la convenuta si è opposta e che il Pretore con sentenza 14 maggio 2009 ha accolto;

appellante

la convenuta che con atto d’appello 1° giugno 2009 chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso che la petizione venga respinta con protesta di

spese e ripetibili;

Letti i

documenti di causa,

ritenuto

in

fatto

A. AO 1, quale locatore, e AP 1 (in seguito divenuta AP 1), quale

conduttrice, hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una “Lettera d’intenti” con

cui il locatore si era impegnato a locare alla conduttrice dal 1° gennaio 2004 e

per una pigione annua di fr. 160'000.- indicizzata le superfici al 2° e 3°

piano del Centro __________ di __________ (doc. B). Il giorno seguente, il 25

novembre 2003, AO 1 ha inoltrato una domanda di costruzione tendente al

cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________. Il

19 gennaio 2004 locatore e conduttrice hanno concluso il contratto di locazione

(doc. F). Il 22 gennaio 2004 il Municipio di __________ ha avviato una

procedura di contravvenzione nei confronti di AO 1 e di P__________,

rappresentante di AP 1, per avere aperto il 19 dicembre 2003 il negozio __________

al terzo piano del centro commerciale in questione senza le necessarie

autorizzazioni (doc. N). In seguito, il Municipio di __________, con decisione datata

31 marzo 2004, ha negato la suddetta licenza edilizia per mancanza di posteggi

ed ha intimato l’immediata chiusura del negozio al 3° piano (doc. O). AO 1 ha presentato ricorso al Consiglio di Stato, che lo ha accolto in data 14 settembre 2004, annullando

la decisione municipale (doc. S). Tuttavia, nel frattempo AP 1, vista

l’inagibilità del 3° piano e l’obbligo di sgombero ricevuto, ha intimato al

locatore, con scritto del 2 aprile 2004, la disdetta con effetto immediato del

contratto di locazione datato 19 gennaio 2004, riservandosi la possibilità di

un’eventuale procedura per risarcimento danni, ma dichiarandosi al contempo

disposta a locare il 2° piano a nuove condizioni (doc. H). AO 1 ha poi però contestato in data 27 aprile 2004 la riconsegna dei vani locati e rifiutato la

sottoscrizione di un nuovo accordo. Il 7 aprile 2004 il locatore ha chiesto

all’UEF di Mendrisio l’erezione dell’inventario per il diritto di ritenzione

sui beni della conduttrice in deposito presso gli spazi locati (doc. L). Il 21

aprile seguente, su richiesta di AO 1 il medesimo Ufficio ha notificato a AP 1

un precetto esecutivo per complessivi fr. 52'746.- oltre interessi (doc. M).

Intervenuta l’opposizione dell’escussa, AO 1 ne ha chiesto il rigetto

provvisorio. L’istanza è stata respinta in data 22 giugno 2004 (doc. A).

B. Fallito

un tentativo di intesa tra le parti innanzi all’Ufficio di conciliazione in

materia di locazione (doc. R), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 AG davanti

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud, chiedendo in particolare la

condanna di quest’ultima al pagamento di fr. 105'492.- oltre interessi e il

rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________

dell’UEF di Mendrisio, per il mancato saldo delle rate trimestrali del

corrispettivo e delle spese accessorie per la locazione dei mesi da aprile a

settembre 2004. Il Pretore, con sentenza 14 maggio 2009, ha accolto la petizione, giudicando che la convenuta era a conoscenza del problema relativo alla

licenza edilizia, e dunque l’inagibilità del 3° piano le era nota, prima della

firma del contratto di locazione il 19 gennaio 2004.

C. AP

1 è insorta contro tale sentenza con atto di appello datato 1° giugno 2009, nel

quale chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la

petizione, con protesta di spese e ripetibili. La parte appellata non ha

presentato osservazioni all’appello.

e considerato

1. Il

Pretore, con la sentenza 14 maggio 2009 qui impugnata, ha accolto la petizione

avendo accertato che la convenuta era al corrente già prima della sottoscrizione

del contratto di locazione, avvenuta in data 19 gennaio 2004, del problema

relativo alla domanda di costruzione ancora in sospeso per la destinazione del

terzo piano del Centro __________ a negozio e della sua conseguente inagibilità.

Perciò, secondo il principio della buona fede prescritto all’art. 2 CC, la

convenuta non poteva prevalersi della tutela derivante dall’insorgere di un

difetto di cui era a conoscenza e che aveva stimato ed accettato al momento

della conclusione del contratto.

2. L’appellante

contesta la conclusione pretorile ritenendo che gli estremi contrattuali siano

stati pattuiti già con la lettera d’intenti, in particolare per quanto concerne

la definizione dei vani idonei alla gestione di un negozio. Rimprovera infatti

al Pretore di non aver tenuto conto di tutto quanto comprovava la concordanza

di manifestazioni di volontà e le reciproche responsabilità per la

concretizzazione di tale volontà. In particolare adduce che la licenza edilizia

avrebbe potuto essere ottenuta assoggettandosi alle esigenze del Comune e che

di conseguenza la responsabilità di tale rifiuto risieda nell’agire doloso

dell’appellato, il quale voleva a tutti i costi forzare il quadro giuridico

allora in vigore. Sembra inoltre contestare la testimonianza dell’Ing. M__________,

in quanto legato da un interesse finanziario all’appellato e l’interpretazione

della sua deposizione. A suo parere dalla testimonianza emerge infatti che il

problema dei posteggi, e dunque della concessione della licenza edilizia,

esisteva già al momento dell’inizio delle trattative. Sostiene però che a P__________,

suo rappresentante legale, era stato garantito esplicitamente da AO 1,

dall’ing. M__________ e dal Municipio che il problema si sarebbe risolto entro

fine anno, anche se unicamente in forma verbale e dunque non impegnativa.

Inoltre, a mente dell’appellante, dalla testimonianza si evince anche che AO 1

e l’ing. M__________ mentendo, hanno fatto credere a P__________ che l’autorità

comunale avrebbe tollerato un’apertura anticipata del negozio. Difatti, il

Municipio ha compiuto due interventi presso l’appellato nel dicembre 2003,

prima comunicandogli che non essendo in possesso della licenza edilizia non era

autorizzato ad aprire il negozio ed in seguito contestandogli sul posto il 19

dicembre 2003 l’avvenuta apertura, ma egli non ha mai avvertito P__________

circa i suddetti problemi con le autorità.

3. L’art.

28 CO stabilisce che la parte indotta al contratto per dolo dall’altra non è

obbligata, quand’anche l’errore non fosse essenziale. Il dolo giusta l’art. 28

CO concerne la conclusione del contratto: l’autore del dolo induce la

controparte a concludere il contratto creando o sfruttando l’errore che la

motiva. L’essenzialità dell’errore è irrilevante, ciò che realmente conta è che

l’inganno abbia un’influenza causale sulla volontà di sottoscrivere il

contratto. L’inganno può consistere sia nella

simulazione di fatti falsi o nella dissimulazione di fatti veri allo scopo di

indurre una parte in errore, che nell’intrattenere la vittima nel suo errore

omettendo di informarla come si sarebbe dovuto. I fatti simulati o nascosti

possono essere esterni, come ad esempio le qualità di un oggetto contrattuale,

oppure interni, quale la volontà di pagare o di fornire la prestazione. In ogni

caso è doloso qualsiasi atto che crea nella controparte contrattuale una falsa

sicurezza che la induce a concludere il negozio giuridico, mentre non commette

dolo alcuno la parte che induce in errore l’altra basandosi ella stessa su dati

inesatti o inaffidabili e che non la avverte di averne riconosciuto la falsità;

ciò a maggior ragione se il partner contrattuale poteva procurarsi lui stesso

le informazioni corrette. L’inganno deve poi essere volontario, colui che

inganna deve dunque essere a conoscenza dell’inesattezza o falsità della

fattispecie ed avere la volontà di portare la controparte a concludere il

contratto grazie all’inganno (Schmidlin,

Commentaire romand CO-I, ad art. 28 n. 1 e ss.). In particolare riguardo al

dolo su fatti futuri, bisogna tenere innanzitutto in considerazione che fatti

incerti o rischiosi non possono essere oggetto di errore, né di dolo. Commette

tuttavia dolo colui che presenta certi fatti futuri come sicuri, ben sapendo,

grazie ad una migliore informazione per esempio, che questi non si produrranno

mai; in ogni caso un’informazione dolosa non deve essere confusa con una

presentazione ottimista dei fatti, se non risulta menzognera. I fatti poi che tutti

devono sapere che hanno un margine di rischio o che sono di natura speculativa

non possono essere oggetto di dolo: se una parte fa affidamento sulla

convinzione dell’altra subisce una frustrazione, ma non può dirsi vittima di

dolo nella misura in cui abbia avuto la possibilità di informarsi lui stesso (Schmidlin, Commentaire romand, CO-I, ad

art. 28 n. 16 e ss.).

4. Dall’istruttoria

è emerso che le parti hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una lettera

d’intenti (doc. B), con la quale il locatore si dichiarava disposto a locare

alla convenuta “la superficie al 2° e 3° piano del Centro __________ di __________

a partire dal 01 gennaio 2004”, mentre quest’ultima accettava “gli accordi già

pattuiti verosimilmente sulla base del contratto __________. Di quest’ultimo

contratto tutto si ignora, non essendo stato prodotto agli atti. La lettera di

intenti si concludeva con la frase “il contratto definitivo segue nei prossimi

giorni”. Dai documenti di causa (doc. D, E) risulta che era nota alla convenuta

la necessità di ottenere una licenza edilizia per il cambiamento di

destinazione da area inutilizzata ad area commerciale e di disporre di un

numero adeguato di posteggi. Infatti il Municipio ha confermato il 13 gennaio

2004 che l’avvenuta apertura del negozio della convenuta al terzo piano era da

considerare abusiva, in mancanza della necessaria licenza edilizia (doc. D). Il

contratto di locazione (doc. F) è stato sottoscritto il 19 gennaio 2004 e lo

stesso menziona al punto 3 che vi sono dei lavori edili da eseguire al terzo

piano e che i costi dei relativi permessi sono a carico della conduttrice.

L’esame del carteggio processuale non permette dunque di scostarsi dal giudizio

pretorile.

Innanzitutto,

per quanto concerne la valutazione della volontà contrattuale delle parti e

della loro responsabilità nel concretizzare quanto pattuito, dagli atti risulta

che l’appellato il 25 novembre 2003, dunque il giorno seguente la

sottoscrizione della lettera d’intenti, ha inoltrato una domanda di costruzione

tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________

(doc. N). Ricevuta una decisione negativa, il locatore ha poi inoltrato ricorso

al Consiglio di Stato, ottenendone l’annullamento in data 14 settembre 2004 (doc.

S). Di conseguenza, l’affermazione dell’appellante secondo cui l’appellato era

scientemente responsabile del mancato rilascio della licenza edilizia non è

condivisibile: da una parte, incontestato che l’appellante fosse a conoscenza

del problema della licenza edilizia come giudicato dal Pretore, se l’intenzione

dell’appellato fosse stata quella di ingannare la controparte riguardo alla

volontà di attivarsi per il suo ottenimento, non avrebbe compiuto senza indugio

Fatti

i passi necessari a tale scopo e tantomeno avrebbe ricorso contro la decisione

municipale negativa; dall’altra, le richieste fatte dal Comune a fine 2003 ed

inizio 2004 in merito alla necessità di ulteriori posti auto sono state

annullate dalla decisione del Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. S)

e dunque in nessun caso il mancato ottenimento della licenza è dipeso dalla

scelta dell’appellato di non accettare le condizioni municipali.

Inoltre,

il teste ing. M__________, ha deposto che soluzioni alternative alla creazione

di ulteriori parcheggi, come l’affitto di un sedime da adibire a parcheggio o

il pagamento dei contributi sostitutivi dei parcheggi mancanti, sono state

proposte dal Municipio solo successivamente all’abbandono dei locali da parte

della convenuta (verbale di udienza 20 settembre 2007, deposizione M__________,

pag. 5). Per quanto concerne la testimonianza dell’ing. M__________, la

credibilità delle sue affermazioni è indubbia nonostante egli fosse il

progettista incaricato dall’appellato, in quanto le sue affermazioni sono state

confermate da altre prove. Difatti, qualora l’attendibilità di un testimone

possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per l’esistenza di un

rapporto diretto di dipendenza, rispettivamente d’amicizia, con una delle

parti, rispettivamente per l’esistenza di un altro motivo che determini un

interesse a deporre a favore di una parte, la credibilità delle sue

dichiarazioni può essere intaccata unicamente se è accertata una grave

discordanza tra i fatti così come descritti dal teste e quelli desumibili da altre

prove (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura ticinese massimato e commentato, no. 75 ad

art. 90 CPC). Nella fattispecie la suddetta deposizione (verbale di udienza 20

settembre 2007, deposizione M__________, pag. 4 in particolare) è stata confermata dallo scritto 13 gennaio 2004 del Municipio di __________ (doc.

D) indirizzato al legale dell’appellante con cui quest’ultimo ha avuto conferma

delle informazioni ricevute dal suo cliente sulla necessità di ottenere la

licenza edilizia per il cambiamento di destinazione da area inutilizzata ad

area commerciale e di disporre di un numero adeguato di posteggi. Anche per

quanto concerne le conclusioni tratte dalla deposizione del teste M__________

non si può condividere il punto di vista dell’appellante. Il teste ha infatti

deposto che “venne assicurato a __________ sia da parte del Municipio sia dal

signor__________ sia da me, a livello verbale che non ci sarebbe stato nessun

problema a poter iniziare la propria attività a Natale 2003 anche al terzo

piano” (verbale di udienza 20 settembre 2007, deposizione M__________, pag. 4 in fondo); da queste parole risulta che la certezza di poter aprire per Natale 2003 non è giunta

unicamente da parte dell’appellato e dell’ingegnere da lui assunto, i quali

avevano certamente un interesse a concludere il contratto di locazione e dunque

a garantire che tutto fosse pronto secondo i piani del potenziale conduttore,

ma anche dal Municipio. Il fatto che tale dichiarazione sia stata data

unicamente in forma verbale è del tutto comprensibile: trattandosi di una

procedura amministrativa, i tempi necessari all’espletamento delle formalità,

indipendentemente dalle parti e dal loro atteggiamento, possono essere solo

stimati. Di conseguenza, non si è trattato di un inganno dell’appellato per

indurre l’appellante a concludere il contratto di locazione, ma di una

previsione ottimistica sui tempi necessari all’ottenimento della licenza

edilizia necessaria all’apertura. Nonostante sia indubbio che l’appellato

avrebbe potuto informare l’appellante delle contestazioni fattegli dal

Municipio sull’apertura del negozio al 3° piano prima del rilascio della

licenza edilizia, è pur vero che tale apertura risultava contraria alla legge e

dunque P__________, quale rappresentante legale dell’appellante, avrebbe dovuto

preventivamente informarsi sulla reale possibilità che il Municipio tollerasse

tale violazione, e ciò a maggior ragione considerando che la società appellante

gestisce più di un negozio in Svizzera e si può dunque considerare

sufficientemente cognita delle procedure necessarie all’apertura di un negozio,

al di là delle differenze legislative vigenti in ciascun cantone.

Né il

rimprovero mosso al Pretore riguardo il riferimento alla procedura di rilascio

della licenza edilizia ancora pendente né l’affermazione per cui la

responsabilità di ciò sia da attribuirsi all’appellato possono essere

condivise. Innanzitutto, il fatto che la procedura tendente all’ottenimento

della suddetta licenza edilizia fosse ancora pendente ha escluso qualsiasi

possibilità di errore dell’appellato al momento della sottoscrizione del

contratto di locazione, perfezionatosi il 19 gennaio 2004 (doc. C), mentre la

decisione del Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. S), con cui si accoglie

il ricorso dell’attore contro la decisione municipale del 31 marzo 2004 (doc.

N) e si invita il Municipio a fissare un contributo sostitutivo alla creazione

di ulteriori posti auto, smentisce le accuse di responsabilità formulate

dall’appellante nei confronti della controparte.

5. Infine,

per quel che concerne la censura in merito all’idoneità dell’ente locato, come

correttamente valutato dal Pretore nella sentenza impugnata, la conduttrice non

può prevalersi della tutela derivante dall’insorgere di un difetto di cui era a

conoscenza e che aveva stimato ed accettato al momento della conclusione del

contratto, secondo il principio della buona fede ai sensi dell’art. 2 CC.

Infatti, dai documenti a disposizione (doc. C-E), è emerso che l’appellante era

a conoscenza del problema relativo alla concessione della licenza edilizia ed era

pertanto consapevole del difetto degli spazi locati prima della conclusione del

contratto, ciò che non le ha impedito di sottoscriverlo e di inaugurare la

propria attività in mancanza della necessaria autorizzazione, assumendosi

pertanto il rischio connesso all’abusività dell’esercizio commerciale ed

all’esito infruttuoso della procedura amministrativa.

6. Visto quanto precede, la sentenza impugnata resiste alla critica e

l’appello 1° giugno 2009 deve essere respinto. Gli oneri processuali di

entrambe le sedi seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC e sono pertanto a

carico dell’appellante. Essi sono calcolati sul valore litigioso di fr.

105'492.-. In appello l’istante non ha presentato osservazioni e non vi è

pertanto motivo di attribuirgli un’indennità per ripetibili.

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC e la LTG,

dichiara e pronuncia:

1. L’appello

1 giugno 2009 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Le spese

per la procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 2'750.-

b) spese fr.

100.

-

totale fr.

2'850.-

già

anticipate dall’appellante restano a suo carico. Non si attribuiscono

ripetibili.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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