12.2009.26

Contratto di appalto - ipoteca legale degli artigiani - fondo in proprietà per piani - parti comuni o parti in uso esclusivo

11 ottobre 2010Italiano37 min

Source ti.ch

Fatti

Nel corso del 2005 AP 1 è stata incaricata

da P__________ __________ - a suo dire agente per AO 2 - di fornire e posare le

mantovane, le lamelle, i rolladen e un gruppo di bucalettere presso lo stabile

“Residenza agli O__________” di cui al mappale n. __________ RFD di __________,

immobile costituito in proprietà per piani, come segue: PPP n. __________ (di

248/1000) e __________ (di 40/1000) di proprietà di AO 2; PPP n. __________ (di

122/1000) e __________ (di 5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo

ciascuno di AO 4 e AO 5; PPP n. __________ (di 190/1000) e __________ (di

5/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10; PPP

n. __________ (di 76/1000) e __________ (di 5/1000) in comproprietà in ragione

di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8; PPP n. __________ (di 130/1000) e __________

(di 6/1000) di proprietà di AO 3; PPP n. __________ (di 85/1000) e __________

(di 6/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6; PPP

n. __________ (di 7/1000) e __________ (di 75/1000) di proprietà di AO 1. Nel

medesimo periodo AP 1 è pure stata incaricata, secondo quelle medesime

modalità, di posare le tende da sole nella palazzina di Via V__________ __________

di cui al mappale __________ RFD di __________, anch’esso costituito in

proprietà per piani.

B. Per il cantiere “Residenza agli O__________”, AP 1, il 14 marzo 2005, ha emesso all’indirizzo di AO 2 tre conferme d’ordine, una di fr. 9'547.45 (IVA inclusa) per i

rolladen (doc. T rich. I°), una di fr. 19'201.50 (IVA inclusa) per le lamelle

(doc. U rich. I°) e una di fr. 8'801.80 (IVA inclusa) per le mantovane (doc. V

rich. I°). Preso atto dell’avvenuto versamento di un acconto di fr. 7'500.-

(doc. R rich. I° e doc. I) e della mancata fornitura - almeno fino ad allora - di

12 rolladen (a fr. 80.- più IVA) e 13 lamelle (a fr. 80.- più IVA), essa, con

istanza 22 settembre 2005 (inc. n. DI.2005.172, cfr. doc. rich. I°), ha chiesto

l’annotazione a suo favore di un’ipoteca legale provvisoria degli artigiani di

fr. 27'898.75 oltre interessi gravante collettivamente tutte le PPP di cui al

fondo base n. __________ RFD di __________ e in subordine di ripartire tale

somma proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP. Con decreto

supercautelare 23 settembre 2005 (doc. rich. I°), confermato in via cautelare

il 24 novembre 2005 (doc. rich. I°), il Pretore ha ammesso l’istanza nella sua

formulazione subordinata ed ha assegnato all’istante un termine scadente il 28

febbraio 2006 per promuovere l’azione giudiziaria intesa al riconoscimento del

diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva. La tassa di giustizia e

le spese di fr. 300.- della procedura di annotazione dell’ipoteca legale

provvisoria sono state poste a carico dell’istante, senza assegnazione di ripetibili.

Analogamente,

per il cantiere di Via V__________, AP 1, il 7 luglio 2005, ha emesso all’indirizzo di AO 2 una fattura di fr. 9'778.90 (IVA inclusa, doc. C rich. II°), a

garanzia della quale, con istanza 22 settembre 2005 (inc. n. DI.2005.173, cfr.

doc. rich. II°), ha chiesto l’annotazione a suo favore di un’ipoteca legale

provvisoria degli artigiani gravante collettivamente tutte le PPP di cui al

fondo base n. __________ RFD di __________ e in subordine di ripartire tale

somma proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP. Con decreto

supercautelare 23 settembre 2005 (doc. rich. II°), il Pretore ha ammesso

l’istanza nella sua formulazione subordinata.

C. Con la petizione in rassegna AP 1 ha chiesto la condanna di AO 2 al pagamento di fr. 27'898.75 oltre interessi, l’iscrizione a suo favore di

un’ipoteca legale definitiva di pari importo da ripartire proporzionalmente ai

rispettivi millesimi sulle singole PPP del fondo base n. __________ RFD di __________

appartenenti a AO 2, __________ e AO 5, AO 11 e AO 10, AO 9 e AO 8, AO 3, AO 7

e AO 6 e AO 1, nonché la condanna della “parte convenuta” al pagamento degli

oneri processuali di complessivi fr. 300.- e delle ripetibili della procedura

di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria. L’attrice, dopo aver ripreso i

fatti esposti in occasione della procedura di annotazione provvisoria

dell’ipoteca legale, ha aggiunto che ad inizio ottobre 2005 AO 2 aveva

provveduto a versare un secondo acconto di fr. 10'000.- (doc. L), che,

d’accordo le parti, era poi stato utilizzato in ragione di fr. 4'498.45 per

cancellare parte delle ipoteche legali degli artigiani annotate in via

provvisoria sulle PPP di cui al fondo base n. __________ RFD di __________

(cfr. doc. A), in ragione di fr. 2'152.- per il pagamento dei 12 rolladen e

delle 13 lamelle posati in seguito nel cantiere “Residenza agli O__________” e

per i quali non era stata a suo tempo pretesa l’ipoteca legale provvisoria, in

ragione di fr. 2'936.85 per il pagamento della fattura relativa alla fornitura in

quel cantiere del gruppo di bucalettere (doc. E) e in ragione di fr. 412.70 per

pagare parte del credito non ancora saldato e non garantito dalle ipoteche

legali per i lavori di cui al fondo base n. __________ RFD di __________. Come

si evinceva dalle 3 fatture emesse il 22 dicembre 2005 a seguito di quell’accordo, e meglio quella di fr. 4’764.45 (già dedotti gli acconti di fr.

4'445.15 più IVA) per i rolladen (doc. B), quella di fr. 14'332.50 (già dedotti

gli acconti di fr. 4'525.15 più IVA) per le lamelle (doc. C) e quella di fr.

8'801.80 per le mantovane (doc. D), il debito complessivo di AO 2, a suo dire garantito dalle ipoteche legali, non era così mutato.

D. Mentre i convenuti AO 2 e AO 3 non hanno presentato l’allegato

responsivo e sono pertanto rimasti preclusi nella causa, gli altri convenuti si

sono opposti alla petizione, contestando in particolare l’esistenza di un

valido contratto di appalto, la tempestività dell’istanza di annotazione

dell’ipoteca legale, la modalità di imputazione degli acconti e con ciò

l’importo oggetto della garanzia, nonché l’imputazione del saldo su ciascun

foglio di PPP secondo i rispettivi millesimi anziché secondo le spese

effettuate in ogni singola PPP. Essi non ritengono infine di doversi assumere

le spese della procedura di annotazione dell’ipoteca legale provvisoria.

Nei successivi allegati scritti le parti si

sono sostanzialmente confermate nelle loro precedenti allegazioni. Preso atto

che i fogli PPP n. __________ e __________ RFD di __________ di proprietà di AO

2 erano stati nel frattempo venduti ai pubblici incanti e che all’attrice era

stato in tal modo attribuito un dividendo di fr. 455.10 (doc. N), quest’ultima

in sede conclusionale ha tuttavia ridotto la sua pretesa creditoria nei

confronti della convenuta AO 2 a fr. 27'443.65 oltre interessi e ha rinunciato

a chiedere l’annotazione delle ipoteche legali definitive a carico di quei 2 fogli

PPP.

Il Pretore, con la sentenza 15 dicembre 2008, ha accolto la petizione solo limitatamente alla domanda di iscrizione di un’ipoteca legale

definitiva di fr. 6'693.- da ripartire proporzionalmente ai rispettivi

millesimi sulle singole PPP (tranne i fogli PPP n. __________ e __________) del

fondo base n. __________ RFD di __________. La tassa di giustizia di fr. 2'000.-

e le spese di fr. 1'020.- sono state poste a carico dell’attrice per 4/5 e per

1/5 a carico dei convenuti AO 4 e AO 5, AO 11 e AO 10, AO 9 e AO 8, AO 3, AO 7

e AO 6 e AO 1, con l’obbligo per l’attrice di rifondere loro (tranne a AO 3)

fr. 2'000.- per ripetibili. Il giudice di prime cure ha innanzitutto respinto

l’azione creditoria promossa nei confronti della convenuta AO 2, rilevando che

l’attrice non era riuscita a provare che il contratto di appalto fosse sorto

con quella ditta in veste di committente. In merito alla domanda di iscrizione

dell’ipoteca legale, egli ha dapprima osservato che, diversamente dalle fatture

relative ai rolladen (doc. B) e alle lamelle (doc. C), che si riferivano a

parti in uso esclusivo dei singoli proprietari per piani, solo la fattura

relativa alle mantovane di fr. 8'801.80 (doc. D) concerneva una parte comune

della proprietà per piani, per la quale dunque era possibile la suddivisione

proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP pretesa dall’attrice. Ammesso

che l’annotazione provvisoria dell’ipoteca legale relativa a questa opera era

senz’altro avvenuta tempestivamente, cioè entro i 3 mesi dal termine dei

relativi lavori, il primo giudice ha esaminato in che modo andavano imputati

gli acconti incassati dall’attrice: a questo proposito, egli ha dapprima

rilevato che l’acconto di fr. 7'500.- riguardava solo la fattura di cui al doc.

C; quanto all’acconto di fr. 10'000.- egli non ha ritenuto provata l’esistenza dell’accordo

d’imputazione preteso nella petizione, concludendo che la somma andava imputata

per fr. 2'936.85 per il saldo della fattura relativa alle bucalettere (scaduta

prima) e la rimanenza di fr. 7'063.15 andava imputata proporzionalmente sulle

fatture di cui ai doc. B-D, sicché la fattura relativa alle mantovane risultava

saldata per fr. 2’108.77, con un saldo quindi, da ripartire in base ai

millesimi delle unità condominiali, di fr. 6'693.-. La richiesta di rifusione delle

ripetibili e degli oneri processuali di fr. 300.- della procedura di annotazione

dell’ipoteca legale provvisoria è infine pure stata disattesa, la prima in

quanto non cifrata, la seconda perché non era chiaro nei confronti di chi fosse

stata rivolta, tanto più che la preponderante soccombenza dell’attrice non

giustificava di addossare alla controparte quella somma.

G. La

sentenza è stata oggetto di impugnazione da parte dell’attrice e dei convenuti AO

9 e AO 8 e AO 7 e AO 6. La prima, con appello 20 gennaio 2009, chiede la

riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la

petizione, ritenendo data la legittimazione passiva della convenuta AO 2 nell’azione

creditoria, rilevando che tutte e 3 le fatture riguardavano parti comuni e

potevano con ciò essere ripartite tra i singoli comproprietari in base ai

millesimi, che l’imputazione degli acconti proposta con la petizione era

corretta e che pure era giustificata la richiesta di rifusione delle ripetibili

e degli oneri processuali di fr. 300.- della procedura di annotazione

dell’ipoteca legale provvisoria. I secondi, con appello adesivo 20 febbraio

2009, chiedono invece di modificare la decisione pretorile nel senso di

respingere la petizione e in particolare di cancellare le ipoteche legali

provvisorie annotate a carico dei fogli PPP (n. __________, __________, __________

e __________ RFD di __________) di loro proprietà, rilevando che anche la

fattura relativa alle mantovane si riferiva a una parte in uso esclusivo dei

singoli proprietari per piani.

H. Delle

osservazioni 20 febbraio 2009 (2) rispettivamente 24 giugno 2010 con cui i

convenuti AO 9 e AO 8, AO 7 e AO 6 come pure AO 4 e AO 5 rispettivamente

l'attrice postulano la reiezione del gravame di parte avversa si dirà, per

quanto necessario, nei prossimi considerandi.

I. Nelle

more della procedura d’appello si sono verificate altre due circostanze

rilevanti per il giudizio. Innanzitutto, il 14 agosto 2009, la convenuta AO 2, in applicazione dell’art. 731b cpv. 1 n. 3 CO, è stata sciolta e nei suoi confronti è stata

ordinata la liquidazione in via di fallimento, ritenuto che in quella procedura

la massa fallimentare e i creditori cessionari hanno poi rinunciato a

subentrare nella lite (cfr. lettera 18 giugno 2010 dell’UEF di Locarno). E

quindi, il 14 luglio 2010, l’attrice ha comunicato di aver concluso un accordo

transattivo con il convenuto AO 3 (nei confronti del quale pretendeva di far

iscrivere due ipoteche legali per complessivi fr. 3'794.25 più interessi) ed ha

di conseguenza chiesto di dimettere quest’ultimo dalla lite, “con le relative

modifiche di quanto chiesto in sede di appello”.

Considerandi

in diritto:

1.

fatto che l’attrice, il 14 luglio 2010, abbia comunicato di aver concluso un

accordo transattivo con il convenuto AO 3 giustifica di stralciare dai ruoli

l’appello nei suoi confronti per transazione ex art. 352 cpv. 1 CPC, l’accordo

concluso tra loro il 4 maggio 2010 costituendo effettivamente una

“transazione”, visto e considerato che in esso le parti hanno posto fine ad una

situazione di incertezza circa i rispettivi diritti mediante reciproche concessioni

(TF 24 aprile 2006 4C.389/2005). Ritenuto però che l’accordo transattivo non si

esprime sulla ripartizione di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi, le

stesse dovrebbero di principio essere attribuite dal giudice ispirandosi alla

soluzione consacrata nella sede transattiva (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., m. 24 ad art. 352). Sennonché, dall’ulteriore domanda dell’attrice

di dimettere quel convenuto dalla lite “con le relative modifiche di quanto

chiesto in sede di appello”, si può ritenere che essa abbia rinunciato non solo

all’iscrizione dell’ipoteca legale nei suoi confronti bensì anche al rimborso da

parte sua delle spese e delle ripetibili di primo e secondo grado postulate a

suo tempo nel gravame. Le spese giudiziarie di entrambe le sedi devono dunque

rimanere a suo carico, ritenuto che alla controparte, che non ha presentato

osservazioni, non sono dovute ripetibili.

2.

Quanto

al fatto che nelle more della procedura d’appello la convenuta AO 2, in applicazione dell’art. 731b cpv. 1 n. 3 CO, sia stata sciolta e che nei suoi confronti sia

stata ordinata la liquidazione in via di fallimento, lo stesso non ha in

definitiva conseguenze pratiche per la sua capacità processuale nel caso

concreto, che rimane immutata, almeno finché la società non sia stata radiata

dal registro di commercio (sulle conseguenze di diritto civile della decisione

del giudice in tal senso, cfr. Lorandi,

Konkursverfahren über Handelsgesellschaften ohne Konkurseröffnung - Gedanken zu

Art. 731b OR, in: AJP 2008 p. 1393; Peter/Cavadini,

Commentaire Romand, n. 23 ad art. 731b CO).

3.

massa fallimentare e i creditori cessionari hanno comunicato di rinunciare a

continuare nella lite. Nell’ambito di una procedura di fallimento ordinaria ciò

equivale al riconoscimento del credito oggetti causa. Se ciò debba

valere anche nell’ambito della liquidazione in via di fallimento allorquando la

persona giuridica è sciolta in applicazione dell’art. 731b cpv. 1 n. 3 CO, e

ciò considerato che le norme sul fallimento si applicano per analogia e non

direttamente, è questione che non ha da essere decisa definitivamente. In

effetti, la censura dell’attrice, la quale sostiene che alla convenuta

Immo-Dream SA debba essere riconosciuta la legittimazione attiva nell’azione

creditoria, appare comunque fondata. L’istruttoria di causa ha in effetti permesso

di accertare che P__________ __________, che - come detto - le aveva

commissionato le opere (cfr. testi __________ p. 6 seg. e __________ p. 5), aveva

a quel momento dichiarato di non agire a titolo personale ma a nome e per conto

di quella società (cfr. doc. 1 p. 2; testi __________ p. 2 e __________ p. 2). In

merito al suo potere di rappresentanza, si osserva che, per sua stessa ammissione,

in un primo tempo, e meglio nella fase della progettazione dell’edificazione

della “Residenza agli O__________” e del reperimento degli acquirenti, egli

aveva agito sulla base di una procura conferitagli dagli azionisti (cfr. doc. 1

p. 2) e che, sempre in virtù di quella procura, si era poi occupato anche della

fase relativa all’edificazione vera e propria, partecipando tra l’altro insieme

al direttore dei lavori alle varie riunioni di cantiere (cfr. doc. 1 p. 2), tra

cui anche a quelle con l’attrice (testi __________ p. 2, __________ p. 4, __________

p. 5 e __________ p. 2). A conferma del fatto che egli fosse autorizzato ad

agire a nome e per conto della società va pure menzionata la circostanza che

egli, così richiesto dall’attrice (teste __________ p. 2), avesse potuto

allestire o far allestire documenti su carta intestata e con il timbro della

società (doc. S rich. I°). Ma, a prescindere da quanto precede, ogni suo

precedente operato a nome e per conto della società, quand’anche non fosse

stato debitamente autorizzato dalla stessa e meglio dai suoi organi formali, sarebbe

comunque stato ratificato in seguito (art. 38 CO). P__________ __________ risulta

in effetti essere stato nominato amministratore unico della società a far tempo

dal 29 settembre 2005 (cfr. doc. G) e in quella veste, il successivo 4 ottobre,

ha discusso con l’attrice in merito alle opere da lei fornite, promettendo tra

l’altro il pagamento del secondo acconto di fr. 10'000.- e concordandone le

relative modalità di imputazione sulle varie fatture (teste __________ p. 2

seg.), il tutto senza aver mai eccepito l’estraneità della società da quel

rapporto contrattuale. Si aggiunga che proprio a seguito di quell’accordo, era

poi stata pattuita la continuazione dei lavori (teste __________ p. 3) ed erano

state emesse le fatture di cui ai doc. C-D (teste __________ p. 2), che

menzionavano espressamente come debitrice la convenuta AO 2. Alla luce di

quanto precede, il fatto che P__________ __________ possa in seguito aver aggiunto

che i contratti di appalto con i vari artigiani erano stati sottoscritti da M__________

SA (doc. 1 p. 5) non è tale da escludere la legittimazione passiva di AO 2:

innanzitutto non risulta che quell’affermazione, per altro proferita in un

procedimento penale nel quale egli era il prevenuto (e la cui veridicità non

può dunque essere data per scontata), sia stata da lui fatta con riferimento

all’attrice; ma soprattutto non è stato preteso né tanto meno provato che con

l’attrice sia venuto in essere un contratto di appalto scritto, che dunque

possa essere stato firmato da quella società.

4.

Ammessa con ciò la legittimazione

passiva della convenuta AO 2 nell’azione creditoria, si tratta di stabilire

l’ammontare del credito residuo a favore dell’attrice, questione questa che è invero

rilevante anche per la domanda di iscrizione dell’ipoteca legale. Ora, nel caso

di specie è incontestato che il valore complessivo delle opere fornite dall’attrice

ammonti a fr. 37'550.75 (cfr. le fatture doc. B-D senza gli acconti). Litigiosa

rimane la questione a sapere come debbano essere imputati i due acconti versati,

il primo di fr. 7'500.- e soprattutto il secondo di fr. 10'000.-. A questo

proposito, due sono le tesi che si contrappongono: quella dell’attrice, secondo

cui, a seguito dell’accordo intervenuto con AO 2 il 4 ottobre 2005, i due acconti

andavano imputati sulle fatture litigiose solo limitatamente all’importo di fr.

9'652.- e meglio per fr. 4'782.95 (fr. 4'445.15 più IVA) sulla fattura relativa

ai rolladen (doc. B) e per fr. 4'869.05 (fr. 4'525.15 più IVA) sulla fattura

relativa alle lamelle (doc. C), ritenuto che la rimanenza di fr. 7'848.- andava

invece imputata su altri debiti, e meglio in ragione di fr. 4'498.45 per

cancellare parte delle ipoteche legali degli artigiani annotate in via

provvisoria sulle PPP di cui al fondo base n. __________ RFD di __________, in

ragione di fr. 412.70 per pagare parte di quel credito non garantito dalle

ipoteche legali e in ragione di fr. 2'936.85 per il pagamento della fattura

relativa alla fornitura del gruppo di bucalettere; e quella del Pretore, ora

fatta propria dai convenuti, secondo cui, non essendo stata provata l’esistenza

di quell’accordo, gli acconti dovevano essere imputati sulle fatture litigiose

solo limitatamente alla somma di fr. 14’563.15 e meglio per fr. 2'287.40 sulla

fattura relativa ai rolladen (doc. B), per fr. 10'166.95 sulla fattura relativa

alle lamelle (doc. C) e per fr. 2'108.80 sulla fattura relativa alle mantovane

(doc. D), ritenuto che la rimanenza di fr. 2'936.85 andava imputata sulla

fattura relativa alla fornitura del gruppo di bucalettere. Ritenuto che le

parti concordano tutto sommato che l’acconto di fr. 7'500.- debba essere

imputato alle fatture di cui ai doc. B-D, decisivo è in definitiva sapere se

tra l’attrice e AO 2 sia venuto in essere l’accordo addotto dall’attrice

relativo all’acconto di fr. 10’000.-. Il quesito dev’essere risolto

affermativamente. La teste __________, del tutto disinteressata all’esito della

lite in quanto nemmeno più alle dipendenze dell’attrice, ha in effetti

rammentato che nel corso di un incontro, avvenuto il 4 ottobre 2005 tra le

parti al contratto, era stato concluso un accordo per il versamento di

quell’acconto (p. 2); che in quell’occasione erano state date indicazioni

precise su come dovevano essere imputati quei fr. 10'000.- (p. 3); che sempre in

quell’occasione era in particolare stato concordato che l’acconto sarebbe stato

utilizzato in parte per saldare delle fatture del cantiere in Via V__________ (recte:

V__________) e in parte per saldare delle fatture di Via O__________ (p. 3); e

che le fatture di cui ai doc. B-E erano il frutto di quel colloquio (p. 2).

Stando così le cose, ben si può ritenere che le imputazioni degli acconti

effettuate sui doc. B e C (di complessivi fr. 9'652.-), in quanto “frutto”

dell’accordo menzionato, fossero conformi alla volontà della parti, anche

perché l’attrice ha in larga misura provato di aver poi utilizzato la rimanenza

dell’acconto così come da lei indicato, sia per pagare le bucalettere (per fr.

2'936.85), sia per cancellare parte delle ipoteche legali di cui al fondo base

n. __________ RFD di __________ (in ragione di fr. 4'498.45, ritenuto che

l’importo delle cancellazioni indicato nel doc. A, di fr. 5'808.85, tiene pure

conto - come affermato in petizione (p. 6) - del pagamento di fr. 1'310.40 da parte

del proprietario __________), anche se non è chiaro se ed eventualmente in che

modo siano stati pagati altri debiti del cantiere di Via V__________ (per fr.

412.

). In tali circostanze, il fatto che la teste - lo si ricordi, a distanza

di quasi due anni dai fatti - abbia poi riferito di non ricordare sinceramente più

come erano state ripartite le cifre da imputare sui debiti dei due cantieri non

è di per sé tale da inficiare la sua deposizione, e ciò anche se l’accordo

scritto relativo alle imputazioni, che a suo dire sarebbe stato allestito e firmato

nell’occasione da P__________ __________ (p. 3), non è a sua volta stato

versato agli atti. Dal credito dell’attrice va in ogni caso dedotta

la somma di fr. 455.10 ottenuta da Immo-Dream SA (doc. N) e quella di fr.

3'794.25 più interessi versata da Nicola Notarangelo.

5.

Nell’ambito della domanda di

iscrizione dell’ipoteca legale, si tratta innanzitutto di esaminare la censura

con cui i convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6 ritengono che l’ipoteca legale

provvisoria fosse stata annotata tardivamente, ovvero dopo che il termine di 3

mesi dalla conclusione dei lavori era trascorso. La censura deve essere

disattesa, visto e considerato che essi non hanno spiegato per quali motivi di

fatto e di diritto il giudizio, ampiamente motivato, con cui il Pretore, sia

pure con riferimento alle sole fatture di cui al doc. D - ma il medesimo

discorso valeva e vale in generale anche con riferimento alle altre fatture -, aveva

concluso per la tempestività dell’annotazione sarebbe stato errato e con ciò da

riformare (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 23 e 27 ad art. 309). Oltretutto le testimonianze agli atti, per

altro menzionate anche dal giudice di prime cure, confermano senz’altro la

tempestività dell’annotazione provvisoria, dimostrando come i lavori fossero

ancora in corso ad inizio luglio e, dopo essere stati interrotti, fossero poi

ripresi verso metà ottobre 2005 (cfr. testi __________ p. 2 seg. e __________

p. 4).

6.

Tra le parti, sempre in merito alla

domanda di iscrizione dell’ipoteca legale, si pone in seguito la questione a

sapere se ed eventualmente in quale misura le fatture emesse dall’attrice,

relative ai rolladen (doc. B), alle lamelle (doc. C) e alle mantovane (doc. D),

si riferivano a parti in uso esclusivo dei singoli proprietari per piani, per i

quali si imponeva pacificamente una suddivisione in base al valore di quanto

svolto nelle singole PPP interessate dagli interventi (Wermelinger, La propriété par étages, n. 92 seg. ad art. 712c

CC; Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht,

3ª ed., n. 1734 seg. e 1740; Steinauer, Les droits réels, Vol. III,

2ª ed., n. 2874h seg.; Hofstetter, Basler Kommentar, 2ª ed., n. 16 seg. e n. 15 e contrario

ad art. 839/840 CC; Rep. 1986 p.

80.

seg.; DTF 112 II 214 consid. 2, 126 III 462 consid. 2b; cfr. Rep. 1985 p. 306, ICCA 22 giugno 2010

inc. n. 11.2008.56, secondo cui tale soluzione è prioritaria, ritenuto che una

ripartizione in base ai millesimi entra in considerazione solo in caso di

impossibilità della prima; cfr. pure Schumacher,

Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3ª

ed., n. 794 seg., il quale pure si esprime a favore di questa soluzione, specie

se i lavori effettuati costituiscono spese eccedenti lo standard normale)

oppure concernevano una parte comune della proprietà per piani, per la quale

dunque era possibile la suddivisione proporzionalmente ai millesimi delle

singole PPP (Wermelinger, op. cit.,

n. 88 ad art. 712c CC; Schmid/Hürlimann-Kaup,

op. cit., n. 1736; Steinauer,

Les droits réels, Vol. III, 2ª

ed., n. 2874j; Hofstetter, Basler

Kommentar, 2ª ed., n. 15 ad

art. 839/840 CC; Schumacher, op.

cit., n. 1220). In questa sede si contrappongono tre diverse tesi: quella

dell’attrice, secondo cui tutte e 3 le fatture riguardavano parti comuni;

quella dei convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6, che sostengono la tesi opposta,

ovvero che tutte le fatture concernevano parti in uso esclusivo; e quella dei

convenuti AO 4 e AO 5, i quali, facendo proprio - sia pure senza condividerlo

(cfr. osservazioni p. 5 seg.) - l’assunto del Pretore, ritengono in pratica che

solo la fattura relativa alle mantovane - che altro non sono che le velette in

alluminio termolaccato a copertura del pacco rolladen e lamelle (cfr. doc. V

rich. I°) o più semplicemente la copertura esterna in lamiera del pacco

rolladen e lamelle (teste __________ p. 3) - si riferiva a una parte comune. La

soluzione corretta è in realtà quella proposta dai convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7

e AO 6. La dottrina è in effetti concorde nel ritenere che le finestre di un

immobile costituito in proprietà per piani, almeno quelle normali, possano

senz’altro fare oggetto di un diritto esclusivo (Wermelinger, op. cit., n. 94 e 173 ad art. 712b CC; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 24 ad

art. 712b CC; Bösch, Basler

Kommentar, 2ª ed., n. 12 ad

art. 712b CC; Steinauer, La

propriété par étages I, in: FJS 1301 p. 6; Liver,

Das Eigentum, in: SPR V/1, p. 91; Wirz,

Schranken der Sonderrechtsausübung im Stockwerkeigentum, p. 48; Rey/Maetzke, Schweizerisches

Stockwerkeigentum, 3ª ed., n.

45), e lo stesso discorso vale per le loro parti costitutive o accessorie quali

le gelosie, i rolladen e le tende da sole (Wermelinger,

op. cit., n. 96 e 174 ad art. 712b CC; Meier-Hayoz,

op. cit., n. 27 ad art. 712b CC; Bösch,

op. cit., n. 13 ad art. 712b CC; Steinauer,

La propriété par étages I, in: FJS 1301 p. 6; Liver,

op. cit., ibidem; Wirz, op. cit.,

ibidem; Rey/Maetzke, op. cit., n.

47; Weber, Die

Stockwerkeigentümergemeinschaft, p. 140). Ammesso dunque che le fatture emesse

dall’attrice, relative ai rolladen (doc. B) e alle lamelle (doc. C) si

riferiscano a parti in uso esclusivo, ben si può ammettere che lo stesso

discorso possa essere fatto anche con riferimento alla fattura relativa alle

mantovane (doc. D), le stesse non potendo essere assimilate, già per il fatto

che si tratta di un’installazione accessoria delle finestre e meglio dei

rolladen e delle lamelle, a davanzali o ferratine di finestre, che di per sé

sarebbero invece state costitutive di una parte comune (Meier-Hayoz, op. cit., n. 26 ad art. 712b CC; Bösch, op. cit., n. 12 ad art. 712b CC;

Rey/Maetzke, op. cit., n. 46). Ritenuto

che l’istruttoria ha permesso di accertare che i lavori effettuati nelle parti

esclusive di ogni PPP, il cui ammontare era sicuramente accertabile, erano di

diversa entità (le finestre risultano in gran parte di misure diverse, in

alcune di esse sono stati montati i rolladen e in altre le lamelle; cfr. doc.

B-D e testi __________ p. 5, __________ p. 2 e __________ p. 5; cfr. pure

verbale di sopralluogo p. 2) e che oltretutto parte di questi lavori eccedevano

lo standard normale (in alcuni appartamenti era stata prevista, verosimilmente

in base ai desideri dei singoli comproprietari, l’installazione di manovelle,

in altri di un meccanismo elettrico; cfr. doc. B e testi __________ p. 7 e __________

p. 5), è pertanto escluso che l’attrice possa suddividere il credito a suo

favore proporzionalmente ai millesimi delle singole PPP, come invece da lei

fatto con la petizione. Essa, non avendo indicato e tanto meno provato se e in

quale misura le opere effettuate concernessero le singole PPP rispettivamente

eccedessero lo standard normale, non può dunque ottenere l’iscrizione delle

ipoteche legali postulate a quel momento.

7.

L’attrice non potendo - come detto - pretendere

l’iscrizione delle ipoteche legali secondo la chiave di riparto da lei

indicata, non può evidentemente nemmeno esigere in questa sede la rifusione

delle ripetibili e degli oneri processuali di fr. 300.- della procedura di annotazione

dell’ipoteca legale provvisoria, che, alla luce dei fatti, si è rivelata

inutile.

8.

esito a quanto precede, si deve pertanto concludere che la petizione dev’essere

parzialmente accolta nel senso che AO 2 è condannata a versare all’attrice la

somma di fr. 23’649.40 oltre interessi; che le ipoteche legali provvisorie

annotate nei confronti dei fogli PPP di proprietà dei convenuti AO 9 e AO 8 e AO

7.

e AO 6 - al pari di quelle nei confronti dei fogli PPP di proprietà di AO 3,

nel frattempo già tolte in forza della menzionata transazione - devono essere

cancellate; che le ipoteche legali ordinate nei confronti dei fogli PPP di

proprietà dei convenuti AO 4 e AO 5, AO 11 e AO 10 e AO 1, che in quanto semplici

litisconsorti facoltativi non profittano dell’appello dei convenuti AO 9 e AO 8

e AO 7 e AO 6 (art. 48 CPC), devono essere mantenute in via definitiva per

l’importo accertato dal Pretore con il giudizio impugnato; e che per il resto

la domanda dell’attrice deve essere respinta.

9.

discende che l’appello principale può essere stralciato dai ruoli per

transazione nella misura in cui concerne l’appellato AO 3, deve essere accolto

per quanto riguarda l’azione creditoria nei confronti dell’appellata AO 2 e per

il resto deve essere respinto, mentre l’appello adesivo deve essere integralmente

accolto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi

seguono la rispettiva soccombenza della parti (art. 148 CPC), ritenuto che per

l’appello principale fa stato un valore litigioso di fr. 42'842.30 (fr.

27'443.65 per l’azione creditoria contro AO 2 + fr. 300.- per l’azione creditoria

contro la “parte convenuta” + fr. 15'098.65 [fr.

19'863.95 ./. fr. 4'765.30] per la domanda di

iscrizione dell’ipoteca legale) e per l’appello adesivo quello di fr. 1'151.15

(fr. 508.65 + fr. 33.45 + fr. 568.90 + fr. 40.15).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. Nella misura in cui concerne l’appellato AO 3, l’appello 20 gennaio

2009.

di AP 1 è stralciato dai ruoli per transazione.

II. Le spese della procedura d’appello di cui al dispositivo I consistenti

in:

a) tassa

di giustizia fr. 80.-

b) spese fr.

20.

Totale fr.

100.

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono

ripetibili di appello.

III. In accoglimento dell’appello adesivo 20 febbraio 2009 di AO 9

e AO 8 e di AO 7 e AO 6 e, nella misura in cui non è stato stralciato dai

ruoli, in parziale accoglimento dell’appello 20 gennaio 2009 di AP 1, la

sentenza 15 dicembre 2008 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città è

così riformata:

1.

La petizione è parzialmente

accolta.

2.

2, __________, è condannata a pagare a AP 1, __________, la somma di fr. 23'649.40

oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005.

3.

È fatto ordine all’Ufficiale dei Registri

del Distretto di Locarno, previa presentazione da parte di AP 1, __________, di

copia della presente sentenza cresciuta in giudicato, di iscrivere in via

definitiva le seguenti ipoteche legali a favore di AP 1, __________:

- di fr. 816.55 oltre interessi al 5% dal

22.

settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di

122/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 4 e AO 5;

di fr. 33.45 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 5/1000) in comproprietà in ragione

di un mezzo ciascuno di AO 4 e AO 5;

di fr. 1'271.65 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 190/1000) in comproprietà in ragione

di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10;

di fr. 33.45 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 5/1000) in comproprietà in ragione

di un mezzo ciascuno di AO 11 e AO 10;

di fr. 46.85 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 7/1000) di proprietà di AO 1;

di fr. 501.95 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 75/1000) di proprietà AO 1.

4.

È fatto ordine all’Ufficiale dei Registri del

Distretto di Locarno, previa presentazione da parte di AO 9 e AO 8, __________, e di AO 7 e AO 6, __________, di copia della presente sentenza

cresciuta in giudicato, di cancellare le seguenti ipoteche legali provvisorie a

favore di AP 1, __________:

- di fr. 2'120.30 oltre interessi al 5% dal

22.

settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di

76/1000) in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8;

di fr. 139.50 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 5/1000) in comproprietà in ragione

di un mezzo ciascuno di AO 9 e AO 8;

di fr. 2’371.40 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 85/1000) in comproprietà in ragione

di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6;

di fr. 167.40 oltre interessi al 5% dal 22 settembre 2005 a carico del foglio PPP n. __________ RFD di __________ (di 6/1000) in comproprietà in ragione

di un mezzo ciascuno di AO 7 e AO 6.

5.

spese di fr. 1'020.- e la tassa di giustizia di fr. 2’000.-, da anticipare dall’attrice,

restano a suo carico per 4/10, sono poste a carico della convenuta AO 2 in ragione di 1/2 e, in solido tra loro, dei convenuti AO 4 e AO 5, AO 11 e AO 10 e AO 1 in ragione di 1/10. AO 2 rifonderà

all’attrice fr. 3’000.- per ripetibili; l’attrice rifonderà ai convenuti AO 4 e AO 5, AO 11 e AO 10, AO 9 e AO 8, AO 7 e

AO 6 e AO 1 fr. 2’000.-

per ripetibili ridotte nonché altri fr. 500.- ai convenuti AO 9 e AO 8 e AO 7 e AO 6 a questo medesimo titolo.

IV. Le rimanenti spese della procedura d’appello principale consistenti

in:

a) tassa

di giustizia fr. 980.-

b) spese fr.

20.

Totale fr.

1’000.-

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per 2/5 e sono poste a carico

dell’appellata AO 2 in ragione di 3/5. L’appellata AO 2 rifonderà fr. 1’500.- per ripetibili all’appellante,

il quale rifonderà per questo medesimo titolo ai convenuti AO 9 e AO 8, AO 7 e AO

6.

e AO 4 e AO 5 fr. 1’000.- per ripetibili.

V. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 180.-

b) spese fr.

20.

Totale fr.

200.

anticiparsi dagli appellanti adesivi in solido, sono poste a carico dell’appellata

adesiva, che rifonderà loro fr. 250.- per ripetibili.

VI. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città e all’Ufficio di esecuzione e

fallimenti del Distretto di Locarno

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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