12.2009.212

Locazione - disdetta - fabbisogno personale urgente - protrazione

26 gennaio 2010Italiano19 min

Fatti

B. Con

istanza 6 maggio 2008, le locatrici AO 2 e AO 1 si sono rivolte alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo l’accertamento della validità

delle disdette notificate il 25 settembre 2007 a AP 1, con effetto al 30 settembre 2008. All'udienza del 9 luglio 2008 la conduttrice ha

chiesto di respingere l'istanza e, in subordine, la protrazione dei contratti

di locazione fino al 30 settembre 2012. Al termine dell'istruttoria, le parti

hanno confermato le proprie domande nei rispettivi allegati conclusivi.

Statuendo il 12 novembre 2009, il Pretore ha dichiarato parzialmente accolta

l'istanza, ha accertato la validità delle disdette, ha concesso una protrazione

unica e definitiva dei contratti di locazione (appartamento e posteggio

interno) fino al 30 settembre 2010 e posto la tassa di giustizia (fr. 1'100.–)

e le spese (fr. 100.–) a carico delle istanti nella misura di ¼ e i restanti ¾ a

carico della convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere alle istanti

complessivi fr. 1'000.– a titolo di parziali ripetibili.

C. AP

1 è insorta contro la sentenza di prima sede con appello 26 novembre 2009,

con il quale chiede, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel

senso di respingere l'istanza e confermare di conseguenza l'annullamento delle

disdette decretato dall'UC e, in subordine, di riformare la sentenza nel senso

di accogliere parzialmente l'istanza e di concedere una protrazione dei contratti

di locazione fino al 30 settembre 2012, con protesta di spese, tassa di

giustizia e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni le

appellate propongono la reiezione del gravame in ogni suo punto, principale e

subordinato, protestando spese e ripetibili.

e considerato

in diritto: 1. Il Pretore ha ritenuto che la parte locatrice ha dimostrato che i

beni locati le occorrono a motivo di un fabbisogno personale urgente ai sensi

dell'art. 271a cpv. 3 lett. a CO e che, di conseguenza, le disdette in

esame devono essere ritenute valide; ciò nonostante esse siano state notificate

nei tre anni susseguenti ad un procedimento di conciliazione promosso su

istanza della conduttrice per difetti dell'ente locato, accolto parzialmente

dall'UC il 21 aprile 2005 (doc. UC n. 5). L'appellante postula invece

l'annullamento delle disdette in quanto, a suo dire, non sarebbe stato

comprovato un fabbisogno personale urgente delle locatrici tale da giustificare

il rovesciamento della presunzione prevista dall'art. 271a cpv. 1 lett.e

CO.

1.1 Una

disdetta data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un

procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione alla locazione è

annullabile se il locatore è risultato ampiamente soccombente (art. 271a

cpv. 1 lett.e CO). Questa regola tuttavia non si applica se la disdetta è stata

data perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del

locatore, dei suoi stretti parenti o affini (art. 271a cpv. 3 lett. a

CO). Il bisogno urgente non presuppone una situazione di strigente necessità (Higi, Zürcher Kommentar, n. 42 ad art.

261-261a CO); è sufficiente che per motivi economici o per altre

ragioni, non si possa esigere dal locatore che rinunci all'uso della cosa

locata. Il bisogno deve essere serio, concreto e attuale. L'urgenza deve dal

canto suo essere esaminata non solo nel tempo, ma anche in funzione del suo

grado (DTF 118 II 50 consid. 3c-d). Il giudice decide valutando le circostanze

del caso, in base al suo potere di apprezzamento.

1.2 Il

Pretore, nel ritenere l'esistenza di un urgente bisogno del proprietario, si è

dipartito dalla considerazione che nulla prova che il reale motivo all'origine

della disdetta sia un altro. In effetti, secondo il primo giudice,

l'istruttoria ha confermato l'intenzione di AO 1 di trasferirsi in città nello

stabile in questione. Il Pretore ha evidenziato che dalle tavole processuali

emerge che AO 1 soffre di problemi di deambulazione e che è quindi evidente che

la stessa desideri trasferirsi in un appartamento provvisto di ascensore,

prossimo al centro città e nelle immediate vicinanze dell'abitazione della

figlia, soluzione del resto consigliata dai medici curanti. Secondo il primo

giudice, è innegabile che l'ottantenne AO 1 avrà sempre più bisogno di

assistenza ed è quindi comprensibile che la figlia AO 2 auspichi che la madre si sposti nello stabile di __________, ciò che le

permetterà di aiutarla in misura maggiore di quanto fatto finora. Per il resto,

ha aggiunto il Pretore, nemmeno è possibile ritenere che il trasferimento di AO

1 fosse riconducibile unicamente ad un desiderio della sola figlia AO 2 come

vorrebbe sostenere la convenuta. Se da un lato, ha rilevato ancora il primo

giudice, AO 1 ha confermato che le dispiace lasciare la casa di __________,

dall'altro ha pure rimarcato – con riferimento a quanto deposto in causa dalla

medesima parte (cfr. IF AO 1 del 6 aprile 2009) – che con ogni evidenza un suo

trasferimento si impone.

L'appellante

non si confronta seriamente con le predette considerazioni del Pretore. Essa si

limita infatti a sostenere che il fabbisogno personale urgente delle locatrici

“non sarebbe stato comprovato”, in quanto dagli atti risulterebbe che non vi

sarebbe una reale intenzione di AO 2 di utilizzare per sè i locali per accudire

la madre; che la disdetta sarebbe stata notificata solo a titolo preventivo,

senza volontà della madre e senza che sussistesse a quel momento un bisogno

urgente; che AO 1 non necessiterebbe “neppure del concreto aiuto della figlia,

neppure fornito, ritenuto che quest'ultima le rende visita solo un paio di

volte la settimana”; che “i pretesi e indimostrati bisogni” della madre

potrebbero essere soddisfatti “con il trasferimento della figlia nella villa di

__________” e che “già oggi per la preparazione dei pasti e per le pulizie

della casa vi provvedono i servizi esterni, piuttosto che la figlia”; che non

sussisterebbe neppure “impossibilità o insormontabile difficoltà” dell'anziana

madre di continuare ad occupare la casa di __________, mancando, a suo dire

“impellenti ragioni (mediche) che impongono il suo trasferimento”. Trattasi di

argomentazioni che, oltre a travisare le emergenze degli atti, sono irrilevanti,

contradditorie e per molti versi decisamente fuori luogo. A titolo

abbondanziale, a complemento delle pertinenti considerazioni del primo giudice

– sopra riassunte – va evidenziato che l'appellante medesima ha ammesso che “i

servizi esterni” provvedono “per la preparazione dei pasti e per le pulizie

della casa” necessari a AO 1, “piuttosto che la figlia” (appello, pag. 9 nel

mezzo). Già solo questi fatti, in aggiunta alla volontà di AO 2 – ribadita in

causa da quest'ultima (act. V, pag. 1 in basso e pag. 2) – di essere più vicina all'anziana madre – che ha acconsentito al trasferimento a __________,

nell'appartamento al sesto piano di __________, considerata unica soluzione

praticabile (act. VII, pag. 2 verso il mezzo), sono sufficienti a comprovare

l'adempimento dei requisiti posti dall'art. 271a cpv. 3 lett. a CO.

L'appello, su questo punto, cade pertanto nel vuoto.

1.3 L'appellante

ripropone in questa sede che il fatto che la parte appellata non fosse

seriamente intenzionata ad occupare l'ente locato e che intendesse invero, a

suo dire, rilocare a terzi, troverebbe conferma nelle deposizioni rese in causa

da __________ R__________ e da __________ R__________.

Pretore, con una motivazione dettagliata e certamente rispettosa del diritto di

essere sentito, si è già soffermato sulle predette argomentazioni della

conduttrice. Il primo giudice ha rilevato che, se è ben vero che __________ R__________

ha dichiarato in causa di aver confermato a __________ O__________ che si

sarebbe liberato un appartamento in quello stabile poi consigliandole di

rivolgersi all'amministrazione dell'immobile, tuttavia __________ O__________,

la quale era alla ricerca di un appartamento di 4 ½ locali, ha dichiarato in

causa di aver ricevuto conferma da parte di __________ R__________ circa la

disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali nel mese di giugno/luglio 2007.

Secondo il primo giudice, non poteva quindi trattarsi dell'appartamento

occupato da AP 1 – che è di 5 ½ locali – poiché in quel momento la disdetta (poi

significata il 25 settembre 2007) non era ancora stata notificata. Del resto,

prosegue il Pretore, anche la disponibilità di un appartamento di 3 ½ locali

non ha trovato conferma in causa. __________ R__________ (moglie del custode),

rileva ancora il primo giudice, ha infatti confermato di essere stata

contattata da alcune persone (fra cui la medesima __________ O__________) circa

la disponibilità di appartamenti nello stabile e di aver sempre negato una

possibilità in tal senso. Da ultimo, ha concluso il Pretore, se l'intenzione

delle istanti fosse stata quella di rilocare l'appartamento in questione, le

stesse lo avrebbero comunicato all'amministrazione dello stabile e al custode

incaricando quest'ultimo di mostrare l'appartamento ad eventuali interessati.

L'appellante

non si confronta, tuttavia, nuovamente seriamente con le predette

considerazioni del Pretore, limitandosi a rilevare che le incongruenze

evidenziate dal primo giudice sarebbero solo “apparenti” (appello, pag. 12

verso l'alto). Invero le incongruenze rilevate dal primo giudice sono

sostanziali e tali da rendere prive di portata probatoria – nel senso voluto

dall'appellante – le dichiarazioni dei due testi. Diversamente da quanto

sostenuto dall'appellante, le dichiarazioni di __________ R__________ e di __________

R__________ – che, come giustamente fatto dal Pretore, vanno esaminate in

relazione anche alla deposizione di __________ O__________ – sono univoche e

convergenti. Considerate le divergenze – di ordine temporale e del numero dei

locali dell'appartamento – non appare per altro arbitrario il fatto che il

Pretore non si sia soffermato sull'affermazione del teste R__________ di aver

riferito a “__________” che “avevamo notificato la disdetta di un appartamento

sito all'ultimo piano” di via __________ __________. L'appello si avvera

pertanto nuovamente infondato.

1.4 Secondo

il primo giudice, non rileva neppure il fatto che __________ R__________ abbia

indicato in causa che la disdetta sarebbe stata notificata anche per dei lavori

eseguiti dalle conduttrici negli appartamenti. Il Pretore ha – a tale proposito

– ritenuto che, da un lato, la convenuta mai in corso di causa ha sostenuto

tale tesi e che, dall'altro lato, nulla lascia ritenere che le disdette in

esame siano state notificate a ragione dell'esecuzione di lavori non

autorizzati.

L'appellante

non si confronta ancora una volta seriamente con le predette considerazioni,

limitandosi a sostenere che il primo giudice avrebbe “grossolanamente dribblato

questa circostanza”. La doglianza in questione non avrebbe, per altro, neppure

dovuto essere vagliata dal Pretore, atteso che era stata evocata dalla

conduttrice per la prima volta solo in sede conclusionale (Rep. 1999 p. 249; cfr. pure DTF 107 II 233 consid. 2c, 125 III 231

consid. 4a; II CCA 29 ottobre 1999 inc. n. 12.1999.118, 18 gennaio 2005 inc. n.

12.2004.48, 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39) ed a maggior ragione non

potrebbe essere esaminata dalla scrivente Camera (II CCA 30 gennaio 1997 inc.

n. 12.96.235, 2 ottobre 2007 inc. n. 12.2006.179). A titolo abbondanziale si

rileva che la predetta affermazione del teste __________ R__________ non è

comunque sufficiente a provare la pretesa pretestuosità dei motivi indicati

nella disdetta e sostenuti in causa dalle locatrici.

1.5 L'appellante

lamenta inoltre diniego formale di giustizia da parte del Pretore, per il fatto

che esso non si è determinato “sull'adduzione secondo cui la disdetta sarebbe

comprovatamene abusiva giacchè la parte appellata dinnanzi all'Ufficio di

conciliazione” ha postulato, “nella misura in cui fosse stata concessa una

protrazione dei contratti di locazione, l'adeguamento degli stessi alla nuova

situazione” (appello, pag. 12 verso il mezzo). Anche questo argomento, evocato dalla conduttrice per la prima volta solo in sede conclusionale

(act. III, pag. 2 verso il basso), non doveva essere vagliato dal primo

giudice, come a maggior ragione non può essere esaminato dalla scrivente Camera

(cfr. riferimenti giurisprudenziali evocati sopra, consid. 1.4). Non vi è

dunque stato diniego di giustizia da parte del Pretore. L'appello cade

nuovamente nel vuoto.

Considerandi

2.

Pretore, accertata la validità della disdetta, ha poi verificato se erano

adempiuti i presupposti per accordare una protrazione della locazione. Il primo

giudice, pur considerando urgente il bisogno delle istanti di recuperare i

locali di loro proprietà, ha preso in considerazione anche la situazione della

conduttrice. Il Pretore ha ritenuto che AP 1 risiede nell'appartamento in

discussione da sette anni, unitamente ai suoi due figli, che frequentano una scuola

elementare nel quartiere. La madre della convenuta, __________ __________ __________,

abita nello stesso stabile e sullo stesso piano. Secondo il primo giudice, in

questi sette anni si è quindi creato un nucleo familiare e un clima di aiuto

reciproco (la convenuta si prende cura della madre settantaduenne, e

quest'ultima si occupa dei due abiatici regolarmente); è pertanto, a suo dire,

comprensibile che la convenuta intenda trovare un'alternativa nella medesima

zona, tenuto conto del fatto che i suoi due figli vi frequentano la scuola. Il primo giudice ha aggiunto che non è quindi possibile escludere a priori le

difficoltà della conduttrice nel reperire una sistemazione alternativa che

tenga conto anche delle esigenze della di lei madre, e che nemmeno è possibile

negare una proroga del contratto di locazione per il fatto che la conduttrice

non si sarebbe ancora attivata intensamente nella ricerca di un alloggio

alternativo. Alla luce di ciò, il Pretore, ha ritenuto che, ponderati gli

opposti interessi di entrambe le parti, era giustificato concedere alla

convenuta una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al

30.

settembre 2010, considerato che la disdetta è stata notificata con un preavviso

di un anno, che nelle more della procedura la stessa ha comunque già

beneficiato di fatto di una proroga e che tale scadenza coincide con quella

fissata nel parallelo incarto avente per oggetto l'appartamento locato dalla di

lei madre e con l'uso locale nel Luganese. Secondo il primo giudice, una simile

proroga è atta a permettere alla convenuta e alla di lei madre di reperire una

sistemazione alternativa confacente alle loro esigenze.

2.1

Secondo

l'appellante, concedendo un'unica e definitiva protrazione dei contratti di

locazione solo fino al 30 settembre 2010, il Pretore avrebbe manifestamente

abusato del proprio potere di apprezzamento. Il primo giudice non avrebbe, a

suo dire, dato “sufficiente importanza alla comprovata (e notoria) difficoltà,

per l'unità familiare in questione (madre, tre bambini piccoli e nonna), di

trovare un'altra sistemazione adeguata, ma soprattutto a quella per cui

l'asserita necessità di uso proprio non è a tutt'oggi urgente” (appello, pag.

13.

verso il mezzo). Secondo l'appellante, non si capirebbe inoltre “poiché,

ritenute le particolarità della fattispecie (situazione in evoluzione) e

considerati i contrapposti interessi delle parti, sia stata concessa un'unica e

definitiva proroga, quando la legge prevede il contrario” (appello, pag. 13 nel

mezzo).

2.2

Sulla durata della protrazione da concedere, il giudice di prime

cure gode di un ampio potere di apprezzamento (Higi,

op. cit, n. 220 segg. ad art. 272 CO; DTF 125 III 230), che può essere

riesaminato dall’autorità d’appello con estrema prudenza, solo se la sua

decisione risulti manifestamente ingiusta o iniqua (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 32 ad art. 307). Ciò che non è

il caso, avendo il Pretore considerato adeguatamente le difficoltà della convenuta di trovare un'altra sistemazione adeguata,

che tenga conto delle esigenze sue, dei suoi figli e sua madre; tanto più che la disdetta risulta essere stata data con largo

anticipo sui termini contrattuali. D'altro canto, come si è detto (sopra,

consid. 1.2), diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la necessità di uso proprio del bene locato da parte delle appellate

adempie ai requisiti dell'urgenza.

Il Giudice di prime cure dispone di un ampio potere di apprezzamento

non solo sulla durata della protrazione, ma anche sulle modalità con cui

accordare la medesima. Egli può in effetti sia accordare una prima protrazione,

allo scadere della quale il locatore potrà – se non sarà riuscito ad

alloggiarsi altrove – chiederne una seconda, sia concedere una protrazione unica

e definitiva, nella quale saranno cumulate la prima e la seconda protrazione (Lachat, Le bail a loyer, Losanna 2008,

n. 4.1 pag. 782-783). Quindi, diversamente da quanto sembra sostenere

l'appellante, la legge non impone al giudice di accordare una prima protrazione

e poi una seconda. Del resto, l'appellante aveva postulato genericamente la

concessione di una protrazione – senza indicare che essa doveva essere intesa

quale prima protrazione – e in questa sede non ha espresso alcun valido motivo

per il quale il primo giudice sarebbe incorso in abuso o eccesso del suo potere

di apprezzamento nel concedere una protrazione unica e definitiva. L'appello

cade pertanto nuovamente nel vuoto.

3.

L'appello

deve dunque essere respinto e la sentenza di prima sede confermata. Tasse,

spese e ripetibili di seconda sede – calcolate su un valore litigioso di fr. 57’600.–

(fr. 1'600.– x 36 mesi) – seguono l'integrale soccombenza dell'appellante.

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC e la LTG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

26.

novembre 2009 di AP 1 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali di appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1’050.-

b) spese fr.

50.

totale fr.

1'100.-

anticipati

dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre alle appellate

complessivi fr. 1’500.– a titolo di ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di

diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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