12.2009.184

Appalto. Difetti

21 dicembre 2011Italiano42 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti che con appello 2 ottobre 2009 chiedono la riforma del giudizio

testé menzionato nel senso di condannarli al pagamento di fr. 123'688.- oltre

interessi al 5% dal 1° novembre 2003, con protesta di tasse, spese e

ripetibili;

mentre

l’attrice con osservazioni 30 ottobre 2009 postula la reiezione del gravame,

pure con protesta di tassa, spese e ripetibili della procedura di appello;

ritenuto

in fatto: A. Il 15 gennaio 2001 AP 1 e AP 2 hanno stipulato con AO 1, __________,

un “contratto d’impresa generale” avente per oggetto la “costruzione chiavi in

mano” di un’abitazione unifamiliare sul fondo n. __________ RFD di __________.

Le parti hanno pattuito il “prezzo dell’opera” in fr. 435'000.- escluso il costo

del terreno di fr. 115'537.50, da corrispondere mediante il pagamento di una

“caparra” di fr. 21'000.- e nove versamenti di fr. 46'000.- ciascuno in corso

d’opera. Esse hanno altresì previsto l’applicazione al negozio giuridico della Norma

SIA 118 (doc. A).

B. Il

23 novembre 2000 l’appaltatrice ha inviato a AP 2 il dettaglio delle “opere

supplementari (richieste)” per un totale di fr. 20'081.-

(doc. 22). Il 18 aprile 2001 i committenti hanno

versato all’appaltatrice un primo importo di fr. 50'000.-

(doc. B). Nel frattempo, il 13 marzo 2001 e, poi, il 23 aprile 2001

quest’ultima ha inviato nuovamente a AP 2 un conteggio relativo alle opere

supplementari per complessivi fr. 19'244.35 rispettivamente fr. 34'148.90 (doc.

21, doc. 23). Il 13 giugno 2001 i tecnici del Comune e il medico delegato hanno

effettuato il sopralluogo di collaudo dell’unità abitativa, certificando in

data 17 settembre 2001 la sua abitabilità (doc. D). Nel frattempo, il 15 agosto

2001 i committenti hanno inviato all’appaltatrice una raccomandata, affermando

che nel mese di maggio 2001 era stato loro garantito che la consegna della casa

ultimata sarebbe avvenuta entro il 14 giugno 2001 e che in tale data avevano

preso possesso della stessa. Con lo scritto testé menzionato hanno pure

notificato all’appaltatrice una lista di opere non eseguite e di difetti

riscontrati nell’abitazione, sottolineando di averla già contattata in tal

senso inutilmente e chiedendo la completazione delle opere mancanti e

l’eliminazione di “tutto ciò non eseguito a regola d’arte”, rispettivamente, qualora

non fosse stato più tecnicamente possibile, un indennizzo pari al valore dei

lavori e al danno estetico e/o funzionale, così come un risarcimento per i

disagi subiti fino al compimento delle opere (doc. 6). Il 12 settembre 2001 i

committenti, tramite il loro legale, hanno ribadito all’appaltatrice le loro

richieste, menzionando l’esistenza anche di altri difetti, e hanno chiesto di

provvedere entro il 1° ottobre 2001 al completamento dell’opera,

all’eliminazione gratuita dei difetti e di proporre un indennizzo (doc. 7).

C. Il

25 settembre 2001 l’appaltatrice ha informato i committenti che il 1° ottobre

2001 sarebbero iniziati i lavori di pavimentazione della strada coattiva e dei

box e che in tale mese li avrebbe contattati per fissare un sopralluogo e

definire gli eventuali difetti e discutere i supplementi e le deduzioni. Nel

contempo, essa ha chiesto il versamento di un acconto per far fronte al

pagamento degli artigiani (doc. 8). L’11 ottobre 2001 i committenti hanno quindi

effettuato in favore dell’appaltatrice un versamento di fr. 200'000.- (doc. C). Con scritti 29 ottobre 2001

rispettivamente 28 febbraio 2002 i committenti hanno formulato i resoconti degli

incontri avvenuti con l’appaltatrice il 15 gennaio 2001 e il 25 febbraio 2002 (doc.

9 e 11). Il 2 aprile 2002 i committenti, per il tramite del loro legale, si

sono lagnati con l’appaltatrice del fatto che “i lavori di ripristino non sono

ancora iniziati, seppure gli stessi sono stati promessi” così come di non aver

ricevuto ancora alcuna “proposta di liquidazione”. Essi hanno menzionato,

altresì, un accordo per lavori supplementari di fr. 33'688.- e hanno fissato all’appaltatrice un termine di cinque giorni

per delle proposte concrete (doc. 12). Il 6 maggio 2002 i committenti hanno

segnalato all’appaltatrice un ulteriore allagamento dell’abitazione e la

distruzione del giardino e hanno chiesto a quest’ultima di completare “tutti i

lavori di sistemazione nell’immobile”, così come la sistemazione del giardino e

la produzione di determinati documenti entro il 10 maggio 2002. In caso contrario, i committenti hanno espresso la loro intenzione di revocare il contratto

d’appalto e incaricare un’altra ditta per la completazione e la sistemazione

dell’abitazione (doc. 13). Il 10 maggio 2002 l’appaltatrice ha quindi asserito

che il 14 maggio 2002 era previsto un incontro sul posto segnatamente con il

rappresentante del Comune e la ditta esecutrice del lavoro di scarico, motivo

per cui si sarebbe dovuto attendere il responso di “questa commissione” (doc.

14).

D. Con

missiva 13 giugno 2002 l’appaltatrice ha chiesto a AP 1 di versare entro dieci

giorni un importo di fr. 220'741.50 e ha offerto a

titolo bonale per le “inconvenienze lamentate” un “’indennità a corpo” di fr.

6'000.- (doc. 15). Il 19 giugno 2002 i committenti hanno contestato lo scritto

testé menzionato. Essi hanno anzitutto affermato che dopo lo scritto 10 maggio

2002 nel quale l’appaltatrice aveva chiesto di pazientare il responso della

“commissione”, essa non aveva più fatto o detto nulla sulla questione. Essi

hanno, poi, ribadito l’esistenza di innumerevoli difetti mai eliminati, tra cui

l’umidità eccessiva, sicché l’immobile non poteva ritenersi finito (doc. 17).

E. Il

13 settembre 2003 l’Ufficio tecnico comunale ha riferito al legale

dell’appaltatrice che le canalizzazioni, così come eseguite secondo il piano

inoltrato il 14 maggio 2002, erano approvate (doc. L). Il 1° ottobre 2003

l’appaltatrice ha chiesto ai committenti il pagamento di fr. 231'573.75 oltre interessi, composti di fr. 435'000.- (mercede prevista

nel contratto 15 gennaio 2001), fr. 5'000.- (tassa rifugio), fr. 41'573.75

(opere supplementari), con deduzione degli acconti di complessivi fr. 250'000.-

(doc. E, doc. 16). Il 10 ottobre 2003 i committenti hanno anzitutto contestato

l’importo richiesto in pagamento, affermando che il 13 giugno 2002

l’appaltatrice aveva chiesto un importo inferiore. Essi hanno inoltre affermato

che il saldo in questione avrebbe dovuto tener conto dei difetti e dei notevoli

disagi da loro subiti (doc. 25). Il 22 marzo 2004 AP 2 ha segnalato all’appaltatrice una serie di ulteriori difetti evidenziatosi “negli ultimi periodi” e

chiedendo l’eliminazione celere unitamente a quelli preesistenti. Come “post

scriptum” ella ha chiesto la comunicazione delle coordinate bancarie per

potervi accreditare “il saldo dell’unità immobiliare” (doc. 18). Il 24 marzo

2004 l’appaltatrice ha contestato il contenuto della missiva testé menzionata e

ha indicato le proprie coordinate bancarie (doc. 19).

F. Con

petizione 9 febbraio 2005 AO 1 ha adito la Pretura della giurisdizione di

Mendrisio-Nord, chiedendo la condanna di AP 1 e AP 2 in solido al pagamento di fr. 231'573.75 oltre

interessi al 5% dal 1° ottobre 2003. Con risposta 28 luglio 2005 i convenuti si

sono opposti alla domanda dell’attrice. Nell’ulteriore scambio di allegati

scritti le parti hanno ribadito le proprie posizioni. Esperita l’istruttoria esse

hanno prodotto memoriali scritti, nei quali hanno confermato i loro rispettivi

punti di vista. Con sentenza 14 settembre 2009 la Pretora ha accolto la

petizione limitatamente a fr. 223'688.- oltre interessi

al 5% dal 1° novembre 2003.

G. Con

appello 2 ottobre 2009 i convenuti sono insorti contro il giudizio testé

menzionato, chiedendone la riforma nel senso di condannarli al pagamento di fr.

123'688.- oltre interessi al 5% dal 1° novembre 2003. Con osservazioni 30

ottobre 2009 l’attrice postula la reiezione del gravame.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il

Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in

vigore al momento della comunicazione della decisione. La sentenza in questione

è stata intimata il 14 settembre 2009, sicché la

procedura di appello è retta dal Codice di procedura civile ticinese (CPC-TI).

2. Incontestata

la qualifica del rapporto contrattuale quale appalto, la Pretora ha spiegato

che il medesimo era retto esclusivamente dagli art. 363 segg. CO, dato che i

convenuti avevano omesso di produrre la Norma SIA 118. La prima giudice ha poi

reputato che la mercede ammontava a fr. 473'688.-, dalla quale andavano dedotti

gli acconti già versati, di complessivi fr. 250'000.-, per un saldo di fr.

223'688.-. Negando qualsivoglia riduzione a causa della presenza di difetti

asseriti dai convenuti, la Pretora ha condannato questi ultimi al pagamento in

solido di tale importo.

3. Gli

appellanti producono un “rapporto di sopraluogo” 2 febbraio 2009 allestito

dall’idrogeologo __________ __________ (doc. D), chiedendo che il medesimo sia

assunto agli atti. In seconda istanza non è permessa né la produzione di nuovi

documenti né l’allegazione di nuovi fatti (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), per

cui tale domanda dev’essere disattesa. Va tuttavia detto che il contenuto del referto

in questione, sebbene con mera valenza allegatoria e non probatoria, fa già

parte del carteggio processuale di prima sede. Invero, con ordinanza 17 marzo

2009 la Pretora ha respinto l’istanza dei convenuti volta a ottenere una nuova

perizia giudiziaria a opera di un nuovo perito, ma ha reputato che

l’introduzione del documento testé menzionato, allegato a tale istanza, era

proponibile quale allegazione di parte (pag. 4).

4. Gli

appellanti chiedono, inoltre, l’esecuzione di una nuova perizia giudiziaria che

abbia a rispondere ai quesiti di cui all’ordinanza 22 maggio 2007, prova

rifiutata dalla Pretora con ordinanza 17 marzo 2009 (appello, pag. 2 in basso). La prima giudice ha respinto tale domanda ritenendo che il referto peritale 8 settembre

2007 rispettivamente i relativi complementi 21 aprile e 20 agosto 2008 dell’ing.

__________ __________ non erano carenti, contraddittori o comunque tali da

offendere la logica o la scienza. Giusta l’art. 322 lett. b CPC-TI se lo

ritiene utile per il proprio convincimento il giudice può ordinare, su istanza

di parte, l’assunzione di quelle prove che vennero offerte, ma che furono

rifiutate dal Pretore. Ciò posto, occorre vagliare ogni singola censura degli

appellanti al riguardo.

4.1 I convenuti

sostengono, anzitutto, che “la problematica della perizia manifestamente

insufficiente” sia nata “da un semplice disguido tecnico della Pretura”. Mentre

l’esecuzione delle perizie giudiziarie nell’ambito degli incarti OA.2003.32 e

OA.2003.33 (relativi all’edificazione di due abitazioni vicine a quella dei

convenuti) era stata affidata all’ing. __________ __________ di __________,

“con la soddisfazione di tutte le parti in causa”, quella inerente alla

presente procedura è stata attribuita al suo omonimo con sede a __________. Di

conseguenza, a dire degli appellanti “se non vi fosse stato questo disguido,

l’esito della causa sarebbe stato del tutto differente” (appello, pag. 4 seg.).

Tuttavia, tale circostanza non è atta a inficiare la qualità del referto

peritale agli atti. Le perizie allestite dall’ing. __________ __________ di __________,

invero, concernono altri oggetti e altre controversie. In ogni caso, le

deduzioni degli appellanti si esauriscono in mere allegazioni di parte. La

censura non può pertanto essere condivisa.

4.2 I convenuti

sostengono, altresì, che la perizia giudiziaria non abbia accertato

correttamente l’esistenza e l’entità dei difetti rincontrabili nell’abitazione

e passano in rassegna ogni difetto elencato nella sentenza pretorile per

dimostrare il loro asserto e per giustificare l’assunzione di una nuova perizia.

4.2.1 Nei punti ad

1-3, 8, 11-14, 16, 18-27, 29-31, 33-35, 37-49, 52 gli appellanti indicano “agli

atti”. Di conseguenza, essi sembrano non esprimere lagnanze in merito.

Nell’ipotesi contraria, una tale argomentazione non varrebbe come sufficiente

motivazione di appello, sicché sarebbe finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2

lett. f CPC-TI).

4.2.2 Secondo i

convenuti la perizia giudiziaria appare manifestamente insufficiente sulla

questione della presenza di umidità nel piano cantina e sul conseguente

ammuffimento dei muri (appello, punto Ad 4, pag. 5). Il perito ha indicato che

“l’umidità ambiente (aria) riscontrata è da considerarsi normale, ed è molto

vicina a quella dei locali abitabili ai piani superiori. Questo malgrado le

pareti siano a contatto con il terreno (la spalmatura esterna non costituisce

impermeabilizzazione propriamente detta né barriera vapore) e non siano isolate

né dotate di una barriera contro la diffusione di umidità. Per contro si

riscontrano localmente tracce d’umidità nei materiali da costruzione,

segnatamente nella parte bassa dell’intonaco, dovute ad assorbimento. Al

momento del sopralluogo le pareti e i pavimenti erano asciutti” (perizia 8

settembre 2007, risposta n. A 6). Il perito ha soggiunto che “l’origine

dell’assorbimento di cui al punto A 6 potrebbe essere dovuta alla formazione

occasionale di acqua di condensazione sul pavimento, oppure risalire

all’allagamento verificatosi nel 2001, secondo gli atti di causa. Si

riscontrano inoltre alcune fessure nel calcestruzzo in corrispondenza delle

finestre, una delle quali è stata oggetto di infiltrazione d’acqua. Le modalità

di eliminazione di tali manifestazioni sono le seguenti: in caso di

condensazione nei periodi meteorologicamente umidi, la deumidificazione degli

ambienti, con appositi apparecchi elettrici. Costo di un apparecchio ca. fr. 2'000.-; smontaggio zoccolini perimetrali (battiscopa) e rimozione

locale di una striscia d’intonaco, sostituzione dello stesso con malta a base

cementizia, ad assorbimento ridotto. Ripristino locale del tinteggio e dello zoccolino.

Costo dell’operazione ca. fr. 3'500.-; sigillatura di fessure nel calcestruzzo

delle pareti perimetrali, con iniezione di resine sintetiche. Costo

dell’operazione per le quattro fessure riscontrate: ca. fr. 2'500.- ” (loc.

cit., risposta A 7).

Gli

appellanti affermano che il perito non ha proceduto ad alcuna misura,

limitandosi a “fiutare l’umidità nell’aria”. Sennonché, nel complemento

peritale 21 aprile 2008 il perito ha precisato che “nel corso del sopralluogo

22 agosto 2007 i locali del piano interrato erano perfettamente asciutti.

Infatti non fu rilevata la benché minima presenza di acqua o umidità sulle

superfici interne, né sugli oggetti, e nemmeno nell’ambiente. Per questo motivo

non fu necessario procedere a misurazioni strumentali, peraltro non richieste”

(risposta ad 6, pag. 2). I convenuti ritengono, inoltre, che il perito non sia

stato in grado di rispondere alla domanda volta a conoscere le cause

dell’infiltrazione, limitandosi a individuare i mezzi per l’eliminazione

dell’effetto di tale infiltrazione, segnatamente la posa di un deumidificatore.

La censura non può essere condivisa. Invero, nella completazione peritale 21

aprile 2008 il perito ha spiegato che non avendo avuto modo di rilevare la

presenza di umidità, egli non ha disposto di informazioni per stabilirne le

eventuali origini. Egli ha poi soggiunto che “una ricerca in tal senso

comporterebbe l’esecuzione di più sopralluoghi e alcuni sondaggi , in modo da

rilevare l’eventuale stato di umidità e localizzarne le cause” (risposta Ad 7-8

Modifica, pag. 2). Il 22 aprile 2008 i convenuti hanno chiesto sia l’esecuzione

di un ulteriore sopralluogo da parte del perito da effettuare durante una

giornata di pioggia, così da poter rilevare le infiltrazioni d’acqua che si

sarebbero manifestate nei locali interrati, sia di autorizzare il perito a

pronunciarsi nuovamente sulla questione dell’umidità. Il medesimo giorno la

Pretora ha autorizzato quest’ultimo a dar seguito alla richiesta dei convenuti.

Il 17 giugno 2008, giorno di pioggia, gli appellanti hanno contattato il perito

sollecitando l’esecuzione immediata di un sopralluogo. Questi non ha tuttavia

potuto procedere al rilevamento poiché impossibilitato. In occasione delle

precipitazioni del 7 luglio 2008 il perito ha invece contattato i convenuti per

chiedere loro se non fosse stato il caso di procedere a un sopralluogo. Questi

hanno risposto che “non vi era acqua nei locali interrati, salvo una leggera

umidità delle fughe a pavimento”. Non si è quindi proceduto ad alcun

accertamento in loco. Va rilevato, al riguardo, che da come emerge dallo

scritto 20 agosto 2008 del perito tale fenomeno poteva essere dovuto a

condensazione e non indicare un’infiltrazione di acqua. Nonostante le

precipitazioni del 12 e 13 luglio 2008, a dire del perito ancora più intense rispetto a quelle summenzionate, i convenuti non gli hanno annunciato alcuna

infiltrazione d’acqua. Di conseguenza, visto l’approssimarsi del termine per la

presentazione della completazione peritale, il perito ha inviato alla Pretura

lo scritto 20 agosto 2008 testé menzionato, affermando che alla luce di quanto

illustrato sopra i rilievi e le analisi previste nel preventivo 29 aprile 2008

non erano fattibili e che qualora, di conseguenza, la Pretora avesse deciso di

chiudere la procedura di verifica, lo scritto in questione sarebbe valso quale

referto peritale. Nella propria ordinanza 17 marzo 2009 la Pretora ha rilevato

quanto illustrato sopra e ha spiegato che “il mancato accertamento dei fenomeni

d’umidità non risulta dovuto all’imperizia del consulente tecnico, quanto

piuttosto all’assenza di tali fenomeni il giorno del sopralluogo e alla loro

successiva mancata comparsa, nonostante le abbondanti precipitazioni, nel

periodo 22 aprile 2008 - 17 settembre 2008”. Di conseguenza, la prima giudice ha correttamente ritenuto che al riguardo la perizia giudiziaria non era

carente e che l’assunzione di una nuova perizia non era ammissibile. Gli

appellanti concludono, su questo argomento, affermando che “è più che probabile

che il giorno del secondo sopralluogo, per fattori meteorologici vari non vi

fossero infiltrazioni, ma il difetto sussiste ed è presente tutt’oggi! Le cause

dell’umidità riscontrata nel primo sopralluogo e poi non riscontrata nel

secondo, già a dire del perito, sono «tuttora da accertare» e «una ricerca in

tal senso comporterebbe l’esecuzione di più sopralluoghi ed alcuni sondaggi»

(proprio come indicato dall’ing. __________ nella perizia di parte). Il difetto

è pertanto presente, ma non è stato sufficientemente approfondito dal perito”. Per

i medesimi motivi testé illustrati sopra la censura non giova alla tesi dei

convenuti. Su questo punto l’appello è quindi respinto.

4.2.3 Sulla

questione della distanza dall’abitazione vicina, sempre basandosi sulla perizia

giudiziaria e sulla completazione della medesima la Pretora ha spiegato che

l’allegazione dei convenuti secondo la quale non è stata rispettata la distanza

minima tra edifici non risulta provata (sentenza impugnata, pag. 12, ad 5). Gli

appellanti asseriscono che il perito non è riuscito, per sua stessa ammissione,

a stabilire o meno l’esistenza di un errore (memoriale, pag. 6, ad 5). In

risposta al quesito n. 4, ovvero “dica il perito se la casa dei signor AP 1 è stata

eretta a distanza corretta dalla casa vicina (signora __________),

conformemente ai piani approvati dall’autorità. In caso contrario indichi il

perito se vi è un minor valore della casa dei signori AP 1 e a quanto esso

ammonta”, nella perizia 8 settembre 2007 il perito ha affermato che “la

distanza misurata tra la casa dei signori AP 1 (casa A) e la casa della signora

__________ (casa E) è di m 10.00. I piani approvati, reperiti presso l’ufficio

tecnico di __________, non riportano tale distanza, ma solo quelle da confine.

Misurando in modo approssimativo tale distanza sul piano approvato (scala

1:1000), la distanza appare corretta” (perizia 8 settembre 2007, A 4, pag. 2). Nella completazione peritale 21 aprile 2008 al perito è stato posto il quesito

seguente: “il perito ha valutato unicamente la distanza della costruzione dei

signori AP 1, dalla costruzione di proprietà della signora __________, indicata

in m 10. sulla base del nuovo piano agli atti, dica il perito se la distanza

tra la casa della signora __________ e il confine della proprietà dei signori AP

1 risulta essere corretto e conforme al piano, indicando in caso contrario se

si tratta di un errore grave, indicando pure se vi è un minor valore della casa

dei signori AP 1 e a quanto esso ammonta” il perito ha affermato che “la

distanza tra il confine della parcella A (AP 1) e la casa E (__________) non è

indicata nel piano fornito dall’ufficio tecnico comunale. Misurata

graficamente, risulterebbe approssimativamente pari a ca. m. 2.50. La distanza

effettiva misurata sul posto è pari a m. 2.80. Mancando un riferimento preciso,

non è possibile stabilire in questa sede l’esistenza o meno di un errore. Un

eventuale minore valore della proprietà AP 1 sarebbe determinato da una minore

superficie della parcella, in rapporto a quanto pattuito nel contratto d’appalto.

Negli atti di causa queste indicazioni non sono reperibili” (pag. 1, Ad 4). Gli

appellanti affermano, come detto, che il perito non sarebbe riuscito a

stabilire o meno l’esistenza di un errore, mentre non spendono alcuna parola su

quanto testé riportato, ovvero sull’assenza, agli atti, di indicazioni utili al

riguardo. Su questo punto, quindi, il loro appello è irricevibile (art. 309

cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2.4 Dinnanzi alla

prima giudice i convenuti hanno evidenziato la “posa di una canalizzazione, di

una griglia di drenaggio e di tombini non previsti dai piani e ritenuti

pertanto abusivi, i quali impediscono la copertura erbosa del giardino (ora

ghiaioso) e causano una riduzione della sua superficie” (sentenza impugnata,

pag. 8, punto 6). La Pretora, fondandosi sul referto peritale, ha reputato

l’assenza di un difetto, spiegando che la canalizzazione e i relativi pozzetti

corrispondono al piano approvato dall’autorità comunale, mentre la striscia

drenante è di lunghezza ridotta e non compromette la fruibilità del giardino

(loc. cit., pag. 12 in basso e 13 in alto). Gli appellanti ribadiscono

l’accertamento esperito dal perito sulla questione della striscia drenante e

affermano che “pertanto” questi ha negato l’esistenza di un difetto limitandosi

a sostenere che si tratta di una valutazione soggettiva (memoriale, pag. 6, ad

6). In realtà, il perito ha espresso tale precisazione in relazione alla

canalizzazione. Invero, egli ha spiegato che la canalizzazione posta al bordo

del giardino non deturpa le caratteristiche estetiche dell’insieme, precisando

che “la valutazione è comunque soggettiva”. Per quanto, invece, concerne la

striscia drenante evocata dagli appellanti, il perito ha asserito che “la

striscia drenante di ghiaia posta al confine lato sud-ovest presenta una

larghezza ridotta, e non compromette la fruibilità del giardino” (perizia 8

settembre 2007, pag. 2, ad 5). Di conseguenza, la censura è respinta.

4.2.5 Gli

appellanti sostengono, inoltre, che il perito non sia stato capace di determinare

la causa del cedimento del terreno nel giardino (appello, pag. 6, Ad 7). Alla

domanda di sapere “se è in corso un cedimento del terreno attorno al tombino

posto nel giardino” il perito ha risposto che “attualmente non sono in corso

cedimenti del terreno nel punto indicato” (perizia 8 settembre 2007, A 5 ultima frase, pag. 2). Di conseguenza la lagnanza dei convenuti è infondata.

4.2.6 Secondo gli

appellanti, poi, sebbene il perito abbia riconosciuto un difetto inerente alla

posa della serratura valutato in fr. 50.-, la Pretora ha ritenuto che il

difetto è stato notificato intempestivamente. Su questo punto, quindi, gli

appellanti non criticano la valutazione peritale, bensì l’argomentazione

pretorile. Al riguardo, va detto che la Pretora ha spiegato che “la posa del

cilindro per le chiavi Kaba è stata oggetto di notifica solo in corso di causa,

dunque tardivamente” (sentenza impugnata, pag. 16, consid. 4). Gli appellanti

non si confrontano minimamente con tale motivazione, sicché al riguardo

l’appello è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2.7 I convenuti

criticano, altresì, il perito per aver ritenuto che la terra utilizzata per il

giardino sia idonea, anche se composta con pietre di piccolo calibro

(memoriale, pag. 6, Ad 10). Il perito ha affermato che “la terra di coltura

trovata nei sondaggi appare idonea, con uno spessore di oltre 30 cm; si tratta di materiale organico sul quale la vegetazione è cresciuta in abbondanza, anche con

la presenza di pietre di piccolo calibro (5-6 cm, sporadicamente fino a 15 cm) (perizia 8 settembre 2007, A 14, pag. 3). Il perito ha quindi motivato la sua valutazione sull’idoneità della terra in questione sebbene siano

presenti delle pietre di piccolo calibro, mentre gli appellanti si limitano a

ribadire che l’inidoneità sarebbe data da tale presenza. Anche su questo punto

l’argomentazione degli appellanti è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett.

f CPC-TI).

4.2.8 Gli

appellanti sostengono che sebbene il perito abbia confermato che l’ubicazione

del rubinetto esterno differisca da quella delle altre case identiche, egli non

abbia ritenuto l’esistenza di un difetto, in quanto vi sarebbe “solo un valore

soggettivo”. Su questo aspetto essi sottolineano che il rubinetto si trova

presso l’alloggio del cane (appello, pag. 6, Ad 15). Il perito ha spiegato che

“un rubinetto per il giardino è presente dietro la casa, presso l’alloggio del

cane; la funzionalità di tale posizione è legata a fattori soggettivi. La

presenza di rubinetti analoghi ubicati in modo diverso nelle altre case della

promozione __________ non determina un minor valore dell’opera” (perizia 8

settembre 2007, A13, pag. 3,). Non si può biasimare tale argomentazione.

Invero, il fatto che i rubinetti nelle altre case abbiano una posizione

differente non significa ancora che quello di pertinenza dei convenuti non sia

stato posato in altro loco per soddisfare diverse esigenze. Al riguardo, il

fatto che si trovi presso l’alloggio del cane non esclude l’idoneità della sua

ubicazione, dato che potrebbe servire proprio, ad esempio, alla pulizia del

medesimo. La censura degli appellanti non può quindi essere condivisa.

4.2.9 Gli

appellanti affermano che sebbene il perito abbia riconosciuto l’esistenza di

difetti inerenti alla mancata finitura del box doccia e all’impossibilità di

uso del medesimo, per complessivi fr. 2'500.-, la Pretora non ha imputato tali difetti all’attrice

(memoriale, pag 7, Ad 17 e 50). Ancora una volta, quindi, essi non criticano

l’operato del perito, bensì quello della prima giudice. Quest’ultima ha

spiegato, fondandosi sul doc. 11, che la posa della doccia era stata affidata,

per volere dei committenti, a una ditta terza, scelta dai convenuti (sentenza

impugnata, pag. 13, Ad 17 e 50). Gli appellanti sostengono che, in realtà, la

signora __________ indicata nel doc. 11 era la direttrice lavori dell’attrice

ed era stata questa a indirizzarli presso il fornitore della doccia, sicché

quest’ultimo non può essere reputato quale fornitore terzo. Nello scritto 28

febbraio 2002 inviato all’attrice dall’avv. __________, legale dei convenuti, è

indicato che per quanto concerne il “bagno” i suoi clienti “contatteranno

direttamente il fornitore presso il quale si sono recati con la signora __________

per richiedere la completazione dell’opera” (doc. 11, punto 2). Nelle proprie

osservazioni 30 ottobre 2009 l’attrice sostiene che a suffragio

dell’accertamento pretorile vi sarebbe anche la fattura 1° ottobre 2003, nella

quale essa ha dedotto il costo degli “arredamenti bagni” (doc. E). Nella

replica 13 settembre 2005 l’attrice, riferendosi proprio al doc. 11, ha affermato che le lagnanze dei committenti di cui al doc. 6 (“gruppo doccia del box non è

finito col silicone e le viti che lo sostengono sono a vista e non coperte”)

erano state abbandonate per quanto concerneva la finitura della doccia e ha

soggiunto che “l’arredo-bagno e relativo montaggio è stato scorporato

dall’appalto base – per desiderio degli stessi sigg. AP 1 – che hanno preferito

acquisirlo direttamente in Italia: ciò che ha determinato la relativa deduzione

a loro favore nella fattura doc. E. In tal senso, ogni lamentela ad esso

relativa non va rivolta AO 1 qui attrice” (pag. 3, Ad 4b). Nella duplica 18

ottobre 2005 i convenuti hanno in generale “ribadito la validità dello scritto

15 agosto 2001 (doc. 6), affermando che “tutte le contestazioni ivi contenute

sono confermate e mai i convenuti hanno rinunciato a farle valere” e segnalando

delle precisazioni “sulle opere segnalate” (pag. 4 in alto), ove tuttavia non vi è alcun accenno alla doccia in questione. A pag. 5 della duplica,

poi, essi rilevano nel dettaglio i difetti e, per alcuni di essi, affermano di

non aver mai abbandonato la contestazione. Anche in questo caso non vi è alcun

riferimento al bagno dell’abitazione. Per contro, i convenuti hanno ribadito il

contenuto del doc. 11 (duplica, pag. 6 in alto). Per quanto concerne il doc. E, inoltre, essi si limitano a contestare il conteggio delle opere

supplementari nel senso che non sono state dedotte le opere già previste nel

contratto (duplica, pag. 7). Ne consegue che gli appellanti non hanno –

perlomeno non chiaramente – contestato quando indicato su questo punto

dall’attrice nella replica, sicché ai sensi dell’art. 170 CPC-TI si presume

ammesso quanto allegato in merito dall’attrice. La lagnanza dei convenuti non

può pertanto essere seguita.

4.2.10 Gli appellanti

affermano, altresì, che sebbene il perito abbia riconosciuto un costo di fr. 4'500.- per la posa di un cancello carraio

esterno, la Pretora non ha riconosciuto l’esistenza di un difetto (memoriale,

pag. 7, Ad 28). Anche in questo caso, quindi, essi non biasimano la risultanza

peritale. La prima giudice ha spiegato che la fornitura e la posa del cancello

non risultavano far parte del contratto (sentenza impugnata, pag. 14, Ad 28). I

convenuti sostengono che le parti avevano, invece, concordato tale posa, come

emergerebbe dal rinvio nel contratto alla “relazione tecnico descrittiva”, nel

quale figurerebbe proprio tale prestazione. Nel contratto in questione è

indicato che il “descrittivo delle opere in tre pagine” è parte integrante del

medesimo (doc. A, pag. 5). Nella replica 13 settembre 2005 l’attrice ha

affermato di aver eseguito a regola d’arte la totalità delle opere concordate

contrattualmente, riferendosi proprio al descrittivo di cui al doc. G (pag. 2,

punto Ad 2). Nella duplica 18 ottobre 2005 i convenuti non hanno contestato la

qualifica del documento testé menzionato, che peraltro si compone proprio di

tre pagine. In tale documento non vi è alcun accenno alla fornitura e alla posa

di un cancello carraio. Ne consegue che la censura degli appellanti non può

essere condivisa. Si aggiunga che nelle proprie osservazioni 30 ottobre 2009

l’attrice afferma che i convenuti si riferiscono erroneamente alla relazione

tecnico descrittiva che invece non è parte al contratto, come riferito dalla

teste __________ __________ (pag. 5 in mezzo). La teste (tecnico edile) ha invero

dichiarato che il doc. G era annesso al contratto e non riprendeva “pari pari”

il doc. 1 (“relazione tecnico descrittiva”), che altro non era se non un

prospetto pubblicitario da lei ideato (verbale 15 dicembre 2005, pag. 6). In

ogni caso, quand’anche i convenuti avessero voluto riferirsi al doc. 1, tale

documento non indica alcunché sulla questione del cancello esterno. D’altra

parte gli appellanti nemmeno menzionano di che documento trattasi, sicché

possono sorgere dubbi finanche sulla ricevibilità, al riguardo, dell’appello.

4.2.11 I convenuti

proseguono biasimando la decisione pretorile, che non avrebbe aderito alla

risultanza peritale secondo la quale il sollevamento e il distacco del

battiscopa, identificabile in un difetto, era valutabile in fr. 2'500.- (appello, pag. 8, Ad 32 e 51).

Secondo la Pretora per quanto attiene a tali difetti non è possibile una

valutazione del loro costo di ripristino, poiché il perito si è limitato a

stimare complessivamente il costo di svariati difetti (sentenza impugnata, pag.

15 in fondo e 16 in alto). Al quesito peritale n. 9 “dica il perito se i

difetti indicati dai signori AP 1 nel doc. 18 (infiltrazione di acqua nel

bagno, crepe in tutta la casa, umidità nel piano inferiore e siliconatura) sono

stati eliminati o sono ancora presenti. Dica il perito quali sono le cause dei

difetti, e indichi a quanto ammontano i costi per l’eliminazione di questi

difetti e dei danni derivanti ancora presenti” il perito ha risposto elencando

dei difetti, tra i quali il “distacco dei battiscopa, da ripristinare

localmente”, e ha affermato che “i costi complessivi per la correzione dei difetti

sopra elencati, che vanno ad aggiungersi ai costi di manutenzione e tinteggio periodico,

possono essere stimati in ca. fr. 2'500.-“ (perizia 8 settembre 2007, A9, pag. 3 in alto). Gli appellanti ritengono che tale valutazione complessiva dimostri la lacunosità della

perizia giudiziaria e l’arbitrarietà della motivazione pretorile (memoriale,

pag. 10). Da quest’ultima argomentazione va subito sgombrato il campo. Invero,

alla luce della risultanza suesposta a ragione la prima giudice ha ritenuto che

i convenuti non erano riusciti a dimostrare l’importo relativo alla

sistemazione dei battiscopa. Per il resto, qualora gli appellanti avessero

ritenuto incompleta, su questo punto, la perizia, come sostengono in appello,

avrebbero dovuto richiedere la completazione al riguardo della medesima

dinnanzi alla prima giudice. Cosa che invece non hanno fatto. Anche su questo

punto l’appello è respinto.

4.2.12 I convenuti

sostengono, poi, che il perito ha riscontrato l’esistenza di rigature sul

parquet ma “la causa dello stesso non è determinabile” (memoriale, pag. 8, Ad

36). Il perito ha rilevato “2-3 rigature vistose nel parquet del soggiorno” e

ha precisato che “la causa non può essere stabilit in questa sede” (perizia 8

settembre 2007, A3, pag. 1 in fondo). Con la censura summenzionata gli

appellanti non criticano la valutazione peritale, ma si limitano a constatare

che la causa non è determinabile. L’argomentazione non è quindi di ausilio ai

fini del giudizio.

4.2.13 I convenuti

ritengono, altresì, che nel determinare l’origine delle “fessure di vario tipo”

in tutta la casa il perito si sia basato solamente sul fattore deterioramento e

usura che normalmente caratterizza l’invecchiamento di uno stabile, non

considerando possibili elementi che contribuiscono all’accelerazione drastica

di tali processi, invece rilevati nel referto dell’idrogeologo __________ __________

(doc. D prodotto con l’appello). Come detto sopra, i convenuti avevano già

prodotto tale documento dinnanzi alla Pretora unitamente alla loro istanza 5 febbraio

2009 volta all’esecuzione di una nuova perizia. La prima giudice aveva spiegato

che l’introduzione nel processo di una perizia privata di contenuto tecnico, in

particolare per confutare una perizia giudiziaria, era proponibile quale

allegazione difensiva di parte (e non quale mezzo di prova) in qualsiasi

momento del processo. Sia come sia, la produzione del referto in questione

potrebbe giocare un ruolo unicamente nella misura in cui contribuisca a riunire

i presupposti di cui all’art. 322 lett. b CPC-TI.

Sulla

questione delle fessure indicate nello scritto 22 marzo 2004 (doc. 18) il

perito giudiziario ha rilevato che “sono presenti fessure di vario tipo in

diversi elementi della costruzione. Parte delle fessure sono dovute alla

naturale “stagionatura” dell’immobile, che avviene nei primi anni di esercizio,

con la lenta fuoriuscita dell’acqua residua dalla confezione dei materiali,

dagli assestamenti strutturali e tra i diversi materiali” e ha soggiunto che

“le fessure visibili tra le pareti del 1. piano e i pannelli del soffitto

(tetto a vista) rientrano pure nella prima tipologia (…)” (perizia 8 settembre

2007, A9, pag. 2 in fondo e 3 in alto). Il perito ha inoltre asserito che “le

fessure presenti nel calcestruzzo delle pareti al piano interrato sono causate

dal ritiro del calcestruzzo, un fenomeno normale e comune a tutti i materiali

idraulici (…). Le fessure visibili sulle pareti della scala sono causate dalla

congiunzione di materiali diversi, segnatamente le pareti in calcestruzzo del

piano interrato e la muratura del piano terreno. In questo caso una

fessurazione è considerata normale e va riparata. Le fessure presenti nella

parete al 1. piano, camera sud-ovest e doccia, sono pure dovute a tensioni

differenziate, vista la prossimità del tetto, e vanno pure riparate. La

frattura marginale dell’intonaco pareti 1. piano a contatto con le lastre del

tetto sono pure da attribuire al contatto tra materiali diversi. Le fessure ad

andamento prevalentemente orizzontale, presenti sotto le finestre vano scala ed

altre aperture, sono pure dovute alla presenza di materiali diversi, tra cui la

lastra in pietra naturale posta sopra il davanzale. Le fessure perimetrali del

soffitto nel soggiorno p. terreno sono da attribuire alla normale deformazione

della soletta ed al raccordo con le pareti, in particolare nella zona del

camino. L’intonaco non è stato tagliato. In tutti i casi esposti la riparazione

e la stuccatura di fessure è da eseguire in occasione di un prossimo tinteggio.

Non si ritiene che la presenza di tali fessure possa motivare un minor valore

dell’immobile” (loc. cit., A17, pag. 3 seg.).

Nelle

loro domande di completazione e delucidazione peritale i convenuti hanno

chiesto al perito di spiegare “in merito ai pannelli del soffitto, cosa intende

con il termine «rientrano pure nella prima tipologia» e

solo per quanto concerne le sigillature essi hanno domandato se “lo stacco

delle sigillature è da considerare normale oppure se è avvenuto

prematuramente”. Tali quesiti sono stati ammessi dalla Pretora con ordinanza 6

novembre 2007. Il perito ha risposto che “la «prima tipologia» di fessure è

quella riferita al contatto tra materiali di diversa natura, ed al naturale

assestamento e maturazione degli stessi, nella fattispecie i pannelli dei

soffitti e le pareti in muratura”. La prima giudice ha poi ammesso senza

modifiche i quesiti di completazione e delucidazione alla risposta n. 17. Il

perito ha quindi risposto che l’”assenza di fessure in una nuova costruzione

rappresenta un obiettivo praticamente irraggiungibile. Tutti i materiali e

sistemi che si utilizzano correntemente, e che anche nel caso in esame

costituiscono la materia del contratto d’appalto, sono soggetti a stagionatura

e pertanto a movimenti residui dopo la posa. Perciò l’apparizione di fessure

del tipo in esame, nei primi mesi d’esercizio dell’immobile, è ritenuta

fenomeno normale. Per ridurre al minimo il rischio di apparizione di fessure si

dovrebbe costruire con tempi molto più lunghi di quelli normalmente in uso, e

con costi decisamente maggiori. Si permetterebbe così ai materiali di

stagionare e assestarsi prima di entrare in contatto con elementi di natura

diversa. I tempi di costruzione e consegna previsti nel contratto d’appalto non

hanno permesso questo tipo di procedura (…). Il numero, la tipologia e l’entità

delle fessure presenti nella casa è da considerarsi normale in rapporto alle

modalità di costruzione” (completazione peritale 21 aprile 2008, Ad 17, pag.

3).

Alla luce

di quanto riportato sopra il perito ha quindi chiaramente reputato che le

fessure in questione sono causate da un deterioramento normale dell’immobile.

Non vi è alcun accenno a un’accelerazione di tale fenomeno. Anzi, nel

connotarlo come “normale” il perito ha escluso tale circostanza. Si aggiunga

che nel referto di cui al doc. D l’idrogeologo __________

__________ ha affermato che “nelle prese di posizione

del perito, ed in particolare in risposta ai quesiti alle domande 7, 9 e 17,

sono considerati unicamente i fattori di deterioramento ed usura che normalmente

caratterizzano l’invecchiamento di uno stabile. Non

sono invece considerati possibili fattori che contribuiscono all’accelerazione

drastica di questi processi” e ha concluso asserendo che “la presenza

occasionale di un acquifero sospeso può spiegare i problemi di invecchiamento

precoce dello stabile (fessurazioni e crepe) (…)” (pag. 1 seg.). Tuttavia,

posto che il perito giudiziario non ha ritenuto che la presenza di fessurazioni

fosse da ricondurre a un processo accelerato di invecchiamento dello stabile,

ma che, anzi, sia nel loro numero, tipologia e entità

le fessurazioni sono da considerarsi normali in rapporto alle modalità di

costruzione, non si comprende per quale motivo egli

avrebbe dovuto ipotizzare altri fattori scatenanti tale fenomeno. D’altra

parte, come emerge dalle risposte riportate sopra l’accertamento peritale sul

decorso normale di invecchiamento non appare manifestamente insufficiente o

discordante e tale, quindi, da insinuare il dubbio sulla sua corrispondenza

alla realtà.

Sulla questione

delle fessure gli appellanti, infine, criticano il perito per aver ritenuto che

queste non motivino un minor valore dell’immobile, senza tuttavia illustrare le

basi del suo convincimento (appello, pag. 9, Ad 54). Essi dimenticano che, al

riguardo, il quesito n. 17 ha il tenore seguente: “Nel caso in cui le crepe

non si potessero eliminare, indichi il perito il minor valore della casa”. Di

conseguenza, posto che il perito ha ritenuto che “in tutti i casi esposti la

riparazione e le stuccature di fessure è da eseguire in occasione di un

prossimo tinteggio” e, quindi, vi è la possibilità di eliminazione delle crepe

in questione, egli non ha dovuto indicare l’eventuale minor valore della casa.

Alla luce di quanto suesposto, anche su questo punto l’appello dev’essere

respinto.

4.2.14 Gli appellanti

sostengono che sebbene il perito abbia accertato l’assenza di un taglio fra

l’intonaco del soggiorno e quello del soffitto, qualificabile in un difetto e

la cui riparazione comporta un costo di fr. 1'000.-, la Pretora ha ritenuto che esso non era stato tempestivamente

notificato all’appaltatrice (appello, pag. 9). La prima giudice ha spiegato che

dal carteggio processuale non risulta quando le crepe in questione, notificate

con scritto 22 marzo 2004 (doc. 18), si siano verificate (sentenza impugnata,

pag. 16, consid. 4). I convenuti affermano, anzitutto, che alla fattispecie è

applicabile la Norma SIA 118. Per i motivi esposti al consid. 6 tale censura

non può essere condivisa. Essi sostengono di aver in ogni caso notificato il

difetto non appena si sono verificate le crepe e che la controparte non ha

dimostrato che esse fossero già presenti da tempo prima della loro

segnalazione. Sennonché, qualora l’appaltatore contesti la tempestività della

notifica del difetto, compete al committente dimostrarla. Ciò comporta che

quest’ultimo deve anche provare il momento in cui è venuto a conoscenza del

difetto (DTF 118 II 142, consid. 3a). Ne consegue che l’argomentazione

pretorile dev’essere confermata e, al riguardo, l’appello dev’essere respinto.

4.2.15 Riferendosi al

punto Ad 54 della sentenza impugnata i convenuti affermano che sebbene il

perito abbia accertato uno “stacco prematuro” delle sigillature, egli non ha reputato

il medesimo come difetto (appello, pag. 9, Ad 54). Il punto Ad 54 concerne il

difetto invocato dai convenuti circa lo “scollamento del silicone tra i muri e

le pareti in cucina e nei bagni, nonché scollamento del silicone tra gli

stipiti delle pareti e i muri” (v. sentenza impugnata, pag. 11). Va quindi

detto anzitutto che il perito ha illustrato la possibile causa di uno “stacco

prematuro delle sigillature” in relazione al quesito n. 10, concernente

unicamente la siliconatura delle piastrelle dei bagni e della cucina. Nella

perizia 8 settembre 2007 è indicato che “le sigillature in mastice appaiono

eseguite con standard qualitativi normali; tuttavia vanno periodicamente

ripristinate, essendo soggette a manutenzione. Uno stacco prematuro delle

sigillature può essere causato dall’assestamento dei materiali componenti la

costruzione, in particolare i pavimenti” (A10, pag. 3). Nella completazione

peritale 21 aprile 2008 alla domanda Ad 9 volta a sapere “in quale caso il

ripristino delle sigillature non rientra nella manutenzione ordinaria. Dica il

perito se in questo caso, ritenuti i tempi di apparizione del problema, lo

stacco delle sigillature è da considerare normale oppure se è avvenuto

prematuramente”, egli ha risposto che “il ripristino di sigillature in mastice

non rientra nella manutenzione ordinaria quando le stesse presentano difetti di

dimensionamento, d’esecuzione o dei materiali. Nel caso specifico lo stacco

delle sigillature è dovuto ad un’esecuzione prematura in rapporto alla

stagionatura degli elementi adiacenti; dal profilo tecnico lo stacco è da

considerasi normale” (pag. 2, risposta Ad 9). Di conseguenza, egli non ha

affermato che la manifestazione dello stacco in questione era prematuro, bensì

che la causa era da ricondurre a un’esecuzione prematura in rapporto alla

stagionatura degli elementi adiacenti. Su questo aspetto va detto che in

riferimento alla questione della stagionatura dei materiali il perito, seppur

riferendosi alle fessure, ha precisato che tutti i materiali che si utilizzano

correntemente sono soggetti a stagionatura e pertanto a movimenti residui dopo

la posa. Per ridurre al minimo il rischio di fessure si dovrebbe costruire con

tempi molto più lunghi di quelli normalmente in uso e con costi decisamente

maggiori (completazione peritale, pag. 3, Ad 17). Va altresì detto che gli

appellanti medesimi menzionano le risultanze peritali di cui alla risposta n.

17 per criticare il perito anche per quanto concerne lo scollamento del

silicone (memoriale, pag. 9, Ad 54). Anche su questo punto, quindi, l’appello

dev’essere respinto.

4.2.16 Alla luce di

quanto esposto ai considerandi precedenti, la richiesta degli appellanti volta

a ottenere l’allestimento di una nuova perizia giudiziaria dev’essere

disattesa.

5. Gli

appellanti postulano, altresì, l’esecuzione di un sopralluogo, necessario, a

loro dire, per rendersi conto di quanto la perizia giudiziaria sia

manifestamente carente (pag. 11 in fondo). Il 7 aprile 2009 i convenuti hanno

chiesto alla prima giudice di eseguire un sopralluogo “per visionare

direttamente i difetti riscontrati come si presentano soprattutto oggigiorno”,

mentre la controparte si è opposta a tale domanda. La Pretora ha citato le

parti a comparire sul luogo della contestazione martedì 26 maggio 2009, per poi

annullare con ordinanza 4 maggio 2009 tale udienza in ragione del fatto che

l’esecuzione di un sopralluogo non era più rilevante ai fini del giudizio. Ella

ha spiegato, al riguardo, che bastavano i tre sopralluoghi esperiti dal perito

giudiziario. Gli appellanti contestano tale rifiuto in ragione del fatto che

il sopralluogo era volto proprio a dimostrare l’infondatezza della perizia

giudiziaria. Come detto (sopra, consid. 4), nella misura in cui sono ricevibili

le censure dei convenuti sulla perizia giudiziaria sono respinte. Per il resto,

va detto che, come spiegato dalla Pretora, la perizia giudiziaria rende, nella

fattispecie, superflua l’esecuzione di un sopralluogo. Invero, per definizione l’ispezione

ha quale scopo di acquisire agli atti del giudizio quegli elementi che non

possono essere assunti con gli usuali mezzi di prova, ossia tutti quegli

oggetti che, per loro natura, non possono essere altro che osservati o, per

l’appunto, ispezionati (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, Lugano 2000, nota 742 a pié di pag. 631). Reputato che i referti

peritali si fondano, tra le altre cose, proprio sull’osservazione in loco

da parte del perito, la censura dei convenuti è priva di rilevanza. Anche su

questo punto l’appello è respinto.

6. Gli

appellanti criticano la Pretora per non aver applicato alla fattispecie la

Norma SIA 118 (memoriale, pag. 3 seg.). La prima giudice ha spiegato che

siccome i convenuti non avevano versato agli atti tale Norma la vertenza doveva

essere giudicata esclusivamente sulla base degli art. 363 segg. CO (sentenza

impugnata, pag. 5 seg., consid. 1). Gli appellanti ribadiscono che nel

contratto era indicata l’applicazione della Norma SIA 118 e che ciò basta a che

essa sia applicata nel presente caso. La censura non può essere seguita.

Invero, come evidenziato dalla prima giudice il contenuto delle norme SIA non

costituisce fatto notorio, sicché incombe alla parte che se ne prevale

apportarne la prova (sentenza del Tribunale federale inc.4A_428/2007 del 2

dicembre 2008, consid. 3.1; cfr. anche sentenza del Tribunale federale

inc.4A_86/2011 del 28 aprile 2011, consid. 6.1; II CCA, sentenza inc.

12.2008.190 del 30 gennaio 2010). Gli appellanti soggiungono

che la prima giudice ha emesso, al riguardo, una decisione arbitraria poiché di

segno opposto a quelle concernenti altre due cause analoghe. Tale allegazione,

peraltro non dimostrata, non è tuttavia di ausilio alla loro tesi. Infatti,

essa non implica l’applicabilità errata del diritto sia dinnanzi alla prima

giudice sia in questa sede.

7. I

convenuti affermano, inoltre, di stimare un minor valore per difetti nella loro

abitazione in fr. 100'000.- e

“si dicono convinti che una nuova perizia giudiziaria possa confermare tale

importo”. Di conseguenza essi chiedono di riformare la sentenza impugnata nel

senso di riconoscere all’attrice un importo di fr. 123'688.- oltre interessi (appello, pag. 13). Alla luce di quanto

illustrato (sopra, consid. 4) la domanda degli appellanti di assumere una nuova

perizia giudiziaria è disattesa, sicché anche la censura testé menzionata non

può essere seguita.

8. Gli

appellanti chiedono, infine, che il giudizio di prime cure sia riformato nel

senso di fissare le ripetibili in favore di controparte in fr. 500.-, anziché in

fr. 12'000.- come stabilito

dalla Pretora. Quest’ultima ha reputato che i convenuti erano soccombenti della

misura di 24/25. Gli appellanti hanno postulato, in questa sede, la riforma del

giudizio pretorile, di modo che la loro soccombenza avrebbe dovuto essere

calcolata in 13/25. Di conseguenza, la domanda di riduzione a fr. 500.- delle

ripetibili non è unicamente motivata dal differente grado di soccombenza

postulato. Tuttavia, l’ammontare delle ripetibili calcolate dalla Pretora secondo

le norme applicabili in concreto (art. 16 del Regolamento sulle ripetibili) in

ragione del valore di causa di prima sede di fr. 231'573.75 è favorevole ai convenuti. La tariffa dell’Ordine degli

avvocati, alla quale il giudice si ispira, prevedeva infatti un’aliquota dal 5

all’8% per un valore di fr. 231'573.75. Gli appellanti non spendono del resto una parola per motivare

il loro asserto, sicché al riguardo la censura è irricevibile (art. 309 cpv. 2

lett. f CPC-TI).

9. In

definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello è respinto. Gli oneri

processuali sono a carico degli appellanti in solido, con l’obbligo, sempre con

il vincolo di solidarietà, di rifondere a controparte un’equa indennità per

ripetibili, commisurata al valore di causa di fr. 100'000.-. Tale importo vale anche come valore litigioso determinante ai

fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Per i quali motivi,

vista sulle spese la LTG e il Regolamento sulle

ripetibili

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 2 ottobre 2009 di AP 1

e AP 2 è respinto. Di conseguenza, la sentenza 14 settembre 2009 della

Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord è confermata.

Considerandi

2.

Gli oneri processuali di appello,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 3'550.-

spese fr. 50.-

totale fr.

3'600.-

già

anticipati dagli appellanti, restano a loro carico in solido, con l’obbligo di

versare a AO 1, sempre con il vincolo di solidarietà, fr. 1'800.- per

ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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