Locazione, consegna di ente locato in stato idoneo ad uso contrattuale, licenza edilizia per cambiamento di destinazione (esercizio pubblico)

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Numero d'incarto:

12.2009.66

Data decisione, Autorità:

16.12.2009, IICCA

Titolo:

Locazione, consegna di ente locato in stato idoneo ad uso contrattuale, licenza edilizia per cambiamento di destinazione (esercizio pubblico)

LOCALE COMMERCIALE / LOCALI COMMERCIALI

art. 82 CO

art. 107 CO

art. 258 CO

Incarto n.

12.2009.66

Lugano

16 dicembre

2009/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretaria:

Verda Chiocchetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.101

della Pretura della giurisdizione di Locarno campagna - promossa con istanza 1°

giugno 2005 da

AO 1 e

AO 2

entrambi rappr. dall' RA 2

contro

AP 1

rappr. dall' RA

1

con cui

gli istanti hanno chiesto di condannare il convenuto al pagamento di fr. 100'000.- oltre interessi, domanda avversata dal convenuto, che in via

subordinata ha posto in compensazione le sue pretese per pari importo;

nonché

nella causa - inc. n. DI.2005.246 della medesima Pretura - intentata con

istanza 22 dicembre 2005 da

AP 1,

rappr. dall'RA

1

contro

AO 1, e

AO 2,

entrambi rappr. dall'RA 2

con cui

l'istante ha postulato la condanna dei convenuti al versamento in solido di almeno

fr. 200'000.-, aumentati con le conclusioni a fr.

222'669.34, richiesta avversata dai convenuti;

istanze

sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 4 marzo 2009 accogliendo

l'istanza 1° giugno 2005 e respingendo quella 22 dicembre 2005;

appellante

AP 1 che con appello 13 marzo 2009 chiede la riforma del querelato giudizio nel

senso di respingere l'istanza 1° giugno 2005 di controparte e di accogliere la

sua istanza 22 dicembre 2005, nel senso di condannare i convenuti al pagamento

di fr. 222'669.34 oltre interessi;

mentre

gli appellati con osservazioni 8 aprile 2009 postulano la reiezione del gravame

avversario;

richiamato

il decreto 17 marzo 2009 con il quale la presidente di questa Camera ha

concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Il 10 novembre 2003 AP 1, in qualità di locatore, e AO 1 e AO 2,

come conduttori, hanno stipulato un "contratto di locazione per esercizio

pubblico" con oggetto l'"Albergo __________ __________" a __________

a uso "Garni e Snack Bar conformemente alla patente n. __________".

L'inizio della locazione è stato previsto per il 1° marzo 2004, con possibilità

di disdetta con preavviso di almeno sei mesi, la prima volta per il 28 febbraio

2013, con rinnovo del contratto per cinque anni in mancanza di tale disdetta.

La pigione, pagabile in rate mensili anticipate, è stata fissata per il primo

anno in fr. 156'000.- annui oltre spese accessorie, aumentata

a fr. 168'000.- dal secondo al quinto anno compresi, a fr. 171'600.- dal sesto

anno, a fr. 175'200.- dal settimo anno, a fr. 178'800.- dall'ottavo anno, a fr.

182'400.- dal nono anno e a fr. 186'000.- dal decimo anno. Le parti hanno fissato

il deposito di garanzia in fr. 42'000.-. Contestualmente alla locazione i

conduttori hanno acquistato per fr. 200'000.- l'inventario dell'esercizio

pubblico come da lista di cui all'allegato A annesso al contratto, versando al

momento della sottoscrizione del medesimo fr. 100'000.- e pattuendo che il saldo

avrebbe dovuto essere pagato entro il 28 febbraio 2004 (doc. A e B).

B. Facendo

riferimento ad articoli apparsi sulla stampa locale all'inizio del 2004

(secondo cui l'ente in questione era adibito a postribolo), con scritto 4

febbraio 2004 AO 1 e AO 2, rappresentati dall'avv. RA 2, hanno comunicato al locatore

l'esistenza di presupposti legali per annullare il contratto di locazione e

giustificare la restituzione di quanto da loro già versato. Essi hanno affermato

che la circostanza menzionata, a loro non nota, pregiudicava in modo grave la

gestione dell'esercizio pubblico e hanno postulato, pertanto, una soluzione

bonale della questione (doc. C). L'avv. RA 1, legale del destinatario della

missiva testé menzionata, ha contestato l'11 febbraio 2004 l'esistenza di un

motivo legale che potesse giustificare un annullamento unilaterale del

contratto e ha spiegato che quanto riferito dalla stampa era stato

"montato ad arte (…) per creare un caso mediatico, che facesse scalpore,

ma che alla prova dei fatti si è rivelato una classica bolla di sapone".

Egli ha precisato, al riguardo, che l'esercizio in questione aveva sempre

goduto di ottima reputazione e che non era "mai scaduto a

postribolo". Il suo cliente si era invero limitato a locare delle camere

"ad alcune ragazze durante il periodo invernale, che non hanno mai

esercitato in modo tassativo la prostituzione nell'esercizio pubblico in

oggetto". Il legale ha infine soggiunto che la clientela dell'esercizio

pubblico era sempre stata essenzialmente turistica, di modo che quanto

riportato dalla stampa locale non poteva aver compromesso l'affluenza della

stessa (doc. D). Il giorno successivo l'avv. RA 2 ha contestato quanto

affermato dalla controparte, ribadendo la necessità di addivenire a una

soluzione bonale (doc. E). Ne è seguita una corrispondenza tra le parti, che

però non ha portato a una transazione (doc. 1, 2 e 3).

C. Con

missiva 1° marzo 2004 AO 1 e AO 2, sempre rappresentati dal proprio legale,

hanno biasimato il locatore per non aver consegnato, il medesimo giorno e come

previsto contrattualmente, l'ente in stato idoneo all'uso a cui era destinato,

dato che lo stesso non era stato oggetto della licenza edilizia per il

cambiamento di destinazione. Di conseguenza, essi hanno fissato al locatore un

termine fino al 15 marzo 2004 per adempiere al contratto di locazione, con la

comminatoria delle conseguenze previste all'art. 107 cpv. 2 CO (doc. F). Con

scritto 2 marzo 2004 il locatore ha contestato di essere in mora nella consegna

dell'ente, spiegando che come già espresso in una sua precedente missiva 1°

marzo 2004 la consegna era subordinata al pagamento della prima pigione mensile

di fr. 13'000.-, della garanzia di fr. 42'000.- e del

saldo di fr. 100'000.- per l'acquisto dell'inventario. Il locatore ha inoltre

spiegato che qualora la controparte non avesse sollevato l'annullamento del

contratto, egli avrebbe avviato le necessarie pratiche amministrative. Cosa che

invece, a suo dire, non avrebbe fatto per evitare di sobbarcarsi dei costi che

si sarebbero rivelati, se del caso, inutili (doc. G). Ne è seguita un'ulteriore

corrispondenza (doc. H e I, 4), che è sfociata nello scritto 5 marzo 2005 con

la quale AO 1 e AO 2 hanno ribadito il termine del 15

marzo 2004 posto al locatore per adempiere al contratto di locazione e hanno

soggiunto che la mora era dovuta anche al fatto che egli non era in possesso

delle due patenti per l'esercizio garni e snack bar, e che non aveva ancora

consegnato la lista d'inventario (doc. L). Le parti hanno quindi ribadito i

loro rispettivi punti di vista (doc. M, N). Il 15 marzo 2004 il locatore ha

inviato ai conduttori copia dell'estratto FU 12 marzo 2004 dal quale emerge il

rilascio di patente d'esercizio pubblico (scissione albergo garni e snack-bar)

e la lista d'inventario (doc. 5). Il 16 marzo 2004 i conduttori hanno ribadito

il loro punto di vista, precisando che quanto riportato nel FU non concerneva

una decisione cresciuta in giudicato, soggiungendo che mancava anche il

collaudo e che i lavori di riattazione non erano a quel momento ancora

terminati. Di conseguenza essi hanno dichiarato di recedere immediatamente dal

contratto di locazione e hanno chiesto il rimborso dei fr. 100'000.- da loro già versati, oltre interessi (doc. O = doc. 6). Nella corrispondenza successiva le parti hanno

ribadito i loro punti di vista (doc. 7 e 8).

D. A

seguito della mancata conciliazione delle parti constatata dal competente Ufficio

di conciliazione (UC) in materia di locazione, con istanza 1° giugno 2005 AO 1

e AO 2 hanno convenuto AP 1 dinanzi alla Pretura di Locarno-campagna chiedendone

la condanna al pagamento di fr. 100'000.- oltre

interessi, corrispondente all'importo da loro versato il 10 novembre 2003 (inc.

DI.2005.101). All'udienza di discussione 4 ottobre 2005 il convenuto si è

opposto alla domanda degli istanti, ponendo in via subordinata in compensazione

fr. 300'000.- ed elencando al riguardo sue pretese per fr. 18'163.54 a titolo

di perdita di guadagno per l'anno 2004, fr. 152'000.- per perdita di guadagno negli

anni dal 2005 al 2008, fr. 160'000.- per l'utilizzo da parte degli istanti

delle attrezzature tecniche e fr. 21'125.- per perdita di guadagno inerente

all'attività di dipendente cui avrebbe dovuto rinunciare per dover gestire

l'esercizio pubblico. In occasione dell'udienza 29 novembre 2005 di continuazione

della discussione le parti hanno confermato i loro rispettivi punti di vista.

E. Dopo

aver adito il competente UC in materia di locazione il locatore ha inoltrato a

sua volta alla Pretura di Locarno-campagna un'istanza chiedendo la condanna dei

conduttori al versamento di almeno fr. 200'000.-, elencando dei danni da lui

asseritamene patiti a seguito del comportamento di controparte e precisando

che ulteriori fr. 100'000.- erano posti in compensazione alla pretesa di quest'ultima

nella procedura di cui all'inc. DI.2005.101 (inc. DI.2005.246). Egli ha

elencato le sue pretese in fr. 18'163.54 per perdita di guadagno per l'anno

2004, almeno fr. 150'000.- per perdita di guadagno per gli anni dal 2005 al

2008, fr. 160'000.- per l'utilizzo da parte degli istanti delle attrezzature

tecniche, fr. 21'125.- per perdita di guadagno inerente all'attività di

dipendente cui ha dovuto rinunciare per dover gestire l'esercizio pubblico e

fr. 48'790.25 per gli investimenti effettuati nel medesimo a seguito delle

richieste dei convenuti. All'udienza di discussione 6 marzo 2006 i conduttori

si sono opposti alla richiesta di controparte. Sono poi state congiunte le

cause DI.2005.101 e DI.2005.246. In occasione dell'udienza di continuazione del

contraddittorio con replica e duplica le parti hanno ribadito i loro rispettivi

punti di vista.

F. Esperita

l'istruttoria le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo

memoriali scritti. Con il proprio 19 maggio 2008 AO 1 e

AO 2 hanno ribadito la propria richiesta di pagamento

di fr. 100'000.- e si sono opposti all'istanza di controparte. Con memoriale di

medesima data AP 1 si è opposto all'istanza dei conduttori, in via subordinata ponendo

in compensazione asseriti danni per fr. 100'000.-. Egli ha poi chiesto il

versamento dei restanti danni da lui rivendicati, ammontanti a suo dire a fr. 222'669.34

oltre interessi. Il locatore ha elencato le poste di danno in fr. 110'163.24

per mancato guadagno, fr. 160'000.- per mancato indennizzo per utilizzo di

attrezzature tecniche da parte dei conduttori, fr. 21'125.- per mancato salario

e fr. 31'381.10 per investimenti da lui effettuati. Statuendo con sentenza 4

marzo 2009 il Pretore ha accolto l'istanza di AO 1 e AO

2 e ha respinto quella di AP 1.

G. AP 1

è insorto contro la citata sentenza con appello 13 marzo 2009, con il quale

chiede la riforma della stessa nel senso di respingere l'istanza della

controparte e di accogliere la propria. Con osservazioni 8 aprile 2009 AO 1 e AO 2 hanno postulato la reiezione del gravame. Nel frattempo con

decreto 17 marzo 2009 la presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto

sospensivo richiesto.

Considerato

in diritto: 1. Il Pretore ha accertato anzitutto che la consegna dell'ente

locato era stata prevista per il 1° marzo 2004 e che il locatore, sebbene i

conduttori gli avessero impartito un termine di quindici giorni per la consegna,

non aveva ottemperato al suo obbligo. Egli ha poi negato che quest'ultimo potesse

opporsi alla consegna in applicazione dell'art. 82 CO. Da qui l'accoglimento

dell'istanza di AO 1 e AO 2 e la reiezione di quella di AP 1.

2. L'appellante

critica il Pretore per aver ritenuto che il 1° marzo 2004, rispettivamente il

15 marzo 2004, egli si sarebbe rifiutato di consegnare l'ente ai conduttori. Il

locatore sostiene di aver invece addirittura esortato, il 15 marzo 2004, questi

ultimi a prendere in consegna l'esercizio pubblico, tuttavia previo adempimento

dei loro asseriti obblighi finanziari (memoriale, pag. 3 in fondo). Egli

afferma, invero, che come accertato dal primo giudice i conduttori dovevano

versare il primo canone di locazione prima della consegna dell'ente, nonché depositare

la garanzia e corrispondere il saldo dell'inventario, in difetto di che egli

non si può ritenere in mora con la consegna (appello, pag. 4 in alto). Il primo

giudice ha spiegato che l'eccezione di cui all'art. 82 CO presuppone che il

creditore non abbia effettivamente eseguito o offerto di eseguire la sua controprestazione.

Egli ha quindi negato che il locatore abbia adempiuto a tale condizione. Al

riguardo il primo giudice ha accertato che alla data prefissata dalle parti il

locatore non era nella condizione di poter consegnare l'ente con le qualità

promesse, ossia pronto per essere gestito contemporaneamente quale garni e come

snack-bar. Mancava la licenza edilizia per la modifica di destinazione, la

separazione fisica tra i due esercizi e le relative patenti. Quanto evocato

dall'appellante è quindi ininfluente ai fini del giudizio.

3. Il

locatore afferma, poi, che secondo il contratto di locazione l'ente era stato

previsto ad uso garni e snack-bar conformemente alla "patente __________"

e che tale patente esisteva già al momento della consegna (appello, pag. 5 in

alto). Il Pretore ha spiegato, al riguardo, che malgrado tale formulazione potesse

destare dubbi, giacché tale patente permetteva unicamente l'attività di un

garni, dall'allegato 13 novembre 2003 emergeva chiaramente che l'uso concordato

era quello di garni e, separatamente, di snack-bar (sentenza impugnata, pag. 7

in fondo e 8 in alto). Con la presente censura l'appellante non si confronta

con la motivazione testé menzionata, sicché essa è irricevibile (art. 309 cpv.

2 lett. f CPC).

4. L'appellante

ritiene che "alla luce delle risultanze d'istruttoria" non sia

condivisibile la tesi del Pretore secondo la quale l'ente doveva essere

consegnato con due separate patenti. A suo dire la patente __________ per

albergo permetteva sia l'alloggio sia la ristorazione, come affermato dal teste

__________, caposervizio dell'Ufficio permessi (memoriale, pag. 5). Il teste in

questione ha dichiarato che il 12 marzo 2004 era stata rilasciata

un'autorizzazione di massima per il rilascio delle due patenti distinte e che con

una tale autorizzazione non era possibile iniziare l'attività postulata dai

conduttori. In particolare, egli ha affermato che "la licenza definitiva

viene concessa se sono adempiute le condizioni poste nell'autorizzazione di

massima. In questo caso era stato richiesto per quanto riguarda gli aspetti strutturali

che ci fossero una cucina di almeno 16 m2 per lo Snack Bar e una ricezione e un

locale di preparazione per il Garni. L'ufficio permessi verifica pure che sia

stata concessa la licenza edilizia. Una volta ottenuta la licenza edilizia il

richiedente per ottenere la patente di esercizio pubblico deve chiedere il

collaudo e inoltre deve chiedere l'autorizzazione di gestione" (verbale 7

marzo 2006, pag. 3). Egli ha soggiunto che "l'attività del Garni poteva

essere continuata poiché la patente era stata rilasciata e il fatto che ci

fosse un'autorizzazione di massima per i due esercizi separata non vi

ostava" (loc. cit., pag. 3 in fondo) . Egli ha al riguardo precisato che

l'attività di snack-bar non poteva invece iniziare (loc. cit., pag. 4 in alto).

Secondo il teste è unicamente il 31 maggio 2004 che il locatore ha chiesto

"la patente per albergo, ossia per poter esercitare pure la ristorazione

che non è invece permessa per il Garni". Tale autorizzazione provvisoria è

stata quindi rilasciata il 30 giugno 2004. Inoltre, il rilascio della patente

separata per garni e snack-bar presupponeva una separazione fisica dei locali

(loc. cit., pag. 4). Le dichiarazioni del teste, secondo il quale l’attività di

snack-bar non era possibile, non suffragano quindi la tesi del locatore. Inoltre,

anche nella denegata ipotesi in cui si potesse ritenere la patente di albergo conforme

alle pattuizioni delle parti, essa è stata rilasciata solo alcuni mesi dopo la

data di consegna dell'ente locato. Anche su questo punto l'appello non è

fondato.

5. Secondo

il locatore, l'allegato cui il Pretore fa riferimento non fa altro che ribadire

quanto enunciato alla clausola 2 del contratto di locazione. Egli sostiene, al

riguardo, che l'oggetto della locazione era l'"Albergo __________ __________

ad uso garni e snack-bar conformemente alla patente n. __________" e che

tale patente per albergo permetteva sia l'alloggio sia la ristorazione,

tuttavia sotto un unico tetto. La separazione delle due entità (garni e snack-bar)

sia dal punto di vista fisico sia giuridico era sì prevista, tuttavia secondo

l'appellante da nessun documento risulterebbe che essa dovesse essere

realizzata "in tutti i suoi aspetti" già al momento della consegna

dell'ente locato. Secondo il locatore nell'allegato evocato dal Pretore le

parti si sarebbero limitate a elencare i lavori necessari alla separazione ed

egli avrebbe assunto l'obbligo di eseguire le pratiche con l'Ufficio di polizia

e permessi (memoriale, pag. 5 in fondo e 6 in alto). Egli dimentica, tuttavia,

che da tale allegato emerge inconfutabilmente che l'oggetto "verrà

consegnato (…) con eseguiti tutti i lavori atti alla separazione di fatto della

parte Snack-Bar e Garni" (doc. A, allegato 10 novembre 2003). D'altra parte

il locatore non contesta che tale suddivisione non era stata eseguita al

momento della consegna (sulla questione cfr. anche consid. 6). Già solo per

tale motivo, quindi, l'ente locato non era pronto alla consegna. Anche al

riguardo l'appello è respinto.

6. Il

locatore soggiunge che tranne "qualche piccolo lavoro" la separazione

fisica era stata eseguita il 15 marzo 2004, come attestato dal perito comunale

degli immobili arch. __________ __________ (appello, pag. 7 in alto). Se non che,

come precisato dal perito, oltre a "lavori di piccola entità" nella

cucina, non erano ancora stati eseguiti i lavori di chiusura del passaggio tra

la ricezione e quella del corridoio del Garni e il bar (doc. 11, ultimo fascicolo,

pag. 2; verbale 7 marzo 2006, pag. 2). Non è quindi condivisibile la tesi del

locatore, secondo il quale mancavano unicamente dei lavori di lieve entità. Per

tacere del fatto che non consta che a tale data il Municipio di __________

avesse emanato la relativa licenza edilizia. La domanda di costruzione è stata

depositata dal locatore solo il 9 marzo 2004. La licenza edilizia è poi stata

decisa dal Municipio il 27 dicembre 2004 ed è stata oggetto di ricorso al Consiglio

di Stato, che lo ha poi stralciato con decisione 8 giugno 2005 (inc. rich. II).

Dal punto di vista giuridico, quindi, i lavori eseguiti non erano stati

autorizzati. Ci si può quindi domandare se nell'ipotesi in cui essi fossero

stati completati entro la data di consegna, l'oggetto potesse in ogni caso non

ritenersi idoneo perché non provvisto delle necessarie autorizzazioni per la

separazione del garni e del snack-bar. Al riguardo, poi, è ininfluente la

censura dell'appellante secondo il quale il nuovo conduttore __________, cui

avrebbe locato l'ente tra il luglio e il dicembre 2004, non avrebbe mai avuto

problemi amministrativi con il Comune né con l'Ufficio. Invero, la circostanza

evocata non significa ancora che la situazione fosse stata giuridicamente

regolarizzata. L'appellante conclude, su questo punto, affermando che

dall'istruttoria è emerso che nell'anno 2004 i ricavi dello "snack-bar

(ristorante)" sono stati dell'1.5% del totale mentre quelli

dell'"albergo (garni)" il 95.3% (appello, pag. 7) e, quindi,

l'attività di ristorazione era la "minima parte dei redditi". Tale

circostanza è del tutto ininfluente ai fini del giudizio, già per il motivo che

essa si riferisce all'attività espletata da un terzo e che non si può in alcun

modo comparare a quella che avrebbe, se del caso, intrapreso la controparte.

Invero, l'appellante non sostiene, ma nemmeno potrebbe ragionevolmente

dimostrare, che quest'ultima avrebbe adottato le medesime strategie commerciali

del terzo. Anche su questo punto l'appello si rivela infondato.

7. L'appellante

sostiene che nella fattispecie non si è in presenza di un difetto grave giusta

l'art. 258 CO, poiché non è stata rifiutata la licenza edilizia, bensì è stata

concessa un'autorizzazione di massima (appello, pag. 8 in alto). Se non che,

come già illustrato (sopra, consid. 4), il teste __________ __________,

caposervizio dell'Ufficio permessi, ha precisato che con la semplice autorizzazione

di massima l'attività di snack-bar non avrebbe potuto iniziare. Il locatore

sostiene, al riguardo, che l'impossibilità di usare una parte dell'esercizio

pubblico non escludeva né pregiudicava l'uso della parte da lui ritenuta

principale della locazione, ovvero quella del garni, e tale parte era

trascurabile (loc. cit.). Se non che, dal contratto di locazione non emerge che

l'attività di garni fosse da considerarsi dalle parti come principale. Già si è

detto (consid. 6), poi, che le argomentazioni dell'appellante sulla cifra di

affari dell'esercizio pubblico per il 2004 non sono rilevanti ai fini del

giudizio. L'appellante soggiunge che la considerazione del Pretore, secondo il

quale al locatore era riconoscibile che tale uso era l'elemento essenziale per

Fatti

i conduttori, non trova conforto agli atti. Egli sostiene che la sua missiva 31

maggio 2004 alla Sezione dei permessi, nella quale aveva preteso che se avesse

potuto gestire l'albergo sia come garni sia come snack-bar "la situazione

commerciale sarebbe" stata "più tranquilla" rispetto a quella

limitata a un garni non ha la portata conferitale dal primo giudice. Nel maggio

2004, a fronte della rescissione della locazione da parte dei conduttori, egli

stava a suo dire subendo un danno importante e quindi, potendo operare anche

nella ristorazione e potendo avere maggiori cespiti d'entrata, sarebbe stato

più tranquillo finanziariamente. Non si comprende tuttavia come tale

affermazione non possa valere anche per i conduttori (appello, pag. 8 in

mezzo). Il locatore conclude, su questo punto, affermando che sussisteva una

patente per albergo, che poteva essere riattivata in ogni tempo. Tuttavia,

anche nella denegata ipotesi di ritenere la patente di albergo conforme alle

pattuizioni delle parti, essa è stata rilasciata solo alcuni mesi dopo la data

di consegna dell'ente locato (cfr. sopra, consid. 4). Competeva semmai al

locatore riattivarla prima della consegna dell'ente. Anche al riguardo

l'appello deve essere respinto.

8. A

detta dell’appellante il ritardo nel disbrigo delle pratiche amministrative è

da ricondurre al comportamento dei conduttori, che lo hanno indotto a pensare

di non esser più interessati alla locazione (appello, pag. 9 in fondo). Il

locatore afferma di aver agito tempestivamente, richiedendo già il 21 gennaio

2004 la scissione della patente e critica il Pretore per aver ritenuto che non

essendovi stata una richiesta di sospensione della procedura, la sua tesi

summenzionata non poteva essere condivisa. Egli afferma, invero, di non aver

mai sostenuto una simile evenienza. Se non che, il Pretore ha spiegato che

l'assenza di una domanda di sospensione della pratica smentiva quanto affermato

dal locatore, nel senso che l'atteggiamento dei conduttori lo avrebbero indotto

a rallentare la stessa. Invero, qualora si seguisse il ragionamento del

locatore, si dovrebbe allora constatare una sua azione per rallentare il

disbrigo delle pratiche amministrative, ciò che invece, come accertato dal

Pretore, non emerge dagli atti. L'appellante conclude sostenendo che egli non

sapeva che avrebbe dovuto richiedere la licenza edilizia per il cambiamento di

destinazione, come confermato dal teste __________ __________, tecnico comunale.

Egli sottolinea che a una persona non cognita del ramo non era senz'altro noto

che era necessaria una simile licenza per poter eseguire dei lavori all'interno

dell'immobile (appello, pag. 9 in basso). Il primo giudice ha spiegato che tale

circostanza era irrilevante, dato che la rescissione prevista dall'art. 258 CO

in caso di mancata consegna dell'ente non presuppone una colpa imputabile al

locatore. La censura dell'appellante è quindi irricevibile, poiché non tiene

Considerandi

minimamente conto dell'argomentazione pretorile.

9.

Alla

luce di quanto suesposto dev'essere confermata la decisione del Pretore secondo

il quale i conduttori hanno validamente rescisso il contratto di locazione. Ne

deriva che le argomentazioni del locatore sulle sue richieste di risarcimento

danni (appello, pag. 10 – 13) sono prive di oggetto e che ai fini del giudizio

odierno non è necessario esaminarle.

10.

Nella

misura in cui è ricevibile l'appello è quindi respinto. Tassa di giustizia,

spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso

determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale

federale è di fr. 322'669.34 (100'000.- + 222'669.34).

Per i quali motivi,

visti l'art. 148 CPC e la TG,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l'appello 13 marzo 2009 di AP 1 è

respinto.

2.

Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 4900.-

b) spese fr.

100.

-

fr.

5000.

-

già

anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di versare a AO

1.

e AO 2 complessivi fr. 6500.- per ripetibili.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno- campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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