Locazione - contestazione della disdetta e sfratto - disdetta per mora - compensazione (tardiva) - massima inquisitoria sociale

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Numero d'incarto:

12.2009.199

Data decisione, Autorità:

24.02.2010, IICCA

Titolo:

Locazione - contestazione della disdetta e sfratto - disdetta per mora - compensazione (tardiva) - massima inquisitoria sociale

COMPENSAZIONE

CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA

DISDETTA STRAORDINARIA

MASSIMA INQUISITORIA SOCIALE

art. 124 CO

art. 257d CO

art. 274d cpv. 3 CO

Incarto n.

12.2009.199

Lugano

24 febbraio

2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.362

della Pretura del Distretto di Bellinzona, e più precisamente sull'istanza di

sfratto 7 ottobre 2009, promossa da

AO 1

RA 1

contro

AP 1

nonché sull'istanza di contestazione della disdetta, introdotta il 9

settembre 2009 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Giubiasco da

contro

rappr. dall'avv.

RA 1,

sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 29 ottobre 2009,

respingendo l'istanza di contestazione della disdetta presentata da AP 1 e

accogliendo l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1;

appellante AP 1 che, con appello 11 novembre 2009, chiede la riforma

della sentenza impugnata nel senso di dichiarare nulla, subordinatamente, di annullare

la disdetta e, in entrambi i casi, di respingere l'istanza di sfratto, con

protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre AO 1, non ha presentato osservazioni al merito dell'appello;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Il

1° luglio 2008 AO 1 (in seguito __________), in veste di locatrice, e AP 1,

quale conduttore, sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto

l'esercizio pubblico denominato “__________” sito in Via __________, per una

durata di 12 (dodici) anni, a partire dal 1° dicembre 2008 e con termine il 31

novembre 2020. La pigione annuale ammontava a fr. 150'000.-, pagabile in rate

mensili anticipate di fr. 12'500.–.

2. Con lettera 26

giugno 2009, AO 1 ha fissato a AP 1 un termine di 30 giorni per il pagamento

delle pigioni arretrate, avendo – come per altro ammesso dal conduttore in sede

di udienza di discussione (verbale di udienza 29.10.2009, pag. 2 nel mezzo) –

pagato solo due rate, con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi

dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento (doc. I e doc A prodotto in sede

di udienza). Con modulo ufficiale, il 4 agosto 2009 AO 1 ha notificato a AP 1

la disdetta della locazione con effetto dal 30 settembre 2009 (doc. L).

3. Con istanza 9

settembre 20009, AP 1 ha chiesto all'Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di di accertare la nullità della disdetta, essendo, a suo dire, stata

notificata “da un rappresentante della locatrice non abilitato”. Secondo

l'istante, la disdetta andava comunque annullata, non sussistendo mora del

conduttore, dovendo le pigioni arretrate essere compensate con lavori di

miglioria che aveva fatto eseguire nell'ente locato.

Con istanza 7 ottobre

2009, AO 1 ha dal canto suo chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto di AP

1, poiché l'ente locato non era stato riconsegnato entro il termine previsto

dalla disdetta. All'udienza di discussione del 29 ottobre 2009, la procedura di

sfratto (pendente in Pretura) e quella di contestazione della disdetta

(pendente presso l'Ufficio di conciliazione) sono state congiunte in

applicazione dell'art. 274g CO. AP 1 si è opposto all'istanza di sfratto, ribadendo

le richieste già formulate all'Ufficio di conciliazione; ha però preso atto che

la disdetta era stata firmata dal signor __________ – persona abilitata a

rappresentare la locatrice – ritirando la relativa censura.

4. Con sentenza 29

ottobre 2009, il Pretore, ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta

e ordinato lo sfratto immediato di AP 1. Il primo giudice – ricordato che una

dichiarazione di compensazione avvenuta unicamente con l'istanza di

contestazione della disdetta, come nella fattispecie, non equivale ad un

pagamento tempestivo e constatato che in data 26 giugno 2009 la locatrice ha

diffidato il convenuto a norma dell'art. 257d CO, con l'avvertenza che in caso

di mancato pagamento avrebbe inoltrato la disdetta senza ulteriore preavviso –

ha accertato la validità della disdetta. Il primo giudice, preso atto

dell'ammissione di quest'ultimo di aver versato solo due rate di pigione (oltre

alla cauzione iniziale), ha ritenuto palese la mora del conduttore, decretando

di conseguenza lo sfratto di AP 1. Il Pretore ha per finire condannato il

conduttore a pagare le spese e la tassa di giustizia di fr. 300.–, come pure a

rifondere alla controparte fr. 200.– a titolo di ripetibili.

5. Con appello 11

novembre 2009, AP 1 impugna la predetta decisione. Postula la riforma della sentenza

impugnata nel senso di dichiarare nulla, subordinatamente, di annullare la

disdetta e, in entrambi i casi, di respingere l'istanza di sfratto, con

protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. All'appello la Presidente

di questa Camera ha concesso effetto sospensivo il 16 novembre 2009. AO 1 non

ha presentato osservazioni al merito dell'appello.

6. L'appellante si

aggrava in primo luogo per il fatto che il primo giudice non avrebbe verificato

se la diffida del 26 giugno 2006 gli sia stata notificata. Egli sostiene pure

che il Pretore non avrebbe verificato se concretamente sia stato “rispettato il

termine di 30 giorni dopo i quali è possibile dare la disdetta”. Trattasi di

argomenti nuovi, che non sono stati sostenuti da AP 1 né in sede di

contestazione della disdetta né all'udienza di discussione dell'istanza di

sfratto. Le doglianze sono pertanto palesemente irricevibili (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 6 ad art.

321 CPC). L'appellante sostiene di aver già contestato “forma e contenuto della

disdetta” con la propria istanza presso l'Ufficio di conciliazione. Se è pur

vero che una simile contestazione c'è stata, la stessa era stata avanzata solo

a titolo prudenziale e senza la specificazione dei motivi. Ciò ha precluso alla

controparte la possibilità di dimostrare il contrario di quanto AP 1 ora

asserisce. Del resto, il Tribunale federale ha già avuto modo di ricordare che,

anche nelle procedure di locazione rette dalla massima inquisitoria sociale, il

giudice non deve istruire d'ufficio quando la parte rinuncia a spiegare la sua

posizione (DTF 14.8.2006, inc.4C.140/2006 consid. 3.1). La doglianza si avvera

pertanto irricevibile e infondata.

7. L'appellante

ribadisce in questa sede che la disdetta non sarebbe valida, non essendoci, a

suo dire, pigioni scoperte, in quanto compensate con lavori di miglioria da lui

fatti eseguire nell'ente locato. Giova tuttavia ricordare al ricorrente che non

Fatti

vi è compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua

intenzione del diritto di opporla (art. 124 cpv. 1 CO). Per estinguere il

debito in tempo utile nell'ambito della disdetta per mora del conduttore,

quest'ultimo deve comunicare la sua intenzione di compensare prima della

scadenza del termine di grazia accordato per il pagamento (DTF 119 II 241

consid. 6b/bb; Lachat, Le bail a

loyer, Losanna 2008, n. 3.7 pag. 316). L'eccezione di compensazione, fatta

valere per la prima volta solo con l'istanza di contestazione della disdetta,

si avvera pertanto palesemente tardiva. A giusta ragione il primo giudice l'ha

respinta. In simili circostanze era inutile procedere alle verifiche e alle

informazioni che ora l'appellante addebita al Pretore quali mancanze. L'appello

va quindi nuovamente respinto.

8. L'appellante

adduce infine l'esistenza di vertenze di natura penale e amministrativa tra le

Considerandi

parti, ciò in relazione alla sublocazione che era in essere. Si lamenta del

fatto che il Pretore non abbia ritenuto simili circostanze “determinanti nella

valutazione della validità della disdetta e dello sfratto” (appello, pag. 3

verso il basso). Gli argomenti dell'appellante sono privi di rilievo. A giusta

ragione il primo giudice non li ha considerati. Anche su questo punto l'appello

cade nel vuoto.

9.

Ne discende che

l'appello, del tutto infondato e al limite della temerarietà, nella misura in

cui è ricevibile deve essere respinto. La tassa di giustizia e le spese di

questa sede seguono la soccombenza e tengono conto di un valore litigioso di

fr. 150'000.– (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art. 414 cpv. 3

CPC). Non si assegnano ripetibili alla controparte , che – come detto – non ha

presentato osservazioni al merito dell'appello.

Per la deferibilità al

Tribunale federale fa stato un valore litigioso di fr. 1'675'000.– (canone di

locazione per 11 anni e due mesi, fino alla data in cui sarebbe stato possibile

dare disdetta ordinaria del contratto di locazione, DTF 14.3.2006, inc. n.

4C.418/2005).

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. L’appello

11 novembre 2009 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri del presente

giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1'950.–

b) spese fr.

50.–

Totale fr.

2'000.–

già

anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico. Non si assegnano ripetibili

di appello.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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