12.2009.215

Locazione - mutamento di proprietario - risarcimento danni

24 novembre 2010Italiano27 min

Fatti

A. Il 1° gennaio 2005, AO 2 e AO 1 in qualità di locatori e AP 1 quale conduttrice hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto l’appartamento

al pian terreno in uno stabile di due appartamenti a C__________ di

comproprietà dei coniugi __________. Il contratto è stato concluso per una

durata indeterminata con possibilità di disdetta, previo preavviso di tre mesi,

la prima volta per il 31 dicembre 2009. La pigione mensile è stata fissata in

fr. 1'400.- oltre fr. 200.- mensili quale acconto per le spese accessorie

e fr. 150.- mensili per la locazione di due posteggi (doc. D).

B. Il

14 settembre 2007 AO 2 e AO 1 hanno venduto l’appartamento al pian terreno

occupato da AP 1 a M__________ e il loro appartamento al primo piano a L__________.

In data 27 settembre 2007, la nuova proprietaria M__________ ha notificato alla

conduttrice AP 1 e al suo compagno RA 2 la disdetta del contratto di locazione

con effetto a decorrere dal 29 marzo 2008 (doc. E1, E2, E3).

C. Con

petizione (recte: istanza) 25 febbraio 2008, preventivamente sottoposta

all’Ufficio di conciliazione competente che ha dichiarato la vertenza non

conciliata (doc. C), AP 1 ha postulato a titolo di risarcimento danni ai sensi

dell’art. 261 cpv. 3 CO la condanna di AO 2 e AO 1 al pagamento di fr. 28’883.-

oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008 e in via subordinata di fr. 20'000.-,

importo a suo dire concordato con gli ex locatori in occasione di un incontro

nel giugno 2007. Al proposito sostiene di aver subito numerosi danni a causa

della disdetta notificata dalla nuova proprietaria, ragione per cui chiede ai

precedenti locatori un’indennità per le nuove tapparelle automatiche e per la

parabola TV satellitare da lei fatte istallare, le spese del trasloco, i maggiori

costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009, nonché i costi legati alla doppia locazione per il mese di gennaio 2008.

D. Alle

udienze di discussione del 5 maggio e 25 giugno 2008, le parti convenute hanno

postulato l’integrale reiezione dell’istanza, rimproverando ad AP 1 di non aver

ossequiato al proprio obbligo di limitare il danno, non avendo essa chiesto

alla nuova proprietaria una protrazione della locazione secondo l’art. 272

e segg. CO. I convenuti hanno poi rilevato che il presunto pregiudizio subito

non sarebbe stato comprovato, contestando nel contempo di aver riconosciuto un

qualsivoglia importo quale risarcimento danni. Con la replica, la duplica e in

sede di conclusioni scritte, dopo rinuncia al dibattimento finale, le parti si

sono riconfermate nelle proprie antitetiche allegazioni e domande.

E. Con

sentenza 19 novembre 2009 il Pretore del Distretto di Lugano, dopo aver

constatato una responsabilità degli ex locatori giusta l’art. 261 cpv. 3 CO e ritenuto

la loro colpa come non particolarmente grave, ha parzialmente accolto

l’istanza, riconoscendo ad AP 1 un importo di fr. 500.- quale indennità per le

nuove tapparelle. Egli ha invece rifiutato un’indennità per l’installazione

della TV via satellite, ritenuto che la fattura sarebbe stata pagata dal

compagno RA 2, che non vi sarebbe stata alcuna cessione di credito ad AP 1 e che

l’impianto, non essendo parte costitutiva dello stabile venduto, avrebbe

semplicemente potuto essere asportato. Per quanto concerne le spese del

trasloco, il Pretore ha negato il versamento di un’indennità, considerato che

la ex conduttrice avrebbe in ogni caso dovuto cercare una sistemazione

intermedia prima di poter definitivamente traslocare nella sua nuova abitazione

in costruzione a C__________. Il giudice di prime cure non ha poi neppure

riconosciuto i maggiori costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009, con la motivazione che AP 1 si sarebbe soltanto momentaneamente trasferita

nell’appartamento locato dal suo compagno RA 2 a M__________ e che bisognerebbe presumere che la pigione non sia stata sostenuta unicamente da AP

1, bensì che più probabile apparirebbe una divisione a metà del corrispettivo,

ciò che escluderebbe la sopportazione di un maggior costo. Per quanto concerne

infine il risarcimento dei costi legati alla doppia locazione nel mese di

gennaio 2008, il Pretore ha respinto la domanda, rilevando che la ex

conduttrice avrebbe potuto riconsegnare l’immobile locato di C__________ già

per il 31 dicembre 2007, avendo il contratto di locazione dell’appartamento a M__________

avuto inizio il 1° gennaio 2008. Da ultimo il Pretore ha respinto la richiesta di

condanna al versamento di fr. 20'000.- formulata in via subordinata, non

sussistendo qualsivoglia prova in merito a un accordo tra le parti in tal

senso.

F. Con

appello 1° dicembre 2009 l’istante ha chiesto la riforma del giudizio pretorile

nel senso di accogliere integralmente la petizione 25 febbraio 2008 per

fr. 28'883.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008, e limitatamente a fr. 20'000.-

oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008 in via subordinata.

G. Delle

osservazioni di AO 2 e AO 1 al gravame, del quale è chiesta la reiezione con

protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi

considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

L’appellante rimprovera al Pretore di aver erroneamente qualificato

come “non particolarmente grave” la colpa degli ex locatori. Tale

valutazione si fonderebbe su un arbitrario apprezzamento dei fatti e delle

prove. A dire dell’appellante, la colpa dei coniugi __________ sarebbe grave,

non avendo posto come condizione di vendita la ripresa del contratto di

locazione e non avendo informato la conduttrice della compravendita per paura

che essa esercitasse i propri legittimi diritti (pag. 10-13 appello). In merito

alle singole poste di risarcimento danno, l’appellante rileva che per quanto

riguarda l’indennità per le nuove tapparelle, il credito nei confronti degli ex

locatori non si sarebbe estinto con la proposta della nuova proprietaria di

pagare fr. 2'500.-, proposta peraltro insufficiente e ritirata dopo poco tempo

(doc. T e U), ragione per cui la motivazione del giudice di prime cure sarebbe

arbitraria e contraria al diritto (pag. 13-15 appello). Per quanto concerne

l’indennità per l’installazione della TV via satellite, l’appellante censura

l’argomentazione del Pretore, evidenziando che sarebbe irrilevante chi avrebbe

pagato l’impianto, che non si tratterebbe di una cessione di credito e che la

TV sarebbe divenuta parte integrante dell’immobile (pag. 15-16 appello). In

merito alle spese del trasloco, l’appellante si duole che il Pretore abbia

erroneamente dato per certo la necessità di un doppio trasloco (pag. 16-17

appello). L’appellante rileva che la pretesa di risarcimento dei maggiori costi

di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009 sarebbe ingiustamente stata respinta, il Pretore essendosi basato unicamente su ipotesi non

comprovate. Determinante sarebbe unicamente il fatto che le pigioni sono sempre

state pagate personalmente da AP 1 (pag. 17-19 appello). Per quanto concerne

infine il risarcimento dei costi legati alla doppia locazione nel mese di

gennaio 2008, l’appellante evidenzia che il trasloco effettivo sarebbe stato

possibile soltanto alla fine di gennaio 2008 (pag. 19-21 appello). Da ultimo,

l’appellante rimprovera al Pretore di non aver considerato tutti gli indizi e

gli elementi di fatto atti a comprovare la conclusione di un accordo risarcitorio

per fr. 20'000.-.

2.

Giusta

l’art. 261 cpv. 1 CO, se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata

dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o

fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa. Tuttavia,

il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale,

rispettando il termine legale di preavviso in caso di locazione di abitazioni o

locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei

suoi stretti parenti od affini (cpv. 2, lett. a). Il cpv. 3 della medesima

norma prevede poi che, se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto

consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore

di tutti i danni che ne derivano.

2.1

Nel caso

concreto non è contestato che la locazione dell’appartamento al pian terreno dell’immobile

bifamigliare a C__________ è passata a M__________ con la proprietà della cosa,

che quest’ultima ha validamente notificato alla ex conduttrice AP 1 una

disdetta anticipata ai sensi dell’art. 261 cpv. 2 CO e che sussiste una

responsabilità degli ex locatori AO 2 e AO 1 giusta l’art. 261 cpv. 3 CO. In

questa sede è per contro rimasto controverso il grado di colpa da attribuire

agli appellati, questione che è stata analizzata dal Pretore a titolo di “premessa

di carattere generale circa l’apprezzamento della portata del risarcimento”.

L’appellante rimprovera al Pretore di aver erroneamente qualificato come “non

particolarmente grave” la colpa degli ex locatori, basandosi su un

apprezzamento arbitrario dei fatti e delle prove. A suo dire, la colpa dei

coniugi C__________ sarebbe grave, non avendo posto come condizione di vendita

la ripresa del contratto di locazione e non avendo informato la ex conduttrice

della compravendita per paura che esercitasse i propri legittimi diritti (pag.

10-13 appello). Il Pretore ha motivato la sua decisione considerando che

l’acquirente M__________ non avrebbe acquistato l’immobile con l’imposizione di

riprendere il contratto di locazione essendo essa interessata a occupare

personalmente l’appartamento e tenuto conto del comportamento ostruzionistico

del compagno della conduttrice durante le trattative di vendita.

2.2

In realtà è superfluo

disquisire sulla gravità della colpa degli appellati, la stessa non incidendo

sull’entità e sull’ammontare del danno. Fondamentale è unicamente la

circostanza che gli appellati hanno violato il contratto di locazione, non

essendosi premurati di far riprendere all’acquirente M__________ il contratto

di locazione esistente. Il solo fatto di non aver obbligato l’acquirente a

riprendere il contratto di locazione costituisce infatti una violazione

contrattuale dei venditori nei confronti dell’ex conduttrice (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht,

Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 62 ad art. 261-261a CO; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009,

n. 27/4.5.7 e n. 166 pag. 564). Irrilevante è che tale condizione non potesse

essere imposta all’acquirente nel caso concreto, pena la mancata stipulazione

del contratto di compravendita. Poco importa anche che gli appellati non abbiano

informato l’ex conduttrice dell’imminente compravendita, non sussistendo alcun

obbligo legale del locatore di informare il conduttore delle trattative di compravendita

o della vendita stessa dell’immobile locato, non potendosi quest’ultimo peraltro

opporre al cambio di proprietario, anche nel caso in cui avesse stipulato il

contratto di locazione con riguardo alla persona del locatore (SVIT Kommentar,

Das schweizerische Mietrecht, 2008, n. 10 ad art. 261-261a CO). Rilevante è

unicamente la violazione contrattuale da parte degli ex locatori, che devono di

conseguenza rispondere ai sensi dell’art. 261 cpv. 3 CO dei danni causati alla

ex conduttrice.

3.

Occorre dunque analizzare nel merito le singole poste risarcitorie. Da

un punto di vista temporale, la responsabilità del venditore si estende su un

periodo di tempo che inizia dal giorno in cui il conduttore ha dovuto

restituire l’ente locato secondo la disdetta data dall’acquirente e termina al

giorno in cui il rapporto di locazione avrebbe potuto essere disdetto secondo

il contratto di locazione (Higi,

Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 56 ad

art. 261-261a CO). Per quanto concerne invece l’entità materiale del

risarcimento, il venditore deve risarcire il danno prodottosi in seguito al

mancato adempimento. Il danno corrisponde all’interesse economico che il

conduttore aveva alla continuazione del rapporto di locazione fino alla disdetta

ordinaria (Bohnet/Montini,

Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO). Da

compensare è però soltanto la perdita patrimoniale effettiva e involontaria (Roncoroni, Die Auswirkungen des

Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 218). Un danno futuro

deve essere risarcito soltanto nella misura in cui il suo verificarsi è certo,

ma la sua estensione non ancora completamente prevedibile (Higi, Zürcher Kommentar,

Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 58 ad art. 261-261a CO).

4.

Per

quanto concerne il merito delle pretese, si osserva preliminarmente che secondo

l’art. 90 CPC il giudice di prime cure valuta le prove secondo il suo libero

convincimento, in base alle risultanze del processo, e ne dà ragione nella

sentenza. La norma, per costante giurisprudenza, si concretizza nel senso che

al Pretore è concesso un ampio potere di apprezzamento nell’ambito della

valutazione delle prove, apprezzamento che l’istanza d’appello può censurare

unicamente con estrema prudenza, intervenendo solo quando la decisione resa

secondo il libero convincimento è manifestamente ingiusta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 6 ad art.

90; II CCA 5 luglio 2010, inc. 12.2009.23).

5.

Nel

merito della pretesa concernente l’indennità per le nuove tapparelle a

funzionamento automatico, l’appellante lamenta che il Pretore avrebbe

erroneamente ritenuto estinto il credito di fr. 3'000.- nei confronti degli ex

locatori, non avendo essa immediatamente accettato la proposta della nuova

proprietaria di versarle fr. 2'500.-. A dire dell’appellante la proposta

di M__________ sarebbe peraltro insufficiente, poiché ritirata dopo poco tempo

(doc. T e U), ragione per cui la motivazione del giudice di prime cure sarebbe

arbitraria e contraria al diritto (pag. 13-15 appello).

5.1

Secondo la

dottrina e la giurisprudenza, i costi per lavori di rinnovamento e di

cambiamento svolti nell’immobile locato con il permesso del locatore sono da

risarcire, nella misura in cui non sono ancora stati ammortizzati (Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009,

n. 27/4.5.7, pag. 564; Roncoroni,

Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag.

219). Il conduttore ha l’obbligo di limitare il danno subito (art. 44 CO; Higi, op. cit., n. 60 ad art. 261-261a

CO), ossia di intraprendere tutte le misure ragionevolmente esigibili secondo

la buona fede (art. 2 CC) per ridurre il danno. Il limite dell’obbligo è dato

dall’esigibilità. Quali misure sono esigibili, deve essere giudicato tenendo

conto di tutte le circostanze, in particolare la persona del danneggiato e le

sue condizioni di vita (Gauch/Schluep,

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band II, 2008, n. 2916 e

2917, con ulteriori riferimenti).

5.2

Il Pretore

ha accertato l’entità dell’investimento per la sostituzione delle rolladen in

fr. 3'000.-, vale a dire quanto richiesto in causa dall’istante, che ha

documentato una spesa di fr. 2'939.50 (I2) e di fr. 629.95 (I3) per la posa nel

2006.

L’appellante non contesta la valutazione del Pretore e gli appellati

hanno rinunciato ad opporvisi. Si tratta quindi di stabilire se da tale importo

debba essere dedotta, come deciso dal Pretore, l’indennità di fr. 2'500.-

offerta il 15 gennaio 2008 dalla nuova proprietaria. È indubbio che quest’ultima

ha offerto alla conduttrice di riprendere le rolladen automatiche al prezzo di

fr. 2'500.-, ritirando la proposta il 28 gennaio successivo, per mancanza di

risposta (doc. T, cfr. verbale di audizione della teste M__________, pag. 3

verbale del 25 settembre 2008). Ora, se è vero che l’offerta non era assortita

da un termine per la sua accettazione, è anche palese che non era necessario

molto tempo per determinarsi al riguardo, vista la semplicità della transazione

e la chiarezza dell’offerta. La conduttrice non ha dato alcuna risposta

all’offerta scritta della nuova proprietaria e in tal modo ha violato il

proprio obbligo di ridurre il danno. A giusta ragione il Pretore ha pertanto

dedotto dall’importo di fr. 3'000.- quello di fr. 2'500.- al quale la conduttrice

ha rinunciato senza motivo.

6.

Per

quanto riguarda l’indennità per l’installazione della TV via satellite, il

Pretore ha respinto la richiesta, ritenendo che la fattura sarebbe stata pagata

dal compagno della conduttrice RA 2, che non vi sarebbe stata alcuna cessione

di credito ad AP 1 e che non trattandosi di una parte costitutiva dello stabile

venduto, la conduttrice avrebbe semplicemente potuto asportare l’intero

impianto. L’appellante censura le argomentazioni del Pretore evidenziando che

sarebbe irrilevante chi avrebbe pagato l’impianto, che determinante sarebbe unicamente

che essa ne sarebbe divenuta proprietaria, senza che vi sia stata la necessità

di una cessione di credito e che l’impianto TV sarebbe diventato ad ogni modo parte

integrante dell’immobile (pag. 15-16 appello). Le critiche non trovano

riscontro negli atti.

Dalla

ricevuta doc. N, emessa dalla __________ SA, risulta che l’avv. RA 2 ha effettuato il 16 febbraio 2007 un pagamento di fr. 3'700.- per la fornitura di un televisore e

un impianto satellite SKY. Come ha rilevato il Pretore, da tale documento non è

possibile evincere il solo costo effettivo dell’impianto TV satellitare né

dedurre che l’avv. RA 2 abbia agito in nome e per conto della conduttrice (ciò

che peraltro essa neppure pretende), cosicché essa ne sia divenuta

proprietaria. Ritenuto che l’onere della prova circa all’esistenza e

all’ammontare del danno da risarcire dai locatori incombe conformemente alle

regole dell’art. 8 CC all’appellante, in questa sede si può solo confermare

che la ricevuta doc. N è insufficiente per comprovare il presunto danno subito da

AP 1 e giustificare il versamento di un’indennità di fr. 1'000.- per

l’istallazione dell’impianto via satellite. Di conseguenza risulta superfluo

chinarsi sulla questione della mancata cessione di credito e sulla domanda se

l’impianto TV costituisca parte integrante dell’immobile, l’appellante non

avendo ad ogni modo ossequiato il suo obbligo di provare l’entità del danno.

7.

merito alle spese del trasloco di fr. 1'883.-, il Pretore ha negato il versamento

di un’indennità considerando che la ex conduttrice avrebbe in ogni caso dovuto

cercare una sistemazione intermedia prima di poter definitivamente traslocare

nella sua nuova abitazione in costruzione a C__________ (doc. BB). L’appellante

si duole che il Pretore abbia erroneamente dato per certo la necessità di un

doppio trasloco basandosi su fatti futuri incerti (pag. 16-17 appello). La

censura è fondata, l’ipotesi di un doppio trasloco essendo irrilevante nel caso

concreto. Infatti, secondo la dottrina, le spese di trasloco in questi casi sono

di regola sempre risarcibili (SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht,

2008, n. 25 ad art. 261-261a CO; Roncoroni,

Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 219;

Bohnet/Montini, Commentaire

pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO), indipendentemente

dal fatto che queste spese potrebbero prodursi anche in seguito (Higi, Zürcher Kommentar,

Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art. 261-261a CO; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009,

n. 27/4.5.7, pag. 564). Dalla fattura doc. L emessa dalla __________ SA in data

12.

febbraio 2008, emerge che la società di trasporti ha messo a disposizione il

proprio personale e i propri automezzi per il trasloco completo di masserizie

da C__________ a M__________ nel mese di gennaio 2008. L’appellante chiede

quindi il risarcimento per un unico trasloco, i cui costi ammontano a fr.

1'883.- (doc. L). Tale spesa va pertanto risarcita dagli appellati ai sensi

dell’art. 261 cpv. 3 CO e al riguardo l’appello è fondato.

8.

Nel

merito della pretesa riguardante i maggiori costi di locazione per i mesi da

gennaio 2008 a dicembre 2009, il Pretore ha rifiutato il pagamento di

un’indennità con la motivazione che AP 1 si sarebbe soltanto momentaneamente

trasferita nell’appartamento locato dal suo compagno RA 2 a M__________ e che bisognerebbe presumere che la pigione non sia stata sostenuta unicamente da AP

1, bensì che più probabile apparirebbe una divisione a metà del corrispettivo,

ciò che escluderebbe la sopportazione di un maggior costo. Secondo l’appellante,

la pretesa sarebbe ingiustamente stata respinta, il Pretore essendosi basato

unicamente su ipotesi non comprovate. A suo dire sarebbe unicamente determinante

il fatto che durante questo periodo le pigioni sono sempre state pagate

personalmente da AP 1 (pag. 17-19 appello).

8.1

differenza tra la pigione finora versata e una nuova pigione più elevata deve

essere risarcita (Higi, Zürcher

Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art.

261-261a CO; Bohnet/Montini,

Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO). Il

conduttore ha però l’obbligo di limitare il danno (art. 44 CO) che gli impone

di chiedere una protrazione della locazione nel caso in cui ciò fosse possibile

e di trovare una nuova abitazione, la più vantaggiosa possibile (Bohnet/Montini, Commentaire pratique,

Droit du bail à loyer, 2010, n. 56 ad art. 261 CO).

8.2

Nel caso di

specie, la censura dell’appellante è pertinente. La motivazione del Pretore si

fonda unicamente su ipotesi non comprovate. Agli atti non vi è la prova che

l’appellante si sia trasferita dal suo compagno soltanto momentaneamente. Al contrario,

essa si è sistemata nell’appartamento di M__________ sicuramente per più di un

anno, ossia da gennaio 2008 ad aprile 2009 (teste L__________, locatrice

dell’appartamento a M__________, pag. 1 verbale del 23 aprile 2009).

Irrilevante è il fatto che AP 1 avesse intenzione di ritornare a C__________

una volta terminata la costruzione della nuova abitazione, non essendovi alcuna

certezza sulla data di consegna dell’immobile finito. Al proposito i convenuti

hanno rilevato che la costruzione non poteva essere terminata prima del

dicembre 2009 (osservazioni, pag. 14). L’apprezzamento del Giudice di prime

cure deve essere ritenuto arbitrario quando presume che non sia credibile che

la pigione per l’appartamento di M__________ sia pagata interamente da AP 1 e ipotizza

una partecipazione del di lei compagno mediante accredito su un altro conto a

lei intestato. Agli atti non vi è neppure un indizio per una tale ipotesi. La

decisione pretorile è pure arbitraria quando ritiene probabile una divisione a

metà del corrispettivo tra i due conviventi. Agli atti non vi è alcun elemento

da cui è possibile dedurre una tale conclusione. Il Pretore non si è basato

sulla comune esperienza di vita, bensì si è limitato a ritenere probabile un

fatto che avrebbe invece dovuto essere dimostrato dagli appellati, interessati

a non dover risarcire il danno subito dalla ex conduttrice a causa

dell’anticipata disdetta del contratto di locazione. L’appellante per contro ha

dimostrato con i doc. M1, M2, Q1, Q2 e Q3 (avvisi di addebito da parte della

Banca __________ dal conto corrente di AP 1 a favore di L__________) di aver interamente pagato la pigione per l’appartamento a M__________ durante i mesi da

gennaio a maggio 2008. La teste L__________ ha poi confermato in sede di

udienza che tutte le pigioni per l’appartamento a M__________ da gennaio 2008

ad aprile 2009 sono state versate da AP 1 (teste L__________, pag. 2 verbale

del 23 aprile 2009). Stava agli ex locatori dimostrare il contrario e chiedere

l’interrogatorio formale della conduttrice o citare il compagno della ex

conduttrice quale testimone senza delazione di giuramento per chiarire quale

fosse la ripartizione delle spese all’interno della società semplice formata dalla

coppia. Sotto questo aspetto la convivenza di AP 1 e RA 2 è irrilevante, se non

è dato a sapere come suddividevano le spese di locazione tra di loro. Poco

importa anche che soltanto RA 2 abbia firmato il contratto di locazione (doc.

V) e che è domiciliato a M__________ dal 1993 (doc. DD). Rilevante è unicamente

la prova fornita dall’appellante in merito al pagamento della pigione per

l’appartamento di M__________, preso in locazione dal gennaio 2008, nel periodo

da gennaio 2008 all’aprile 2009.

8.3

I convenuti

hanno rimproverato all’appellante di non aver chiesto una protrazione del

contratto di locazione e di aver accettato la riconsegna dei locali a fine

dicembre 2007, quando avrebbe potuto rimanere fino al marzo 2008. Essi hanno

anche rilevato che l’istante avrebbe potuto trovare una sistemazione più vantaggiosa,

come era stato loro possibile, essendosi trasferiti in un appartamento di 5 ½

locali a __________ con una pigione mensile complessiva di fr. 1'920.- (doc.

8). Dall’istruttoria è tuttavia emerso che una proroga del contratto di

locazione non avrebbe avuto buon esito, poiché la nuova proprietaria faceva

valere un urgente bisogno proprio (doc. O). Dal profilo del costo, l’istante ha

poi dimostrato che per appartamenti di 3 ½ locali in piccoli stabili situati in

zona residenziale, come quello già proprietà dei convenuti, la pigione mensile

(comprensiva di acconto spese e posteggi) si aggirava tra fr. 2'500.- e fr.

2'800.- (doc. P, CC). La conduttrice aveva nondimeno l’obbligo di ridurre il

proprio danno e avrebbe potuto rimanere nell’appartamento di C__________ fino

al 31 marzo 2008, data per la quale la nuova proprietaria ha disdetto il contratto

di locazione (doc. E). Essa ha invece concordato con la nuova proprietaria la

possibilità di consegnare i locali per le scadenze del 31 dicembre 2007, 31

gennaio 2008 e 29 febbraio 2008 mediante preavviso di quindici giorni (doc. O).

Ha poi traslocato a fine gennaio 2008 per trasferirsi in un appartamento dove

pagava fr. 2'600.- mensili dal 1° gennaio 2008. Tale scelta non può tuttavia

essere posta a carico dei convenuti, responsabili del danno solo dall’aprile

2008.

8.4

L’appellante

ha provato il maggior onere di locazione solo fino all’aprile 2009. Essa non ha

dimostrato, infatti, di aver preso a suo carico i costi di locazione anche dopo

tale data e fino al 31 dicembre 2009. Ne deriva che a titolo di risarcimento

per il maggior onere locativo l’istante ha diritto solo alla differenza di

pigione dall’aprile 2008 all’aprile 2009. Per quel che concerne l’entità del

risarcimento, l’istante versava ai convenuti un importo mensile complessivo di

fr. 1'800.- (fr. 1'450.- appartamento, fr. 150.- due posteggi, fr. 200.- spese

forfettarie, doc. D) e nel nuovo appartamento di Montagnola ha pagato un

importo mensile complessivo di fr. 2'600.- (appartamento fr. 2'300.-, acconto

spese fr. 300.-, doc. CC, doc. V). L’appellante si è quindi trovata con un

maggior onere locativo mensile di fr. 800.- (differenza tra fr. 2'600.- doc. V

e fr. 1'800.- doc. D) per 13 mesi, per un totale di fr. 10'400.-. L’appello si

rivela quindi fondato solo in parte.

9.

Per

quanto concerne il risarcimento dei costi legati alla “doppia locazione” nel

mese di gennaio 2008, il Pretore ha respinto la domanda, rilevando che la ex

conduttrice avrebbe potuto riconsegnare l’immobile locato di C__________ già

per il 31 dicembre 2007, avendo il contratto di locazione dell’appartamento a M__________

avuto inizio il 1° gennaio 2008. L’appellante evidenzia in proposito che il

trasloco effettivo sarebbe stato possibile soltanto alla fine di gennaio 2008

(pag. 19-21 appello), senza spiegare però i motivi che le avrebbero impedito di

trasferirsi prima, nonostante essa abbia pagato la pigione per l’appartamento a

M__________ già a partire dal mese di gennaio 2008. Secondo la dottrina, sono

da risarcire unicamente i costi di un’ineluttabile doppia locazione (Higi, Zürcher Kommentar,

Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art. 261-261a CO; Roncoroni, Die Auswirkungen des

Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 219; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009,

n. 27/4.5.7, pag. 564). Nel caso concreto l’appellante non ha motivato perché

le sarebbe stato impossibile trasferirsi a M__________ già a gennaio 2008, ossia

perché si tratterebbe di un caso ineluttabile. La censura va di conseguenza

respinta, mancando già di primo acchito di fondamento e pertinenza.

10.

ultimo il Pretore ha respinto la richiesta formulata in via subordinata, ritenendo

non provato un accordo risarcitorio per fr. 20'000.- tra le parti. L’appellante

rimprovera al primo giudice di non aver considerato tutti gli indizi e gli

elementi di fatto atti a comprovare la conclusione di un tale accordo

risarcitorio.

censura è infondata. Le affermazioni dell’appellante non hanno infatti trovato il

benché minimo riscontro probatorio. Dalla circostanza che i venditori hanno

discusso con il compagno dell’appellante di aumentare di ulteriori fr. 30'000.-

il prezzo di compravendita nei confronti degli acquirenti, non si può dedurre

alcunché. Dagli atti risulta infatti che la proposta di aumento è stata

suggerita dall’avv. RA 2, compagno della conduttrice, ai venditori e che questi

si sono limitati a riferire la circostanza agli acquirenti, senza però

formulare a loro volta delle richieste (teste M__________, pag. 2 verbale del

25.

settembre 2008; IF AO 1, risposta al quesito nr. 4, pag. 3 verbale del 13

febbraio 2009; IF AO 2, risposta al quesito nr. 4, pag. 6 verbale del 13

febbraio 2009; cfr. anche osservazioni all’appello, pag. 17). L’appellante non

ha così dimostrato la conclusione dell’asserito accordo risarcitorio di fr.

20'000.- tra le parti, e la pretesa formulata in via subordinata deve di

conseguenza essere respinta.

11.

Alla

luce di quanto precede, e in accoglimento parziale dell’appello, la pretesa

concernente il risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 261 cpv. 3 CO deve

essere parzialmente accolta, nel senso che all’appellante viene riconosciuto un

importo complessivo di fr. 12’783.- (fr. 500.- indennità per rolladen, fr.

10’400.- maggior onere locativo, fr. 1'883.- spese di trasloco). La tassa di

giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza

(art. 148 CPC). L’appellante sopporterà quindi i 14/25 degli oneri processuali

e i convenuti, in solido, 11/25. L’appellante rifonderà inoltre alla

controparte, a titolo di indennità per ripetibili parziali di appello,

l’importo di fr. 800.-.

Per i quali motivi

visto, per le spese, l’art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili,

pronuncia:

I. L’appello 1° dicembre 2009 di AP 1 è parzialmente accolto. Di

conseguenza la sentenza 19 novembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 4, è così riformata:

1.

L’istanza è parzialmente

accolta. Di conseguenza AO 2 e AO 1, __________ sono condannati in solido a

versare a AP 1 fr. 12'783.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008.

2.

La tassa di giustizia

di fr. 200.- e le spese di fr. 300.- sono a carico della parte istante in

ragione di fr. 280.- e a carico dei convenuti, in solido, in ragione di fr. 220.

La parte istante rifonderà alle parti convenute complessivi fr. 200.- per

ripetibili parziali.

II. Gli

oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 200.-

b) spese fr.

100.

totale fr.

300.

già

anticipate dall’appellante, sono poste a suo carico in ragione di fr. 170.- e a

carico delle parti appellate, in solido, per il rimanente di fr. 130.-.

L’appellante rifonderà inoltre agli appellati fr. 150.- complessivi per

ripetibili ridotte di appello.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 199 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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