Contratto di mediazione immobiliare, clausola di limitazione nel tempo della mercede quando la persona indicata dal mediatore conclude il contratto dopo la scadenza temporale pattuita, nella fattispec

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Numero d'incarto:

12.2009.205

Data decisione, Autorità:

17.01.2011, IICCA

Titolo:

Contratto di mediazione immobiliare, clausola di limitazione nel tempo della mercede quando la persona indicata dal mediatore conclude il contratto dopo la scadenza temporale pattuita, nella fattispecie non abuso di diritto della controparte

REMUNERAZIONE

art. 413 CO

Incarto n.

12.2009.205

Lugano

17 gennaio

2011/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.165

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 15

ottobre 2008 da

AP 1

rappr. dall’ RA

1

contro

AO 1

rappr. dall’ RA

2

chiedente

la condanna della convenuta al pagamento di fr. 18’830.- oltre interessi al 5%

dall’8 marzo 2007, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione

interposta al PE n. __________ dell’Ufficio esecuzioni di Locarno di data 19

giugno 2008, domanda avversata dalla controparte e che il Pretore ha respinto

con sentenza 20 ottobre 2009;

appellante

l’attore che con atto d’appello 19 novembre 2009 chiede la riforma dei

dispositivi 1 e 3 della sentenza impugnata nel senso di accogliere la petizione,

subordinatamente la riforma del dispositivo 3 nel senso di attribuire

un’indennità ripetibile di fr. 3'000.-, protestando spese e ripetibili di seconda

istanza;

mentre

la convenuta con osservazioni del 14 dicembre 2009 chiede, previa concessione dell’assistenza

giudiziaria, la reiezione del gravame con protesta di tasse spese e ripetibili

di entrambe le sedi;

letti

ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

Fatti

A. Il 13 gennaio 2006 AP 1 e AO 1 hanno sottoscritto un contratto di

mediazione immobiliare (“Verkaufsauftrag”) concernente l’immobile,

appartenente a quest’ultima, di cui alla part. n. __________ RFD del Comune di __________).

AO 1 ha firmato il contratto in qualità di mandante (“Auftraggeber”) e AP

1 in qualità di mediatore (“Auftragnehmer”) nello spazio riservato alla

“__________, (__________)”, il cui logo “__________” figura sull’unica pagina

del contratto (doc. A).

La clausola n. 1 del contratto conferiva mandato al

mediatore di realizzare prima possibile la compravendita del suddetto fondo o

di indicare un acquirente solvibile (“Der Auftraggeber beaufragt und

bevollmächtigt den Auftragnehmer, die untenstehende Liegenschaft baldmöglichst

zu verkaufen oder den Nachweis für einen solventen Käufer zu erbringen.”)

[doc. A, clausola n. 1]. Il contratto durava dal 13 gennaio 2006 al 12 gennaio

2007 (clausola n. 7). Era prevista una provvigione del 5% del prezzo di vendita

per tutte le spese e i costi sostenuti dal mediatore come pure per il suo

lavoro, fino ad un massimo di fr. 20'000.- (doc. A n. 3). In particolare, la

clausola n. 6 ultima frase prevedeva che in caso di mancata compravendita del

fondo durante la durata del contratto, non sussisteva a carico del mandante

nessun obbligo di pagare la mercede (“Findet kein Verkauf der Liegenschaft

während der Vertragsdauer statt, hat der Auftraggeber keinerlei Zahlungsverpflichtungen”).

B. Il 22 febbraio 2007 AO 1 ha venduto la sua proprietà a __________ (doc. 3). Con petizione del 15 ottobre 2008 AP 1 ha convenuto AO 1 presso la Pretura di Locarno-Campagna per chiedere il versamento della mercede

concordata contrattualmente ovvero il 5% del prezzo di compravendita di fr.

350'000.-, oltre all’IVA, quindi fr. 18'830.- Nella sua risposta la convenuta

ha proposto la reiezione della petizione. In sede di conclusioni le parti hanno

confermato le proprie posizioni.

C. Statuendo

il 20 ottobre 2009, il Pretore di Locarno-Campagna ha respinto la petizione.

D. L’attore

è insorto contro la sentenza pretorile con atto d’appello del 16 novembre 2009,

nel quale chiede di riformare il querelato giudizio (e meglio i dispositivi 1 e

3 ) nel senso di accogliere la petizione, evidenziando che la vertenza

poggerebbe in particolare sulle conseguenze di un comportamento palesemente in

mala fede dell’appellata. Nelle osservazioni del 31

luglio 2009 la parte appellata ha proposto la reiezione dell’appello e la

conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e

impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata

dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).

2.

Nella

sentenza impugnata il Pretore ha ritenuto infondate le pretese dell’attore,

perché il contratto escludeva il diritto alla mercede nel caso in cui la

compravendita fosse stata conclusa dopo la sua scadenza, come è avvenuto in

concreto, e l’attore si era prevalso del comportamento contrario alla buona

fede della controparte, che avrebbe atteso la scadenza del contratto per

sottoscrivere il rogito notarile, solo con le conclusioni di causa, ossia

tardivamente. Il primo giudice, infatti, ha rilevato che con la petizione l’attore

aveva chiesto il pagamento della mercede per aver reperito l’acquirente quando

ancora era in corso il contratto e solo con le conclusioni aveva addotto il

comportamento contrario alla buona fede della venditrice.

3.

In

questa sede l’appellante ribadisce le proprie pretese rilevando di aver

indicato già nella petizione del 15 ottobre 2008 che “i fatti dimostravano

l’inequivocabile mala fede della convenuta”. Egli osserva che l’istruttoria ha comprovato

quanto affermato in petizione, vale a dire che la convenuta ha atteso lo

scadere del termine contrattuale per sottoscrivere con l’acquirente reperito

dall’attore il contratto di compravendita il 22 febbraio 2007. Ritiene pertanto

che la convenuta non possa prevalersi della clausola n. 6 del contratto, nella

denegata ipotesi che la stessa possa considerarsi valida. Secondo l’appellante

risulterebbe evidente che l’acquirente del fondo è stata da lui reperita, come

dimostrato dall’accordo di riservazione stipulato nel dicembre 2006, quando il

contratto era ancora in vigore. Rimprovera poi al Pretore di aver ritenuto che le

parti contraenti potessero derogare al principio di remunerazione del mediatore

anche nel caso in cui la prestazione fosse stata eseguita dopo la scadenza del

contratto e sostiene che la nullità della clausola andava rilevata d’ufficio.

Infine, dopo aver ribadito la pretesa di fr. 18'830.-, in via subordinata

contesta la fissazione dell’indennità per ripetibili in fr. 4'000.-, importo

che a suo dire sarebbe eccessivo, sproporzionato e abusivo, siccome equivalente

a 22 ore di attività del legale di controparte, e ne propone la riduzione a fr.

3'000.-.

4.

Nella

fattispecie non è contestato che l’attore ha reperito nel novembre 2006 la

persona che ha poi acquistato l’immobile, come risulta dall’accordo di

riservazione sottoscritto da costei il 19 dicembre 2006 (doc. C, deposizione

rogatoriale __________, del 19 giugno 2009, pag. 2), e che il contratto di

compravendita è stato rogato il 22 febbraio 2007 (doc. 3). È anche pacifico che

il contratto di mediazione, allestito dall’attore su carta intestata di

un’agenzia immobiliare, era valido per un anno, dal 13 gennaio 2006 al 12

gennaio 2007, e comportava una clausola secondo la quale la mandante nulla

avrebbe dovuto in caso di mancata sottoscrizione di un contratto in tale

periodo (doc. A, clausola n. 6, ultima frase).

5.

Il quesito

da risolvere in concreto è quindi quello di sapere se il mediatore ha diritto

alla mercede nonostante il contratto di compravendita sia stato firmato dopo la

scadenza contrattuale. Il Pretore, come si è detto, lo ha risolto per la

negativa, dopo aver ammesso che le parti potevano validamente pattuire la

clausola di esclusione della mercede qualora la compravendita non fosse stata

conclusa nel periodo di validità del contratto. L’appellante, dal canto suo,

ribadisce il nesso di causalità tra il suo agire e la decisione dell’acquirente

di concludere il contratto di compravendita e ritiene di aver diritto al

pagamento della mercede, in ragione della nullità della clausola n. 6 del noto

contratto. Come si è visto, è pacifico che l’acquirente è entrata in contatto

con la venditrice tramite il mediatore, la cui attività è stata causale per il

negozio immobiliare. L’art. 413 CO prevede che la mercede è dovuta non appena il

contratto è stato concluso a seguito dell’indicazione o dell’interposizione del

mediatore. La norma è tuttavia di diritto dispositivo e le parti possono

derogarvi contrattualmente a vantaggio o a scapito del mediatore (Rayroux, Commentaire romand CO-I, n. 20

ad art. 413; Ammann, Basler

Kommentar OR-I, 4a ed., n. 7 ad art. 413). L’argomentazione

dell’appellante, secondo il quale la clausola litigiosa sarebbe nulla, è dunque

infondata. L’atto pubblico di compravendita essendo stato rogato dopo la

scadenza del contratto di mediazione, nulla è di conseguenza dovuto al

mediatore (doc. A: Findet kein Verkauf der Liegenschaft während der

Vertragsdauer statt, hat der Auftraggeber keinerlei Zahlungsverpflichtungen).

6.

Secondo

l’attore il comportamento della controparte contrattuale sarebbe stato

contrario alla buona fede, poiché la venditrice ha stipulato il contratto

notarile con l’interessata nota sin dal dicembre 2006 solo nel febbraio 2007 al

fine di non pagare la mercede pattuita. Nella petizione 15 ottobre 2008,

l’attore ha invero menzionato “l’inequivocabile mala fede della convenuta”

(pag. 2, n. 5), e ha addotto di aver diritto alla mercede pattuita per il fatto

di aver onorato i propri obblighi contrattuali “proponendo di fatto una persona

solvibile durante la validità del mandato” (petizione, pag. 3). Non ha tuttavia

menzionato la clausola n. 6 del contratto, né ha addotto che la convenuta

avrebbe posposto la firma del contratto notarile al solo scopo di privarlo

della mercede, con un comportamento contrario alla buona fede. Con le

conclusioni di causa l’attore ha poi ripreso e ampliato le allegazioni di

petizione sulla “malafede” della controparte, sulla scorta dell’istruttoria

eseguita. Anche se si ammettesse che le allegazioni sul comportamento contrario

alla buona fede di controparte siano state tempestive, ciò non gioverebbe

nondimeno all’appellante. Dall’istruttoria è infatti emerso che l’accordo di

riservazione è stato sottoscritto dall’interessata all’acquisto il 19 dicembre

2006.

(doc. C). A parte il fatto che tale “accordo” è stato allestito in forma

scritta semplice e non rispetta quindi le esigenze di forma richieste per un

contratto relativo a un immobile (art. 16 CO), di fatto esso dava facoltà

all’interessata di decidere per l’acquisto fino al 28 febbraio 2007, oltre il

periodo di durata del contratto di mediazione, e costituiva di fatto

un’estensione del medesimo, poiché prevedeva la retribuzione del mediatore. La

convenuta ha dato atto di aver ricevuto il plico che lo conteneva il 5 gennaio

2007.

(lettera 8 gennaio 2007, doc. D) e ha comunicato a giro di posta all’attore

di non essere d’accordo con la proroga del contratto di mediazione e di

attenersi alle pattuizioni contrattuali del gennaio 2006. Tenuto conto del brevissimo

periodo (sette giorni compresi i festivi) intercorso tra la ricezione

dell’accordo di riservazione e la scadenza del contratto di mediazione, la

circostanza che l’atto notarile di compravendita sia stato firmato dopo il 12

gennaio 2007 non costituisce una violazione delle regole della buona fede da

parte della venditrice. Non risulta infatti, né l’attore lo adduce, che

l’interessata all’acquisto sarebbe stata disposta a concludere il contratto di

compravendita entro il 12 gennaio 2007. Accertato che il contratto di mediazione

è scaduto il 12 gennaio 2007 senza che sia stato concluso l’atto notarile, non

rimane che concludere per la reiezione dell’appello, il mediatore non potendo

vantare pretesa alcuna. La sentenza del Pretore regge quindi alla critica per

quel che concerne il diritto alla mercede.

7.

L’appellante

contesta inoltre l’ammontare delle ripetibili attribuite alla controparte, che

il Pretore ha fissato in fr. 4'000.-, e ne chiede la riduzione a fr. 3'000.-.

Nella fattispecie l’attore vantava una pretesa di fr. 18'830.- e il Regolamento

sulle ripetibili prevede per tale valore un’indennità variante da fr. 2'824.50 a fr. 4'707.50, come espone il medesimo appellante. Ora, entro i minimi e i massimi delle aliquote

applicabili in materia di spese e ripetibili il primo giudice fruisce di un

ampio potere di apprezzamento, censurabile solo per eccesso o per abuso (Rep.

1996.

pag. 171). L’importo di fr. 4'000.- di cui si duole l’appellante rientra per

sua ammissione nei limiti previsti dal Regolamento sulle ripetibili e non si

ravvisa in concreto alcun motivo per ridurlo. L’appello va dunque respinto in

ogni suo punto.

8.

Gli

oneri processuali seguono l’integrale soccombenza dell’appellante, che

rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di appello, commisurata

alla stringatezza delle osservazioni da lei presentate. In questa sede

l’appellata ha rinnovato la domanda di essere ammessa al beneficio

dell’assistenza giudiziaria con il gratuito patrocinio della sua legale.

Indiscussa la probabilità di esito favorevole, visto l’esito dell’odierno

giudizio, la domanda va tuttavia respinta. Le osservazioni presentate dalla

patrocinatrice dell’appellata si limitano infatti a due righe, per le quali

appare adeguato un onorario di fr. 400.-, comprensivo della lettura

dell’appello e della redazione delle stringate osservazioni. Tale onorario è

coperto dall’attribuzione di ripetibili in questa sede e, anche qualora

l’incasso presso la controparte si rivelasse impossibile, l’appellata potrebbe

farvi fronte con i propri mezzi, se del caso in due o tre rate mensili.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e

il Regolamento sulle ripetibili,

pronuncia:

1. L’appello

16 novembre 2009 di AP 1 è respinto.

2. Gli

oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 600.-

b) spese fr.

100.-

totale fr.

700.-

già

anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere

alla controparte fr. 400.- per ripetibili di appello.

3. La

domanda di assistenza giudiziaria presentata da AO 1 è respinta.

4. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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