12.2009.178

Pretesa per indebito arricchimento dopo la fine di un contratto di locazione, nozione di controversia in materia di locazione di locali d'abitazione, valore di avviamento per la clientela, prescrizion

20 luglio 2010Italiano22 min

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Fatti

A. AO 1 ha condotto in locazione il fondo n. __________ RFD di __________ di

comproprietà di AP 1, AP 2 e AP 3 in seguito allo scioglimento della comunione

ereditaria fu __________ (doc. A). Il contratto di locazione del 1965 era stato

sottoscritto da __________ e dai nonni di AO 1 (doc. B). La pigione,

inizialmente fissata in fr. 1'200.- annui, è poi stata adeguata in

fr. 2'400.- annui. Sull’intero fondo AO 1 esercitava l’attività di

campeggio (doc. H), già iniziata dalla di lui madre. Dopo una prima disdetta del

contratto, nulla siccome non comunicata con il formulario ufficiale, le

locatrici hanno notificato ad AO 1 in data 14 dicembre 1995 una seconda

disdetta del contratto di locazione (doc. E). Con istanza 12 gennaio 1996

il conduttore ha adito l’Ufficio di conciliazione competente postulando

l’accertamento della nullità della disdetta 14 dicembre 1995 e chiedendo una

protrazione della locazione. Con decisione 14 marzo 1996 l’Ufficio di

conciliazione ha accertato la validità della suddetta disdetta, modificandone

però la scadenza e concedendo una protrazione unica e definitiva fino al 30

settembre 1997, in applicazione delle norme per le locazioni di carattere

commerciale (doc. F). Su istanza del conduttore, Il Pretore del Distretto

di Lugano, sezione 4, con sentenza 3 gennaio 1997, ritenuto il carattere

commerciale dei locali in questione, ha dichiarato nulla la disdetta 14

dicembre 1995 (doc. F1). Su appello delle controparti, con giudizio 22 luglio

1997 la Seconda Camera civile del Tribunale d’appello, accertato che il

contratto di locazione non aveva carattere commerciale, bensì natura abitativa,

ha ritenuto valida la disdetta 14 dicembre 1995 con effetto all’11 novembre

1996, negando qualsiasi protrazione della locazione (doc. F2). Infine, con

sentenza 13 gennaio 1998 il Tribunale federale ha respinto il ricorso di

diritto pubblico presentato dal conduttore (doc. 2).

B. Con

scritto 9 marzo 1998 __________ ha chiesto a AP 1, AP 2 e AP 3 il pagamento di

fr. 78'876.- a titolo di lavori di miglioria effettuati e di valore di

avviamento (goodwill) del campeggio (doc. O). Le ex locatrici con scritto 8

maggio 1998 non sono entrate nel merito della richiesta (doc. Q), ragione per

cui AO 1, dopo aver ribadito le sue pretese con scritto 13 maggio 1998 (doc. R),

ha escusso AP 1, AP 2 e AP 3 per il pagamento di fr. 78'876.- oltre

interessi al 5% dal 9 marzo 1998 con PE nr. __________, __________ e __________

dell’UE di Lugano, spiccati il 28 gennaio 1999 (doc. S, S1 e S2). Nel

frattempo, in data 21 aprile 1998 AO 1 ha riconsegnato l’ente locato

(doc. F3).

C. Con

petizione (recte: istanza) 9 marzo 2000, preventivamente sottoposta

all’Ufficio di conciliazione competente che ha dichiarato la vertenza non

conciliata (doc. A2), AO 1 ha postulato la condanna di AP 1, AP 2 e AP 3 al

pagamento di fr. 78'876.- oltre interessi al 5% dal 1° aprile 1998 e spese

esecutive, nonché il rigetto dell’opposizione ai summenzionati PE. Egli ha

sostenuto che tale somma corrisponderebbe alle spese sostenute per l’esecuzione

di diversi lavori nell’ente locato, in particolare la costruzione di

infrastrutture necessarie all’esercizio del campeggio (fr. 18'876.-), nonché al

valore di avviamento (“goodwill”) dell’attività stessa (fr. 60'000.-). Di

conseguenza le ex locatrici sarebbero tenute al versamento del suddetto importo

a titolo di risarcimento danni e indebito arricchimento, considerato che esse

avrebbero ripreso la gestione del campeggio senza corrispondere alcunché per le

infrastrutture esistenti e per la clientela acquisita, violando così il

principio della buona fede. All’udienza di discussione 8 maggio 2000

AP 1, AP 2 e AP 3 hanno innanzitutto sollevato l’eccezione di prescrizione

e chiesto di limitare l’udienza all’esame di tale eccezione. Con decisione 12

gennaio 2001 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, ha respinto la citata eccezione, che su appello delle convenute è stata parzialmente accolta con

sentenza 17 agosto 2001 da questa Camera, relativamente alla pretesa di di fr.

18'876.-, mentre è stata respinta per il credito di fr. 60'000.-.

D. All’udienza

19 novembre 2001 AO 1 si è riconfermato nella sua istanza riducendo la pretesa

all’importo di fr. 60'000.-. AP 1, AP 2 e AP 3 si sono integralmente opposte alla

domanda. Esse hanno sostenuto in particolare che il campeggio sarebbe stato

chiuso per oltre un anno dalla data della riconsegna, visto lo stato desolante

delle infrastrutture e la necessità di svolgere diversi lavori (doc. 5, 7 e 8),

ragione per cui non vi sarebbe alcuna continuità commerciale e i presunti rapporti

durevoli stabiliti dall’istante con diversi campeggiatori sarebbero stati interrotti.

Le convenute hanno inoltre evidenziato che il diritto della locazione non prevedrebbe

alcuna indennità di avviamento (“goodwill”), poiché di natura immateriale. Soltanto

la creazione di un maggior valore relativo alla creazione di opere materiali,

quali manufatti e infrastrutture darebbe diritto a risarcimento. Hanno infine osservato

che l’istante avrebbe ricavato un utile annuo soltanto grazie all’esigua

pigione pagata e pertanto un indennizzo non sarebbe ad ogni modo giustificato. Con

la replica, la duplica e in sede di conclusioni scritte, dopo rinuncia al

dibattimento finale, le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche

allegazioni e domande.

E. Con

sentenza 11 settembre 2009 il Pretore __________, statuendo in sostituzione del

Pretore viciniore, __________, ai sensi degli art. 35 LOG e art. 11 Reg. delle

Preture, ha parzialmente accolto l’istanza 9 marzo 2000 del conduttore per

quanto concerne la sua pretesa relativa al risarcimento del valore di avviamento

(“goodwill”) di fr. 60'000.-. In sostanza il Pretore ha sposato la tesi

dell’istante secondo cui le locatrici avrebbero ripreso la gestione del

campeggio senza corrispondere alcunché per la clientela acquisita,

arricchendosi così indebitamente e ledendo il principio della buona fede.

F. Con

appello 25 settembre 2009 le convenute hanno chiesto la riforma del giudizio pretorile

nel senso di respingere la domanda di risarcimento danni e indebito

arricchimento del conduttore. In via subordinata (recte: preliminare) le

appellanti chiedono l’annullamento della sentenza pretorile poiché non sarebbe

stata applicata la procedura ordinaria e la sentenza sarebbe stata emanata da

un giudice incompetente per materia. Esse sollevano poi nuovamente l’eccezione

di prescrizione anche della pretesa di fr. 60'000.-. A loro dire, pendente

causa non vi sarebbero stati atti interruttivi della prescrizione nel 2004,

nonché tra il 13 maggio 2005 e il 18 ottobre 2006, ragione per cui tale pretesa

sarebbe prescritta. Nelle motivazioni le appellanti rilevano che per quanto

concerne il valore di avviamento, il Pretore avrebbe attribuito al termine

“goodwill” un altro significato rispetto a quello addotto dall’istante,

adottando motivazioni giuridiche su fatti non sostenuti in istanza. Infine

rimproverano al Pretore di aver accertato in modo erroneo i presupposti dell’indebito

arricchimento.

G. Delle

osservazioni del conduttore al gravame, del quale è chiesta la reiezione con

protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi

considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

Le appellanti chiedono in via subordinata (recte:

preliminare) l’annullamento della sentenza di prima istanza poiché non sarebbe

stata applicata la procedura ordinaria e la sentenza sarebbe stata emanata da

un giudice incompetente per materia.

1.1

Secondo la costante

giurisprudenza del Tribunale federale, per cause riguardanti controversie in

materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto si

intendono tutte le vertenze attinenti al diritto di locazione, alle quali sono

applicabili le norme di procedura di cui agli art. 404 e segg. CPC. La nozione

di “controversia in materia di locazione” dev’essere intesa e interpretata in

modo ampio (sentenza inedita del Tribunale federale 4C.405/2006 del 1° giugno

2007; DTF 120 II 112; II CCA 12.2009.35 del 20 aprile 2009; CCC 16.2008.41 del

26.

maggio 2008, pubb. in RtiD I-2009, 11c, pag. 604). Nel caso concreto, tra

le parti è sorta una controversia nell’ambito di un contratto di locazione di

locali d’abitazione concernente un fondo sul quale il conduttore esercitava un’attività

di campeggio. Egli ha domandato a titolo di risarcimento danni e indebito

arricchimento che gli venga corrisposto il valore di avviamento della

summenzionata attività svolta nell’ente locato. A giusta ragione dunque è stata

applicata la procedura di locazione e affitto ai sensi degli art. 404 e segg.

CPC, e non la procedura ordinaria.

1.2

Secondo

l’art. 35 lett. b LOG in combinazione con l’art. 11 lett. d Regolamento delle

Preture, in caso di impedimento legale del Pretore di Lugano della sezione 4,

la causa è devoluta al Pretore viciniore della sezione 6. Nella presente

fattispecie, la sentenza di primo grado è stata redatta dal Segretario assessore

della Pretura di Lugano, sezione 4, e sottoscritta dal Pretore della sezione 6

quale Pretore viciniore, poiché ai sensi dell’art. 35 LOG sussisteva un motivo

di impedimento legale del Pretore della sezione 4. Tale circostanza è stata

comunicata alle parti mediante vari documenti, in particolare la citazione al

dibattimento finale da parte del Pretore della sezione 6 datata 26 febbraio

2009, il rinvio di tale udienza in data 12 marzo 2009 e l’ordinanza del 21

aprile 2009 con il quale il Pretore viciniore ha ordinato l’annullamento del

dibattimento finale su richiesta delle parti e assegnato un termine per

presentare le conclusioni scritte (cfr. Documenti X “corrispondenza e

citazioni”). Le convenute non hanno sollevato obiezione alcuna né sostengono

che l’impedimento legale fosse inesistente. Non possono quindi più, in virtù

del principio della buona fede processuale, prevalersi di tale argomento in

sede di appello.

2.

appellanti ripropongono in questa sede l’eccezione di prescrizione della pretesa

di fr. 60'000.- relativa al risarcimento dell’avviamento dell’attività di

campeggio. Per quanto concerne la prescrizione della summenzionata pretesa

prima dell’inoltro dell’istanza 9 marzo 2000 la questione è già stata decisa

dapprima dal Pretore con sentenza 12 gennaio 2001 e in seguito da questa Camera

con giudizio 17 agosto 2001, passato in giudicato. Non vi è quindi più motivo

di ritornare sul tema. In questa sede si tratta di verificare se la

prescrizione della pretesa oggetto di esame è intervenuta mentre la causa era pendente

presso la Pretura di Lugano. Va preliminarmente osservato che in sede di

appello non si può tener conto dei documenti prodotti dalla parte appellata con

le osservazioni all’appello (in particolare il doc. Z che non è agli

atti), stante il chiaro divieto di produrre in appello nuovi fatti, prove ed

eccezioni previsto dall’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC. Le appellanti sostengono

che non vi sarebbero stati atti interruttivi nel 2004, nonché tra il 13 maggio

2005.

e il 18 ottobre 2006. La parte appellata rileva invece con le osservazioni

di aver interrotto la prescrizione anche durante quei periodi e che l’eccezione

di prescrizione sollevata in appello sarebbe comunque tardiva. A giusta

ragione. Secondo dottrina e giurisprudenza, benché la prescrizione derivi dal

diritto materiale, la relativa eccezione deve essere sollevata secondo le forme

e negli stadi processuali previsti dalla procedura cantonale (DTF 4C.211/2004

del 7 settembre 2004; DTF 123 III 213; Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, appendice, n. 136 ad art. 80). Di principio le eccezioni devono

essere addotte dalle parti con gli allegati di causa in procedura ordinaria

oppure durante l’udienza di discussione in procedura di locazione e affitti

(art. 78 prima frase e 406 cpv. 1 CPC). Giusta l’art. 80 cpv. 2 CPC la

prescrizione può però essere fatta valere anche posteriormente, purché si sia

compiuta in corso di causa. In questo caso deve essere proposta con domanda

prima di ogni altro atto di causa. Più precisamente, quando la prescrizione

viene sollevata in corso di causa, va trattata come domanda processuale giusta

l’art. 92 CPC, alla quale deve seguire la discussione, l’eventuale istruttoria

quo alla prescrizione e infine la sentenza (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

appendice, n. 136 ad art. 80). Nel caso in esame, l’istante ha

inviato duranti i periodi critici indicati dalle appellanti varie lettere di

sollecito alla Pretura di Lugano atte ad interrompere la prescrizione, più

precisamente in data 27 maggio 2004, 25 ottobre 2004 e 28 luglio 2006 (cfr. documenti

X, “corrispondenza e citazioni”). Vi sono inoltre stati in tali periodi numerosi

atti istruttori e giudiziari (quali per esempio l’interrogatorio formale delle

locatrici in data 4 maggio 2005, la perizia giudiziaria del novembre 2007 e la

delucidazione della perizia del gennaio 2008, nonché le conclusioni scritte

datate 3/4 giugno 2009), senza che le appellanti abbiano mai sollevato

l’intervenuta prescrizione in corso di causa. Nel caso concreto bisogna dunque

concludere che durante il 2004 la prescrizione è stata validamente interrotta,

mentre per quanto concerne il periodo dal 13 maggio 2005 al 18 ottobre 2006 l’eccezione

di prescrizione sollevata in sede di appello è ad ogni modo tardiva poiché non

è stata invocata in tempo utile durante il processo di prima istanza secondo le

regole della procedura cantonale.

3.

Nel

merito della pretesa concernente il valore di avviamento, le appellanti

lamentano che il Pretore avrebbe attribuito al termine “goodwill” un

altro significato rispetto all’istante, adottando motivazioni giuridiche su

fatti non sostenuti dallo stesso. Il rimprovero è infondato. Il Pretore ha

infatti basato la sua decisione sugli stessi motivi di fatto adotti

dall’istante. Il primo giudice qualifica il “goodwill” quale valore

economico che, per colui che subentra in un esercizio, consiste nella speranza

e possibilità di guadagnare grazie alla clientela esistente e dare così una

base alla propria attività. Nel caso concreto egli ritiene che il “goodwill”

sia il valore dei rapporti commerciali durevoli stabiliti con diversi

campeggiatori, che assicurano entrate regolari di anno in anno (sentenza 11

settembre 2009, inc. LA.2000.21, consid. 5, pag. 3). L’istante attribuisce al

termine “goodwill” esattamente lo stesso significato (istanza 9 marzo

2000, pag. 10 in fondo).

4.

Nell’ambito

della questione sul valore di avviamento (“goodwill”), le appellanti

rimproverano poi al Pretore di aver erroneamente accertato i presupposti

dell’indebito arricchimento. Esse non si sarebbero arricchite con la clientela

creata nel corso degli anni dall’istante. Il campeggio sarebbe stato

riconsegnato in uno stato pietoso, ragione per cui il campeggio avrebbe dovuto

restare chiuso per un anno per effettuare lavori di sistemazione (doc. 5, 7 e

8). Il maggior utile deriverebbe dalla locazione a condizioni di mercato e il

nuovo canone di fr. 1'500.- mensili sarebbe adeguato al valore del fondo

locato. Non vi sarebbe alcuna prova che i nuovi clienti dopo la riapertura

fossero già stati clienti dell’istante. Non vi sarebbe stata alcuna indebita

sottrazione di clientela. Al contrario, al momento della riconsegna le

appellanti avrebbero chiesto al conduttore di rimuovere tutte le roulotte (doc.

N). Per questi motivi i presupposti dell’indebito arricchimento non sarebbero

dati. In questa sede occorre dunque esaminare la legittimità della pretesa

concernente il risarcimento di fr. 60'000.- per avviamento commerciale, la cui

base legale è costituita dagli art. 62 e segg. CO, e non dal diritto di

locazione, la pretesa non avendo natura contrattuale, come già stabilito da

questa Camera con sentenza 17 agosto 2001.

5.

Secondo

l’art. 62 CO chi senza legittima causa si trova arricchito a danno dell’altrui

patrimonio, è tenuto a restituire l’arricchimento. I presupposti per

l’applicazione di questa norma si concretizzano nell’arricchimento di un

soggetto, nell’impoverimento altrui e nell’assenza di una giusta causa.

L’arricchimento si descrive come un vantaggio economicamente valutabile dovuto

ad un incremento patrimoniale oppure ad un mancato impoverimento.

L’impoverimento altrui, invece, consiste in un pregiudizio economico derivante

da una lesione degli interessi protetti dall’ordinamento. Tra impoverimento ed

arricchimento deve sussistere un nesso di stretta correlazione, definibile come

causalità diretta. Per cui è da escludere la possibilità di proporre un’azione

giudiziale nei confronti del soggetto che ha conseguito un vantaggio

patrimoniale per tramite di una terza persona. Ultima componente essenziale

dell’indebito arricchimento è costituito dalla mancanza di una giusta causa,

ossia una causa che lo giustifichi. La restituzione è prevista, in particolare,

nei casi in cui l’arricchimento è avvenuto senza causa, per una causa non

avveratasi o che ha cessato di esistere (II CCA 12.2007.183 del 20 aprile 2009,

consid. 4; Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 2008, n. 1470 e segg.).

6.

Occorre

dunque verificare se nel caso concreto sussista un arricchimento delle ex locatrici,

un impoverimento dell’ex conduttore, un nesso di stretta correlazione tra

arricchimento e impoverimento, nonché l’assenza di una giusta causa. L’onere

della prova circa all’esistenza dei suddetti presupposti incombe conformemente

alle regole dell’art. 8 CCS alla parte istante, la quale ha basato la sua

pretesa sull’indebito arricchimento (Gauch/Schluep,

op. cit., n. 1478b).

6.1

Il Pretore,

dopo aver correttamente stabilito che il valore di avviamento (“goodwill”)

è il valore economico che, per colui che subentra in un esercizio, consiste

nella speranza e possibilità di guadagnare grazie alla clientela esistente e

dare così una base alla propria attività (DTF 119 II 222; II CCA 12.2000.153

del 5 gennaio 2001, consid. 4), ha ritenuto che nel caso in esame le convenute

si sarebbero indebitamente arricchite del valore della clientela acquisita dal

conduttore nel corso degli anni, incrementando le loro entrate in maniera

importante. A torto. Nel caso concreto l’istante non ha difatti ossequiato il

suo onere probatorio e comprovato che la clientela da lui creata nel corso

degli anni è rimasta, anche solo parzialmente, la stessa dopo la riapertura del

campeggio nell’estate 1999. Dagli atti istruttori emerge chiaramente che dopo

l’accertamento della validità della disdetta del contratto di locazione

(doc. F2 e doc. 2) e prima della riconsegna dell’ente locato da parte del

conduttore in data 21 aprile 1998 (cfr. verbale di riconsegna, doc. F3 e

doc. 5), le locatrici hanno chiesto a più riprese al conduttore di sgomberare

e far rimuovere ai suoi clienti tutte le roulotte che ancora si trovavano sul

fondo (doc. M, N; doc. 3; cfr. anche doc. P, P1; verbale di interrogatorio

formale 4 maggio 2005 della convenuta AP 2, risposta alla domanda n. 1, pag. 4).

Il 28 ottobre 1998 l’Ufficio dei permessi e dei passaporti ha poi appurato che

tutte le roulotte erano state allontanate (fascicolo richiamato VIII: “Richiamo

incarto da Ufficio permessi e passaporti”). Non soccorrono all’istante le

testimonianze di __________ (verbale di udienza 28 ottobre 2002 pag. 3 e doc.

T), __________ (verbale di udienza 20 gennaio 2003 pag. 1 e doc. T4), __________

(verbale di udienza 20 gennaio 2003 pag. 2 e doc. T1), __________ (verbale

di udienza 20 febbraio 2003 pag. 1 e doc. T3) e __________ (verbale di udienza

20.

febbraio 2003 pag. 1 e doc. T2). Dalle stesse emerge infatti soltanto che

durante l’estate 1999 il campeggio era di nuovo funzionante, che vi sostavano

delle roulotte e che i turisti erano per lo più di lingua tedesca. Nessuno dei

testimoni è però stato in grado di confermare se le roulotte posteggiate sul

campeggio fossero le stesse di prima o se i turisti presenti fossero già stati

clienti dell’istante prima che egli riconsegnasse l’ente locato alle locatrici.

Dal verbale di sopralluogo 25 luglio 1996 (inc. LA.96.00059 e LA.96.00060, pag.

2, agli atti quale doc. J), emerge poi che già nel 1996 lo stato generale della

costruzione oggetto di esame era di avanzata usura. In particolare erano state

constatate screpolature, cavillature e scrostamenti ovunque. Dal verbale di

riconsegna doc. F3 e doc. 5, nonché dalle foto doc. 7 risulta inoltre che nell’aprile

1998.

le piastrelle delle pareti e della doccia in bagno erano rovinate, il

locale boiler era parzialmente allagato, le porte del WC erano parzialmente

rovinate, che vi erano tubi arrugginiti e incrostati, muri con tinteggiatura

scrostata, locali con muffa e macchie di umidità sui muri e soffitti. Il 28

ottobre 1998 il responsabile dell’Ufficio dei permessi e dei passaporti ha

constatato che le infrastrutture necessitavano di un’accurata manutenzione, per

non dire una completa ricostruzione (fascicolo richiamato VIII: “Richiamo

incarto da Ufficio permessi e passaporti”). Le appellanti hanno fatto eseguire

lavori di sistemazione sul fondo, investendo un importo pari a

fr. 93'805.- (importo documentato dalle fatture pagate e dai relativi

bollettini di lavoro, doc. 8-8w). Tali lavori si sono svolti per la maggior

parte nel periodo tra maggio 1998 e luglio 1999 (doc. 8-8w). Le appellanti

sostengono che il campeggio sarebbe rimasto chiuso per un anno proprio per

poter effettuare questi lavori di sistemazione, ciò che contesta l’istante. Al

proposito si rileva che poco importa il motivo per cui il campeggio è rimasto

chiuso, poiché se anche la struttura fosse rimasta in funzione, l’istante non

ha comunque portato qualsivoglia prova in merito alla continuità nella

clientela che la frequentava. Quando l’istante ha riconsegnato il fondo adibito

a campeggio nell’aprile 1998, le locatrici hanno esplicitamente rinunciato alla

clientela del conduttore e chiesto che tutte le roulotte venissero rimosse. Non

vi è agli atti nessuna prova che esse abbiano ricontattato questi clienti al

momento della riapertura nel 1999 o in qualsiasi altro momento. Alla luce delle

convergenti risultanze istruttorie, si deve dunque concludere che le convenute non

si sono arricchite appropriandosi la clientela dell’istante e non hanno di

conseguenza tratto alcun vantaggio economicamente valutabile dovuto a un

incremento patrimoniale ai sensi dell’art. 62 CO. Non essendo dato alcun

arricchimento da parte delle appellanti, non occorre chinarsi sulle altre

premesse della summenzionata norma.

6.2

Per quanto

concerne l’aumento del canone mensile e il maggior utile conseguito dalle convenute

dopo la riapertura del campeggio nel 1999, si rileva che, se - come giustamente

ha rilevato il Pretore - il goodwill viene calcolato indipendentemente

dal guadagno del nuovo gestore del campeggio (sentenza 11 settembre 2009, pag. 4 in fondo), ciò deve valere a maggior ragione per l’utile conseguito dal proprietario dell’immobile

che non esercita alcuna attività sul fondo. Il goodwill consiste nella

speranza e possibilità di guadagnare grazie alla clientela esistente e dare

così una base alla propria attività. In altre parole è il prezzo che il nuovo

gestore dell’attività è disposto a pagare per un valore immateriale. A

differenza del caso in cui il conduttore fa un investimento nella cosa locata, eseguendo

dei lavori di costruzione o installando nuove infrastrutture o apparecchiature,

per cui può chiedere al locatore il risarcimento per l’aumento di valore

prodottosi (art. 260a CO), nel caso di risarcimento per goodwill

non ci si trova confrontati con un investimento nell’ente locato stesso, bensì

con un investimento in un’attività svolta con le proprie forze nell’ambito

dell’ente locato. Si tratta di un investimento immateriale. Un risarcimento per

avviamento di un’attività presuppone dunque perlomeno che il gestore precedente

trasmetta al suo successore questo valore immateriale, ossia la possibilità che

clientela precedente rimanga fedele anche dopo il cambio di gestione. Nel caso

concreto l’istante non ha però minimamente comprovato di aver trasmesso la

propria clientela alle convenute né tantomeno al nuovo conduttore del campeggio.

Anzi, le convenute hanno espressamente rinunciato alla clientela dell’istante

quando gli hanno chiesto di rimuovere tutte le roulotte presenti sul terreno. Di

conseguenza la pretesa concernente il risarcimento di fr. 60'000.- per

avviamento commerciale va respinta e l’appello accolto.

7.

Alla

luce di quanto precede, e in accoglimento dell’appello, l’istanza 9 marzo 2000

deve dunque essere respinta. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di

entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono quindi

integralmente a carico dell’istante. Gli oneri processuali sono calcolati su un

valore di fr. 60'000.-.

Per i quali motivi

visto, per le spese, l’art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili,

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 25 settembre 2009 di AP 1, AP 2 e AP 3 è accolto. Di

conseguenza la sentenza 11 settembre 2009 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4, è così riformata:

1.

L’istanza è respinta.

2.

La tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 2'200.- (comprese le

spese peritali e le spese di cui all’ordinanza 11 aprile 2007) sono a carico della

parte istante, la quale rifonderà alle convenute complessivi fr. 2'000.-

per ripetibili.

II. Gli

oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1'000.-

b) spese fr.

100.

totale fr.

1'100.-

già anticipate

dalle appellanti, sono poste a carico della parte appellata, la quale verserà alle

controparti complessivi fr. 1'000.- per ripetibili d’appello.

III. Intimazione a:

RA 1, __________ - RA 2, __________

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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