12.2009.56

Indebito arricchimento - compravendita immobiliare - difetti - riduzione del prezzo - prescrizione - res iudicata

25 maggio 2011Italiano27 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

26 settembre 1994 AO 1, proprietario della part. n. __________ __________ di __________,

sita in zona non edificabile, ha inoltrato una domanda di costruzione volta alla

trasformazione in residenza secondaria dell’immobile esistente, sino ad allora

utilizzabile solo come magazzino agricolo. La domanda di costruzione, respinta

dal Municipio il 23 novembre 1994, è stata accolta il 23 aprile 1996 dal

Consiglio di Stato su ricorso del proprietario, per poi essere definitivamente

respinta il 26 giugno 1996 dal Tribunale Cantonale Amministrativo a seguito di un’impugnazione

da parte dell’autorità comunale (cfr. doc. III° rich.). In seguito sono stati

ordinati, e poi eseguiti, la demolizione e lo sgombero degli interventi abusivi,

parzialmente già effettuati in precedenza.

B. Nel

frattempo, con atto pubblico 26 febbraio 1996 rogato dal notaio avv. D__________

__________ (doc. A), AO 1 ha venduto l’immobile a AP 1, rappresentata

nell’occasione dall’avv. F__________ __________, per un prezzo complessivo di

fr. 380'000.-, ritenuto che il contratto prevedeva il versamento di fr.

20'000.- in contanti al momento dell’iscrizione del trapasso di proprietà a

registro fondiario, poi avvenuto il successivo 3 giugno (cfr. doc. A), nonché

il pagamento di fr. 360'000.- mediante assunzione da parte dell’acquirente del

debito ipotecario del venditore.

Il 31

ottobre 1996 (doc. 2) l’acquirente ha dichiarato al venditore di non voler

mantenere il contratto di compravendita, ritenendo di essere stata indotta a

concluderlo con l’inganno e con la frode, circostanza questa poi contestata dal

venditore (doc. 3).

C. Ciò

ha dato origine a varie procedure esecutive e giudiziarie.

Il 21

giugno 2000 C__________ __________ ha fatto notificare a AP 1 un PE di fr. 280'000.-

più interessi, volto al pagamento di parte del debito ipotecario da lei assunto

nel rogito. L’opposizione interposta dall’escussa essendo stata rigettata in

via provvisoria con giudizio 22 novembre 2000, quest’ultima il 14 dicembre 2000 ha inoltrato un’azione di disconoscimento del debito. L’azione è stata respinta dal Pretore con

decisione 25 ottobre 2002 (doc. L), ritenuto che l’appello è stato stralciato

dai ruoli il 13 dicembre 2002 (doc. N) per tardivo pagamento dell’anticipo. La

successiva istanza di restituzione in intero è stata respinta dall’autorità

d’appello il 3 febbraio 2003 (doc. P), con decisione poi confermata dal

Tribunale federale il 6 giugno 2003 (doc. Q).

precedenza, l’8 ottobre 1997, AO 1 aveva fatto notificare a AP 1 un PE avente

per oggetto il saldo del prezzo di vendita di fr. 360'000.- più interessi.

L’opposizione interposta dall’escussa essendo stata rigettata in via

provvisoria con decisione 4 marzo 1998, poi confermata in appello il 10 marzo

1999, il 14 aprile 1999 (doc. H) l’acquirente aveva inoltrato un’azione di

disconoscimento del debito con cui aveva chiesto di ridurre il prezzo di fr.

340'000.- e di farsi risarcire altri danni per fr. 100'000.-. L’azione era

stata accolta dal Pretore per fr. 310'000.- più interessi (riferiti unicamente al

minor valore dell’immobile) con decisione 27 giugno 2002 (doc. G), poi

confermata in appello il 1° luglio 2003. Sennonché, con sentenza 23 aprile 2004

(doc. 5), il Tribunale federale, preso atto che da una parte l’acquirente aveva

frattanto ammesso di essersi già assunta il debito ipotecario e con ciò di aver

già pagato il saldo del prezzo, che dall’altra, alla luce di quella ammissione,

il venditore aveva provveduto a ritirare il PE, e che entrambe le parti avevano

in seguito dichiarato l’una di disinteressarsi dei ricorsi pendenti

rispettivamente l’altra proposto di dichiararli privi d’oggetto, ha ritenuto

che la causa era ormai divenuta priva di interesse per “desistenza reciproca e

confusione quanto al modo di pagamento del prezzo” ed ha con ciò annullato la

decisione d’appello rinviando la causa per un nuovo giudizio ai sensi dei

considerandi all’autorità cantonale, la quale con sentenza 21 giugno 2004 (doc.

1) ha a sua volta annullato il precedente giudizio pretorile.

D. Con la

petizione in rassegna, inoltrata il 12 dicembre 2003 e fondata sulle norme

dell’indebito arricchimento, AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento

di fr. 354'743.35 oltre interessi al 5% dal 15 dicembre 2003. Essa, preso atto

dell’esito della causa promossa da __________ e rifacendosi in sostanza all’esito

a lei favorevole della causa di disconoscimento del debito nei confronti del venditore

- a quel momento ancora pendente innanzi al Tribunale federale - ha dapprima osservato

che, nonostante quanto espressamente garantitole, l’immobile da lei acquistato,

per il quale, oltre ad aver pagato in contanti fr. 20'000.-, si era assunta un

debito ipotecario di fr. 360'000.- nel frattempo lievitato a fr. 411'960.-

(doc. E), non poteva essere utilizzato come residenza secondaria ed era con ciò

difettoso. Ciò premesso, in considerazione della differenza tra il prezzo della

compravendita (fr. 380'000.-) e il valore effettivo dell’immobile (fr.

70'000.-), ha ritenuto che il convenuto si trovava liberato, al momento della

compravendita, da un debito di fr. 310'000.- e, attualmente, di fr. 354'743.35,

somma della quale risultava dunque essersi indebitamente arricchito. In sede

conclusionale, rilevato che alla luce della perizia giudiziaria l’immobile poteva

valere fr. 85'000.-, essa ha quindi ridotto le sue pretese a fr. 339'743.35 più

interessi.

E. Il

convenuto si è opposto alla petizione, contestando che in concreto fossero dati

i presupposti per promuovere un’azione di indebito arricchimento che, per

altro, oltre ad essere irricevibile ostandole l’eccezione di cosa giudicata,

era prescritta, anche nella misura in cui mirava ad ottenere una riduzione del

prezzo. Nel merito, dopo aver osservato che nulla si poteva evincere dalle

sentenze pretorili e d’appello relative alla precedente causa di

disconoscimento del debito, che in effetti erano state annullate a seguito

della nota pronuncia del Tribunale federale, ha negato di aver fornito

qualsiasi garanzia in merito alla possibilità di trasformare l’immobile in una

residenza secondaria, rilevando anzi, sulla base delle deposizioni rese nell’ambito

di quella causa da lui (doc. 17), dall’avv. F__________ __________ (doc. 15) e

dagli allora municipali di __________ R__________ __________ e V__________ __________

(doc. 15 e 16), che l’attrice era stata informata del fatto che l’immobile non era

edificabile e abitabile. Ha pure osservato che il prezzo teneva conto degli

ingenti investimenti da lui effettuati.

F. Completato

lo scambio degli allegati preliminari, esperita l’istruttoria di causa e

raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la sentenza 3

febbraio 2009 qui impugnata, ha respinto la petizione. Il giudice di prime cure

ha ritenuto di dover dapprima esaminare se l’immobile venduto presentava

effettivamente la qualità che sarebbe stata promessa all’attrice, rilevando

che, nella negativa, nessuna riduzione del prezzo sarebbe stata ammissibile e

la causa avrebbe dovuto essere respinta, indipendentemente dal buon fondamento

delle ulteriori eccezioni sollevate dal convenuto. Riassunti i principi che

reggono la responsabilità per i difetti della cosa venduta di cui all’art. 197

CO, egli ha invero rilevato che nel caso concreto le infrastrutture (abusive)

di cui era dotato l’immobile e la descrizione del fondo riportata nel prospetto

di vendita (doc. C1) potevano effettivamente lasciar presagire che si trattasse

di un terreno con una casa abitabile a tutti gli effetti. Sennonché, a suo

giudizio, fondato in particolare sulle deposizioni rese dall’avv. F__________ __________,

da R__________ __________ e da V__________ __________ in occasione della

precedente azione di disconoscimento del debito (doc. 15 e 16) e ancora in

questa procedura, l’attrice prima della conclusione del contratto era stata

compiutamente informata della situazione giuridica del fondo, ossia che esso non

era edificabile e che l’edificio esistente non poteva essere abitato, ancorché

le opere e i servizi di cui era dotato di fatto lo consentissero, ritenuto che le

era pure stato chiarito come fosse ancora pendente un ricorso contro la

decisione municipale che aveva negato il cambiamento di destinazione e che in

merito alla probabilità di esito favorevole dello stesso occorreva dimostrare

prudenza. In tali circostanze, l’attrice non poteva dunque pretendere di essere

stata oggetto di garanzie in merito alla possibilità di trasformare l’immobile

in una residenza secondaria ed anzi il fatto che il prezzo di vendita era di

fr. 95'000.- inferiore a quello a cui il fondo era stato messo in vendita

permetteva di concludere che l’attrice avesse “speculato”, ossia avesse deciso

di assumersi il rischio dell’esito negativo del ricorso pendente. Sempre a suo

giudizio, l’attrice, oltre a questa garanzia, non aveva addotto di aver

ricevuto altre assicurazioni dal convenuto che l’avevano indotta ad acquistare

il fondo a quel prezzo, essa non avendo in effetti ventilato di essersi determinata

all’acquisto perché pensava di poter utilizzare il manufatto almeno per cene e

momenti ricreativi, di modo che questa eventualità non poteva essere, e non è

stata, esaminata.

G. Con

l’appello 24 febbraio 2009 l'attrice chiede di riformare il querelato giudizio

nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata, se la scrivente

Camera non ritenesse di disporre di elementi sufficienti per statuire nel

merito, di annullare la sentenza impugnata e ritornare gli atti al Pretore per

un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi. Essa rimprovera innanzitutto al

Pretore di aver fondato tutta o quasi la sua motivazione da una parte sulle

affermazioni rese dall’avv. F__________ __________, che in realtà non era

completamente attendibile già per il ruolo da lui assunto nella vicenda, tanto

più che il teste e il Pretore erano incorsi in alcune contraddizioni, e

dall’altra sulle deposizioni rilasciate da R__________ __________ e da V__________

__________, che però non avevano riferito nulla in merito alla procedura di

ricorso allora pendente, e conclude, tenendo conto anche dell’entità del prezzo

pagato e del debito ipotecario esistente nonché del fatto che le era stato

consegnato un prospetto di vendita riportante indicazioni false, che la

controparte le aveva effettivamente garantito che l’immobile avrebbe potuto

essere utilizzato quale abitazione di vacanza. Se così però anche non fosse

stato, la circostanza che il convenuto, sicuramente, e l’avv. F__________ __________,

con ogni verosimiglianza, le avessero detto di essere fiduciosi circa l’esito

della procedura ricorsuale e che il primo si fosse a suo tempo vantato nei suoi

confronti di essere solito invitare i “notabili” del Comune presso il suo fondo

per delle cene e che costoro erano informati circa la situazione

dell’abitazione, era comunque finalizzata a tranquillizzarla circa il fatto che

avrebbe potuto mantenere le strutture già realizzate.

H. Delle

osservazioni 6 aprile 2009 con cui il convenuto postula la reiezione del gravame

si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

Considerandi

in diritto:

1.

1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale

civile svizzero (CPC). Ritenuto che la decisione pretorile é stata pronunciata

ed impugnata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta

tuttavia disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC).

2.

significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera

adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o

all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da

consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte

dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato

dall’appellante. Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello

abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del

giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può avvenire

laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli

atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si

cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato,

ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per

il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti

allegati (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 20 seg. ad art. 309) oppure che si esaurisce nella testuale

trascrizione dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10; TF 10 febbraio 2009 4A_396/2008

consid. 4.2). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace

necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di

narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle

proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non

invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello

l'erroneità del giudizio impugnato (II CCA 12 maggio 2010 inc. n. 12.2009.132,

18.

marzo 2010 inc. n. 12.2008.225, 15 settembre 2009 inc. n. 12.2008.235, 18

agosto 2009 inc. n. 12.2008.138, 28 luglio 2009 inc. n. 12.2008.39, 4 giugno

2009.

inc. n. 12.2008.102, 25 maggio 2009 inc. n. 12.2008.69).

Ciò

premesso, si constata che il lungo appello dell'attrice è in larga misura costituito

dalla trascrizione letterale o quasi delle conclusioni presentate a suo tempo

al Pretore e in tale misura, tranne laddove sono state trattate le eccezioni sollevate

dal convenuto e non esaminate dal Pretore (punti n. 68-101), dev’essere

dichiarato irricevibile. Le uniche novità contenute nel gravame sono invece quelle

riportate nei suoi punti n. 15, 51-58, 67 e 123-141. In definitiva solo queste parti, riassunte in precedenza (cfr. supra consid. G), possono dunque

costituire una valida motivazione d’appello e, nella misura in cui sono

rilevanti, potranno essere vagliate in questa sede.

3.

Visto

l’esito della lite, sfavorevole all’attrice, il giudice di prime cure non ha

ritenuto di dover passare in rassegna le eccezioni sollevate a suo tempo dal

convenuto, da lui riproposte anche in questa sede, quella con cui contestava

che in concreto fossero dati i presupposti per promuovere un’azione di indebito

arricchimento, quella con cui riteneva prescritta quell’azione (anche nella

misura in cui mirava ad ottenere una riduzione del prezzo) e quella con cui la

stessa era considerata irricevibile, ostandole l’eccezione di cosa giudicata. In

merito a queste eccezioni, si osserva quanto segue.

3.1

convenuto ha ragione a contestare il fatto che l’attrice abbia ritenuto di

promuovere un’azione di indebito arricchimento (art. 62 segg. CO) anziché una

semplice azione di riduzione del prezzo di compravendita immobiliare (art. 197

e 205 CO, applicabili in virtù del rimando di cui all’art. 221 CO), l’azione di

indebito arricchimento - come per altro ammesso anche dalla stessa attrice (petizione

p. 8, conclusioni p. 22, appello punto n. 105) - essendo in effetti di natura

sussidiaria e non essendo proponibile in presenza di una pretesa contrattuale (Schulin, Basler Kommentar, 3ª ed., n. 38 ad art. 62 CO): in effetti, il

contratto di compravendita, in un primo tempo impugnato dall’attrice per vizio

di volontà (doc. 2), è da lei stato in seguito ratificato per atti concludenti

(DTF 108 II 102 consid. 2a), tanto è vero che essa si è limitata a pretendere,

sia nella precedente causa di disconoscimento di debito nei confronti del

venditore sia qui, una riduzione del prezzo (DTF 127 III 83 consid. 1b). Ciò

non implica però la reiezione della petizione, il giudice non essendo vincolato

dalle erronee argomentazioni giuridiche delle parti (art. 87 CPC/TI; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 seg. ad

art. 87), ma la sua trattazione - come per altro deciso anche dal Pretore - quale

azione di riduzione del prezzo, fermo restando che, nella migliore (per

l’attrice) delle ipotesi, la sua azione potrà così essere accolta al massimo

per fr. 295'000.- più interessi (prezzo convenuto di fr. 380'000.-, a fronte

del prezzo da lei ritenuto congruo di fr. 85'000.-).

3.2

invece a torto che il convenuto sostiene che la petizione sarebbe da respingere

siccome irricevibile, ostandovi l’eccezione di cosa giudicata. È vero che la

domanda di riduzione del prezzo era già stata a suo tempo proposta nell’ambito

della precedente azione di disconoscimento del debito, parzialmente ammessa dal

Pretore. È però altrettanto vero che la decisione d’appello, che confermava

quella pronuncia, era stata in seguito annullata dal Tribunale federale, che

aveva rinviato la causa per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi all’autorità

cantonale, la quale aveva poi annullato il precedente giudizio pretorile. In

tali circostanze, è evidente che la questione relativa alla riduzione del

prezzo non era stata risolta. Con la sua sentenza (doc. 5), i cui considerandi

sono poi stati ripresi dall’autorità d’appello, il Tribunale federale - come

detto - si era invero limitato a prendere atto che da una parte l’acquirente

aveva ammesso di essersi già assunta il debito ipotecario e con ciò di aver già

pagato il saldo del prezzo, che dall’altra il venditore aveva provveduto a

ritirare il PE, e che entrambe le parti avevano in seguito dichiarato l’una di

disinteressarsi dei ricorsi pendenti rispettivamente l’altra proposto di

dichiararli privi d’oggetto, ritenendo con ciò che la causa era ormai divenuta

priva di interesse per “desistenza reciproca e confusione quanto al modo di

pagamento del prezzo” ai sensi dell’art. 73 PC. A crescere in giudicato era

dunque unicamente il giudizio secondo cui il venditore non poteva più

pretendere dall’acquirente il versamento del saldo del prezzo di fr. 360'000.-,

già pagato, e non invece la misura dell’eventuale riduzione del prezzo,

questione questa che l’Alta Corte aveva lasciato indecisa, aggiungendo espressamente

che “la questione di sapere se e in che misura il prezzo fosse dovuto

costituisce l’oggetto dell’azione avviata dall’attrice il 12 dicembre 2003,

volta alla restituzione dell’indebito arricchimento” (consid. 2.1).

3.3

Pure

infondata è l’eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto. L’obbligo di

garanzia per i difetti di un fabbricato si prescrive col decorso dei 5 anni

dall’acquisto della proprietà (art. 219 cpv. 3 CO). Nel caso di specie l’iscrizione

a registro fondiario del trapasso di proprietà a favore dell’attrice, momento da

cui inizia a decorrere il termine quinquennale di prescrizione (Koller, Basler Kommentar, 3ª ed., n. 10 ad art. 219 CO), è

pacificamente avvenuto il 3 giugno 1996 (doc. A). Ritenuto che il 14 aprile

1999.

l’attrice ha inoltrato un’azione di disconoscimento del debito con cui

chiedeva tra l’altro di ridurre il prezzo di vendita (di fr. 340'000.-) e che

l’inoltro di una tale causa è interruttivo della prescrizione (art. 135 n. 2

CO), effetto per altro rinnovato da ogni altro atto giudiziale svolto dalle

parti e da ogni provvedimento o decisione resi dal giudice in quella causa

(art. 138 cpv. 1 vCO), è incontestabile che al momento dell’avvio della

presente petizione, promossa il 12 dicembre 2003, il termine di prescrizione non

era ancora trascorso.

4.

Nel

merito - come detto - il Pretore, sulla base dell’istruttoria, ha escluso che

l’attrice potesse essere stata oggetto di garanzie in merito alla possibilità

di utilizzare o trasformare l’immobile in una residenza secondaria: i testi

avv. F__________ __________, R__________ __________ e V__________ __________,

smentendo di fatto l’apparenza che poteva essere stata suscitata nell’attrice dalle

infrastrutture (abusive) presenti nell’immobile e dalla descrizione del fondo

riportata nel prospetto di vendita (doc. C1), avevano in effetti riferito che a

costei era stato spiegato che l’immobile non era edificabile e abitabile, tanto

più che il prezzo era di fr. 95'000.- inferiore a quello a cui il fondo era

stato offerto in vendita.

In questa

sede l’attrice ritiene che il convenuto le aveva invece garantito di poter

trasformare o utilizzare l’immobile in casa di vacanza e che con il suo

comportamento le aveva comunque creato un’aspettativa in tal senso: a questo

proposito censura la forza probatoria delle deposizioni rese dall’avv. F__________

__________, da R__________ __________ e da V__________ __________,

sottolineando piuttosto l’entità del prezzo pagato e del debito ipotecario

esistente nonché il fatto che le era stato consegnato un prospetto di vendita

riportante indicazioni false (doc. B).

4.1

Circa

l’esistenza di un’eventuale garanzia all’attrice in merito alla possibilità di

utilizzare o trasformare l’immobile in una residenza secondaria, si osserva

quanto segue.

4.1.1

Dall’entità

del debito ipotecario esistente sulla particella e dall’entità del prezzo

concordato, largamente inferiore a quello a cui il fondo era stato offerto in

vendita, ma comunque largamente superiore a quello per un semplice immobile non

abitabile, non è innanzitutto possibile concludere se - come preteso

dall’attrice - fosse stata fornita una garanzia dell’abitabilità o se - come

invece ritenuto dal convenuto e dal Pretore - l’attrice avesse “speculato”

sull’esito favorevole del ricorso inoltrato.

4.1.2

invece incontestabile che le infrastrutture (abusive) di cui era dotato

l’immobile e la descrizione del fondo riportata nel prospetto di vendita

inizialmente sottoposto all’attrice (doc. C1) potevano effettivamente lasciar

pensare che si trattasse di un terreno con una casa abitabile a tutti gli

effetti e ciò a prescindere dal tenore della perizia fatta allestire alla ditta

__________ (doc. B), irrilevante nella presente fattispecie già per il semplice

fatto che quella valutazione era stata elaborata, e poi consegnata all’attrice,

solo dopo la conclusione del contratto.

4.1.3

Che

dalle deposizioni di R__________ __________, di V__________ __________ e dell’avv.

F__________ __________, che di fatto smentivano l’apparenza che poteva essere

stata suscitata nell’attrice sulla base delle circostanze appena evocate, si

potesse effettivamente evincere che a lei era stato spiegato che l’immobile non

era edificabile e abitabile, non è contestato in questa sede. Contestata è unicamente

la valenza probatoria dei testi in questione.

4.1.3.1

Contrariamente

a quanto ritenuto dall’attrice - oltretutto per la prima volta e con ciò in

modo irrito (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI) - in questa sede, il fatto che R__________

__________ e V__________ __________ non abbiano riferito nulla in merito alla

procedura di ricorso allora pendente (appello punto n. 131) non è tale da

rendere inattendibile la loro deposizione, per altro mai messa in dubbio nemmeno

in precedenza. Ritenuto che a quel momento l’unica decisione in merito alla

domanda di costruzione volta alla trasformazione dell’edificio in residenza

secondaria era quella negativa data dal Municipio, sia pure non cresciuta in

giudicato, le informazioni da loro fornite all’attrice erano del resto corrette.

4.1.3.2

L’attrice

ritiene poi che l’avv. F__________ __________, il quale aveva pure riferito di

averle detto che era pendente un ricorso contro la predetta decisione

municipale e che circa la probabilità di un suo esito favorevole occorreva essere

cauti, non sarebbe attendibile quale testimone già per il particolare ruolo da

lui assunto nella vicenda, tanto più che il teste e il Pretore, apprezzando quella

testimonianza, sarebbero incorsi in alcune contraddizioni. La censura, sollevata

per la prima volta e con ciò irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI)

solo in questa sede, è infondata.

L’attrice

non spiega innanzitutto per quale motivo il particolare ruolo assunto dall’avv.

F__________ __________ nella vicenda - legale del convenuto, rappresentante

dell’attrice al momento della firma del contratto di compravendita e nelle

successive procedure amministrative nonché redattore del contratto medesimo

(cfr. appello punti n. 15 e 135) - sarebbe tale da non fare di lui “il teste

più indipendente e disinteressato che si possa immaginare” (cfr. appello punto n.

54), sicché la censura va in realtà respinta già per carenza di motivazione

(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/TI). Il suo assunto non è per altro convincente, potendosi

forse mettere in dubbio l’attendibilità di un teste intervenuto a favore di una

delle parti, ma non certo di quello che ha agito per entrambe.

L’attrice

ritiene poi “assolutamente incomprensibile per chi abbia una pur minima

infarinatura di nozioni di diritto” che il teste possa essersi dichiarato

fiducioso nell’esito del ricorso inoltrato a suo tempo al Consiglio di Stato (invero

questa argomentazione non è nuova e sarebbe dunque ricevibile) e che lo abbia poi

riferito al notaio avv. D__________ __________ (cfr. appello punto n. 51) e non

all’attrice (appello punto n. 52), ma questa circostanza non implica ancora che

il teste non possa effettivamente essersi comportato come da lui dichiarato e

che la sua deposizione non sia con ciò attendibile, anche se va effettivamente dato

atto che egli nella precedente azione di disconoscimento del debito (doc. 15),

diversamente da quanto fatto in questa causa (verbale 19 luglio 2005), non

aveva sostenuto di essere stato ottimista in proposito, il che non significa

però che egli sia ora incorso una contraddizione. Quanto alle presunte

contraddizioni rimproverate dall’attrice al Pretore al momento di apprezzare quella

testimonianza (appello punto n. 53), le stesse sono invece prive di

consistenza: il fatto che il teste potesse o non potesse essere stato preso sul

serio dall’avv. D__________ __________ è in effetti irrilevante; mentre il

fatto che egli non avesse a suo tempo informato l’attrice circa il suo

ottimismo nell’esito del ricorso è tutt’altro che difficile da credere, specie di

fronte a un suo esito tutt’altro che scontato, che giustificava di mostrarsi

prudenti.

In definitiva,

non vi è motivo per non prendere in considerazione la deposizione del teste

avv. F__________ __________, che la stessa attrice non pretende invero possa

aver mentito (appello punto n. 54), tanto più che il suo tenore è stato sostanzialmente

confermato anche dai testi R__________ __________ e V__________ __________.

4.1.4

Dovendosi

con ciò ammettere l’attendibilità dei testi avv. F__________ __________, R__________

__________ e V__________ __________, la conclusione del Pretore secondo cui il

convenuto non aveva garantito all’attrice la possibilità di utilizzare o

trasformare l’immobile in una residenza secondaria può senz’altro essere

confermata.

4.2

questa sede l’attrice ritiene che il convenuto, con il suo comportamento, avrebbe

in ogni caso creato in lei la legittima aspettativa di poter trasformare o

utilizzare l’immobile in casa di vacanza. In tal senso, a suo dire, andavano

intese la circostanza che l’avv. F__________ __________, con ogni

verosimiglianza, e il convenuto, sicuramente, le avessero detto di essere

fiduciosi circa l’esito della procedura ricorsuale e che il secondo si fosse a

suo tempo vantato nei suoi confronti di essere solito invitare i “notabili” del

Comune presso il suo fondo per delle cene e che costoro erano informati circa

la situazione dell’abitazione.

4.2.1

L’argomentazione

è innanzitutto irricevibile, essendo stata formulata - oltretutto sulla base di

fatti mai evocati in precedenza - per la prima volta solo in questa sede (art.

321.

cpv. 1 lett. b CPC). Ma vi è di più. Nella sentenza impugnata il Pretore

aveva rilevato che l’attrice, oltre alla garanzia già esaminata in precedenza

(cfr. supra consid. 4.1), non aveva addotto - diversamente da quanto

fatto nell’azione di disconoscimento di debito (circostanza quest’ultima che

aveva a suo tempo portato l’autorità di appello a confermare la riduzione del

prezzo decisa dal Pretore) - di aver ricevuto altre assicurazioni che l’avrebbero

eventualmente indotta ad acquistare il fondo a quel prezzo, in particolare non

avendo essa ventilato di essersi determinata all’acquisto perché pensava di

poter utilizzare il manufatto almeno per cene e momenti ricreativi, e ne aveva così

concluso che quell’eventualità non poteva pertanto essere esaminata. Quell’accertamento

di fatto (di sostanziale irricevibilità di quell’eventuale argomentazione) non

essendo stato impugnato nell’appello, lo stesso dev’essere considerato

assodato, con la conseguenza che quell’eventualità non può essere esaminata nemmeno

in questa sede (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, n. 809 ad art. 309; II CCA 2 ottobre 2007 inc. n. 12.2006.179).

4.2.2

Come

si vedrà, l’argomentazione, foss’anche stata ricevibile, sarebbe in ogni caso

infondata anche nel merito.

4.2.2.1

Contrariamente

a quanto preteso nel gravame, non è innanzitutto dimostrato che l’avv. F__________

__________, con ogni verosimiglianza, e il convenuto, sicuramente, avessero

detto all’attrice di essere fiduciosi circa l’esito della procedura ricorsuale

pendente innanzi al Consiglio di Stato. Dagli atti di causa non risulta in

effetti che l’avv. F__________ __________, allorché aveva spiegato all’attrice

l’esistenza del ricorso, le avesse anche detto di essere fiducioso o ottimista

sul suo esito, e ciò nonostante l’attrice ritenga difficile da credere che così

non sia stato. Che un’affermazione del genere possa invece essere stata espressa

direttamente dal convenuto, dato per certo - senza invero alcuna motivazione - al

punto n. 127 dell’appello, era in realtà stato messo in dubbio dalla stessa

attrice qualche pagina più avanti (punto n. 56), laddove aveva osservato che la

deposizione dell’avv. F__________ __________ da lei precedentemente citata (doc.

15) non era chiarissima quanto al fatto che pure questo fosse stato oggetto

delle esplicite comunicazioni al rappresentante dell’attrice, per cui non può a

sua volta essere ritenuto provato. Ma, a prescindere da quanto precede, resta

comunque il fatto che, a fronte dei ripetuti inviti alla prudenza espressi

dall’avv. F__________ __________, nulla permette di ritenere che un’affermazione

del genere all’indirizzo dell’attrice avrebbe in buona fede potuto e dovuto essere

intesa quale garanzia, espressa o tacita, circa la possibilità di utilizzare la

costruzione a fini abitativi e fosse con ciò tale da creare in lei una

legittima aspettativa.

4.2.2.2

fatto, di per sé non contestato, che il convenuto avesse a suo tempo dichiarato

all’attrice di essere solito invitare i “notabili” del Comune presso il suo

fondo per delle cene e che costoro erano informati circa la situazione

dell’abitazione, non può a sua volta essere ritenuto determinante, anche qualora

in tale dichiarazione si volesse eventualmente intravedere - come preteso

dall’attrice - una sua “vanteria”. Pacifico che a quel momento il Municipio

aveva già respinto la domanda di costruzione avente per oggetto l’auspicato

cambiamento di destinazione, che dunque dipendeva ormai solo dall’autorità

cantonale, non si vede in effetti quale legittima aspettativa quella

dichiarazione avrebbe potuto creare nell’attrice. Non si riesce dunque a capire

come quest’ultima possa qui affermare di essere stata in tal modo

tranquillizzata “circa il fatto che avrebbe potuto mantenere le strutture che

già erano state realizzate e che di fatto - anche se non de iure purtroppo - la

qualificavano come casa di vacanza” (appello punto n. 128) o “circa la

possibilità di continuare ad utilizzare il fondo in questione senza ingerenze”

(appello punto n. 131), tanto più che essa nemmeno ha preteso che in tal modo

il convenuto le avesse fatto intendere che il Municipio non avrebbe provveduto

ad impugnare un’eventuale decisione del Consiglio di Stato a lei favorevole o avrebbe

persino soprasseduto dall’impartire eventuali ordini di demolizione. Si

aggiunga che, alla luce della posizione assunta dal Municipio fino ad allora, tutt’altro

che accondiscendente nei confronti delle richieste del convenuto sulla

questione, l’attrice doveva in buona fede comprendere che quell’eventuale

“vanteria” non poteva assolutamente essere considerata una garanzia di

successo.

5.

discende la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza

pretorile.

La tassa

di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su

un valore litigioso di fr. 339'743.35, seguono la soccombenza (art. 148

CPC/TI).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 24 febbraio 2009 di AP 1 è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 4’500.-

b) spese fr.

100.

Totale fr.

4’600.-

anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere

alla parte appellata fr. 7’000.- per ripetibili.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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