Locazione, contestazione della disdetta, disdetta non abusiva, motivazione in appello

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Numero d'incarto:

12.2009.235

Data decisione, Autorità:

24.01.2011, IICCA

Titolo:

Locazione, contestazione della disdetta, disdetta non abusiva, motivazione in appello

CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA

art. 271 CO

art. 271a CO

Incarto n.

12.2009.235

Lugano

24 gennaio

2011/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Bozzini, vicepresidente,

Fiscalini e Pellegrini

segretaria:

Meyer, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.1116

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 17

settembre 2004 da

AO 1

rappr. dall’ RA

2

contro

AP 1

rappr. dall’ RA

1

con cui

l’istante ha chiesto di

annullare la decisione 16 agosto 2004 dell’Ufficio di conciliazione e di respingere la richiesta di controparte di annullare la disdetta

20 febbraio 2004;

domanda

avversata dal convenuto che alle udienze di discussione 29 novembre 2004 e 21

dicembre 2004 ha postulato in via principale la reiezione dell’istanza e

l’accoglimento della richiesta di annullamento della disdetta 20 febbraio 2004,

mentre in via subordinata, nel caso di validità della disdetta, ha chiesto la

concessione di una protrazione della contratto di sublocazione di sei anni,

fino al 28 febbraio 2011;

istanza

che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 17 dicembre 2009, accertando

la validità della disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28 febbraio 2005 e

concedendo una protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio

2011;

appellante

il convenuto che con atto di appello 28 dicembre 2009 chiede la riforma del

giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza 17 settembre 2004, ossia

di annullare la disdetta 20 febbraio 2004 e confermare la protrazione del

contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011, protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

l’istante,

postulando con le osservazioni 22 gennaio 2010 la reiezione dell’appello e con appello adesivo la modificazione

della sentenza impugnata nel senso di concedere una protrazione unica fino al

28 febbraio 2008, pure con protesta di spese e

ripetibili;

il

convenuto proponendo con le osservazioni all’appello adesivo 23 febbraio 2010 la reiezione del gravame

avversario;

letti

ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: A. AO 1 conduce in locazione dal 1° gennaio 1998 i locali commer­ciali

adibiti a centro wellness situati nello stabile di cui alla part. __________

RFD di __________ di proprietà di D__________ (doc. B). In data 23 luglio 1999 AO

1 ha sublocato al dr. med. AP 1 parte dei summenzionati locali per complessivi

mq 144 e ca. 8/10 posteggi esterni. Il contratto di sublocazione è stato

concluso per una durata di 7 anni, dal 1° marzo 1998 al 28 febbraio 2005, con

possibilità di rinnovo automatico per ulteriori 5 anni in caso di mancata

disdetta inoltrata da una delle parti con un preavviso di 6 mesi prima della

data di scadenza (doc. C, punto 4). La pigione è stata fissata in fr. 21'666.-

annui fissi per i primi 3 anni e in fr. 26'400.- annui dal 1° marzo 2001,

oltre alle spese di elettricità, acqua e riscaldamento (doc. C, punto 3).

B. Con

modulo ufficiale 20 febbraio 2004 AO 1 ha notificato al dr. AP 1 la disdetta del contratto di sublocazione con effetto dal 28 febbraio 2005 (doc. D),

termine previsto nel contratto doc. C. Con istanza 17 settembre 2004,

preventivamente sottoposta all’Ufficio di conciliazione competente che ha

accertato la nullità della predetta disdetta (doc. F; cfr. anche incarto UC),

l’istante ha domandato di annullare la decisione 16

agosto 2004 dell’UC e di respingere la richiesta di

controparte di annullare la disdetta 20 febbraio 2004. A suo dire essa avrebbe tempestiva­mente motivato la disdetta in sede di udienza di concilia­zione

davanti all’UC, invocando la necessità di disporre dei locali per uso proprio,

alfine di realizzare un nuovo progetto destinato alla clientela con problemi di

obesità.

C. Alle

udienze di discussione 29 novembre 2004 e 21 dicembre 2004, AP 1 si è

integralmente opposto all’istanza, postulando in via

principale la reiezione dell’istanza e l’accoglimento della richiesta di

annullamento della disdetta 20 febbraio 2004, evidenziando che la disdetta costituirebbe una ritorsione trasversale, contraria alle regole della buona fede ex art. 271 cpv. 1 CO, essendo egli molto amico del dr. L__________, presidente del CdA di

I__________, società che controlla la proprietaria dell’ente locato D__________,

con la quale AO 1 avrebbe pendenti diverse controversie locative. In secondo luogo ha rilevato che le motivazioni addotte

dall’istante per giustificare la disdetta non sarebbero serie, attuali, né

concrete, il cosiddetto “progetto C__________” essendo pretestuoso e la

sublocatrice AO 1 non disponendo dell’autorizzazione da parte della locatrice

principale D__________ per effettuare lavori di trasformazione e un cambio

destinazione dei locali adibiti a studio medico. In via subordinata, nel caso

di validità della disdetta, ha invece chiesto la concessione di una protrazione

del contratto di sublocazione di sei anni, fino al 28 febbraio 2011. A sostegno della sua domanda ha allegato che lo studio medico sarebbe strettamente legato al

centro wellness, senza la cui collaborazione subirebbe gravi perdite

economiche. I locali alternativi proposti dall’istante (doc. P e Z12) sarebbero

inadatti, essendo lontani dal centro benessere e non disponendo dell’isolamento

contro le radiazioni ionizzanti. Ha evidenziato inoltre che non esisterebbero

altri studi medici nelle località __________ e __________, a differenza dei

comuni confinanti, dove eserciterebbero altri medici. Con la replica, la

duplica e in sede di conclusioni scritte, le parti si sono riconfermate nelle

proprie antitetiche allegazioni e domande.

D. Con

sentenza 17 dicembre 2009 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, accertando

innanzitutto la validità della disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28

febbraio 2005. Al proposito ha rilevato che l’istante ha tempestivamente

motivato la disdetta davanti al giudice e che la ritorsione trasversale invocata

dal convenuto non ha trovato riscontri probatori. Quanto al bisogno proprio

fatto valere dall’istante quale motivazione della disdetta, il Giudice di prime

cure ha ritenuto sufficiente­mente comprovata l’intenzione dell’istante di

voler realizzare un centro fitness destinato specificatamente a persone obese, più

precisamente un centro C__________ con licenza di tipo A che richiederebbe una

struttura separata dal centro fitness, per la cui realizzazione sarebbero

idonei i locali attualmente occupati dal convenuto. Nulla modificherebbe alla

validità della disdetta, il fatto che il dr. L__________, azionista di

maggioranza di D__________ non acconsentirebbe a un cambio di destinazione

dello studio medico in centro C__________, rientrando il progetto ad ogni modo

nelle attività previste dalla locatrice principale e dalla AO 1 al punto 5 del

contratto principale. Il Pretore ha infine concesso una protrazione del

contratto di sublocazione della durata massima consentita dalla legge,

segnatamente fino al 28 febbraio 2011, con la

motivazione che il progetto C__________ dell’istante non sarebbe ancora dettagliato

ed attuale, che l’istante non avrebbe interpellato la proprietaria dello stabile

in merito all’attuazione dello stesso e che vanterebbe unicamente un interesse

economico. Il convenuto per contro avrebbe un interesse prevalente, considerato

il numero di pazienti, la collaborazione con il fisioterapista J__________, la

pubblicità della AO 1 che menziona la presenza di un medico nella struttura, la

conseguente abitudine di associare il dr. AP 1 al centro __________, nonché la

difficoltà di trovare locali alternativi, equipaggiati di un accesso per

invalidi, numerosi posteggi e isolamento dalle radiazioni.

E. Con

appello 28 dicembre 2009 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza 17 settembre 2004, ossia di

annullare la disdetta 20 febbraio 2004 e confermare la protrazione del

contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011. L’appellante ribadisce che

la suddetta disdetta sarebbe nulla poiché non validamente motivata e si duole

che il Pretore non sia giunto alle medesime conclusioni dell’Ufficio di

conciliazione quo alla concretezza del progetto C__________ al momento della

disdetta. In particolare evidenzia che il signor M__________ della AO 1 sarebbe

stato coinvolto nel progetto soltanto alla fine del 2004. Per quanto concerne

la natura ritorsiva della disdetta, l’appellante rimprovera al Pretore di aver

considerato solo superficialmente le testimonianze in merito e di aver

erroneamente concluso che la disdetta non abbia avuto conseguenze anche per D__________.

A suo dire la disdetta avrebbe infatti danneggiato l’immagine e il prestigio

del dr. L__________, il quale non avrebbe potuto fare nulla per salvare il

futuro professionale dell’amico dr. AP 1, ciò che la renderebbe contraria alla

buona fede e di conseguenza annullabile. Per quanto riguarda poi il cambiamento

di destinazione, l’appellante censura il giudizio impugnato, in quanto il

Pretore avrebbe erroneamente presupposto che la trasformazione dello studio

medico in un centro fitness non sarebbe soggetta a licenza edilizia. Evidenzia

che il contratto di sublocazione stabilirebbe l’utilizzo dei locali sublocati

unicamente come studio medico e che la clausola nr. 7 del contratto principale

tra D__________ e AO 1 prevederebbe il divieto assoluto di un cambiamento di

destinazione dei vani locati e il conduttore sarebbe obbligato a sottoporre i

piani dettagliati di qualsiasi modifica soggetta ad approvazione da parte

dell’autorità alla locatrice che si potrebbe riservare di dare il suo consenso,

consenso che il dr. Licenziati avrebbe chiaramente negato in sede di udienza

testimoniale. Anche per questi motivi la disdetta sarebbe contraria alla buona

fede e di conseguenza annullabile.

F. Con

osservazioni 22 gennaio 2010 l’istante postula invece la reiezione dell’appello,

rilevando preliminarmente che le pag. 3-7 del appello costituirebbero una

testuale riproduzione delle pag. 1-4 delle conclusioni scritte e ribadendo in

sostanza i medesimi argomenti, mentre con appello adesivo di medesima data chiede

la modifica della sentenza impugnata nel senso di concedere una protrazione

unica fino al 28 febbraio 2008. Con osservazioni all’appello adesivo 23

febbraio 2010 il convenuto propone la reiezione del gravame avversario. Per

quanto di più specifico, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto: 1. Nel giudizio impugnato, il Pretore ha accertato la validità della

disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28 febbraio 2005 e concesso una

protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011. Con

l’appello principale, il convenuto chiede l’annullamento della suddetta

disdetta, poiché ritiene che sia contraria alle regole della buona fede. Con

l’appello adesivo invece, l’istante si oppone alla durata della protrazione,

domandando di concederne soltanto una unica fino al 28 febbraio 2008. Occorre

dunque vagliare innanzitutto le singole censure dell’appellante principale al

giudizio pretorile in merito alla validità della disdetta 20 febbraio 2004,

poi, in caso di esito positivo, giudicare sulla congruità della concessione

della protrazione di sei anni nell’ambito dell’appello adesivo.

Fatti

I. Sull’appello principale

2. Si

osserva preliminarmente che il significato dell’atto di appello è quello

dell’esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche

all’accertamento dei fatti e/o all’applicazione del diritto di cui alla

sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate,

la sua verifica da parte dell’autorità superiore ed eventualmente la sua

riforma nel senso auspicato dall’appellante. Sembrerebbe perciò scontato

presumere che l’atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma

critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È ovvio che ciò

non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già

esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali

scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato

emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione

dell’irricevibilità per un gravame che si limita a richiamare argomentazioni

espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi

trascrizione dell’allegato conclusionale (RtiD I-2010, n. 7c pag. 683, RtiD

II-2009, n. 7c pag. 632, Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI Appendice, m. 36 ad art. 309; II CCA 2

luglio 2010, inc. 12.2009.3; II CCA 3 novembre 2010, inc. 12.2010.167). La

riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente

ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo

scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla

luce delle risultanze dell’istruttoria, e non invece con la diversa finalità di

suffragare avanti alla Camera d’appello l’erroneità del giudizio impugnato. Ciò

premesso, si constata che – come rettamente eccepito dall’appellata nelle

osservazioni all’appello – le pag. 3-7 dell’appello del convenuto

costituiscono una quasi testuale riproduzione delle pag. 1-4 delle conclusioni

scritte, le quali, per i motivi testé esposti, sono perciò manifestamente

irricevibili nella misura in cui le citazioni tratte dal summenzionato allegato

non si confrontano con la sentenza impugnata.

3. Non

resta dunque che esaminare le restanti censure dell’appello, che non costituiscono

una semplice ricopiatura delle osservazioni scritte. L’appellante critica anzitutto il Pretore laddove ha accertato che la disdetta

20 febbraio 2004 è stata validamente motivata e si duole che egli non sia

giunto alle medesime conclusioni dell’Ufficio di conciliazione quo alla

concretezza del progetto C__________ al momento della disdetta, ossia all’inizio

del 2004. A suo dire dall’istruttoria non emergerebbero seri, concreti e

attuali motivi atti a giustificare la disdetta, il progetto essendo allora stato

soltanto in fase di elaborazione teorica e M__________ essendo

stato coinvolto nel progetto soltanto alla fine del 2004.

3.1 Secondo la

legge, la motivazione della disdetta non è premessa per la sua validità,

ragione per cui una disdetta formalmente corretta, ma non motivata è a priori

valida (Higi, Das schweizerische

Mietrecht, Kommentar, 2008, n. 45 ad art. 271 CO). Ciò nonostante, è ad ogni

modo necessario conoscere il motivo alla base della disdetta alfine di poter

stabilire se essa sia contraria alle regole della buona fede giusta la norma

generale dell’art. 271 cpv. 1 CO oppure se ricada sotto i casi speciali

previsti dall’art. 271a CO (Lachat,

Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 25/8.3 pag. 522 e n. 29/3.1 pag. 601). La

legge non contiene disposizioni sul contenuto e sull’estensione della

motivazione (Higi, op. cit., n.

48 ad art. 271 CO). Il motivo della disdetta deve però essere esposto in

maniera chiara e comprensibile. La motivazione è da considerarsi sufficiente,

quando la parte a cui è stata data la disdetta è in grado di comprenderne la

portata e valutare le proprie possibilità di successo in vista di un eventuale procedimento

di contestazione. Il contenuto della motivazione deve inoltre corrispondere

alla verità (Lachat, op. cit., n.

29/3.7-8 pag. 603; Higi, op.

cit., n. 48 ad art. 271 CO). Sotto il campo di applicazione dell’art. 271

CO ricade ogni disdetta che non poggia su un interesse degno di protezione, che

rappresenta pura angheria o che costituisce un comportamento disonesto, che

porta ad una manifesta sproporzione degli interessi in gioco o la cui

motivazione è un evidente pretesto (Lachat,

op. cit., n. 29/4.4 pag. 605-606).

3.2 Nella

fattispecie in esame non ricorrono i summenzionati estremi per annullare la

disdetta ai sensi degli art. 271 e 271a CO. Gli accertamenti e l’apprezzamento

del Pretore in merito al bisogno proprio invocato dall’istante quale

motivazione della disdetta devono essere ritenuti corretti per i motivi qui di

seguito esposti. Al momento della notifica della disdetta in data 20 febbraio

2004, M__________ era coinvolto già da alcuni anni a livello svizzero nella

realizzazione del progetto C__________, in quanto membro della F__________ dal

1993-1994 (deposizione teste R__________, fondatore e ex presidente della F__________,

pag. 2 verbale del 15.09.2005). Essendo il programma C__________ stato

presentato al comitato centrale della F__________ verso la fine del 2001 e il

marchio C__________ registrato nel 2002 (deposizione teste R__________, pag. 2

verbale del 15.09.2005; cfr. anche doc. Z7), si può presumere che M__________

fosse a conoscenza del progetto C__________ sin dall’inizio o perlomeno

all’inizio del 2004, momento della disdetta. Tale supposizione è rafforzata dal

fatto che nel settembre 2004 egli è poi stato nominato responsabile del Gruppo

Ticino in sostituzione di R__________ (doc. Z9) e gli è stato affidato il

programma C__________ quale responsabile nazionale di comunicazione e marketing

(deposizione teste R__________, pag. 2 verbale del 15.09.2005). Il rapporto

annuale 2003 della F__________ conferma inoltre che l’idea di voler realizzare

un centro fitness destinato in modo specifico a persone con problemi di obesità

iniziava a dare i suoi primi frutti all’inizio del 2004 (doc. H/doc. Z8). L’idea

C__________ si è in seguito concretizzata, è stata estesa e resa pubblica con

il passare dei mesi e degli anni (doc. Z9, Z10, plico doc. Z11). L’istante ha dunque

sufficientemente provato in maniera chiara, comprensibile e veritiera che il

programma C__________ era un progetto serio, concreto e che stava alla base della

disdetta 20 febbraio 2004, benché si trattasse di un progetto ancora in fase di

elaborazione teorica, quindi da concretizzare e implementare a livello pratico.

Dalla mera mancanza di progetti tecnici dettagliati (perizia giudiziaria, pag.

5) non si può quindi dedurre che il progetto fosse pretestuoso. Anzi, il perito

stesso ha constatato che un centro C__________ sarebbe realizzabile unicamente

negli spazi attualmente occupati dal AP 1 (risposta al quesito nr. 1 di parte

convenuta, pag. 7 e risposta al contro quesito nr. 1 di parte istante, pag. 11

perizia), non però in quelli utilizzati dalla AO 1 (risposta al quesito nr. 2

di parte convenuta, pag. 10 e risposta al contro quesito nr. 2 di parte

istante, pag. 14 perizia). Occorre poi anche considerare che l’istante ha

notificato la disdetta al convenuto con un preavviso di 12 mesi prima della

data di scadenza del 28 febbraio 2005, benché il contratto ne prevedesse

soltanto 6 (doc. C, punto 4) e che prima della notifica della disdetta 20

febbraio 2004 i rapporti tra le parti in causa erano buoni e non vi erano

litigi (risposta al quesito 1a dell’interrogatorio formale AP 1, pag. 1 verbale

del 24.07.2006; risposta ai quesiti 7 e 8 dell’interrogatorio formale G__________,

pag. 3 verbale del 24.07.2006). Alla luce di questi elementi non si può che

ritenere che l’istante abbia sufficientemente dimostrato la sua intenzione di

ampliare il centro wellness mediante il progetto C__________ destinato a

clienti obesi e di necessitare dei locali occupati dal convenuto a questo

scopo. Non vi è nulla di pretestuoso in tutto ciò. La sublocatrice ha agito in

base ad un interesse oggettivo, concreto e degno di protezione, ragione per cui

la disdetta non può essere ritenuta contraria alle

regole della buona fede ex art. 271 CO. Di conseguenza

la censura dell’appellante su questo punto deve essere respinta e la sentenza

pretorile confermata.

4. Per quanto concerne la natura ritorsiva della disdetta, l’appellante

rimprovera al Pretore di aver considerato solo superficialmente le

testimonianze in merito e di aver erroneamente concluso che la disdetta non

abbia avuto conseguenze trasversali anche per D__________. A suo dire la disdetta

non lo avrebbe infatti soltanto colpito in quanto subconduttore, bensì avrebbe

anche danneggiato l’immagine e il prestigio del dr. L__________, il quale non

avrebbe potuto fare nulla per salvare il suo futuro professionale, ciò che

renderebbe la disdetta contraria alla buona fede e di conseguenza annullabile.

4.1 La disdetta

di ritorsione o vendetta nei confronti del conduttore rientra nel campo di

applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Un tale disdetta è data quando

viene pronunciata con lo scopo di punire il conduttore per aver fatto valere –

al di fuori di una procedura – pretese derivanti dal contratto o previste dalla

legge (Lachat, op. cit., n.

29/5.1 pag. 611). La disdetta di “ritorsione trasversale” che non colpisce soltanto

il conduttore, bensì anche un terzo, non è per contro regolata nella lex

specialis, ma ricade sotto la norma generale dell’art. 271 cpv. 1 CO e deve pertanto

essere esaminata secondo i criteri postulati da questa disposizione. Di

conseguenza il locatore viola l’art. 271 CO per ritorsione trasversale quando

pronuncia una disdetta che non corrisponde a un interesse degno di protezione e

che deve essere considerata pura angheria (Higi,

op. cit., n. 21 ad art. 271 CO).

4.2 L’appello su

questo punto cade nel vuoto. Il Pretore ha correttamente ritenuto che

l’asserita ritorsione trasversale non ha trovato alcun riscontro probatorio,

rimanendo allo stadio di puro parlato. Agli atti si cerca infatti invano un

elemento atto a confutare quanto accertato dal giudice di prime cure. La

circostanza che tra D__________ (proprietaria dell’immobile) e l’istante sono

pendenti numerose cause derivanti dal contratto di locazione principale

(deposizione teste B__________, amministratore unico di D__________, pag. 2

verbale del 24.11.2005; deposizione teste L__________, pag. 2 verbale del

02.02.2006) nulla dimostra in merito a una presunta rivalsa nei confronti di D__________.

Il legame di amicizia tra il dr. AP 1 e il dr. L__________, presidente,

direttore generale e azionista di maggioranza di I__________, società che detiene

il capitale azionario di D__________ (deposizione teste L__________, pag. 1-2

verbale del 02.02.2006), con la quale AO 1 avrebbe pendenti diverse

controversie locative, appare troppo astratto e remoto per poter presumere che

la disdetta del contratto di sublocazione al dr. AP 1 possa in qualche modo

causare un danno di immagine e prestigio al dr. L__________. Occorre in

particolare evidenziare che il contratto di locazione principale e il contratto

di sublocazione sono distinti l’uno dall’altro. Benché la locatrice principale

abbia dato il suo consenso alla stipulazione del contratto di sublocazione

(doc. C, punto 2.2), è evidente che essa non ha il potere di decidere né

tantomeno di intervenire alfine di evitare che la conduttrice/sublocatrice

disdica il contratto al subconduttore. A maggior ragione è ovvio che il dr. L__________,

in quanto membro del CdA di un’altra società detenente il capitale azionario

della D__________, non possa intervenire per impedire la disdetta all’amico AP

1. Di fronte a tale evidenza, data proprio dalla distinzione tra contratto di

locazione e sublocazione, quindi dalla legge stessa, mal si comprende come questo

possa costituire un danno all’immagine e al prestigio di uno dei membri del CdA

di I__________ e ancor meno un danno trasversale dal dr. AP 1 al dr. L__________

e da questo alla D__________. Il Pretore non ha valutato in modo superficiale

le deposizioni rese dai testi B__________ e L__________. Essi hanno

semplicemente supposto che la disdetta costituisca un atto di ripicca nei

confronti del dr. L__________ in quanto amico del dr. AP 1, senza però

precisare in sede di udienza in cosa consisterebbe la rivalsa e quali

conseguenze negative ricadrebbero su D__________. Il Pretore, considerando

anche – come visto sopra – che i rapporti tra le parti in causa erano buoni fino

al momento della notifica, ha giustamente ritenuto che la disdetta non fosse

contraria alla buona fede.

5. L’appellante

critica infine la decisione del primo giudice, rimproverandogli di aver erroneamente presupposto che la trasformazione dello studio medico

in un centro fitness non costituirebbe un cambiamento di destinazione e non richiederebbe

l’autorizzazione da parte dell’autorità, inoltre non avrebbe tenuto conto del

fatto che il contratto di sublocazione stabilirebbe l’utilizzo dei locali

sublocati unicamente come studio medico e che la clausola nr. 7 del contratto

principale tra D__________ e AO 1 prevedrebbe il divieto assoluto di un

cambiamento di destinazione dei vani locati. La censura è infondata. Secondo la

dottrina, soltanto se i motivi della disdetta risultano fin dal principio

irrealizzabili, allora la disdetta non poggia su un interesse degno di

protezione (Lachat,

op. cit., n. 29/3.10 pag. 604), ciò che non è il caso nella presente fattispecie. L’appellante omette infatti anche qui di distinguere tra il

contratto di sublocazione in essere tra le parti e quello di locazione

principale tra l’istante e D__________. Si ribadisce che si tratta di contratti

indipendenti l’uno dall’altro. Nel caso concreto, tra le parti in causa fa

stato unicamente il contratto di sublocazione (doc. C), il quale,

contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante non prevede l’obbligo di

usare i vani locati in un determinato modo. Dal contratto doc. C si evince

unicamente che l’attività svolta nei locali sublocati è quella di studio

medico, essendo il subconduttore di professione medico. Il contratto di

locazione principale (doc. B) invece non è applicabile al rapporto tra le

parti, bensì soltanto a quello tra l’istante e la proprietaria dell’immobile.

Esso non obbliga la conduttrice/sublocatrice ad utilizzare i locali in

questione come studio medico, bensì prevede soltanto lo “studio medico” quale

genere di attività tra quelle contrattualmente permesse (doc. B, punto 5). È

vero che il contratto doc. B vieta alla conduttrice/sublocatrice di modificare

la destinazione dei vani locati, tuttavia la locatrice principale non può

opporsi a un uso contrattualmente conforme. Dato che l’attività svolta nel

nuovo centro C__________ rientrerebbe ad ogni buon conto nelle attività

previste al punto 5 del contratto di locazione principale (doc. B), è

irrilevante nell’ambito della valutazione della validità della disdetta del

contratto di sublocazione (doc. C), se il dr. L__________, in quanto azionista

di maggioranza della I__________, non acconsentirebbe al cambiamento di

destinazione dei locali adibiti a studio medico (deposizione teste L__________,

pag. 2 verbale del 02.02.2006). Il contratto doc. B prevede infatti al

punto 7 anche la facoltà della conduttrice/sublocatrice di modificare a proprie

spese la disposizione interna del locale, con lo scopo di adattarla alle

proprie esigenze. Se nel caso in esame la trasformazione dello studio medico in

centro fitness C__________ necessita di una licenza edilizia, è di competenza

dell’autorità amministrativa ed una risposta definitiva a questo interrogativo

è comunque superfluo in questa sede, perché in ogni caso – come detto – dagli

atti e dall’istruttoria risulta che la disdetta è stata data per un reale,

concreto e impellente bisogno personale della sublocatrice. Il motivo della

disdetta non appare irrealizzabile né privo di un interesse degno di protezione,

poiché il progetto C__________ rientra nelle attività previste dal contratto di

locazione principale (doc. B). Nella

trasformazione dei locali ora adibiti a studio medico in locali fitness e

ginnastica, la presente Camera non intravede alcun abuso né una violazione

contrattuale del contratto principale doc. B, la destinazione originaria

essendo rispettata. L’appello si rileva pertanto nuovamente infondato.

6. In

definitiva, la sentenza del Pretore regge alle critiche mosse dal convenuto e

la disdetta 20 febbraio 2004 deve essere ritenuta valida, per cui l’appello principale, infondato nella misura

in cui è ricevibile, è respinto e la sentenza impugnata confermata.

Considerandi

II. Sull’appello adesivo

7.

Constatata

la validità della disdetta 20 febbraio 2004, occorre ora chinarsi sulla

questione della protrazione del contratto di sublocazione. Con appello adesivo

22.

gennaio 2010 l’istante chiede la modifica della sentenza impugnata nel senso

di concedere una protrazione unica fino al 28 febbraio 2008. Essa non contesta

il principio della protrazione in sé, ragione per cui in questa sede occorre

esaminare soltanto se la protrazione concessa dal Pretore è congrua. L’appello

adesivo risulta problematico in quanto l’istante chiede nel 2010 di protrarre

il contratto soltanto fino al 28 febbraio 2008, termine già ampiamente

trascorso al momento dell’inoltro dell’appello adesivo. Per questo motivo, l’opposizione

alla proroga concessa dal Pretore deve essere considerata sostanzialmente priva

di oggetto, stante che il termine massimo di protrazione concesso dal primo

giudice scade il prossimo 28 febbraio 2011. Di conseguenza appare opportuno

confermare la sentenza impugnata. Si osserva tuttavia che, considerato l’ampio

potere di apprezzamento del Pretore nell’ambito della valutazione delle prove,

non si potrebbe comunque ritenere che il giudice di prime cure abbia ponderato

in maniera errata gli interessi delle parti e deciso arbitrariamente, l’istanza

di appello potendo censurare l’apprezzamento del Pretore unicamente con estrema

prudenza, intervenendo solo quando la decisione resa secondo il libero convincimento

è manifestamente ingiusta (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 6 ad art. 90 CPC; II CCA 5 luglio 2010, inc. 12.2009.23), ciò che

nella presente fattispecie non è il caso. Di conseguenza l’appello adesivo è

respinto e la sentenza pretorile confermata.

III. Sulle

spese e le ripetibili

8.

Per le ragioni che precedono sia l’appello

principale che l’appello adesivo sono integralmente respinti. Gli oneri

processuali, calcolati per l’appello principale su un valore litigioso di fr. 110'000.-

come effettuato dal Pretore, seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Per quanto

concerne invece l’appello adesivo, vista la particolarità del caso, appare

equitativamente giusto rinunciare al prelevamento di tassa di giustizia e spese

e compensare le ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 28 dicembre 2009 di AP 1 è respinto.

II. Gli

oneri dell’appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1'300.-

b) spese fr.

50.

-

totale fr.

1'350.-

sono

posti a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere a AO 1 fr. 2'000.- per ripetibili di appello.

III. L’appello adesivo 22 gennaio 2010 di AO 1 è

respinto.

IV. Non si prelevano oneri per l’appello adesivo e non si assegnano

ripetibili.

V. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il vicepresidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è ammissibile

ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di

diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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