12.2009.198

Locazione, contestazione della disdetta straordinaria data dal nuovo proprietario, effetti di aggiudicazione a pubblico incanto con doppio turno, data determinante per inviare la disdetta è il giorno

29 settembre 2010Italiano19 min

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Fatti

A. In data 1° marzo 1996 __________, __________, __________ e __________,

quali locatori, e AP 1, quale conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di

locazione avente per oggetto l’immobile di cui alla part. __________ RFD di __________

adibito ad uso commerciale, segnatamente a centro culturale, esposizione

d’arte, ristorante, nonché casa di vacanze e abitazione (doc. A, pag. 3 e 7).

Il contratto è stato concluso per una durata di 20 anni, scadenti il 30 giugno

2016, con possibilità di rinnovo per ulteriori 10 anni, salvo disdetta previo

preavviso di sei mesi dalla data di scadenza 30 giugno 2016 (doc. A, pag. 4).

La pigione mensile è stata fissata in fr. 5'000.- (doc. A, pag. 5). A seguito

del fallimento dei summenzionati locatori (doc. B, I), il 25 gennaio 2005 AO 1

si è aggiudicata ai pubblici incanti la part. __________ RFD di __________

diventandone la proprietaria, senza aggravio del contratto di locazione (doc. 3;

cfr. anche incarto Ufficio fallimenti richiamato).

B. Il 7

febbraio 2005 l’Autorità di prima istanza LAFE , statuendo sull’istanza 1°

febbraio 2005 di AO 1 (doc. 8), ha autorizzato l’acquisto della part. __________

RFD di __________ quale recupero del credito (doc. H e doc. 4; cfr. anche incarto

LAFE richiamato). Contestualmente il trapasso di proprietà è stato iscritto a

Registro fondiario. In data 24 febbraio 2005/2 marzo 2005 l’Autorità cantonale

di sorveglianza ha comunicato alle parti e all’Ufficio dei Registri di non

presentare gravame (cfr. incarto LAFE). Contro questa decisione l’Ufficio federale

di giustizia non ha interposto ricorso.

C. Con

modulo ufficiale 19 maggio 2005 AO 1 ha notificato alla conduttrice la disdetta

per il 29 marzo 2006 (doc. F e doc. 2), facendo valere il diritto di rescindere

il contratto di locazione derivante dall’aggiudicazione con il doppio turno

d’asta. Con istanza 29 settembre 2005, preventivamente sottoposta all’Ufficio

di conciliazione competente che ha accertato la validità della predetta disdetta

(doc. L; cfr. anche incarto UC), la conduttrice ha domandato in via principale l’annullamento

della disdetta 19 maggio 2005 e ha postulato in via subordinata, nel caso in

cui fosse accertata la validità della disdetta, una protrazione della locazione

di sei anni. A suo dire la disdetta sarebbe tardiva, poiché avrebbe dovuto

essere notificata immediatamente dopo l’acquisto dell’immobile ai pubblici incanti.

La data determinante per l’inoltro della disdetta sarebbe infatti il 25 gennaio

2005, giorno dell’aggiudicazione del fondo all’asta o, al più tardi, il 7

febbraio 2005, giorno dell’iscrizione a Registro fondiario del trapasso di

proprietà, e non il 18 marzo 2005, data della crescita in giudicato della

decisione di autorizzazione LAFE.

D. Alle

udienze di discussione 5 dicembre 2005 e 6 febbraio 2006 la convenuta AO 1 si è

integralmente opposta all’istanza, evidenziando che l’aggiudicazione

dell’immobile sarebbe efficace soltanto dalla crescita in giudicato della

decisione di autorizzazione LAFE, avvenuta il 18 marzo 2005 e notificatale il

29 marzo 2005. La disdetta del 19 maggio 2005 sarebbe pertanto valida e

tempestiva poiché notificata per la prima scadenza utile del 29 marzo 2006 nel rispetto

del termine di preavviso di sei mesi. Per quanto concerne invece la protrazione

della locazione, rileva che non sarebbe dato alcun valido motivo atto a giustificare

una proroga del contratto. Con la replica, la duplica e in sede di conclusioni

scritte, le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche allegazioni e

domande.

E. Con

sentenza 3 novembre 2009 il Pretore ha stabilito che ai sensi dell’art. 261

cpv. 1 CO AO 1 è diventata locatrice nel contratto di locazione mediante

l’aggiudicazione dell’immobile ai pubblici incanti con doppio turno d’asta. Ha

poi constatato che l’acquisto era subordinato all’autorizzazione LAFE, concessa

dall’autorità competente con decisione 7 febbraio 2005 (doc. H e doc. 4;

incarto LAFE), cresciuta in giudicato il 18 marzo 2005. A mente del Pretore, soltanto

a partire da questa data la convenuta sarebbe divenuta proprietaria a tutti gli

effetti, avendo avuto solo da quel momento la possibilità di disporre del bene

locato e dunque di dare la disdetta nel rispetto del termine di preavviso

legale di sei mesi e per la prima scadenza legale al 29 marzo 2006. Il Pretore

ha poi appurato che la disdetta è stata notificata in tempo utile e accertato

la validità della stessa. Per quanto concerne la domanda di protrazione della

locazione, il Pretore non ha ritenuto giustificato concedere una protrazione,

poiché l’istante non avrebbe comprovato la ricerca di enti sostitutivi, né

l’esistenza di effetti gravosi, né lo svolgimento di un’attività di

ristorazione funzionante ed avrebbe inoltre già beneficiato di una proroga di

oltre tre anni durante la procedura davanti all’Ufficio di conciliazione e alla

Pretura.

F. Con

appello 13 novembre 2009 AP 1 ha contestato la validità della disdetta 19

maggio 2005 con la motivazione che la parte appellata sarebbe diventata

proprietaria del fondo a tutti gli effetti già il 25 gennaio 2005, giorno

dell’aggiudicazione all’asta o, al più tardi il 7 febbraio 2005, data

dell’iscrizione a Registro fondiario del trapasso di proprietà, ragione per cui

la disdetta sarebbe stata inoltrata tardivamente. Irrilevante sarebbe la data di

crescita in giudicato della decisione di autorizzazione LAFE. In via

subordinata contesta la mancata concessione di una proroga del contratto e la

mancata presa in considerazione di effetti gravosi, sostenendo tra l’altro di

aver svolto importanti lavori nell’ente locato.

G. Delle

osservazioni del conduttore al gravame, del quale è chiesta la integrale reiezione

sia in sede principale che subordinata con protesta di tasse, spese e

ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

Nel caso in esame è controverso il momento in cui la nuova

proprietaria AO 1, soggetta ad autorizzazione LAFE, poteva e doveva far valere nei

confronti della conduttrice AP 1 il suo diritto straordinario di rescindere il

contratto di locazione in seguito all’aggiudicazione dell’immobile agli incanti

pubblici al doppio turno d’asta nell’ambito del fallimento dei precedenti

locatori.

2.

L’art.

261.

cpv. 1 CO prevede che se dopo la conclusione del contratto, la cosa è

alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di

esecuzione o fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà

della cosa. L’acquirente diventa così automaticamente e contemporaneamente nuovo

proprietario della cosa locata e nuovo locatore, assumendo per l’avvenire tutti

i diritti e gli obblighi risultanti dal contratto di locazione, compreso quindi

anche il diritto di dare la disdetta (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 22 ad art.

261-261a CO; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009, pag. 556; Hürlimann-Kaup,

Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, pag. 232; Amberg, Der

Konkurs des Vermieters: Folgen für den Vermieter; Auswirkungen auf den

Mietvertrag, in: Angst/Cometta/Gasser (Hrsg.), Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75

Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, pag.

185-186). Nel caso in cui l’acquirente si aggiudica l’immobile ai pubblici

incanti al doppio turno d’asta ai sensi dell’art. 142 LEF, il contratto di

locazione esistente passa all’acquirente giusta l’art. 261 CO. L’aggiudicatario

del fondo diventa così nel contempo nuovo proprietario e nuovo locatore

mediante l’aggiudicazione nella procedura di esecuzione forzata. Secondo la

giurisprudenza, l’aggiudicatario ha la possibilità di disdire il contratto di

locazione nel rispetto del termine di preavviso legale e per la prossima

scadenza legale, senza l’obbligo di dimostrare un urgente bisogno personale ai

sensi dell’art. 261 cpv. 2 CO (DTF 128 III 82, consid. 2a con ulteriori

riferimenti; DTF 125 III 123, consid. 1c, d). Tale possibilità di rescindere il

contratto costituisce una disdetta straordinaria derivante direttamente

dall’acquisto dell’immobile al doppio turno d’asta. Ritenuto tuttavia che al

conduttore non può essere addebitata alcuna colpa, il nuovo proprietario deve

rispettare il termine legale di preavviso e le scadenze legali di disdetta di

cui agli art. 266c e 266d CO. L’acquirente che non notifica la disdetta per la

prima scadenza legale utile, perde il diritto di far valere la disdetta

straordinaria (Lüthi/Zirlick, Die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge

Doppelaufrufs, in: AJP 10/99 pag. 1329; Lachat, op. cit., pag.

566; Amberg, op. cit. pag. 187).

3.

Nella

dottrina e giurisprudenza è controverso quando esattamente l’acquirente può e deve

notificare al conduttore la disdetta, se determinante è il momento in cui egli

acquisisce i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione,

oppure se rilevante è unicamente l’iscrizione a registro fondiario e in questo

ultimo caso se fondamentale è l’iscrizione nel libro mastro o nel libro

giornale. Il Tribunale federale si è chinato sulla questione nelle decisioni

DTF 118 II 119 e 128 III 82 distinguendo due casi differenti, ovvero se la cosa

locata è alienata volontariamente dal proprietario (acquisto derivativo della

proprietà) oppure se gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o

fallimento (acquisto originario della proprietà).

3.1

Nel caso di

acquisto derivativo della proprietà, vi sono due date determinanti che possono

essere prese in considerazione per il passaggio dei diritti e degli obblighi

derivanti dal contratto di locazione: la data di inscrizione nel libro giornale

o quella nel libro mastro (Hürlimann-Kaup, op. cit., pag. 236-237). Secondo il Tribunale federale, determinante

per il cambio di proprietà e di conseguenza per l’acquisizione dei diritti e

obblighi derivanti dal contratto di locazione è il momento dell’iscrizione nel libro

giornale (DTF 118 II 119, consid. 3a). Quindi il nuovo locatore non solo può,

bensì deve disdire il contratto di locazione a partire da questo momento, senza

aspettare l’iscrizione nel libro mastro o la concessione di un’autorizzazione come

quella prevista dalla LAFE, se non vuole perdere il suo diritto di disdire il

contratto in tempo utile. Si tratta di una cosiddetta incombenza (“Obliegenheit”)

del locatore (Zirlick/Lüthi, Die vom “Schein”-Erwerber einer Liegenschaft ausgesprochene

Kündigung nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, in: recht 2000, pag. 152), ossia di

una regola di comportamento che, se non rispettata, causa pregiudizi giuridici

alla persona gravata (Koller, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 1996,

n. 96 e segg.). Secondo il Tribunale federale, l’iscrizione nel libro mastro non

ha rilevanza da un punto di vista dei diritti reali (“sachenrechtlich”),

infatti a registro fondiario appare soltanto la data dell’iscrizione a

giornale, mentre le parti non vengono neppure a conoscenza della data esatta di

iscrizione nel libro mastro. La massima istanza ha inoltre giudicato

estremamente rari i casi in cui l’iscrizione a libro mastro non avvenga, ragione

per cui ha ritenuto giustificato basarsi unicamente sull’iscrizione a giornale,

senza ammettere altre soluzioni né eccezioni. Nonostante la veemente critica da

parte della dottrina (Zirlick/Lüthi, op. cit., in: recht 2000, pag. 149, con ulteriori riferimenti; Lüthi/Zirlick, op. cit., in: AJP 10/99 pag. 1333-1334, con ulteriori riferimenti;

Higi, op. cit., n. 25 ad art. 261-261a CO), il Tribunale federale ha

confermato la sua giurisprudenza nella decisione DTF 128 III 82, consid. 1b, c,

ribadendo che determinante è unicamente l’iscrizione a giornale e non

l’iscrizione nel libro mastro. In altre parole, affinché il rapporto di

locazione passi all’acquirente, non è necessario che egli sia iscritto quale

proprietario nel libro mastro. La massima Corte ha poi ribadito che se anche l’iscrizione

nel libro mastro dovesse fallire, si tratterebbe di casi eccezionali, che non

giustificano una soluzione diversa neppure nell’ambito del diritto della

locazione. E ciò perché la situazione dal punto di vista dei diritti reali è

chiara e perché la protezione del conduttore è a ogni modo sufficientemente

garantita, potendo egli far valere in qualsiasi momento l’inefficacia della

disdetta data dall’acquirente.

3.2

Nel caso di

acquisto originario della proprietà nell’ambito di un’esecuzione forzata, la

proprietà e di conseguenza i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di

locazione passano all’acquirente con l’aggiudicazione (Ammon/Walther,

Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 2008, n. 62, pag. 278; Hunkeler,

SchKG: Kurzkommentar, 2009, n. 8-10; Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum

Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986,

n. 2 e 10 ad art. 19 LAFE; Lüthi/Zirlick, op. cit., in: AJP 10/99 pag. 1332-1333). Benché l’art. 656 cpv. 2

CCS preveda che l’acquirente può disporre del fondo nel registro fondiario solo

dopo che l’iscrizione è stata eseguita, secondo la giurisprudenza del Tribunale

federale tale divieto si riferisce soltanto a disposizioni concernenti il

registro fondiario (“grundbuchliche Verfügungen”). Con l’aggiudicazione,

l’acquirente può e deve però esercitare tutti i diritti e gli obblighi non

legati o vincolati al registro fondiario. Ciò vale in particolare per i diritti

e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. Con l’aggiudicazione,

l’aggiudicatario non diventa infatti soltanto proprietario del fondo, ma anche

parte nel contratto di locazione. Per questo motivo, in quanto locatore, egli può

e deve dare la disdetta dal momento dell’aggiudicazione, senza aspettare

l’iscrizione nel libro mastro né la concessione dell’autorizzazione definitiva

LAFE, alfine di non perdere il suo diritto straordinario di disdetta (DTF 128

III 82 consid. 1a). L’art. 656 cpv. 2 CCS non dà infatti adito a differire il

momento dell’acquisizione dei diritti e obblighi derivanti dal contratto di

locazione al momento dell’iscrizione a registro fondiario (Hürlimann-Kaup, op. cit., pag. 243-244). Determinante è unicamente

l’aggiudicazione. In altre parole quindi l’aggiudicatario può disdire il

rapporto di locazione esistente anche se non è ancora stato iscritto nel

registro fondiario quale proprietario (DTF 128 III 82, consid. 1a). Benché vi siano

casi in cui l’aggiudicazione debba in seguito essere di nuovo annullata o

revocata, per esempio se viene accolto un ricorso ai sensi dell’art. 17 LEF

contro l’aggiudicazione (art. 132a LEF), se l’acquirente non paga per tempo

(art. 143 LEF), oppure se non viene concessa un’autorizzazione prescritta per

legge (art. 19 cpv. 3 LAFE o 67 cpv. 2 LDFR; cfr. anche Ammon/Walther, op. cit., n. 61, pag. 278), ciò non influisce a mente del

Tribunale federale sul fatto che l’aggiudicatario è diventato locatore a tutti

gli effetti.

3.3

Il Tribunale

federale si è soffermato soltanto brevemente sul tema delle conseguenze

giuridiche nel caso in cui l’iscrizione nel libro mastro non avesse esito

positivo (DTF 128 III 82, consid. 1c). A ogni modo è palese che secondo la

giurisprudenza della massima istanza svizzera, dalla quale la presente Camera

non ha motivo di scostarsi, l’aggiudicatario può e deve dare la disdetta dal

momento dell’aggiudicazione del fondo, anche se il negozio giuridico di

trapasso della proprietà sottostà ad autorizzazione LAFE, se tale autorizzazione

non è ancora stata concessa e se egli non è ancora stato iscritto a registro

fondiario quale proprietario. Al proposito si osserva che l’art. 19 cpv. 1 LAFE

prevede che l’aggiudicatario deve dichiarare all’autorità dell’incanto se è una

persona all’estero soltanto dopo l’aggiudicazione. L’autorizzazione LAFE (art.

2.

cpv. 1 LAFE) non deve di conseguenza sussistere già nel momento

dell’aggiudicazione del fondo. Al contrario, l’aggiudicatario diventa proprietario

e locatore già prima dell’iscrizione a registro fondiario. Giusta l’art. 26

cpv. 1 LAFE i negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale

l’acquirente deve chiedere un’autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che

manca l’autorizzazione definitiva. Questo stato di incertezza (“Schwebezustand”)

concerne però soltanto il negozio giuridico sottostante ad autorizzazione, più

precisamente l’acquisto del fondo agli incanti pubblici (Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 1 ad art. 26 LAFE), ma non influisce sulla

circostanza che con l’aggiudicazione l’aggiudicatario è divenuto locatario a

tutti gli effetti. A prescindere dalla concessione dell’autorizzazione LAFE,

egli non solo può validamente disdire il contratto di locazione dal momento

dell’aggiudicazione, bensì deve farlo alfine di adempiere la propria incombenza

e non perdere il proprio diritto alla disdetta straordinaria.

3.4

Si rileva

infine che nella dottrina e giurisprudenza è poi pure controverso quali siano

le conseguenze giuridiche per la disdetta data dall’acquirente, se in seguito, per

qualsivoglia ragione, egli non venga iscritto nel libro mastro (acquisto

derivativo) o se l’aggiudicazione deve essere annullata o revocata (acquisto

originario). La dottrina concorda nell’affermare che la proprietà e la qualità

di locatore ricadono sul proprietario precedente. Sussiste però disaccordo

sulle conseguenze giuridiche della disdetta, ossia se essa debba essere dichiarata

nulla, inefficace, contestabile, oppure valida (Hürlimann-Kaup, op. cit.,

pag. 239-240; Zirlick/Lüthi, op. cit., in: recht 2000, pag. 149-150, con ulteriori riferimenti;

Lüthi/Zirlick, op. cit., in: AJP 10/99 pag. 1333-1334). Nel caso concreto però

questo problema non si pone per i motivi esposti al prossimo considerando, ragione

per cui non occorre chinarsi sulla questione.

4.

Nel

caso in esame l’appellante AP 1 contesta la validità della disdetta 19 maggio

2005.

(doc. F e doc. 2) con la motivazione che essa sarebbe stata inoltrata

tardivamente, essendo AO 1 divenuta proprietaria e locatrice del fondo già in

data 25 gennaio 2005, giorno dell’aggiudicazione dell’immobile all’asta (doc.

3). A ragione. Alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale sopra

esposta, la parte appellata avrebbe dovuto notificare la disdetta immediatamente

dopo l’acquisto dell’immobile ai pubblici incanti, la data determinante per far

valere il diritto straordinario di disdetta essendo il giorno

dell’aggiudicazione del fondo all’asta. A quel momento AO 1 è divenuta

contemporaneamente nuova proprietaria della cosa locata e nuova locatrice e si

è assunta tutti i diritti e tutti gli obblighi risultanti dal contratto di

locazione, compreso quindi anche il diritto di dare la disdetta. A torto il

Pretore ha ritenuto che soltanto a partire dal 18 marzo 2005, ossia dalla

crescita in giudicato della decisione LAFE, la parte appellata sarebbe divenuta

proprietaria a tutti gli effetti. La concessione dell’autorizzazione LAFE e

l’iscrizione a registro fondiario sono difatti irrilevanti. Poco importa anche che

la nuova locatrice potesse disporre del bene locato soltanto una volta ottenuta

l’autorizzazione LAFE, poiché questo potere di disporre concerne soltanto

disposizioni riguardanti il registro fondiario e non influisce sulla posizione del

locatore nel contratto di locazione. In quanto locatrice, la parte appellata

avrebbe dovuto disdire il rapporto di locazione esistente, benché non ancora

iscritta nel registro fondiario quale proprietaria. Più precisamente essa

avrebbe dovuto dare la disdetta nel rispetto del termine di preavviso legale di

sei mesi, ossia al più tardi entro il 28 marzo 2005, per la prima scadenza

legale al 29 settembre 2005 (art. 266c e 266d CO), alfine di adempiere la

propria incombenza (“Obliegenheit)” e non perdere il proprio diritto alla

disdetta straordinaria. Avendo essa atteso la notifica della crescita in

giudicato della decisione LAFE, essa non ha inoltrato per tempo la disdetta,

perdendo il diritto di far valere la disdetta straordinaria. Di conseguenza la

disdetta 19 maggio 2005 (doc. F e doc. 2) è nulla, poiché notificata

tardivamente.

5.

Alla

luce di quanto precede, e in accoglimento dell’appello, l’istanza 29 settembre

2005.

deve dunque essere accolta. La tassa di giustizia, le spese e le

ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono

quindi integralmente a carico della convenuta. Gli oneri processuali sono

calcolati su un valore di fr. 60'000.- come effettuato dal Pretore, considerato

che, essendo nulla la disdetta, il contratto di locazione resterà in vigore

fino al 30 giugno 2016, che la disdetta potrà essere data previo preavviso di

sei mesi dal 30 giugno 2016 e che di conseguenza il canone di locazione fino a

quella data risulta essere di fr. 380'000.-.

Per i quali motivi

visto, per le spese, l’art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili,

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 13 novembre 2009 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la

sentenza 3 novembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è

così riformata:

1.

L’istanza 29 settembre

2005.

è accolta. Di conseguenza la disdetta 19 maggio 2005 con effetto 29 marzo

2006.

inoltrata alla parte istante è nulla.

2.

La tassa di giustizia

di fr. 1'600.- e le spese di fr. 200.-, già anticipate dalla parte istante,

sono a carico della parte convenuta, la quale rifonderà all’istante complessivi

fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.

II. Gli

oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 800.-

b) spese fr.

100.

totale fr.

900.

già

anticipate dalla appellante, sono poste a carico della parte appellata, la

quale verserà alla controparte complessivi fr. 1'000.- per ripetibili

d’appello.

III. Intimazione a:

- RA 2

- RA 1

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 199 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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