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Contratto di mediazione, pagamento della mercede, nesso causale tra attività del mediatore e compravendita, clausola contrattuale per mediazione di indicazione

20 dicembre 2010Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

A. AP 1 ha sottoscritto nel 2005 un mandato esclusivo di mediazione,

incaricando AO 1, fiduciaria immobiliare con sede a __________, della vendita

di un appartamento nel Comune di __________ (fondo base part. n. __________ RFD

__________, foglio PPP n.__________, quota di 56.500/1000 con diritto esclusivo

sull’appartamento n. 2) del quale era comproprietario con B__________. Il

contratto scadeva il 31 dicembre 2006 e prevedeva un

prezzo di vendita indicativo di fr. 395'000.- e una provvigione per la

mediatrice del 4% sul prezzo di vendita. La medesima mercede era dovuta anche

qualora entro un periodo di due anni dalla scadenza del contratto di mediazione

l’immobile fosse stato venduto ad un acquirente da lei indicato durante la

durata del contratto (doc. E, clausola n. 2). Inoltre, il contratto specificava che se l’immobile durante la

durata del contratto fosse stato venduto a un acquirente non procurato dalla

mediatrice a quest’ultima sarebbe stata comunque versata la metà della

provvigione pattuita (doc. E, clausola n. 2 cpv. 2). Il contratto contemplava

infine una clausola riguardante la disdetta anticipata: se il contratto avesse

dovuto essere disdetto durante la durata stipulata il mandante avrebbe dovuto versare

un’indennità del 1% del prezzo di vendita concordato, oltre all’indennizzo di

ulteriori spese fatturate separatamente (doc. E, clausola n. 4 cpv. 2).

B. AO 1 ha allestito un prospetto di vendita (doc. Z) e ha inserito l’offerta nella propria pagina internet

dove è stata vista da R__________. Costei ha visitato l’appartamento con il

marito alla presenza di AP 1 e di Mo__________, dipendente della fiduciaria. Con scritto del 3 agosto 2006 AP 1 e B__________

hanno disdetto il contratto di mediazione, lamentandosi del fatto che non

sarebbero stati presentati loro seri interessati all’acquisto. Difatti, pur

riconoscendo che i coniugi W__________ avevano visitato l’appartamento, li ritenevano

poco interessati. A loro dire la mediatrice non si sarebbe adoperata in maniera

efficiente ed attiva al fine della conclusione della compravendita (doc. Q). Con

lettera del 4 agosto 2006 la società immobiliare ha pertanto restituito loro le

chiavi dell’immobile, dando atto di avere ricevuto la disdetta anticipata (doc.

P). Con contratto del 18 giugno 2007 (doc. 1) ed atto aggiuntivo del 17 giugno

2007 (doc. rich. I) AP 1 e B__________ hanno venduto l’appartamento ai coniugi

W__________ al prezzo di fr. 400'000.-. Venuta a conoscenza della

compravendita, AO 1 ha emesso a carico di __________ e di B__________ il 2

luglio 2007 una fattura di fr. 17'216.-, IVA inclusa, corrispondente al 4% di

fr. 400'000.- sulla base della clausola n. 2 del contratto di mediazione e ne

ha chiesto il pagamento entro il 10 luglio 2007 (doc. D).

C. Non

avvenendo il pagamento e di fronte alle contestazioni di AP 1, con petizione 29

novembre 2007 AO 1 lo ha convenuto dinanzi alla Pretura di Locarno-Campagna e

ne ha chiesto la condanna al pagamento di fr. 17'216.- oltre accessori con il

rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al precetto esecutivo notificato

dall’Ufficio esecuzioni di __________ il 1° ottobre 2007. Nella sua risposta il

convenuto si è opposto alla domanda. In particolare, egli ha sostenuto che il

contratto di mediazione non sarebbe stato valido poiché concluso solo da lui e

non anche dalla comproprietaria e che la vendita non sarebbe riconducibile

all’intervento dell’attrice, ma all’intervento di un’altra mediatrice. Con gli

allegati di replica e duplica così come in sede di conclusioni le parti hanno

confermato le rispettive domande di giudizio.

D. Statuendo

il 4 giugno 2009, il Pretore di Locarno-Campagna in accoglimento della

petizione ha condannato il convenuto a pagare all’attrice fr. 17'216.- oltre

interessi e ha respinto la richiesta relativa al rigetto dell’opposizione al

precetto esecutivo per incompetenza territoriale. La tassa di giustizia di fr. 1'200.-

e le spese sono state poste a carico del convenuto, tenuto inoltre a rifondere

all’attrice fr. 3'000.- per ripetibili.

E. Il

convenuto è insorto contro il giudizio pretorile con atto d’appello 25 giugno

2009, nel quale ha postulato la riforma della sentenza nel senso di respingere

la petizione, con protesta di spese e ripetibili. Con

osservazioni 31 luglio 2009 l’attrice ha chiesto che l’appello venga respinto e

la decisione confermata con protesta di tasse, spese e ripetibili.

considerato

Considerandi

1.

Pretore ha dapprima appurato che il contratto di mediazione è stato validamente

stipulato in forma scritta fra l’attrice e i due comproprietari

dell’appartamento messo in vendita, ritenendo sulla base degli atti che B__________

era validamente rappresentata da AP 1. Il primo giudice ha in seguito accertato l’esistenza del nesso di causalità

psicologico tra la compravendita e l’attività della mediatrice. In particolare,

sulla base della dottrina e giurisprudenza in materia, ha ritenuto valida e vincolante

per le parti la clausola inserita nel contratto di mediazione secondo cui la

mediatrice avrebbe avuto diritto alla provvigione piena qualora nei due anni

successivi alla scadenza o alla disdetta del contratto l’immobile fosse stato

venduto a persone da lei indicate nel corso della durata del contratto stesso

(doc. E clausola n. 2 ). Il Pretore ha poi esaminato in

concreto l’esistenza del nesso causale psicologico fra la compravendita e

l’intervento dell’attrice, giungendo alla conclusione che l’attività svolta da

quest’ultima era stata causale per l’acquisto, poiché gli acquirenti avevano

deciso di comperare l’immobile dopo aver visto l’offerta sulla pagina internet

dell’attrice e aver visitato l’oggetto, tanto più che nulla risulta provato

circa il possibile influsso avuto dalla nuova mediatrice.

2.

L’appellante

sostiene che il Pretore avrebbe erroneamente ritenuto

che la comproprietaria B__________ era stata validamente rappresentata dal convenuto.

A suo dire difetterebbe la maggioranza prevista dall’art. 647b CO e il

contratto sarebbe pertanto da considerare nullo e non vincolante. L’appellata

non avrebbe provato l’esistenza di una procura o in altro modo l’incarico

all’appellante da parte di B__________ per la sottoscrizione del contratto di

mediazione. L’argomento del giudice di prime cure secondo il quale l’appellante

avrebbe validamente rappresentato l’altra comproprietaria sarebbe pertanto

infondato e manifestamente lesivo delle disposizioni di legge applicabili in

materia di comproprietà così come del principio dell’onere della prova ai sensi

dell’art. 8 CC. Il convenuto contesta la tesi pretorile e sostiene che la

comproprietaria avrebbe firmato la disdetta del contratto di mediazione solo a

titolo cautelativo, senza ratificare il contratto medesimo. Ne discende che la

conclusione alla quale è giunto il Pretore è inaccettabile. Inoltre, la

mediatrice non potrebbe pretendere alcunché, in primo luogo perché il contratto

di mediazione, oltre a essere nullo, sarebbe stato disdetto con effetto immediato

il 3 agosto 2006 e poi poiché la compravendita non sarebbe riconducibile alla

sua attività. A dire dell’appellante, l’attrice anzi avrebbe

fatto desistere i potenziali acquirenti, i quali avrebbero poi concluso la

compravendita solo grazie all’intervento di un’altra mediatrice nel giugno 2007.

Il fatto che in un primo momento gli acquirenti erano venuti a conoscenza della

messa in vendita dell’appartamento grazie all’attività dell’appellata, in

particolare perché lo avrebbero notato sul suo sito internet, non dimostrerebbe

quindi l’esistenza di un nesso causale psicologico tra la compravendita e

l’intervento dell’appellata. Il contratto di compravendita, prosegue il

convenuto, è stato concluso su iniziativa degli acquirenti, che un anno dopo

aver visitato l’appartamento hanno deciso di acquistarlo, grazie all’intervento

della nuova mediatrice, incaricata dai comproprietari dopo la disdetta del

contratto con l’appellata. La compravendita è quindi stata conclusa senza

l’intervento dell’attrice, che non può pertanto far valere alcuna pretesa.

3.

Secondo

l’art. 413 CO la provvigione è dovuta unicamente in presenza di due condizioni:

la conclusione del negozio principale tra il mandante e un terzo, nonché il

nesso causale tra detta conclusione e l’attività del mediatore. Quanto al

secondo requisito, la dottrina parla di “psychologischer Kausalzusammenhang”,

per distinguerlo dal concetto comunemente utilizzato nell’ambito della

responsabilità da atto illecito. Il procedimento attraverso il quale il singolo

viene determinato a compiere un’azione è un fatto puramente soggettivo. Esso

non può pertanto essere appurato attraverso “il corso naturale delle cose” e le

“esperienze di vita” (Schweiger,

Der Mäklerlohn, Zurigo 1986, p. 85: Ammann,

Basler Kommentar OR I, art. 413 nn. 4 ss.; Guhl/Schnyder,

Das Schweizerische Obligationenrecht, § 50 n. 20). Affinché ci sia nesso

causale non è necessario che l’attività del mediatore sia stata l’unico motivo

che ha indotto il terzo a contrarre. È sufficiente che l’opera del mandatario

sia stata perlomeno una concausa di natura psicologica (DTF 114 II 359; 76 II

378). Ciò può verificarsi in particolare nel caso in cui vengano incaricati più

mediatori che agiscono indipendentemente l’uno dall’altro. In tal caso,

tuttavia, a ogni mediatore spetterà solo una parte della provvigione

concordata, a seconda dell’intensità del nesso causale che lo riguarda (DTF 100

II 367; 72 II 421; Guhl, op. cit.,

§ 50 n. 21). Rimane invece fermo il diritto all’intera provvigione nel caso in

cui il mandante porta a termine delle trattative in modo autonomo, ma sulla

base dei contatti precedentemente instaurati dal mediatore (DTF 72 II 422; Ammann, op. cit., art. 413 n. 8). La

prova del nesso causale spetta al mediatore. Per evitare il rischio della mancata

prova, le parti possono inserire nei propri contratti una clausola in base alla

quale la provvigione è dovuta indipendentemente dal nesso causale. In tale

ipotesi il mediatore deve solo dimostrare di essersi attivato (DTF 100 II 361; Guhl, op. cit., § 50 n. 21). A ogni

modo, la giurisprudenza del Tribunale Federale riconosce una presunzione in

relazione al nesso di causalità non appena il mandatario abbia posto in essere

delle attività idonee ad influenzare in modo determinante il terzo, e a queste

sia effettivamente seguita la conclusione del negozio finale (DTF 57 II 193 c.

3; Gautschi, Berner Kommentar,

Vorbemerkungen artt. 412-418, d; Schweiger,

cit., p. 84). A fronte di una simile condotta del mediatore, sarà dunque il

mandante a dover dimostrare che tali attività non sono state una causa ai sensi

dell’art. 413 CO.

4.

Pacifica

la sottoscrizione di un contratto di mediazione fra l’attrice e il convenuto,

quest’ultimo ne contesta la validità per il motivo che l’accordo non è stato firmato

anche dall’altra comproprietaria dell’appartamento, che non era da lui

rappresentata e che non ha ratificato il contratto. Il Pretore, come si è

detto, ha ritenuto dimostrato dagli atti che il convenuto aveva rappresentato

la comproprietaria nel conferire all’attrice il mandato di mediazione. L’attrice

aveva inviato alla comproprietaria l’11 dicembre 2005 il contratto di

mediazione per la sottoscrizione (doc. W) e quest’ultima il 3 agosto 2006 ha disdetto l’accordo (doc. Q). Il tenore della disdetta lascia desumere che mandanti erano

entrambi i comproprietari (“Bezugnehmend auf den mit Ihnen abgeschlossenen

Verkaufsauftrag,…, haben wir …”, doc Q). A ben vedere, comunque, il quesito

non è rilevante per il giudizio. A prescindere dal fatto che l’incarico di

trovare acquirenti per la vendita dell’immobile non rientra nella gestione e

nell’amministrazione dell’immobile medesimo, come è il caso per un contratto di

locazione, il contratto di mediazione è comunque stato validamente concluso

almeno con il convenuto qui appellante. Costui non nega, infatti, di aver sottoscritto

il contratto di mediazione (doc. E) e di aver con esso conferito all’attrice

l’incarico di trovare acquirenti per l’appartamento. Ora, un contratto di

mediazione può essere validamente concluso anche da una persona che non sia il

proprietario dell’immobile da vendere (Gautschi,

Berner Kommentar, n. 14b pag. 141 ad art. 412 OR). Il convenuto non necessitava

dunque il consenso della comproprietaria per concludere in proprio nome il contratto

di mediazione, e risponde dunque nei confronti dell’attrice, che procede in

causa solo contro di lui, mentre non ha avviato procedure giudiziarie contro la

comproprietaria, che, benché menzionata nel contratto, non lo ha sottoscritto.

Non si può pertanto seriamente negare la validità del contratto (doc. E) sul

quale l’attrice fonda le proprie pretese.

5.

L’appellante

contesta poi l’esistenza di un nesso causale tra l’attività della mediatrice e

la compravendita dell’appartamento. Si tratta quindi di determinare se tra l’attività

svolta dall’attrice e la conclusione del contratto di compravendita si

riscontra un nesso causale psicologico, rispettivamente se, sulla scorta di una

valutazione oggettiva, al momento della conclusione della compravendita

l’attività precedentemente svolta dalla mediatrice era stata ancora di impulso

per la determinazione alla stipulazione del contratto da parte degli acquirenti.

Nella fattispecie il contratto verteva su una

mediazione di indicazione e di negoziazione. La clausola n. 2 del contratto di

mediazione (doc. E) indica infatti: “Nel caso di una compravendita in seguito

all’indicazione o un intervento diretto o indiretto del mediatore” ,…..(”Bei

einem Verkauf infolge Nachweis oder einer direkten oder indirekten Intervention

des Beauftragten, anerkennt der Auftraggeber eine Provision von 4% vom Verkaufspreis.

In der Regel ist sie im Moment der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages

geschuldet.”). Alla luce del tenore della suddetta clausola contrattuale

sarebbe sufficiente dare la prova necessaria per una mediazione di indicazione

per avere diritto alla mercede intera stabilita dal contratto. Dall’istruttoria

è emerso, infatti, che i potenziali acquirenti si sono interessati

all’appartamento in seguito all’attività dell’attrice. Gli acquirenti __________

e R__________ W__________ hanno riferito nella loro deposizione rogatoriale

(verbali del 9 marzo 2009), di aver visto per la prima volta l’offerta

dell’appartamento in vendita sul sito internet dell’attrice e di aver visitato

i locali con una dipendente di quest’ultima nel maggio 2006. Essi avevano

inviato una dichiarazione d’intenti (doc. F) nella quale avevano modificato

alcuni punti. L’anno dopo, R__________ W__________ ha contattato direttamente

il convenuto per sapere se l’appartamento era stato venduto e in

quell’occasione le proposte degli interessati all’acquisto sono state

accettate, senza che la seconda mediatrice sia mai intervenuta. Dagli atti

risulta quindi che le parti alla compravendita sono entrate in contatto sulla

base dell’indicazione dell’attrice e che hanno perfezionato la compravendita in

seguito ai contatti diretti tra di loro successivi alla disdetta del contratto

di mediazione tra l’attrice e il convenuto. Non si può pertanto negare nella

fattispecie il nesso di causalità psicologico tra l’attività dell’attrice e la

conclusione della compravendita. Per quel che concerne l’attività della seconda

mediatrice, la stessa risulta essere stata incaricata dal convenuto di

allestire il contratto preliminare con gli acquirenti, già designati, di

incassare da loro la somma di fr. 10'000.-, di dare istruzioni al notaio per la

redazione del rogito di compravendita e di consegnare agli acquirenti

l’appartamento dopo la sottoscrizione dell’atto (contratto del 2 giugno 2007,

incarto richiamato II). La seconda mediatrice, contrariamente a quanto afferma

l’appellante, non ha quindi svolto alcuna attività che abbia potuto indurre gli

interessati all’acquisto dell’appartamento. I coniugi W__________, del resto,

avevano già deciso di acquistare ben prima che apparisse in scena, su richiesta

del convenuto, la seconda mediatrice.

6.

contratto di mediazione (doc. E), ancorché disdetto anticipatamente, prevedeva

esplicitamente alla sua clausola n. 2 che la mercede sarebbe stata dovuta integralmente

anche qualora l’appartamento fosse stato venduto, entro due anni, a una persona

interessata presentata dall’attrice. È quel che è avvenuto nella fattispecie,

poiché i coniugi __________ W__________ hanno acquistato l’appartamento il 18

giugno 2007 (doc. R) ed essi erano stati presentati al convenuto dall’attrice

l’anno precedente, prima che il contratto di mediazione fosse disdetto il 3

agosto 2006 (doc. Q). La circostanza è provata, oltre che dalla deposizione

degli acquirenti, dalla disdetta medesima, nella quale i proprietari

dell’immobile hanno rimproverato all’attrice di aver presentato loro persone senza

interesse serio all’acquisto come la famiglia W__________ (“nebst einer

einzigen unseriösen und für uns zusätzlich mit unnötigem Zeit-und Reiseaufwand

verbundenen Objektbegehung (Familie W__________), doc. Q, pag. 2). Tanto

basta per concludere che il giudizio del Pretore resiste alle critiche e che

l’appello, infondato, deve essere respinto.

7.

Gli

oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza dell’appellante (art.

148.

CPC), che rifonderà all’attrice un’adeguata indennità per ripetibili di

appello.

Per

questi motivi,

richiamati

l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

pronuncia:

1.

L’appello

25.

giugno 2009 di AP 1, __________, è respinto.

2.

Gli

oneri processuali dell’appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 600.-

b) spese fr.

100.

totale fr.

700.

già

anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere

all’appellata fr. 1'500.- a titolo di ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Contro la presente sentenza è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere

pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo

stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115

LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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