12.2009.211

Locazione - disdetta - fabbisogno personale urgente - protrazione

26 gennaio 2010Italiano19 min

Fatti

B. Con

istanza 6 maggio 2008, le locatrici AO 1 si sono rivolte alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo l’accertamento della validità della

disdetta notificata il 25 settembre 2007 a AP 1, con effetto al 31 marzo 2008. All'udienza del 9 luglio 2008 la conduttrice ha chiesto di respingere l'istanza

e, in subordine, la protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo

2012. Al termine dell'istruttoria, le parti hanno confermato le proprie domande

nei rispettivi allegati conclusivi. Statuendo il 12 novembre 2009, il Pretore

ha dichiarato parzialmente accolta l'istanza, ha accertato la validità della

disdetta, ha concesso una protrazione unica e definitiva della locazione fino

al 30 settembre 2010 e posto la tassa di giustizia (fr. 700.–) e le spese (fr.

100.–) a carico delle istanti nella misura di 5/16 e i restanti 11/16 a carico

della convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere alle istanti

complessivi fr. 800.– a titolo di parziali ripetibili.

C. AP

1 è insorta contro la sentenza di prima sede con appello 26 novembre 2009,

con il quale chiede, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel

senso di respingere l'istanza e confermare di conseguenza l'annullamento della

disdetta decretato dall'UC e, in subordine, di riformare la sentenza nel senso

di accogliere parzialmente l'istanza e di concedere una protrazione del

contratto di locazione fino al 31 marzo 2012, con protesta di spese, tassa di

giustizia e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni le

appellate propongono la reiezione del gravame in ogni suo punto, principale e

subordinato, protestando spese e ripetibili.

e considerato

in diritto: 1. Il Pretore ha ritenuto che la parte locatrice ha dimostrato che

l'appartamento locato le occorre a motivo di un fabbisogno personale urgente ai

sensi dell'art. 271a cpv. 3 lett. a CO e che, di conseguenza, la

disdetta in esame deve essere ritenuta valida; ciò nonostante essa sia stata

notificata nei tre anni susseguenti ad un procedimento di conciliazione

promosso su istanza della conduttrice per difetti dell'ente locato, accolto

parzialmente dall'UC il 19 aprile 2005 (doc. UC n. 4). L'appellante postula

invece l'annullamento della disdetta in quanto, a suo dire, non sarebbe stato

comprovato un fabbisogno personale urgente delle locatrici tale da giustificare

il rovesciamento della presunzione prevista dall'art. 271a cpv. 1 lett.e

CO.

1.1 Una

disdetta data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un

procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione alla locazione è

annullabile se il locatore è risultato ampiamente soccombente (art. 271a

cpv. 1 lett.e CO). Questa regola tuttavia non si applica se la disdetta è stata

data perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del

locatore, dei suoi stretti parenti o affini (art. 271a cpv. 3 lett. a

CO). Il bisogno urgente non presuppone una situazione di strigente necessità (Higi, Zürcher Kommentar, n. 42 ad art.

261-261a CO); è sufficiente che per motivi economici o per altre

ragioni, non si possa esigere dal locatore che rinunci all'uso della cosa

locata. Il bisogno deve essere serio, concreto e attuale. L'urgenza deve dal

canto suo essere esaminata non solo nel tempo, ma anche in funzione del suo

grado (DTF 118 II 50 consid. 3c-d). Il giudice decide valutando le circostanze

del caso, in base al suo potere di apprezzamento.

1.2 Il

Pretore, nel ritenere l'esistenza di un urgente bisogno del proprietario, si è

dipartito dalla considerazione che nulla prova che il reale motivo all'origine

della disdetta sia un altro. In effetti, secondo il primo giudice,

l'istruttoria ha confermato l'intenzione di AO 1 di trasferirsi in città nello

stabile in questione. Il Pretore ha evidenziato che dalle tavole processuali

emerge che AO 1 soffre di problemi di deambulazione e che è quindi evidente che

la stessa desideri trasferirsi in un appartamento provvisto di ascensore,

prossimo al centro città e nelle immediate vicinanze dell'abitazione della

figlia, soluzione del resto consigliata dai medici curanti. Secondo il primo

giudice, è innegabile che l'ottantenne AO 1 avrà sempre più bisogno di

assistenza ed è quindi comprensibile che la figlia AO 2 auspichi che la madre si sposti nello stabile di __________, ciò che le

permetterà di aiutarla in misura maggiore di quanto fatto finora. Per il resto,

ha aggiunto il Pretore, nemmeno è possibile ritenere che il trasferimento di AO

1 fosse riconducibile unicamente ad un desiderio della sola figlia AO 2 come

vorrebbe sostenere la convenuta. Se da un lato, ha rilevato ancora il primo

giudice, AO 1 ha confermato che le dispiace lasciare la casa di __________,

dall'altro ha pure rimarcato – con riferimento a quanto deposto in causa dalla

medesima parte (cfr. AO 1 del 6 aprile 2009) – che con ogni evidenza un suo

trasferimento si impone.

L'appellante

non si confronta seriamente con le predette considerazioni del Pretore. Essa si

limita infatti a sostenere che il fabbisogno personale urgente delle locatrici

“non sarebbe stato comprovato”, in quanto dagli atti risulterebbe che non vi sarebbe

una reale intenzione di AO 2 di utilizzare per sè i locali per accudire la

madre; che la disdetta sarebbe stata notificata solo a titolo preventivo, senza

volontà della madre e senza che sussistesse a quel momento un bisogno urgente;

che AO 1 non necessiterebbe “neppure del concreto aiuto della figlia, neppure

fornito, ritenuto che quest'ultima le rende visita solo un paio di volte la

settimana”; che “i pretesi e indimostrati bisogni” della madre potrebbero

essere soddisfatti “con il trasferimento della figlia nella villa di __________”

e che “già oggi per la preparazione dei pasti e per le pulizie della casa vi

provvedono i servizi esterni, piuttosto che la figlia”; che non sussisterebbe

neppure “impossibilità o insormontabile difficoltà” dell'anziana madre di

continuare ad occupare la casa di __________, mancando, a suo dire “impellenti

ragioni (mediche) che impongono il suo trasferimento”. Trattasi di

argomentazioni che, oltre a travisare le emergenze degli atti, sono

irrilevanti, contradditorie e per molti versi decisamente fuori luogo. A titolo

abbondanziale, a complemento delle pertinenti considerazioni del primo giudice

– sopra riassunte – va evidenziato che l'appellante medesima ha ammesso che “i

servizi esterni” provvedono “per la preparazione dei pasti e per le pulizie

della casa” necessari a AO 1, “piuttosto che la figlia” (appello, pag. 9 verso

l'alto). Già solo questi fatti, in aggiunta alla volontà di AO 2 – ribadita in

causa da quest'ultima (act. V, pag. 1 in basso e pag. 2) – di essere più vicina all'anziana madre – che ha acconsentito al trasferimento a __________,

nell'appartamento al sesto piano di __________, considerata unica soluzione

praticabile (act. VII, pag. 2 verso il mezzo), sono sufficienti a comprovare

l'adempimento dei requisiti posti dall'art. 271a cpv. 3 lett. a CO.

L'appello, su questo punto, cade pertanto nel vuoto.

1.3 L'appellante

ripropone in questa sede che il fatto che la parte appellata non fosse

seriamente intenzionata ad occupare l'ente locato e che intendesse invero, a

suo dire, rilocare a terzi, troverebbe conferma nelle deposizioni rese in causa

da __________ R__________ e da __________ R__________.

Pretore, con una motivazione dettagliata e certamente rispettosa del diritto di

essere sentito, si è già soffermato sulle predette argomentazioni della

conduttrice. Il primo giudice ha rilevato che, se è ben vero che __________ R__________

ha dichiarato in causa di aver confermato a __________ O__________ che si

sarebbe liberato un appartamento in quello stabile poi consigliandole di

rivolgersi all'amministrazione dell'immobile, tuttavia __________ O__________,

la quale era alla ricerca di un appartamento di 4 ½ locali, ha dichiarato in

causa di aver ricevuto conferma da parte di __________ R__________ circa la

disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali nel mese di giugno/luglio 2007. Secondo

il primo giudice, non poteva quindi trattarsi dell'appartamento occupato da AP

1 – che è di 4 ½ locali – poiché in quel momento la disdetta (poi significata

il 25 settembre 2007) non era ancora stata notificata. Del resto, prosegue il

Pretore, anche la disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali non ha trovato

conferma in causa. __________ R__________ (moglie del custode), rileva ancora

il primo giudice, ha infatti confermato di essere stata contattata da alcune

persone (fra cui la medesima __________ O__________) circa la disponibilità di

appartamenti nello stabile e di aver sempre negato una possibilità in tal senso.

Da ultimo, ha concluso il Pretore, se l'intenzione delle istanti fosse stata

quella di rilocare l'appartamento in questione, le stesse lo avrebbero comunicato

all'amministrazione dello stabile e al custode incaricando quest'ultimo di

mostrare l'appartamento ad eventuali interessati.

L'appellante

non si confronta, tuttavia, nuovamente seriamente con le predette

considerazioni del Pretore, limitandosi a rilevare che le incongruenze

evidenziate dal primo giudice sarebbero solo “apparenti” (appello, pag. 11

verso il basso). Invero le incongruenze rilevate dal primo giudice sono

sostanziali e tali da rendere prive di portata probatoria – nel senso voluto

dall'appellante – le dichiarazioni dei due testi. Diversamente da quanto

sostenuto dall'appellante, le dichiarazioni di __________ R__________ e di __________

R__________ – che, come giustamente fatto dal Pretore, vanno esaminate in

relazione anche alla deposizione __________ O__________ – sono univoche e

convergenti. Considerate le divergenze – di ordine temporale e del numero dei

locali dell'appartamento – non appare per altro arbitrario il fatto che il

Pretore non si sia soffermato sull'affermazione del teste R__________ di aver

riferito a “C__________” che “avevamo notificato la disdetta di un appartamento

sito all'ultimo piano” di __________. L'appello si avvera pertanto nuovamente

infondato.

1.4 Secondo

il primo giudice, non rileva neppure il fatto che __________ R__________ abbia

indicato in causa che la disdetta sarebbe stata notificata anche per dei lavori

eseguiti dalle conduttrici negli appartamenti. Il Pretore ha – a tale proposito

– ritenuto che, da un lato, la convenuta mai in corso di causa ha sostenuto

tale tesi e che, dall'altro lato, nulla lascia ritenere che la disdetta in

esame sia stata notificata a ragione dell'esecuzione di lavori non autorizzati.

L'appellante

non si confronta ancora una volta seriamente con le predette considerazioni,

limitandosi a sostenere che il primo giudice avrebbe “grossolanamente dribblato

questa circostanza”. La doglianza in questione non avrebbe, per altro, neppure dovuto

essere vagliata dal Pretore, atteso che era stata evocata dalla conduttrice per

la prima volta solo in sede conclusionale (Rep. 1999 p.

249; cfr. pure DTF 107 II 233 consid. 2c, 125 III 231 consid. 4a; II CCA 29

ottobre 1999 inc. n. 12.1999.118, 18 gennaio 2005 inc. n. 12.2004.48, 28

settembre 2007 inc. n. 12.2007.39) ed a maggior ragione non potrebbe essere

esaminata dalla scrivente Camera (II CCA 30 gennaio 1997 inc. n. 12.96.235, 2

ottobre 2007 inc. n. 12.2006.179). A titolo abbondanziale si rileva che la

predetta affermazione del teste __________ R__________ non è comunque

sufficiente a provare la pretesa pretestuosità dei motivi indicati nella

disdetta e sostenuti in causa dalle locatrici.

1.5 L'appellante

lamenta inoltre diniego formale di giustizia da parte del Pretore, per il fatto

che esso non si è determinato “sull'adduzione secondo cui la disdetta sarebbe

comprovatamene abusiva giacchè la parte appellata dinnanzi all'Ufficio di

conciliazione” ha postulato, “nella misura in cui fosse stata concessa una

protrazione dei contratti di locazione, l'adeguamento degli stessi alla nuova

situazione” (appello, pag. 12 verso il mezzo). Anche questo argomento, evocato dalla conduttrice per la prima volta solo in sede conclusionale

(act. IX, pag. 2 verso il basso), non doveva essere vagliato dal primo giudice,

come a maggior ragione non può essere esaminato dalla scrivente Camera (cfr.

riferimenti giurisprudenziali evocati sopra, consid. 1.4). Non vi è dunque stato

diniego di giustizia da parte del Pretore. L'appello cade nuovamente nel vuoto.

Considerandi

2.

Pretore, accertata la validità della disdetta, ha poi verificato se erano

adempiuti i presupposti per accordare una protrazione della locazione. Il primo

giudice, pur considerando urgente il bisogno delle istanti di recuperare i

locali di loro proprietà, ha preso in considerazione anche la situazione della

conduttrice. Il Pretore ha ritenuto che AP 1 risiede nell'appartamento in

discussione da quattordici anni e che da sette anni pure la di lei figlia

occupa un appartamento sito nel medesimo stabile e sullo stesso piano. Secondo

il primo giudice si è quindi creato un nucleo familiare e un clima di aiuto

reciproco; è pertanto, a suo dire, comprensibile che la convenuta intenda

trovare una sistemazione analoga a quella attuale, essendosi, sull'arco degli

ultimi sette anni, abituata a poter contare sull'aiuto della figlia come pure

sulla sua compagnia e di quella degli abiatici, dei quali per altro si occupa

regolarmente. Il Pretore ha inoltre tenuto conto del fatto che per una persona

anziana, quale è la settantaduenne AP 1, che ha vissuto per quattordici anni in

un appartamento sito in una determinata zona, il fatto di dover lasciare la

propria abitazione può risultare difficile. Il primo giudice ha aggiunto che

non è quindi possibile escludere a priori le difficoltà della conduttrice nel

reperire una sistemazione alternativa che tenga conto delle esigenze della

figlia e dei di lei figli, e che nemmeno è possibile negare una proroga del

contratto di locazione per il fatto che la conduttrice non si sarebbe ancora

attivata intensamente nella ricerca di un alloggio alternativo. Alla luce di

ciò, il Pretore, ha ritenuto che, ponderati gli opposti interessi di entrambe

le parti, era giustificato concedere alla convenuta una protrazione unica e

definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 2010, considerato

che la disdetta è stata notificata con un preavviso di sei mesi, che nelle more

della procedura la stessa ha comunque già beneficiato di fatto di una proroga e

che tale scadenza coincide con quella fissata nel parallelo incarto avente per

oggetto l'appartamento locato dalla di lei figlia e con l'uso locale nel __________.

Secondo il primo giudice, una simile proroga è atta a permettere alla convenuta

e alla di lei figlia di reperire una sistemazione alternativa confacente alle

loro esigenze.

2.1

Secondo

l'appellante, concedendo un'unica e definitiva protrazione dei contratti di

locazione solo fino al 30 settembre 2010, il Pretore avrebbe manifestamente

abusato del proprio potere di apprezzamento. Il primo giudice non avrebbe, a

suo dire, dato “sufficiente importanza alla comprovata (e notoria) difficoltà,

per l'unità familiare in questione (madre, tre bambini piccoli e nonna), di

trovare un'altra sistemazione adeguata, ma soprattutto a quella per cui

l'asserita necessità di uso proprio non è a tutt'oggi urgente” (appello, pag.

12.

in basso e pag. 13 in alto). Secondo l'appellante, non si capirebbe inoltre

“poiché, ritenute le particolarità della fattispecie (situazione in evoluzione)

e considerati i contrapposti interessi delle parti, sia stata concessa un'unica

e definitiva proroga, quando la legge prevede il contrario” (appello, pag. 13

verso l'alto).

2.2

Sulla durata della protrazione da concedere, il giudice di prime

cure gode di un ampio potere di apprezzamento (Higi,

op. cit, n. 220 segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230), che può essere

riesaminato dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo se la sua

decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 32 ad art. 307). Ciò che non è

il caso, avendo il Pretore considerato adeguatamente le difficoltà della convenuta di trovare un'altra sistemazione adeguata,

che tenga conto delle sue esigenze e di quelle della figlia e dei di lei figli; tanto più che la disdetta risulta essere stata data con un certo

anticipo sui termini contrattuali. D'altro canto, come si è detto (sopra,

consid. 1.2), diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la necessità di uso proprio del bene locato da parte delle appellate

adempie ai requisiti dell'urgenza.

Il Giudice di prime cure dispone di un ampio potere di apprezzamento

non solo sulla durata della protrazione, ma anche sulle modalità con cui

accordare la medesima. Egli può in effetti sia accordare una prima protrazione,

allo scadere della quale il locatore potrà – se non sarà riuscito ad

alloggiarsi altrove – chiederne una seconda, sia concedere una protrazione

unica e definitiva, nella quale saranno cumulate la prima e la seconda protrazione

(Lachat, Le bail a loyer, Losanna

2008, n. 4.1 pag. 782-783). Quindi, diversamente da quanto sembra sostenere

l'appellante, la legge non impone al giudice di accordare una prima protrazione

e poi una seconda. Del resto, l'appellante aveva postulato genericamente la

concessione di una protrazione – senza indicare che essa doveva essere intesa

quale prima protrazione – e in questa sede non ha espresso alcun valido motivo

per il quale il primo giudice sarebbe incorso in abuso o eccesso del suo potere

di apprezzamento nel concedere una protrazione unica e definitiva. L'appello

cade pertanto nuovamente nel vuoto.

3.

L'appello

deve dunque essere respinto e la sentenza di prima sede confermata. Tasse,

spese e ripetibili di seconda sede – calcolate su un valore litigioso di fr. 36'000.–

(fr. 1'000.–x 36 mesi)– seguono l'integrale soccombenza dell'appellante.

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC e la LTG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

26.

novembre 2009 di AP 1 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali di appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 450.-

b) spese fr.

50.

totale fr.

500.

anticipati

dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre alle appellate

complessivi fr. 800.– a titolo di ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di

diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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