Locazione - restituzione anticipata della cosa - restituzione della cosa

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Numero d'incarto:

12.2009.226

Data decisione, Autorità:

15.04.2010, IICCA

Titolo:

Locazione - restituzione anticipata della cosa - restituzione della cosa

RESTITUZIONE ANTICIPATA

RESTITUZIONE DELLA COSA

art. 264 CO

art. 267 CO

Incarto n.

12.2009.226

Lugano

15 aprile

2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.1347

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 22

ottobre 2008 da

AO 1

AO 2

RA 1

contro

AP 1

AP 2

RA 2

con cui gli istanti hanno chiesto la condanna di controparte al

pagamento in favore di AO 2 di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 1° novembre

2005 e al pagamento di fr. 500.– oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008,

nonché il rigetto in via definitiva dell'eventuale opposizione al PE notificato

a seguito della domanda di esecuzione inoltrata da AO 2, domanda alla quale si

sono opposti i convenuti;

nonché nella causa inc. n. DI.2008.1354 della medesima Pretura, promossa

con istanza 23 ottobre 2008 da

AP 1, __________

AP 2, __________

tutti rappr. dall'avv. __________

contro

AO 1, __________AO 2, __________

tutti rappr. dall' __________

con cui gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 10'494.75

oltre interessi al 5% dal 30 aprile 2008 a titolo di risarcimento danni, la

liberazione del deposito di garanzia in favore dei locatori, nonché il rigetto

in via definitiva dell'opposizione al PE n. __________ dell'UE di __________,

domande alle quali si sono opposti i convenuti;

sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 3 dicembre

2009, dichiarando l'istanza 22 ottobre 2008, respinta per carenza di

legittimazione attiva nella misura in cui è stata presentata da AO 1

(dispositivo n. 1), parzialmente accolta nella misura in cui è stata presentata

da AO 2, condannando di conseguenza AP 1 e AP 2 a versare in solido a AO 2

l'importo di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 5 luglio 2008 (dispositivo

n. 2), dichiarando pure l'istanza 23 ottobre 2008, respinta per carenza di

legittimazione passiva nella misura in cui è stata presentata nei confronti di AO

1 (dispositivo n. 3), parzialmente accolta nella misura in cui è stata presentata

nei confronti di AO 2, condannando di conseguenza AO 2 a versare a AP 1 e AP 2

l'importo di fr. 2'087.35 oltre interessi al 5% dal 23 settembre 2008,

dichiarando tuttavia mantenuta l'opposizione interposta al PE n. __________

dell'UE di __________ (dispositivo n. 4), accollando per finire la tassa di

giustizia (fr. 300.–) e le spese (fr. 200.–) a carico di AP 1 e AP 2 in solido

nella misura di 4/5 e per il resto (1/5) a carico di AO 2 e AO 1 in solido e

condannando AP 1 e AP 2 a rifondere alla controparte, con vincolo di

solidarietà, fr. 100.– a titolo di parziale indennità (dispositivo n. 5);

appellanti AP 1 e AP 2, con appello 14 dicembre 2009, con il quale

impugnano i dispositivi n. 4 e 5 e postulano che il dispositivo n. 4 sia

riformato nel senso di condannare AO 2 a rimborsare a AP 1 e AP 2 fr. 10'846.10

oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008 per i danni e per le pigioni di maggio

e giugno 2008, come pure di riformare il dispositivo n. 5 tenendo conto di

quanto precede, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e di seconda

sede;

mentre AO 1 e AO 2 non hanno presentato osservazioni all'appello;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. A

far tempo dal 1° novembre 2005, AO 1 ha condotto in locazione un appartamento

di tre locali al primo piano dello stabile sito in via __________ a __________,

in base ad un contratto di locazione venuto in essere con l'allora proprietario

__________ M__________. Il contratto prevedeva una pigione mensile di fr.

1'250.–, oltre a fr. 200.– per spese accessorie, e una durata indeterminata,

potendo essere data disdetta previo preavviso di tre mesi, per la scadenza del

31 ottobre, la prima volta per il 31 ottobre 2008.

Nell'aprile

2007, AO 1 ha lasciato l'appartamento nel quale era nel frattempo subentrato il

suo ex marito AO 2. Con scritto 25 marzo 2008, AO 2 ha notificato a __________

M__________ la disdetta anticipata del contratto di locazione per il 30 aprile

2008, chiedendo tra l'altro il rimborso del deposito di garanzia. Dopo uno

scambio di corrispondenza – nel quale __________ M__________ ha dichiarato di

rifiutare il subentrante proposto, a ragione dell'esistenza di esecuzioni a suo

carico – AO 2 con lettera 18 aprile 2008 ha comunicato a __________ M__________

la sua disponibilità a lasciare l'appartamento per le ore 16.00 del 30 aprile

2008, allegando nel contempo due certificati dell'UE di __________ relativi

alla coppia L__________ -__________ interessata a subentrare. __________ M__________

ha risposto lo stesso giorno a AO 2 che il preavviso dato per la riconsegna era

troppo breve, per cui non gli era possibile effettuare il sopralluogo. Il 29

aprile 2008 AO 2, preso atto dell'assenza del locatore, ha spedito le chiavi dell'appartamento

a quest'ultimo tramite corriere.

Con

invio raccomandato 30 aprile 2008, AP 1, AP 2 e __________ M__________ hanno

informato AO 1 e AO 2 che AP 1 e AP 2 erano diventati i nuovi proprietari

dell'appartamento. Nel medesimo scritto AO 1 e AO 2 sono stati inoltre

informati che il contratto di locazione sarebbe scaduto solo a fine settembre

2008 e che, fino a quel momento e fintanto che l'appartamento non sarebbe stato

rilocato, i due sarebbero rimasti responsabili per il pagamento della pigione.

Essi hanno inoltre allegato allo scritto una lista di danni – per i quali i due

venivano ritenuti responsabili – constatati in occasione del sopralluogo

avvenuto quel medesimo giorno alla presenza del perito comunale.

Con

lettera 5 maggio 2008, AP 1, AP 2 e __________ M__________ hanno spedito ad AO

1 e AO 1 il rapporto di constatazione allestito dal perito comunale, chiedendo

agli stessi se fossero intenzionati a procedere all'eliminazione dei danni

constatati. Comunicavano pure di non aver accettato la coppia L__________ -__________

quali subentranti in quanto gli stessi non si erano detti disposti a riprendere

il contratto alle condizioni dell'art. 264 CO. Informavano inoltre AO 1 e AO 2

di ritenerli responsabili del pagamento dei canoni di locazione fino al 30

settembre 2008.

In

data 20 maggio 2008 si è tenuto un sopralluogo nell'appartamento con il

liquidatore della compagnia assicurativa RC di AO 2. Questi ha riconosciuto un

importo di fr. 2'000.– a saldo dei danni lamentati dai locatori. La proposta

non è stata tuttavia accettata da AP 1 e AP 2 che, oltre a trattenere il

deposito di garanzia e ad esigere il pagamento del rimborso assicurativo, hanno

notificato a AO 2 un precetto esecutivo di fr. 2'500.– per le pigioni di maggio

e giugno 2008.

2. Con

istanza 22 ottobre 2008 (inc. DI.2008.1347) – presentata preventivamente al

competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione – AO 2 e AO 1 hanno

chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano la condanna di AP 1 e AP 2 al

pagamento in favore di AO 2 di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 1°

novembre 2005 – corrispondente alla totale liberazione del deposito di garanzia

– e al pagamento di fr. 500.– oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008, nonché

il rigetto in via definitiva dell'eventuale opposizione al PE notificato a

seguito della domanda di esecuzione inoltrata da AO 2.

AP

1 e AP 2 si sono opposti alle pretese delle

controparti.

3. Con

istanza 23 ottobre 2008 (inc. DI.2008.1354), AP 1 e AP 2 hanno chiesto a loro

volta alla Pretura del Distretto di Lugano di condannare AO 2 e AO 1 al

pagamento di fr. 10'494.75 oltre interessi al 5% dal 30 aprile 2008 a titolo di risarcimento danni, come pure la liberazione in loro favore del deposito di garanzia

di fr. 2'500.–, nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione al PE n. __________

dell'UE di __________.

AO

2 e AO 1 si sono opposti alle pretese delle controparti.

4. Il

Pretore ha esperito congiuntamente l'istruttoria delle due cause DI.2008.1347 e

DI.2008.1354, come pure il dibattimento finale. Con un unico giudizio datato 3

dicembre 2009, il primo giudice ha dichiarato l'istanza 22 ottobre 2008,

respinta per carenza di legittimazione attiva nella misura in cui è stata

presentata da AO 1 (dispositivo n. 1), parzialmente accolta nella misura in cui

è stata presentata da AO 2, condannando di conseguenza AP 1 e AP 2 a versare in

solido a AO 2 l'importo di fr. 2'500.– oltre interessi al 5% dal 5 luglio 2008

(dispositivo n. 2), dichiarato pure l'istanza 23 ottobre 2008, respinta per

carenza di legittimazione passiva nella misura in cui è stata presentata nei

confronti di AO 1 (dispositivo n. 3), parzialmente accolta nella misura in cui

è stata presentata nei confronti di AO 2, condannando di conseguenza AO 2 a

versare a AP 1 e AP 2 l'importo di fr. 2'087.35 oltre interessi al 5% dal 23

settembre 2008, dichiarando tuttavia mantenuta l'opposizione interposta al PE

n. __________ dell'UE di __________ (dispositivo n. 4). Il Pretore ha per

finire accollato la tassa di giustizia (fr. 300.–) e le spese (fr. 200.–) a AP

1 e AP 2 in solido nella misura di 4/5 e per il resto (1/5) a AO 2 e AO 1 in

solido e condannato AP 1 e AP 2 a rifondere alla controparte, con vincolo di

solidarietà, fr. 100.– a titolo di parziale indennità (dispositivo n. 5).

5. Con

appello 14 dicembre 2009, AP 1 e AP 2 impugnano i dispositivi n. 4 e 5.

Postulano che il dispositivo n. 4 sia riformato nel senso di condannare AO 2 a

rimborsare a AP 1 e AP 2 fr. 10'846.10 oltre interessi al 5% dal 1° maggio 2008

per i danni e per le pigioni di maggio e giugno 2008, come pure di riformare il

dispositivo n. 5 tenendo conto di quanto precede, con protesta di tasse, spese

e ripetibili di prima e di seconda sede.

6. Gli

appellanti hanno formulato l'appello solo nei confronti di AO 2, dichiarando di

aderire alle considerazioni del Pretore sull'assenza di legittimazione passiva

di AO 1. In appello resta contestata la quantificazione del risarcimento danni

ammessa dal primo giudice limitatamente all'importo complessivo di fr. 2'087.35

[fr. 1'400.– (ripristino e tinteggio pareti) + fr. 322.80 (costo della pulizia

dell'appartamento) + fr. 64.55 (spese smontaggio di una presa) + fr. 300.– (costo

per la sostituzione di uno specchio della cucina)]. Gli appellanti chiedono

invece il riconoscimento di un importo complessivo di fr. 7'938.80 [fr. 5'200.–

(ripristino e tinteggio pareti) + fr. 845.65 (ripristino porte e serrature) +

fr. 645.60 (costo della pulizia dell'appartamento) + fr. 64.55 (spese

smontaggio di una presa) + + fr. 960.– (costo per la sostituzione di uno

specchio della cucina) + fr. 62.40 (rimborso del prezzo di una chiave) + fr.

160.60 (spese di lavanderia)].

In appello è contestata pure la pretesa fatta valere da AP 1 e AP 2

– respinta dal Pretore – di ottenere un risarcimento di fr. 2'500.–, per la

locazione dei mesi di maggio e giugno 2008, ritenuto che __________ L__________

e __________ L__________ __________ potenziali subentranti a AO 2, secondo i

locatori, si erano detti disposti a rilevare il contratto di locazione solo a

far tempo dal mese di luglio 2008, a fronte dell'abbandono dell'appartamento da

parte di AO 2 alla fine di aprile dello stesso anno.

6.1 Giusta

l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato

risultante da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del

danno cagionato. Va precisato che di regola il conduttore non è tenuto a

risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l'ente locato, ma soltanto

quelli che permettono di ricostruire uno stato conforme al contratto (cioè

tenendo conto della normale usura), di modo che in sostanza egli dovrà

risarcire solo i danni che eccedono la normale usura: nel caso di una sostituzione

totale, si imporrà di tener conto della durata di vita dell'installazione

sostituita (Lachat, Le bail à

loyer, Losanna 2008, n. 5.4 pag. 809; Higi,

Zürcher Kommentar, n. 101 e segg. ad art 267 CO). Spetta al locatore l'onere di

provare l'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale della cosa e il

relativo danno (Lachat, op. cit.,

n. 5.7 pag. 811-812).

6.1.1 In

questa sede non è più contestata la necessità di ritinteggiare le pareti dei

locali occupati da AO 2. E' contestato solo il quantum accordato dal

Pretore ai locatori per il ritinteggio. Con la propria istanza i locatori

avevano esposto quale danno per “ripristino e tinteggio pareti” l'importo di

fr. 5'200.– (cfr. inc. DI.2008.1354, istanza 23 ottobre 2008, pag. 4 verso

l'alto). Il Pretore, con riferimento alla deposizione del teste __________ B__________

(act. IV, pag. 4), pittore diplomato attivo in proprio e autore del preventivo

di cui al doc. AA (inc. DI.2008.1347) – dal quale ha ritenuto di non doversi

scostare – ha accordato fr. 1'400.–. Gli appellanti chiedono nuovamente il

rimborso di fr. 5'200.–. Sostengono che è quanto è stato da loro “pagato” alla

ditta E__________ SA per il tinteggio delle pareti, ma anche per lo smalto di

“stipiti, porte e cassetta contenente la regolazione delle serpentine, che

erano rovinati” (appello, pag. 3 in basso e pag. 4 verso l'alto). Quindi, la

richiesta di risarcimento fa riferimento non solo all'applicazione nel

tinteggio del prodotto Tiefgrund – che il primo giudice ha ritenuto,

rettamente, non necessario – ma anche opere di smaltatura (di stipiti, porte e

cassetta serpentine), asseritamene rovinate, menzionate per la prima volta,

quindi in modo irricevibile solo in sede di conclusioni (act. VI, pag 5 nel

mezzo), ed ora nuovamente, irritualmente, in sede di appello (pag. 4 in alto). Tenuto

conto anche del fatto che la locazione per il contratto in oggetto era di

durata indeterminata, disdicibile la prima volta dopo tre anni e che al momento

della disdetta anticipata durava ormai da due anni e mezzo, questa Camera, a

titolo equitativo, ritiene tutto sommato di poter comunque fissare a fr.

2'000.– la somma da porre a carico di AO 2 per il ripristino e il ritinteggio

delle pareti. L'importo corrisponde al rimborso che l'assicurazione RC ha

versato per questa posta all'inquilino (cfr. doc. 26 e 27 dell'inc.

DI.2008.1347) ed è senza dubbio sufficiente a provvedere al ritinteggio delle

pareti (cifrato dal pittore diplomato __________ B__________ in fr. 1'400.–) e

ad eliminare i difetti evidenziati dal perito comunale arch. __________ T__________

[stuccature eseguite in modo non accettabile e segni eccessivi sulle pareti

(doc. 16 dell'inc, DI.2008.1347)]. Entro questi limiti, l'appello, su questo

punto, merita dunque di essere parzialmente accolto.

6.1.2 Il

primo giudice non ha riconosciuto l'importo di fr. 845.65 esposto dai locatori

per il ripristino delle porte e delle serrature (doc. Y dell'inc. DI.2008.1354,

fattura __________. B__________). Secondo il Pretore la parte locatrice non ha

comprovato una delle premesse alla base di una richiesta di risarcimento e

meglio la situazione iniziale dell'ente locato. La deposizione della teste __________

N__________ non è stata ritenuta sufficiente a provare che le porte avessero il

cilindro al momento dell'inizio della locazione, riferendo solo di convinzioni

basate su deduzioni piuttosto che su fatti realmente accertati. Analogamente

quanto affermato dal teste __________ M__________ non è stato ritenuto utile a

dipanare i dubbi. Gli appellanti si aggravano contro la decisione del Pretore,

computando presumibilmente nella richiesta di giudizio complessiva (fr.

10'846.10, cfr. appello pag. 2 verso l'alto) l'intero importo della fattura __________.

B__________ (fr. 845.65, cfr. appello pag. 4 verso il mezzo). Motivando il gravame

essi limitano tuttavia di fatto la loro pretesa alla spesa per la sostituzione

dei cilindri delle porte (che il rapporto del perito ha indicato essere

mancanti) e meglio a fr. 437.30, IVA compresa (cfr. doc. Y dell'inc.

DI.2008.1354, fattura __________. B__________: fr. 28.40 per fornitura chiavi

mancanti + fr. 168.– per fornitura serratura cifrata + fr. 210.– per lavoro

manodopera operaio + fr. 30.90 per IVA). Sostengono che “appare strano che

degli inquilini che ricevono un appartamento con le porte senza cilindri non lo

facciano notare”. A ragione. Nella situazione normale, l'appartamento viene

locato con porte dotate di serrature (cilindri). In assenza di un rapporto di

consegna iniziale attestante il contrario, si deve presumere che all'inizio della

locazione le serrature ci fossero. La pretesa degli appellanti non è dunque

priva di fondamento. Appare tuttavia equo fissare il risarcimento in fr. 340.–.

Dalle spese per il lavoro di manodopera (complessivi fr. 210.– per tre ore di

lavoro) devono infatti essere dedotte quelle relative alla sostituzione delle

maniglie, per le quali gli appellanti hanno rinunciato a far valere pretese

(appello, pag. 4 verso il basso).

6.1.3 Il

primo giudice ha riconosciuto che – secondo quanto attestato dal perito comunale

– l'ente locato al momento della consegna non poteva essere considerato pulito

in modo ineccepibile e che quindi la parte conduttrice era tenuta a sopportare

il costo della pulizia. Il Pretore non ha tuttavia riconosciuto l'importo di

fr. 645.60 fatturato dalla ditta M__________, nella misura in cui, calcolando

una tariffa oraria per un'ausiliaria di pulizie (oneri sociali compresi) si

arriva a 25.80 ore per la pulizia dell'appartamento in questione. Secondo il

primo giudice, un simile tempo di lavoro sarebbe giustificato solo a fronte di

una situazione igienica catastrofica, circostanza questa che non risulta dagli

atti. Esso ha pertanto riconosciuto la metà dell'importo richiesto oltre

all'IVA, e meglio fr. 322.80, pari ad un dispendio di 12 ore di un'ausiliaria

di pulizie. Le considerazioni del Pretore appaiono corrette e meritano

conferma. La fattura prodotta dai locatori (doc. Y dell'inc. DI.2008.1354) si

limita del resto ad indicare un prezzo globale di fr. 600.– oltre all'IVA e non

permette di verificare né il tempo impiegato per la pulizia, né tantomeno il

costo orario, che gli appellanti sostengono essere stato superiore a quello di

un'ausiliaria di pulizia. L'appello, su questo punto, va dunque respinto.

6.1.4 Il

primo giudice ha riconosciuto il costo della sostituzione di uno specchio della

cucina (G__________), limitatamente all'importo di fr. 300.– (pari a € 200.– al cambio €/fr:

1.–/1.50). Gli appellanti avevano esposto nell'istanza (e postulano ancora in

appello) l'importo di fr. 960.–, basandosi su un preventivo di spesa (doc. Y

dell'inc. DI.2008.1354). La richiesta degli appellanti, basata unicamente su un

preventivo, appare effettivamente esorbitante, se si considera che la vendita

di due pannelli con specchio, una colonna per cucina e una fascia di chiusura

era costata appena €100.– in più di quanto preventivato per la sostituzione di

un solo specchio. La decisione del primo giudice merita conferma senza

necessità di ulteriore disamina.

6.1.5 Il

Pretore non ha riconosciuto l'importo di fr. 62.40 esposto dai locatori per il

pagamento di una “chiave (G__________): ordinata da AO 2 perché persa” (act.

VI, pag. 5 verso l'alto). Secondo il primo giudice dagli atti dell'incarto non

risulta quante chiavi siano state consegnate all'inizio della locazione né il

tipo delle stesse. Non sarebbe dunque provato che il set di chiavi ritornato il

giorno della consegna dei locali non corrisponde a quello consegnato ad inizio

locazione, come sostenuto dalla parte locatrice (doc. 16 dell inc. DI.2008.1347

e doc. N dell'inc. DI.2008.1354).

Le

considerazioni del Pretore appaiono corrette e meritano conferma. Il fatto che AO

2 abbia chiesto la copia di una chiave non comprova che l'avesse persa. Quindi

Fatti

i locatori non possono esporre come danno l'importo pagato per una chiave che

la ditta G__________ doveva semmai fatturare a chi l'aveva ordinata. Il pagamento

della fattura dimostra piuttosto la volontà dei locatori di aumentare il set di

chiavi da mettere a disposizione dei nuovi conduttori. L'appello va nuovamente

respinto.

6.1.6 Il

primo giudice non ha riconosciuto l'importo di fr. 160.60 esposto dai locatori

per spese di lavanderia. Respingendo la pretesa il Pretore ha osservato che le

spese di lavanderia non sono state notificate nello scritto 30 aprile 2008,

come pure non erano presenti nel rapporto peritale. Gli appellanti sostengono

ora che “le spese di lavanderia non sono un difetto, bensì un residuo di spesa

di consumo che l'inquilino non ha pagato e che l'amministrazione ha posto a

carico del locatore” (appello, pag. 5 verso il basso). Trattasi di argomento

nuovo, pertanto irricevibile (Cocchi/Trezzini,

CPC TI, m. 5-6 ad art. 321 CPC). A titolo abbondanziale si rileva che non

risulta dagli atti che l'amministrazione abbia messo le predette spese a carico

dei locatori. L'appello cade nuovamente nel vuoto.

6.2 Giusta

l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini

di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore se

gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente

rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime

condizioni. La sola presentazione del candidato subentrante è sufficiente per

liberare il conduttore dai suoi obblighi, senza che sia necessaria la

conclusione di una relazione contrattuale (Tercier, Les contrats

spéciaux, 4a ed., m.

2521). La liberazione del conduttore presuppone, nondimeno, che il locatore

accetti la ripresa del contratto da parte del candidato, dopo averne verificato

l’idoneità (Lachat, op. cit., n. 5.2.5 pag. 611). Il candidato subentrante, infatti,

deve essere oggettivamente accettabile e solvibile, vale a dire atto a pagare

regolarmente il canone di locazione e le spese accessorie, ritenuto che è da

considerare non solvibile la persona con atti di attestati di carenza di beni

e, di regola, chi è oggetto di procedimenti esecutivi (Lachat, op. cit., n. 5.3.2

pag. 612-615). Se il locatore rifiuta un candidato solvibile e oggettivamente

accettabile, deve liberare il conduttore uscente dagli oneri contrattuali a far

tempo dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto (Lachat, op. cit., n. 5.4.1 pag. 616). Il

subentrante dal canto suo deve accettare i locali nello stato in cui si trovano

(Lachat, op. cit., n. 5.3.2 pag.

615; Chaix, L'article 264 CO: à la

recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II pag. 66). Le norme sulla

restituzione dei locali si applicano alla fattispecie dell'art. 264 CO; anche

in occasione di una restituzione anticipata dell'ente locato si deve quindi

procedere alla verifica dei locali con contestuale allestimento del verbale di

constatazione e, in caso di difetti, con tempestiva notifica dei medesimi al

conduttore uscente da parte del locatore (Lachat,

op. cit., n. 5.5.5 pag. 619). La ripresa del contratto di locazione alle

medesime condizioni non comporta infatti la presa a carico da parte del

subentrante dei danni che eccedono la normale usura; per essi risponde

unicamente l'inquilino uscente (Lachat,

op. cit., n. 5.5.5 pag. 619, con riferimento al capitolo 5, pag. 807 e segg.).

Il locatore, dal canto suo, non deve ostacolare gli sforzi del conduttore nella

ricerca di un subentrante, con atti contrari alla buona fede, quali

segnatamente l'imposizione al candidato al subingresso di clausole e oneri

abusivi (Chaix, op. cit., pag.

69-70).

6.2.1 Il

Pretore non ha riconosciuto la pretesa di fr. 2'500.– fatta valere dai

locatori, che ritenevano di aver diritto a vedersi rimborsata la perdita subìta

a motivo del fatto che __________ L__________ e __________ L__________ __________,

potenziali subentranti a __________, si erano, a loro dire, detti disposti a

rilevare il contratto di locazione solo a partire dal mese di luglio 2008 a fronte dell'abbandono dell'appartamento da parte di AO 2 alla fine di aprile 2008. Secondo il

primo giudice la coppia L__________ /L__________ __________ si era dichiarata

disposta a subentrare a far tempo dal 1° maggio 2008 e non vi erano dubbi sulla

loro solvibilità, visto che avevano fatto pervenire all'ex locatore – che agiva

per conto dei nuovi proprietari dell'appartamento – due dichiarazioni

dell'Ufficio esecuzioni in cui si attestava l'assenza di procedure esecutive a

loro carico. I locatori non avevano dunque motivi oggettivi per rifiutare i

subentranti proposti da AO 2. Secondo il Pretore, il motivo addotto dai

locatori, segnatamente la non disponibilità dei potenziali subentranti ad

accollarsi i danni provocati dal precedente inquilino, non poteva essere

ritenuto valido, ritenuto che questi non potevano essere ritenuti responsabili

dei danni causati dall'inquilino uscente. Il primo giudice ha anche aggiunto

che la teste L__________ aveva riferito di aver visto i locali e di averli

sostanzialmente accettati così come visti e di non aver notato danni

particolari, come pure che nemmeno a fronte della perizia i danni potevano

essere quantificati dai locatori a fr. 6'000.–. Secondo il Pretore, lo stesso

si poteva dire per AO 2, il quale confrontato con una richiesta dei locatori in

ordine alla pulizia dei locali e degli altri difetti, con ogni probabilità vi

avrebbe dato seguito. Il primo giudice ha quindi concluso che abbondanzialmente

non era possibile escludere a priori e nella maniera più assoluta che i

subentranti non fossero stati accettati proprio a ragione dell'intenzione dei

locatori di eseguire le modifiche apportate all'ente locato.

6.2.2 Diversamente

da quanto adducono gli appellanti, la testimonianza di __________ L__________

non ha per nulla sfumato i fatti, ma è chiara nei suoi contenuti. Da essa

traspare che i potenziali subentranti sono stati indotti in errore dall'ex

proprietario __________ M__________ – che agiva in rappresentanza dei nuovi

proprietari – allorquando questi ha detto loro che se avessero voluto

subentrare nel contratto avrebbero dovuto pagare un importo di fr. 6'000.– per

i danni esistenti (act. IV, pag. 2 verso l'alto). Questa circostanza,

segnatamente il fatto di aver detto a __________ L__________ che avrebbe dovuto

rispondere lei di danni già esistenti, è per altro stata confermata in causa dallo

stesso __________ M__________ (act. III, pag. 5 verso l'alto). La lettera spedita

dai potenziali subentranti (via fax) il 2 maggio 2008 (doc. 19 dell'inc.

DI.2008.1347) a __________ M__________ e AP 2, con la quale i primi hanno

procrastinato di due mesi – al 1° luglio 2008 – la disponibilità a subentrare

va dunque letta alla luce dell'imposizione di un onere abusivo (cfr. sopra

consid. 6.2) fatta dal rappresentante dei nuovi proprietari-locatori. Invero,

questa lettera, proprio perchè determinata dalla predetta imposizione, atta ad

indurre i subentranti a desistere dal subingresso immediato e perciò contraria

ai principi della buona fede (Chaix,

op. cit., pag. 69-70), non può essere presa in considerazione. Del resto la

volontà della coppia L__________ -L__________ __________ di subentrare nel

contratto di locazione già il 1° maggio 2008 traspare in modo chiaro dalla

medesima testimonianza di __________ L__________ (act. IV, pag. 2 verso il

mezzo). Nulla agli atti permette invece di ritenere che la coppia L__________ -L__________

__________ non avesse la concreta intenzione di subentrare il 1° maggio 2008,

non potendo per altro essere esclusa neppure l'organizzazione di un trasloco

anche in tempi molto brevi. Il fatto poi che il sopralluogo con il perito della

RC di AO 2 sia avvenuto solo il 20 maggio 2008 non è di rilievo, ritenuto, tra

l'altro, che l'opera di dissuasione messa in atto da M__________ sulla coppia L__________

-L__________ __________ risale, per ammissione dello stesso M__________, al

mese d'aprile 2008 (act. III. Pag. 4 in basso e pag. 5 in alto).

Va

anche rilevato che la volontà dei locatori di ostacolare il conduttore nella

ricerca di candidati subentranti, con un comportamento contrario alla buona

fede (Chaix, op. cit., pag.

69-70), traspare anche dalle lettere 5 maggio 2008 scritte dai primi –

congiuntamente a __________ M__________ – rispettivamente alla coppia L__________

-L__________ __________, candidata al subingresso (doc. 20 dell'inc. DI.2008.1347)

e al conduttore AO 2 (doc. 22 dell'inc. DI.2008.1347). Nella prima lettera i

locatori hanno imposto abusivamente ai candidati subentranti di rendersi

responsabili – entro tre giorni – dei danni causati dall'inquilino uscente,

pena il rifiuto da parte loro del subingresso. Nella seconda lettera, scritta

in medesima data al conduttore AO 2, i locatori davano già per acquisita la

mancata accettazione da parte dei candidati subentranti della condizione posta

e quindi la non accettazione del subingresso (doc. 22 dell'inc. DI.2008.1347). In

conseguenza all'imposizione dell'onere abusivo, la coppia L__________ -L__________

__________ ha poi in effetti comunicato il 9 maggio 2008 ai locatori la propria

rinuncia a subentrare nel contratto anche per una data successiva al 1° maggio

2008 (doc. 23 dell'inc. DI.2008.1347). In simili circostanze, le pretese dei

locatori non meritano tutela.

Anche

su questo punto l'appello deve essere respinto e la decisione del Pretore

confermata.

7. Ne

discende che l'appello va parzialmente accolto ai sensi dei considerandi, con

conseguente riforma del dispositivo n. 4 della decisione impugnata, senza

necessità di riformare il giudizio su tassa di giustizia, spese e ripetibili,

vista l'esiguità dell'accoglimento. Non v'è d'altro canto motivo per modificare

la data di decorrenza degli interessi di mora, che gli appellanti hanno fatto

valere nella richiesta di giudizio senza spendere neppure una parola per

motivare la pretesa.

La

tassa di giustizia e le spese di seconda istanza seguono la soccombenza,

ritenuto che il valore litigioso della procedura d'appello ammonta a fr. 8'758.75

(fr. 10'846.10 ./. fr. 2'087.35), con una vittoria per gli appellanti per

complessivi fr. 940.– (cfr. consid. 6.1.1 e 6.1.2). Non si assegnano ripetibili

agli appellati, non avendo essi presentato osservazioni all'appello.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148

CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 14 dicembre 2009 di AP 1 e AP 2 è parzialmente accolto.

Di

conseguenza la sentenza 3 dicembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 4, è così riformata:

1. invariato

2. invariato

3. invariato

4. L'istanza 23 ottobre 2008 nella

misura in cui è presentata nei confronti di AO 2 è parzialmente accolta.

§

Di conseguenza Christian Vitali è condannato a versare a AP 1 e AP 2 l'importo

di fr. 3'027.35 oltre interessi al 5% dal 23 settembre 2008.

§§

L'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di __________ è mantenuta.

5. invariato

Considerandi

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr. 200.-

b)

spese fr. 50.-

Totale

fr. 250.-

da

anticiparsi dagli appellanti, sono poste a loro carico in solido nella misura

di 8/9 e per il resto a carico di AO 2. Non si assegnano ripetibili.

III. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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