Locazione - procedura ordinaria - termine per l'impugnazione

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Numero d'incarto:

12.2009.194

Data decisione, Autorità:

19.07.2010, IICCA

Titolo:

Locazione - procedura ordinaria - termine per l'impugnazione

APPELLO

PROCEDURA PER CONTROVERSIE IN MATERIA DI LOCAZIONE DI LOCALI

art. 101 CPC-TI

art. 308 CPC-TI

art. 411 cpv. 2 CPC-TI

Incarto n.

12.2009.194

Lugano

19 luglio

2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2002.68

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord - promossa con petizione 10

giugno 2002 da

AP 1

rappr. da PA 2

contro

AO 1

rappr. da PA 1

con cui

l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 564'000.-

oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta

al PE n. __________ dell’UE di Mendrisio;

domanda

avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il

Pretore con sentenza 30 settembre 2009 ha parzialmente accolto, condannando il

convenuto al pagamento di fr. 5'000.- più interessi;

appellante

l'attore con atto di appello 29 ottobre 2009, con cui, previa concessione

dell’assistenza giudiziaria, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso

di accogliere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi;

mentre il

convenuto con osservazioni 23 novembre 2009, corredate di una domanda di

prestazione di cauzione processuale, postula la reiezione del gravame pure con

protesta di spese e ripetibili;

rilevato

che l’attore con osservazioni 4 dicembre 2009 si è opposto all’istanza di

prestazione di cauzione, protestando spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

contratto 25 febbraio 1994 (doc. 2) AO 1 ha dato in locazione a B__________ __________ 4 locali oltre a cucina e servizi, adibiti ad uso commerciale (bar),

siti in __________ a __________, dietro il pagamento di una pigione mensile di

fr. 3'000.-. Il 4 ottobre 1994 la conduttrice è stata autorizzata ad apportare

cambiamenti e migliorie al bar, al fine di trasformarlo in un locale notturno

(doc. 36 A inc. rich. V°).

Il

contratto è quindi stato disdetto il 5 dicembre 2000, sia a seguito della mora

della conduttrice, sia in quanto il fatto che l’esercizio pubblico era stato

chiuso dalla Magistratura per reati legati alla prostituzione costituiva un

motivo grave (doc. R).

2. Agli

atti è stato versato un ulteriore contratto di locazione (doc. B), datato 23

marzo 1994, in base al quale AO 1 avrebbe dato in locazione ad AP 1, marito di B__________

__________, l’intero stabile di __________, dietro il pagamento di una pigione

mensile di fr. 3'500.-. Questo secondo contratto prevedeva ai suoi punti 6 e

24, ritenuti falsi da AO 1 (al pari dell’estensione del contratto di locazione

a tutto lo stabile e non invece solo alle camere e all’appartamento ai piani

superiori), il versamento di un deposito di garanzia di fr. 121'000.- “per

opzione”, rispettivamente che “il contratto avrà una durata di cinque

anni. Affitto versato sarà di 3'500.- (tremilacinquecento franchi) per tutto

stabile più parcheggi mensilmente. Inoltre verranno versati 3'000.- (tremila

franchi) mensilmente per opzione dell’acquisto dello stabile. Alla scadenza dei

cinque anni dovrà essere versato il totale della somma mancante (al prezzo di

mercato che verrà stabilito alla scadenza). In caso di mancato pagamento

(affitto o della opzione) per un periodo di tre mesi, il contratto verrà

automaticamente annullato, e in questo caso tutti soldi versati per acquisto

(opzione 121'000.- più totale versato mensilmente di tremila 3'000.-) verranno

versati a AP 1 indietro. Il sig. AP 1 si impegna da modificare e ammobiliare

stabile, a sue spese, ma se contratto si annulla primo di cinque anni gli sarà

versata somma delle modifiche e mobilio del prezzo totale delle spese approvate

per lo stabile”.

3. Con

petizione 10 giugno 2002, avversata da AO 1, AP 1, che nel frattempo si era

fatto cedere dalla moglie le eventuali pretese derivanti dal contratto di

locazione del 25 febbraio 1994 (doc. P), lo ha convenuto innanzi alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio nord per ottenere la sua condanna al pagamento

di fr. 564'000.- oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva

dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Mendrisio. Egli ha

auspicato da una parte la restituzione dei fr. 364'000.- da lui nel frattempo

versati quale acconto sul prezzo di vendita. Dall’altra ha preteso l’attribuzione

di un’indennità di fr. 200'000.-, pari al valore attuale dei molteplici lavori

di riparazione e di miglioria effettuati nell’ente locato.

4. Con

sentenza 30 settembre 2009 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione,

condannando il convenuto al pagamento di fr. 5'000.- più interessi. Il giudice

di prime cure ha innanzitutto ritenuto valido il contratto di locazione di cui

al doc. B. Per quanto riguarda le pretese attoree, egli ha respinto quella

relativa alla restituzione dell’acconto sul prezzo di vendita, ritenuta

prescritta ai sensi dell’art. 67 CO (a seguito della sua nullità per vizio di

forma), mentre ha accolto parzialmente, e meglio con riferimento alle sole

spese autorizzate concernenti il ripristino della pista da ballo e per la posa

dell’impianto acustico nel bar, quella relativa all’indennità ex art. 260a CO per

Fatti

i lavori di sistemazione e miglioria eseguiti nell’ente locato.

5. Con

l’appello 29 ottobre 2009 che qui ci occupa l'attore, previa concessione

dell’assistenza giudiziaria, chiede di riformare il querelato giudizio nel

senso di accogliere integralmente la petizione. Egli ritiene che la pretesa

relativa alla restituzione dell’acconto sul prezzo di vendita, chiaramente di

natura contrattuale, non sarebbe prescritta, soggiacendo al termine decennale

di prescrizione degli art. 97 e 127 CO. Quanto a quella relativa all’indennità

per i lavori di sistemazione e miglioria eseguiti nell’ente locato, la stessa doveva

essere integralmente ammessa, dopo aver assunto le prove che il Pretore aveva

ingiustificatamente rifiutato di esperire.

6. Con

osservazioni 23 novembre 2009 il convenuto ha postulato la reiezione del

gravame. Contestualmente a quell’allegato egli ha altresì chiesto che la

controparte fosse tenuta a versare in questa sede una cauzione processuale di

fr. 20'300.-, richiesta cui quest’ultima si è opposta con osservazioni 4

dicembre 2009.

7. La

sentenza pretorile è stata intimata alle parti il 1° ottobre 2009. Secondo

quanto dichiarato dallo stesso appellante (appello p. 2), egli ne sarebbe

venuto in possesso il 9 ottobre seguente (in tal senso pure la busta di

intimazione da lui versata agli atti), mentre il gravame è stato da lui pacificamente

dato alla posta il 29 ottobre 2009. Alla luce di quanto precede, ritenuto che

l’art. 411 cpv. 2 CPC prevede che in presenza di una controversia in materia di

locazione di locali d’abitazione o commerciali - come si verifica nel caso di

specie (cfr. II CCA 12 agosto 2005 inc. n. 12.2004.120, riguardante proprio

questa vertenza) - il termine per la presentazione dei mezzi d’impugnazione

(appello o ricorso per cassazione) è di 10 giorni, non sospesi dalle ferie (art.

412 cpv. 2 CPC), è evidente che il termine per l'inoltro dell'appello non è

stato ossequiato, dal che la tardività del gravame.

L'appellante

non potrebbe del resto prevalersi del fatto che avanti al Pretore le parti

abbiano fatto capo alla procedura ordinaria piuttosto che applicare - come

invece sarebbe stato il caso - la procedura speciale in materia di locazione di

cui agli art. 404 e segg. CPC. La giurisprudenza ha in effetti già avuto

modo di stabilire che l’eventuale irregolarità della procedura applicata in

prima sede non comporta il protrarsi di tale irregolarità anche in sede di

ricorso e che pertanto anche un appello presentato contro una decisione del

Pretore in materia di locazione in una causa istruita - come nel caso concreto

- con rito ordinario e non secondo la procedura speciale dev’essere proposto

entro 10 giorni come all’art. 411 cpv. 2 CPC (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 10 seg. ad art. 308; II CCA 2 dicembre 1996 inc. n.

12.96.143, 7 marzo 2001 inc. n. 12.2000.196, 12 ottobre 2001 inc. n. 12.2001.3,

11 dicembre 2006 inc. n. 12.2005.193, 6 maggio 2008 inc. n. 12.2007.129).

8. L’appello

deve di conseguenza essere dichiarato irricevibile siccome tardivo, senza che

sia possibile vagliarne il merito.

Gli

oneri processuali, calcolati sulla base di un valore litigioso di fr.

559'000.-, seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che non si assegnano

ripetibili all’appellato, le cui osservazioni, inoltrate il 23 novembre 2009 a

fronte della ricezione dell'appello da parte sua già il precedente 6 novembre

(osservazioni p. 2), sono a loro volta tardive (art. 411 cpv. 2 CPC).

9. In

assenza della probabilità di esito favorevole dell’appello - come detto - irricevibile

siccome tardivo, la domanda dell’appellante volta all’ammissione del beneficio

dell’assistenza giudiziaria in questa sede deve senz’altro essere respinta

(art. 14 cpv. 1 lett. a Lag).

10. Quanto

alla domanda dell’appellato di obbligare l’appellante a versare in questa sede

una cauzione processuale, la stessa deve pure essere dichiarata irricevibile

siccome tardiva, la legge imponendo che una tale richiesta possa al più tardi

essere inoltrata con le osservazioni all’appello (art. 316 CPC), sempre che - beninteso

- queste ultime siano state presentate tempestivamente. All’appellante, che ha per

contro presentato tempestive osservazioni all’istanza di cauzione, da lui

ricevuta il 2 dicembre 2009, va riconosciuta un’equa indennità per ripetibili con

riferimento a tale istanza.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

decreta:

I. L’istanza di cauzione processuale 23 novembre 2009 di AO 1 è

irricevibile.

Considerandi

II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 250.- (tassa di giustizia

di fr. 200.- e spese di fr. 50.-) sono a carico dell’istante, che rifonderà

alla controparte fr. 200.- per ripetibili.

dichiara e pronuncia:

III. L’appello 29 ottobre 2009 di AP 1 è irricevibile.

IV. L’istanza di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per

la procedura di appello presentata da AP 1 è respinta.

V. Gli oneri processuali di complessivi fr. 2’600.- (tassa di giustizia

di fr. 2’500.- e spese di fr. 100.-) sono a carico dell’appellante. Non si

attribuiscono ripetibili.

VI. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori

inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza

cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è ammissibile contro le

decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure

ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune conclusioni, se

queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre, o che pone fine

al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure

ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e

concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In

presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è

ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se

l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale

consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art.

93.

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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